Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2025/3434 E. 2026/1148 K.

MAHKEMESİ : Konya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi SAYISI : 2025/721 E., 2025/1079 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Konya 6. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2019/15 E., 2022/56 K.

Bölge Adliye Mahkemesince bozmaya uyularak verilen karar, davacılar ... ve ... vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 31.03.2026 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir. Belli edilen günde davacılar vekili Avukat ... ile davalı ... vekili Avukat ... ile davalı ... vekili Avukat ...'ın gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA Davacılar vekili dava dilekçesinde; müvekkili arsa sahipleri ile davalı ... arasında 05.11.2014 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını ve sözleşmeye konu Konya ili, ... ilçesi, 15330 ada, 23 parsel üzerinde yapılan inşaattan A blok, zemin kat, 1 numaralı bağımsız bölümün çekilen kurada davacı ...'a, B blok, 2. kat, 6 numaralı bağımsız bölümün de davacı ...'e isabet ettiğini, davacı ...'a ise kurada, 15331 ada, 6 parsel üzerinde yapılan inşaattan zemin kat 1 numaralı bağımsız bölümün çıktığını, davacılardan ... ile ...'ın davalı yüklenici ile yaptıkları satış sözleşmesi uyarınca kurada çekilen bu daireleri, davalı yüklenicinin 15298 ada, 19 parsel üzerinde yaptığı inşaattaki dairelerle takas ettiklerini ve davalı yüklenicinin de kat irtifakı tesisinde diğer davalı şirket üzerine tescil ettirdiği, davalı şirketin davacı ...'e verilecek olan B blok, 2. kat, 6 numaralı bağımsız bölümü davalı ...'e, davacı ...'a verilecek olan zemin kat, 1 numaralı bağımsız bölümü ise davalılardan ... ...'a, onun da diğer davalı ...'a sattığını, davacı ...'ın dairesinin ise kat irtifakı tesisinde davalı şirket üzerine tescil edildiğini ve halen de şirket adına kayıtlı olduğunu, davalı yüklenicinin edimini yerine getirmediğini, davacılara dairelerini teslim etmediğini ve takas edilen daireleri de sonrasında üçüncü kişilere sattığını, bu dairelerin devrinin mümkün olmadığını, sözleşmede verilmesi kararlaştırılan daireleri devralan davalıların iyiniyetli olmadıklarını ileri sürerek, A blok, zemin kat, 1 numaralı bağımsız bölümün tapusunun iptali ile davacı ... adına tesciline, B blok, 2. kat, 6 numaralı bağımsız bölümün tapu kaydının iptal edilerek davacı ... adına tesciline, zemin kat, 1 numaralı bağımsız bölümün tapu kaydının iptal edilerek davacı ... adına tesciline, tapu iptali ve tescil istemleri yerinde görülmezse, mevcut tapu kaydına malik olan davalılardan mevcut arsa değerinin dava tarihinden itibaren işleyecek en yüksek faizi birlikte müştereken ve müteselsilen tahsil edilerek davacılara ödenmesine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP 1. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; davaya konu edilen taşınmazlardan 15330 ada, 23 parsel, B blok, 2. kat, 6 numaralı bağımsız bölümü müvekkilinin tapu kaydına güvenerek iyiniyetli olarak 2016 yılının Eylül ayında 190.000,00 TL karşılığında satın aldığını, müvekkili ile davalı yüklenici arasında herhangi bir bağlantı bulunmadığını, davacı ve davalı yüklenici arasındaki anlaşmayı bilmediğini, bu anlaşmayı bilme ihtimalinin de bulunmadığını, müvekkilinin taşınmazı teslim aldıktan sonra taşınmazda bulunan mutfak dolabı ve kapılar gibi önemli eksikleri kendisinin tamamlayarak 2017 yılının Nisan ayında söz konusu taşınmazda ikamet etmeye başladığını, müvekkilinin kötü niyetli iktisap eden olsaydı taşınmazda ikamet etmeyeceğini, davanın müvekkili yönünden husumet nedeniyle reddinin gerektiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

2. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; müvekkiline karşı ikame edilen davanın haksız olduğunu, zira davalı müvekkilinin resmi sicil ve senetlere ... ilkesi kapsamında emlakçı aracılığıyla satışa çıkartılmış olan dava konusu taşınmazı satın aldığını, ancak müvekkilinin çocukları için aynı yerde başka daire alamadığı için bu taşınmazı yine emlakçı aracılığıyla bir başkasına sattığını, müvekkiline karşı ikame edilen davanın hukuki dayanağı bulunmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

3. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin dava konusu 15331 ada, 6 parsel, zemin kat, 1 numaralı bağımsız bölümü 15.09.2017 tarihinde davalı ... ...'... satın aldığını, müvekkilinin tapu kayıtlarına inanarak mal edinen iyiniyetli üçüncü şahıs konumunda olduğunu, davacıların iddiasına dayanak olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olmadığından müvekkiline husumet yöneltilemeyeceğini, dava konusu taşınmaza davacılar ile birlikte ... ve ...'in el birliği ile malik olup birlikte bu gayrimenkulü diğer davalı ... ...'a satıp devrettiklerini, müvekkilinin de daha sonra taşınmazı davalı ... ...'... satın aldığını, müvekkilinin kazanımının TMK'nın 1023. maddesi uyarınca korunması gerektiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin 15.02.2022 tarihli kararı ile davalı yüklenicinin sözleşme gereği yükümlülüklerini yerine getirmediği, davalıların iyiniyet iddiasının bu aşamada kabul edilemeyeceği gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresinde davalılar ..., ..., ... vekilleri tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin 16.03.2023 tarihli kararı ile dava konusu Konya ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, 15330 ada, 23 parsel, B blok, 2. kat, 6 numaralı bağımsız bölümün kura çekiminde davacılardan ...'e isabet ettiği, yine 15331 ada, 6 parsel, zemin kat 1 numaralı bağımsız bölümün kura çekiminde davacılardan ...'a isabet ettiği, ancak davacı ... ve davacı ... ile davalı yüklenici ...'ün kurucusu olduğu davalı ... İnşaat Sanayi ve Ticaret Ltd. Şti. arasında daire satış sözleşmesi yapıldığı, bu durumun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince davacılara verilecek dairelere ilişkin hükmün tadili olarak değerlendirilmesi gerektiği gerekçesiyle, davalılar ..., ..., ... vekillerinin istinaf başvurularının kabulüne, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, davacı ... yönünden davanın kabulüne, davacılar ... ve ... yönünden davanın reddine karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ Bölge Adliye Mahkemesinin 16.03.2023 tarihli kararının süresinde davacılar ... ve ... vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Dairece, mahkemece, arsa sahipleri ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshedilmediği de dikkate alınarak ve dairelerin takas edilmesine ilişkin sözleşmelerin resmi şekilde yapılmaması nedeniyle geçersiz olduğu da gözden kaçırılmadan, 15330 ada, 23 parselde bulunan B blok, 2. kat, 6 numaralı dairenin ve 15331 ada, 6 parselde bulunan zemin kat, 1 numaralı dairenin şimdiki maliklerinin anılan taşınmazları iktisap ettikleri anda iyiniyetli olup olmadıkları araştırılarak, oluşacak sonuca göre davacılardan ... ve ...'ın tapu iptali ve tescil, olmazsa bedel istekleriyle ilgili bir karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesinin ilâm başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile takas sözleşmelerinin geçersiz olduğu, yükleniciden bağımsız bölüm satın alan konumunda olan davalılar ..., ... ve ...'ın tapu siciline güvenerek taşınmaz mülkiyetine yönelik ayni kazanımlarında TMK'nın 1023. maddesi uyarınca iyiniyetlerinin korunması gerektiği, iyiniyetin arandığı hallerde iyiniyetin varlığı asıl olup, kötü niyetin varlığının ispat edilmesi gerektiğinden davalı yükleniciden konut satın alan davalıların taşınmazı devralırken kötü niyetli olduklarının ispatının gerektiği, bu bağlamda davalılar ..., ... ve ...'ın dava konusu bağımsız bölümleri konut edinmek amacıyla satın aldıkları, davalı ...'in ve ...'ın satın aldıkları taşınmazda ikamet ettikleri gözetildiğinde, davalılar ..., ... ve ...'ın dava konusu bağımsız bölümlerin davalı yüklenici tarafından davacı arsa sahipleri ile yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında yapıldığı ve bu bağımsız bölümlerin davacı arsa sahiplerine isabet ettiğini bildiklerinin davacı tarafça ispat edilemediği anlaşıldığından davacılar ... ve ... yönünden tapu iptali ve tescil istemlerinin reddi gerektiği gerekçesiyle, davacı ...'ın davasının kabulüne, Konya ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, 15330 ada, 23 parsel, A giriş, zemin kat, 1 numaralı bağımsız bölüm sayılı taşınmazın ... adına kayıtlı tapu kaydının iptali ile ... adına tapuya kayıt ve tesciline, davacılar ... ve ...'ın terditli taleplerinden tapu iptali ve tescil talebinin reddine, terditli taleplerinden bedel iadesi talebinin kabulüne, 290.000,00 TL'nin davalılar ... ve ... İnşaat Sanayi ve Ticaret Ltd. Şti.'den dava tarihinden itibaren işleyecek avans faiziyle birlikte müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacı ...'e ödenmesine, 255.000,00 TL'nin davalılar ... ve ... İnşaat Sanayi ve Ticaret Ltd. Şti.'den dava tarihinden itibaren işleyecek avans faiziyle birlikte müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacı ...'a ödenmesine karar verilmiştir.

VI. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davacılar ... ve ... vekili temyiz dilekçesinde; davalıların henüz kaba inşaat olan yapıdan kapı ve mutfak dolapları henüz takılmadan, bahçe düzenlemesi ve iskân ruhsatı olmayan daireleri kat irtifak tapuları ile aldıklarını beyan ettiklerini, tapu devri için davacıların vekalet verdiği şahsın müteahhidin sigortalı çalışanı olduğunu, arsa sahiplerine para verilmediğinin ikrar edildiğini, müvekkillerinin kardeşlerinin de aynı taşınmazda davalılar ile komşu olarak halen oturuyor olmasının taşınmazların durumlarından davalıların haberdar olduğunun en büyük göstergesi olduğunu, müvekkilleri arsa sahiplerinin kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince edimlerini yerine getirerek davalı müteahhide arsa paylarını devrettiklerini, fakat karşılığında hiçbir şey alamadıklarını, mülkiyet hakkının korunması gerektiğini, dava dilekçesinde sözleşmenin geriye etkili feshinin istendiğini, davalıların iyiniyetli olmadıklarını beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe Dosyanın içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde tazminat istemine ilişkindir. Temyiz olunan nihai kararların bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür. Temyizen incelenen Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkan bulunmadığı anlaşılmakla, davacılar vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VII. KARAR Açıklanan sebeplerle;

Davacılar ... ve ... vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA, Yargıtay duruşmasında vekille temsil olunan davalı ... ve davalı ... yararına takdir olunan 40.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin davacılardan alınarak davalılar ... ve davalı ...’e verilmesine, Fazla yatırılan harcın istek halinde davacılar ... ve ...'a iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 31.03.2026 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.

- KARŞI OY -

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulunun 16.05.2025 tarih, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı içtihadı birleştirme kararında sonuç olarak "Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmazın, tapuda yükleniciye devredilmesinden sonra yüklenicinin arsa payı veya bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satması veya ipotek tesis etmesi üzerine, sözleşmenin geçersizliğinin tespiti veya geriye etkili olarak feshedilmesi halinde; üçüncü kişilerin tapuya güvenerek ve iyiniyetli olarak aynî hak edindikleri iddialarının dinlenmesi, dolayısıyla iktisap edilen mülkiyet veya ipotek hakkının korunması gerektiğine, ancak somut olaya göre üçüncü kişilerin iyiniyetli olmadıklarının anlaşılması halinde taşınmazların arsa sahibine dönebileceğine" karar verilmiştir. Öncelikle şu husus belirtilmelidir ki karar sonucunda da belirtildiği üzere bu içtihadı birleştirme kararı; yükleniciye önceden tapu devrinin yapıldığı ve taşınmazı satan alan kişiye de tapu devrinin yüklenici tarafından yapıldığı hallerle ilgili olup, taşınmazı satın alan kişiye yüklenicinin talimatıyla arsa sahibinin tapu devri yapmış olması veya arsa sahibinin verdiği vekalete dayalı olarak arsa sahibi vekilinin katılımıyla devir yapılmış olması halini kapsamamaktadır. Öte yandan taşınmazı yükleniciden satın alan üçüncü kişi tapu devrini arsa sahibinin yapması halinde taşınmazı kendisine satan yüklenicinin, henüz kayıt maliki olmadığını tapudaki devir işlemi ile öğrenmiş olacağından, TMK 1023. madde koruyuculuğundan yararlanabilecekleri düşünülemez. Ancak sonrasında yeni devir veya devirler olmuş ise sonraki maliklerin 1023. madde kapsamında iyiniyetli sayılmaları yine de mümkün olabilecektir. İçtihadı Bileştirme Kararları konularıyla sınırlı, sonuçlarıyla bağlayıcı olmakla birlikte gerekçeleriyle de yol gösterici olduğu unutulmamalıdır. Bu yol göstericilik kararın sonuç kısmının yorumlanması, kapsamının belirlenerek uygulanması için gerekli olduğu kadar, dayandığı esasların başka müesseselerin yorumlanıp uygulanabilmesinde de geçerli olacaktır. Yol göstericilik konusunda kararın tüm gerekçeleri değil; ana sonuçla bağlantılı ve bu sonuca hangi hukuksal nedenlerle varıldığını gösteren temel gerekçeler esas alınmak suretiyle bir sınırlama getirilmesi de içtihadı birleştirme kararlarının mahiyetine uygun bir sonuç olacaktır. Kaldı ki Yargıtay Kanunu 45/5. maddede içtihadı birleştirme kararlarının benzer hukukî konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlayacağı düzenlenmiş olduğundan benzer konular için dahi içtihadı birleştirme kararlarının uygulanması bir zorunluluktur. Bu karar temel gerekçesinden soyutlanarak yorumlanıp uygulanamayacağına göre, içtihadı birleştirme kararına konu TMK 10 23... . madde uygulamasının kapsamı, konusunda karar gerekçesinden yararlanılmalıdır. Bu özellikle kişinin hangi hallerde iyiniyetli üçüncü kişi sayılacağı, özen yükümlülüğünün sınırları, kendisinden beklenen özeni gösterip göstermediği, bu kapsamda kötüniyetli sayılması gerekip gerekmediği, fiili karinelere dayalı olarak ispat yükünün üçüncü kişiye geçip geçmediğinin belirlenmesi bakımından da önem taşımaktadır. Bu yararlanmanın gerekliliği uygulama ve öğretide de kabul edilmekte ve şöyle açıklanmaktadır: İçtihadı birleştirme kararları bakımından her ne kadar sadece sonuç kısmı bağlayıcı olsa da sonuç kısmı ile gerekçenin sıkı irtibatı nedeni ile kararda varılan bağlayıcı sonucun anlamlandırılabilmesi, bağlayıcılığın gerekçeye genişletilmesi ile mümkündür. (Baki Kuru, İçtihatların Birleştirilmesi (... 1977), s. 33-34; Baki Kuru, Hukuk Muhakemeleri Usulü (... 2001) C. V, s. 4961. Aynı yönde Yargıtay HGK, 24.11.1965 T., 685/428, Baki Kuru, İçtihatların Birleştirilmesi, s. 34. Benzer şekilde Yargıtay 4. HD, 06.02.1973 T., 1972/5259 E., 1973/1036 K., ..., Medeni Yargılama Hukuku (... 2000) s. 65.; ..., Mahkeme İçtihatları Yoluyla Medenî Usûl Hukukunun İnşası, Doktora Tezi sf: 216). İçtihadı birleştirme kararlarının bağlayıcılığının kapsamının belirlenmesinde de karara etki eden gerekçenin dikkate alınması gerekir. Zira, içtihadı birleştirme kararları somut bir olayın çözümü bakımından değil; hukuk dünyasında anlamlandırılması ya da uygulanması bakımından soruna yol açan kurala yönelik soyut bir ilkenin ortaya konulmasına hizmet eder (..., Mahkeme İçtihatları Yoluyla Medenî Usûl Hukukunun İnşası, Doktora Tezi sf: 216). Bu açıklamalardan sonra içtihadı birleştirme kararının gerekçesine bakmak gerekir. Varılan sonucun nedenleri konusunda içtihadı birleştirme kararının gerekçesinde; "...Hukukumuzda taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açık olup, ilgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile TMK’nın 1023. maddesi gereğince iyiniyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır ve iyiniyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıktan ayni haklar korunur. Üçüncü kişilerin TMK’nın 3. maddesi çerçevesinde iyiniyetli olması asıldır. Burada aranan iyiniyet, tescil isteminin yevmiye defterine kaydı esnasında mevcut olmalıdır. Ancak, üçüncü kişi kütükteki tescilin belgelerle çeliştiğini bilmesine ya da şüphelenmesine rağmen bunu incelemekten veya gerekli özeni göstermekten kaçınır ise, iyiniyet iddiasında bulunamaz. Üçüncü kişinin iyiniyetli olmadığını ispat etme yükü, iddia eden tarafa aittir. Ancak iyiniyetin olmadığını kanıtlamak zor olduğundan bunu iddia eden arsa sahibi bazı fiili karinelerden yararlanarak üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu ispat edebilir. Örneğin, üçüncü kişinin yapacağı küçük bir araştırmayla, taşınmazın gerçek sahibini öğrenmesinin mümkün olduğunu, yüklenici ile ayni hak kazanan kişinin yakın akraba veya yakın ilişki içinde olduklarını, malın kısa sürelerde el değiştirdiği veya düşük bedelle el değiştirdiğini iddia ve ispat ederek, iyiniyetle ayni hak iktisap ettiğini iddia eden üçüncü (bazen dördüncü, beşinci) kişinin iyi niyet iddiasını çürütebilir. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını ya da bir kısmını yüklenici adına tescil ettirmekte ve yüklenici finansman ihtiyacını karşılamak için devredilen bağımsız bölüm veya arsa paylarını üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşme geriye etkili olarak feshedilmekte, başka bir anlatımla sözleşmeden dönülmektedir. Türk Hukuk sisteminde tapu kayıtlarının oluşumunda "illilik", diğer bir ifadeyle "sebebe bağlılık" ilkesi geçerli olduğundan tescilin geçerli ve haklı bir sebebe dayanması zorunluluğu bulunmaktadır. Bu husus TMK’nın 1024. maddesinde yer alan; "Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz. Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur. Böyle bir tescil yüzünden aynî hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir. " Hükmü ile açıkça düzenlenmiştir. Hukukumuzda illilik prensibi geçerli olsa da TMK’nın 1023. maddesiyle kurala bağlanmış olan tapuya ... ilkesi bunun istisnası olarak iyiniyetli üçüncü kişiler hakkında uygulama alanı bulacaktır. Yukarıda açıklandığı gibi, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan iyiniyetli üçüncü kişinin TMK’nın 1023. maddesine istinaden "tapu siciline ... ilkesi" gereğince iktisabının korunması gerekir. Bu ilkeden ancak, üçüncü kişinin taşınmazı satın alırken kötüniyetli olduğunun ispatlanması halinde vazgeçilebilir. Yüklenici adına yapılan tescil işlemini her durumda "yolsuz tescil" kabul etmek, toplumda onarılmaz zararlara sebep olmakta ve adalet duygusuna zarar vermektedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden tapu intikali yapılan yükleniciden iyiniyetli olarak arsa payı veya bağımsız bölüm satın alanın bu iktisabını geçersiz saymak TMK’nın 1023. maddesi karşısında açıkça Kanuna aykırı davranmak olacaktır. Zira arsa sahibi tapu devrinin, sözleşme nedeniyle yapıldığını tapunun beyanlar hanesine şerh vermek suretiyle üçüncü kişilerin iyiniyet iddialarını bertaraf edebilir. Yukarıda açıklanan esaslar, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişiler için olduğu kadar, taşınmaz üzerinde mülkiyet dışında bir ayni hak, bu arada ipotek hakkı kuran üçüncü kişiler için de geçerlidir. Tüm bu açıklamalar kapsamında yapılan görüşmeler sonucunda; "..." arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmazın tapuda yükleniciye devredilmesinden sonra yüklenicinin arsa payı veya bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satması veya ipotek tesis etmesi üzerine, sözleşmenin geçersizliğinin tespiti veya geriye etkili olarak feshedilmesi halinde; üçüncü kişilerin tapuya güvenerek ve iyiniyetli olarak aynî hak edindikleri iddialarının dinlenmesi mümkün olup, yapılan delil değerlendirmesi sonucu üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunun ispatlanmamış olması halinde iyiniyetin varlığı kabul edilerek iktisap edilen mülkiyet veya ipotek hakkının korunması gerektiğine, ancak somut olaya göre üçüncü kişilerin iktisap anında iyiniyetli olmadıklarının anlaşılması halinde taşınmazların arsa sahibine dönebileceğine karar verildiği..." Açıklamalarına yer verilmiştir. Bu içtihadı birleştirme kararında sözleşmeden dönülmesi üzerinde durulmuş ise de sözleşmeden dönülmemiş ve sözleşme ayakta olmakla birlikte kendisine tapu devri yapılan yüklenici, arsa sahibine verilmesi gereken bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satmış ise bu halde de taşınmazı devralan bu kişilerin iyiniyet savunmalarının dinlenmesi gerekir. Zira yukarıda da belirtildiği üzere Yargıtay Kanunu 45/5. maddede içtihadı birleştirme kararlarının benzer hukukî konularda bağlayıcı olduğu düzenlemesi bunu gerektirmektedir. Yukarıda yapılan açıklama ve sözü edilen kurallarla birlikte somut olay değerlendirildiğinde; 153 30... parsel B blok 6 nolu bağımsız bölümle ilgili olarak, Davalı ... hakkında beyanında taşınmazı 190.000 TL bedelle davalı firmadan 2016 yılı Eylül ayında aldığını, 2017 yılında inşaatın bitmesiyle ikamet etmeye başladığını ayrıca arsa sahibi ile yüklenici arasında daire takası olduğunu daha sonra öğrendiğini beyan etmiştir. Tapu kaydı davalı şirket adına kayıtlı iken 01.09.2016 tarihinde şirket temsilcisi tarafından davalı ...'e devir yapılmıştır. Davalı inşaat halinde iken taşınmazı aldığını ve inşaat tamamlandıktan sonra taşındığını beyan ettiğine göre yapacağı küçük bir araştırma ile yüklenicinin kendi arsası üzerine değil üçüncü kişilerin arsasına inşaat yapıldığını öğrenebileceği açıktır. Toplumda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri yaygın biçimde imzalanmakta ve yükleniciye önceden pay devirleri de yapılmaktadır. Henüz tamamlanmamış yapılmakta olan binadan bağımsız bölüm satın alan kişilerin inşaatın bu şekilde yapılıp yapılmadığını küçük bir araştırmayla öğrenmeleri mümkün olup fiili karine olarak inşaatın arsa payı karşılığı yapıldığını bildiği ya da bilmesi gerektiği kabul edilmelidir. Bunun aksini davalı ispatlamalıdır. Ancak toplanan delillerle davalı bunu ispatlayamamıştır. Davacı ile yüklenici arasında daire takasına ilişkin sözleşme yapılmış ise de dairemizin önceki bozma kararında da belirtildiği üzere resmi şekle uyulmadan yapılan bu sözleşme geçerli değildir. Kaldı ki yüklenici geçersiz bu sözleşmeyi imzaladığı halde taşınmazı başkasına devrederek ifa imkanını da ortadan kaldırmıştır. Davalı ... bu takas sözleşmesinden yanılarak taşınmazı aldığını iddia etmediği gibi daire takasını daha sonra duyduğunu beyan etmekle buna dayalı bir yanılması olmadığını da ortaya koymuştur. Bu durumda davacı ... geçerli ilk sözleşme kapsamında kendisine verilecek bağımsız bölüm tapusunu istemekte Hüseyin adına kayıtlı taşınmaz yönünden açıklanan nedenlerle haklı olup bu terditli birinci talep yönünden davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, reddine karar verilip terditli ikinci talebe geçilerek yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmayıp bozmayı gerektirir. 153 31... parsel 1 nolu bağımsız bölümle ilgili olarak daire ile takas edilmek suretiyle, tapuda 22/11/2016 tarihinde ... yevmiye ile Kat irtifakı kurulduktan sonra) 15/06/20 17... yevmiye kaydıyla önce Davalı ... oğlu ...'a satış yapılmış akabinde 15/09/2017 tarih ve ... yevmiye kaydıyla diğer davalı ...'a inşaat halindeyken satılmıştır. ... taşınmazı yükleniciden almış ancak aradan üç ay geçtikten sonra ...'a satmıştır. Taşınmazın inşaat halinde iken alındığı sabittir. ... beyanında diğer arsa sahibi ...'n da taşınmazın ... devrine muvafakatı oduğunu beyan etmiştir. Son malik bu beyanıyla arsa sahipleri arsasına satıcı yüklenicinin inşaat yaptığını bildiğini ortaya koymuştur. Bilmese bile inşaat halindeki bağımsız bölümü satın aldığından bilebilecek durumdadır. Bu durumda fiili karine nedeniyle arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin varlığından haber olmadığı ve bu nedenle iyiniyetli sayılması gerektiğini ispatlayamamıştır. Bu durumda davacı ... geçerli ilk sözleşme kapsamında kendisine verilecek bağımsız bölüm tapusunu istemekte ... adına kayıtlı taşınmaz yönünden açıklanan nedenlerle haklı olup bu terditli birinci talep yönünden davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, reddine karar verilip terditli ikinci talebe geçilerek yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmayıp bozmayı gerektirir. Geçersiz takas sözleşmesinin varlığı da Davalı ...'un iyiniyetli üçüncü kişi sayılmasını gerektirmez. Açıklanan nedenlerle ... ve ...'in temyiz itirazları kabul edilerek hükmün bozulması gerektiği görüşünde olduğumdan onama yönünde oluşan değerli çoğunluk görüşüne katılamıyorum.