Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2025/2792 E. 2026/1873 K.

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi SAYISI : 2023/592 E., 2025/420 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul 9. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2015/372 E., 2022/304 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde; taraflar arasında akdedilen 13.04.2010 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği davalının ruhsat tarihiden itibaren 15 aylık süre içerisinde binayı bitiremediğini, delil tespiti ile davalının ayıplı ve eksik ifada bulunduğunun, inşaatı 11... gün geciktirdiğinin tespit edildiğini, davacının iyiniyetle davalıya herhangi bir ihtar keşide etmediğini, ancak davalı şirketin davacının zararının giderilmesi için gönderilen ihtarnameye ilişkin bir girişimde bulunmadığını, yapılan yapılar imara aykırı olduğundan, Sarıyer Belediyesi tarafından ceza kesildiğini, ayrıca imara aykırılık giderilemediğinden imara aykırı kısım bakımından inşaatın yıkımına dair karar verilip kararın davacıya tebliğ edildiğini, yine villalardan bir tanesinde kaçak olarak havuz yapıldığını, yapının bu bakımından da imara aykırılık taşıdığını, imara aykırılık sebebiyle sözleşmenin geriye etkili feshine karar verilmesi gerektiğini, davalıya gönderilen ihtarname ile sözleşmenin feshedildiği bildirildiği için arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin imara aykırılık nedeni ile geriye etkili olarak feshine, tapuda devri gerçekleşen gayrimenkullerin davacıya iadesine karar verilmesini talep etmiş, ıslah dilekçesi ile talep sonucunu değiştirerek inşa edilen yapılardaki eksik ve ayıplı işler bedelinden kaynaklanan 670.000,00 TL tazminat ile Sözleşmenin 5. maddesine göre işin geç tesliminden kaynaklanan 59.760,00 USD yoksun kalınan kâr tazminatının dava tarihinden itibaren avans faizi ile birlikte tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP Davalı vekili cevap dilekçesinde; husumet yönünden sözleşmenin geriye etkili feshine dayalı tapu iptali davalarında yükleniciden temlik alan kişilerin de davada taraf olmalarının dava şartı olduğunu, bu nedenle tapudan taşınmazın tedavül kayıtları getirtilerek tespit olunacak malik adına da dava açılarak taraf teşkilinin sağlanması gerektiğini, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde teslimin iskân koşuluna bağlandığını, gerek yükleniciye kalacak gerekse arsa sahibine verilecek toplam 5 adet yapının iskân izinleri alınması sebebiyle teslim koşulunun yerine getirildiğini, sözleşme konusu edimin ifa edilmekle sözleşmenin sona erdiğini, bu kapsamda edimlerinin ifa edilmesi ve iskân alınmasından sonra davacı tarafından yapılan 54, 96... 'lik teras ilavesinin kaçak yapı olduğunu belirterek, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; sözleşme şartları ve keşif sonucu alınan bilirkişi raporu da gözetilerek, davacının gecikme cezası talep edebilmesi için geç teslimin yapılmasının yeterli olduğu, ayrıca fesih bildirimi yapma ve teslim sırasında çekince koyma şartına bağlı olmadığı, davacının eksik ve ayıplı işlerin tespiti açısından villaların kaba inşaatının yapımının takriben %15 oranında ayıplı olarak kabul edilebileceği, buna göre davacının ayıp sebebiyle uğranılan zarar kabilinden 2014 yılı yapı yaklaşık birim maliyetleri hakkında tebliğe göre 195.447,04 TL+KDV talep edebileceğinin belirtildiği, davacının söz konusu ayıpların meydana gelmesinde kusurunun bulunmadığı, yüklenici tarafından eksik ve ayıplı şekilde yapılan ve bu halde teslimi gerçekleşen taşınmazlar nedeniyle davacının dava tarihi itibariyle 195.447,04 TL+KDV talep edebileceği gerekçesiyle davalı ... İnşaat Sanayi Ticaret Ltd. Şti. yönünden davanın kısmen kabulü ile 195.447,04 TL eksik iş bedeline ilişkin tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte iş bu davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin istemin reddine, 59.760,00 USD gecikme tazminatına ilişkin cezai şartın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte fiili ödeme günündeki Türk Lirası karşılığının iş bu davalıdan alınarak davacıya verilmesine, tapu maliki davalı ... yönünden açılan davanın reddine karar vermiştir.

IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içerisinde taraf vekilleri tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacının 05.12.2014 tarihli ihtarında 22.07.2014 tarihinde villasına taşındığını belirttiği, dosya kapsamından villaların 21.08.2013 tarihinde iskânının alındığı ve teslim edildiğinin anlaşıldığı, 25.04.2014 tarihli Yapı Tatil Tutanağı düzenlendiği B1 no.lu villaya zemin kat seviyesinde iki bodrum kat seviyesinde bir adet eklenti yapıldığı tespit edilerek, Sarıyer Belediyesinin 08.05.2014 tarihli Encümen kararı ile 6.752,72 TL idari para cezasının kesildiği, iskândan sonra imara aykırılığın tespit edildiği anlaşıldığından, bahse konu eklentinin davalı yüklenici tarafından yapıldığının davacı tarafça ispatlanamadığı, taraflar arasındaki sözleşmede inşaatın süresinde bitirilmemesi halinde arsa sahibinin hissesine düşen toplam brüt m2 üzerinden yüklenici arsa sahibinin brüt inşaat m2'si başına aylık 4 USD hesabıyla gecikme cezası ödeyeceği düzenlendiği, bahse konu düzenlemenin gecikme cezasına ilişkin olduğu, ifaya ekli cezai şart olmadığı, davacının 04.04.2019 tarihinde ıslah yaparak eksik ve ayıplı iş bedeli ve gecikme tazminatı talep etmiş ise de, iskân tarihinin 21.08.2013 olduğu, 5 yıllık zamanaşımı süresinin 21.08.2018 tarihinde dolduğu, davacı tarafından tam ıslahın bu tarihten sonra 04.04.2019 tarihinde yapıldığı anlaşıldığından, ıslah tarihi itibariyle 5 yıllık zamanaşımı süresi dolduğu gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf taleplerinin reddine, davalı vekilinin istinaf talebinin kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın zamanaşımı nedeniyle reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davacı vekili temyiz dilekçesinde; yapılarda gizli ayıp olup olmadığının değerlendirilmediğini, yapının davacı tarafça teslim alınmasından sonra gizli ayıpların ortaya çıktığının bilirkişi raporu ile tespit edildiğini, davacının yaptığı ihtarların ve delil tespitinin zamanaşımı sürecini fiilen kesintiye uğrattığını veya durdurmuş sayılması gerektiğini, davalı yüklenicinin ağır kusuru ve gizli ayıbın geç fark edilmesi karşısında hakkın kötüye kullanılması yasağı gereği zamanaşımı def’ine itibar edilmemesi gerektiğini, sözleşmeye konu işin teslim tarihi ile dava tarihi arasında 20 yıllık süre dolmadığı gibi, genel 10 yıllık sürenin dahi dolmadığını, mahkemece kusurun derecesi tartışılmaksızın, eksik inceleme yapılarak karar verildiğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan eksik ayıplı iş bedeli ve gecikme tazminatı istemine ilişkindir.

Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür.

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, davacı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1. maddesi hükmü uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz harcının davacıya yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

04.05.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.