Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2025/2713 E. 2026/1860 K.

MAHKEMESİ :Tüketici Mahkemesi SAYISI : 2021/40 E., 2025/285 K.

Mahkemece bozma üzerine verilen karar davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili ile davalılardan ... A.Ş. arasında; İstanbul, Büyükçekmece, ... 462 ada, I parsel sayılı taşınmaz üzerinde inşa edilecek olan 15 no'lu villanın satışı hususunda "Villa Satış Sözleşmesi” yapıldığını, Villa Satış Sözleşmesi'nde satış bedeli olarak kararlaştırılan 200.000,00 TL'nin tamamının, müvekkili tarafından davalıya ödendiğini, dilekçe ekinde sunulan tahsilât makbuzları, çek fotokopileri ve banka dekontlarının tüm ödemeleri gösterdiğini, sözleşmeye göre villanın 15.07.2005 tarihinde tamamlanıp teslim edilmesi gerektiği halde, yüklenici ... A.Ş.nin inşaatı yarım bıraktığını, taşınmazın tapusunu müvekkiline devretmediğini belirterek, öncelikle 15 no'lu villaya ait arsa payının tapusunun iptali ile müvekkili adına tapuya tesciline, tescilin mümkün olmaması durumunda; müvekkilin ödediği 200.000,00 TL'nin ve sözleşmenin ifa edilmemesinden dolayı müvekkilin uğradığı zararın fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla ödeme tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte müvekkiline ödenmesine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP 1.Davalılar ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ...., ... ,..., ..., ..., ..., ... vekili cevap dilekçesinde; davanın müvekkilleri yönünden usule ve yasaya aykırı olduğunu, davacının dayandığı tarihsiz taşınmaz satışına dair sözleşmenin davacı ile davalılardan ... İnşaat Firması arasında tanzim ve imza edildiğini, davanın diğer tarafları olan müvekkilleri sözleşmenin tarafı olmadıklarından bu sözleşmeye dayalı olarak dava edilme olanağı olmadığını, bu nedenle husumet itirazının olduğunu, davalılardan ...'ın vefat ettiğini ve mirasçılarının davaya dahil edilmelerini, davalılardan ... İnşaat Firması ile diğer davalılar olan arsa sahipleri arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi mevcut olduğunu, bu sözleşmeden ... edimlerini davalı yüklenici .... İnşaat Firması yerine getirmediğinden ...2. Asliye Hukuk Mahkemesi nezdinde 2010/353 Esas sayılı davaları olduğunu ve bekletici mesele yapılmasını, bu nedenle açılan davanın öncelikle görev yönünden reddi ile görevli ...Asliye Hukuk Mahkemesine gönderilmesini, resmi şekil şartı içermeyen geçersiz ve taraf olmadıkları sözleşme gereğince açılan davanın davalı müvekkilleri yönünden husumet sebebiyle ve esas itibariyle reddini istemiştir.

2.Dahili davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; taşınmazın davacının sözleşmeyi akdettiği tarihte ve öncesinde tapuda arsa sahipleri lehine tescilli olduğunu, yüklenici ile arasında akdettiği sözleşmenin de adi yazılı olup, şeklen geçersiz olduğunu, davacının yüklenici ile arasında akdettiği adi yazılı sözleşmeye dayanarak müvekkilinin de taraf olduğu arsa sahibi maliklere karşı lehine tapu iptali ve tescili talebinde bulunmasının haksız ve mesnetsiz olduğunu, 3. kişinin arsa sahibinden talepte bulunup arsa sahibini ifaya zorlaması için temlikin geçerli olması ve yüklenicinin arsa sahiplerine karşı edimlerini bütünüyle yerine getirmiş olması gerektiğini bu nedenle davacının terditli olarak ikame ettiği davada asli talebi olan 15 numaralı villaya ilişkin tapunun iptali ile lehine tescil edilmesi talebinin ve davanın reddini istemiştir.

III. MAHKEME KARARI Mahkemenin 21.03.2013 tarihli kararı ile HMK'nın 115/2. maddesi uyarınca taraflara verilen süreye rağmen, gider avansı mahkeme veznesine yatırılmadığından, HMK'nın 115/2. maddesi gereği davanın dava şartı yokluğundan usulden reddine karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ Mahkemenin 21.03.2013 tarihli kararına karşı davacı vekili tarafından temyiz isteminde bulunulması üzerine Yargıtay (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesi’nin 18.11.2020 tarih, 2020/2726 Esas ve 2020/3029 Karar sayılı ilamı ile davanın açıldığı tarih itibariyle 6100 sayılı HMK'nın yürürlüğe girmemiş olduğu, 1086 sayılı HUMK’nda hüküm bulunmadığından gider avansının dava açılırken yatırılması zorunlu ve dava şartı olmadığı gibi yatırılması gereken avansın ara karar kurulduğu 27.12.2012 tarihinde yürürlüğü girmiş olan 6100 sayılı HMK’nın 324. maddesinde ifade edilen delil avansı niteliğinde olduğu, onun içinde hangi delil için ne miktarda avans yatırılması ve avans yükümlüğünü yerine getirmezse sonuçlarının açıklanması gerekirken açıklanmadığı ve bu halde dahi delil avansı dava şartı olmayıp HMK'nın 324/II. maddesine göre delil ikamesinden vazgeçmiş sayılması gerektiğinden, usulüne uygun delil avansı yatırılmak üzere sonuçları da açıklanarak davacıya süre verilip yatırılması halinde HMK'nın 324. maddesi uyarınca yargılamaya devamla sonucuna göre karar verilmesi gerekirken davanın açıldığı tarih gözden kaçırılarak yanlış değerlendirme ile dava şartı yokluğundan davanın reddine karar verilmesinin doğru görülmediği gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemenin ilâm başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile bozma ilamına uyulmasına; davacı ile yüklenici ... A.Ş. arasında 2003 tarihli villa satış sözleşmesi akdedildiği, diğer davalıların arsa maliki ve mirasçıları oldukları, davalılar arasında 15.02.2001 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdedildiği, bu sözleşmenin ...2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2010/353 Esas, 2015/574 Karar sayılı ilamı ile geriye dönük olarak feshedildiği, hükmün temyiz edilmeyerek kesinleştiği, taşınmazın .... adına kayıtlı olduğu, davalı arsa malikleri ve mirasçıları ile davalı yüklenici şirket arasında kurulan Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nin geriye dönük feshedildiği, sözleşme uyarınca taşınmazın tamamlanmadığı, davacının şahsi hakkını davalı arsa sahipleri ve mirasçılarına karşı ileri sürmesinin mümkün görülmediği gerekçesiyle, arsa malikleri yönünden açılan davanın reddine, davalılar arasındaki sözleşmenin feshine karar verildiği ve davacı ile yüklenici arasında yapılan sözleşmenin de şeklen geçersiz olduğu, davacının geçersiz sözleşme uyarınca davalı ...İnşaat'a yönelttiği tapu iptal ve tecil talebinin reddi gerektiği, sözleşme resmi şekil şartına tabi olduğundan ve resmi şekilde yapılmadığından geçersiz sözleşmeye dayalı olarak tarafların verdiklerini iade etmesi gerekeceği, davacının ... İnşaat'a yapmış olduğu ödemelerin iadesini talep edebileceği gerekçesiyle, dosyaya sunulan ödeme belgeleri uyarınca 200.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı ... AŞ'den alınarak davacıya ödenmesine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davacı vekili temyiz dilekçesinde; müvekkilinin, davalı müteahhitten villa satın alan şahıslar ile arsa maliklerini temsilen davalı ... ve ...Ltd. Şti. arasında 18.11.2016 tarihli Yapım İşleri Anahtar Teslim Götürü Bedel Fiyat Usulü Yüklenici Sözleşmesi akdedildiğini, Arsa Payı Karşılığı İnşaat ve Satış Vaadi Sözleşmesi'ne konu işi tamamlamayı üstlenen yeni yüklenici ...Ltd. Şti. arasında akdedilen işbu sözleşmenin, 15.02.2001 tarihli sözleşmedeki edimlerin ifası amacıyla düzenlendiğini, davalı arsa sahipleri vekili tarafından işbu 18.11.2016 tarihli sözleşmenin, yüklenici ... tarafından bir üçüncü şahsa (Selçuk Korkmaz - Urtechno İnşaat Taahhüt), onun tarafından da bir başka şirkete (Anka Group İnş. Turz. İç ve Dış Tic. Ltd. Şti.) devredildiği belirtilmiş ise de, müvekkiline bu hususta herhangi bir bilgi verilmediğini, müvekkilinin 18.11.2016 tarihli Yapım İşleri Anahtar Teslim Götürü Bedel Fiyat Usulü Yüklenici Sözleşmesi dışında hiçbir sözleşmeye imza atmadığını, bu sözleşmenin halen geçerli olduğunu, o sebeple edimin ifası sonrasında tapu iptal ve tescil kararı verilebileceğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık, yüklenici temlikine dayalı tapu iptal ve tescil aksi halde tazminat istemine ilişkindir.

Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan ... zararını gidermekle yükümlüdür(TBK.m.112). Borçlu, genel olarak her türlü kusurdan sorumludur. Borçlunun sorumluluğunun kapsamı, işin özel niteliğine göre belirlenir. Alacaklının zararlarının giderilmesinde haksız fiil sorumluluğuna ilişkin hükümler, kıyas yoluyla sözleşmeye aykırılık hâllerine de uygulanır.(TBK.m.114). Borçlunun temerrüdünü düzenleyen Türk Borçlar Kanunu’nun 125/2.fıkrasında ise “Alacaklı, ayrıca borcun ifasından ve gecikme tazminatı isteme hakkından vazgeçtiğini hemen bildirerek, borcun ifa edilmemesinden ... zararın giderilmesini isteyebileceği veya sözleşmeden dönebileceği” hüküm altına alınmıştır.Türk Borçlar Kanunu’nun 125/2.fıkrasında ifade edilen “alacaklının borcun ifa edilmemesinden ... zararın giderilmesini isteyebilmesi”aslında alacaklının müspet zarar istemini ifade etmektedir. Müspet zarardan maksat, satış veya temlik sözleşmenin gereği tam olarak yerine getirilmiş olsaydı, alıcının malvarlığının ulaşacağı değer ile hali hazırdaki değer arasındaki farkı müspet zarar olarak adlandırmak mümkündür. Kural olarak, “her dava açıldığı tarihteki duruma göre karara bağlanır” Ancak terditli davada belirtilen kuraldan ayrılmak gerekir. Çünkü terditli davada; mahkeme, davacının asli talebinin esastan reddine karar vermedikçe, fer’î talebini inceleyemez ve hükme bağlayamaz (HMK.m.111/2). Terditli davada davacının asli talebi tapu iptali ve tescildir. Fer’i talebi ise tapunun verilmemesi nedeniyle ... zararının giderilmesidir. Mahkeme davacının asli talebi olan “tapu isteminin” mümkün olmayacağını nihai kararla tespit etmektedir. Asli talebin reddinden sonra aynı zamanda fer’i talep olan,“zararın giderilmesiyle” ilgili değerlendirmeyi de aynı nihai kararda yaparak şartları varsa tazminata hükmetmelidir. Davacının asli talebi olan “tapu iptali-tescil” talebi, nihai karar anına kadar kabul edilip edilmeyeceği belli olmadığından, fer’i talep olan “zararın giderilmesinin” talep hakkı da asli talebin reddedildiği an, yani nihai kararın verildiği tarihte doğmaktadır. Mahkemenin tapu isteminin reddine karar verdiği an, davacının zararının doğduğu andır. Bir başka değişle davacının mülkiyet hakkından mahrum kaldığının tespit edildiği andaki taşınmazın faizsiz rayiç değeri davacı/alıcının oluşan zararıdır. Davacının malik olmaktan mahrum kaldığı taşınmaz nedeniyle gerçek zararının tespitinde; taşınmazın, nihai karar tarihindeki değerinin esas alınması, yukarıda izah edildiği gibi hukuki olduğu gibi enflasyonist dönemlerde alıcının gerçek zararına hükmedebilmek için hakkaniyete de uygundur. Öte yandan, alıcının karar tarihine kadar olan dönem için munzam zarar davası açmasını önleyeceği için usul ekonomisine de uygundur. Dava konusu taşınmazın tüm bedeli ödenmiş olmasına rağmen tapu intikali yapılmamışsa yukarıda izah edildiği gibi dava konusu taşınmazın nihai karar tarihindeki (veya en yakın tarihteki) rayiç değerine hükmedilecektir. Taşınmazın kararlaştırılan bedelinin bir kısmı ödenmiş geri kalanın tapu devrinde ödeneceği kararlaştırılmışsa; taşınmazın nihai karar tarihindeki rayiç değeri tespit edilerek ve yüz birim kabul edilmek suretiyle ödenen miktarla oran/orantı kurularak bulunacak meblağ alıcının zararı kabul edilerek hüküm altına alınmalıdır. Somut olayda davacı, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu 15 nolu villayı yüklenici-davalı şirketten temliken devir almış ve devir bedelinin tamamı olan 200.000 TL ödemiştir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu olan ve sözleşme gereğince yükleniciye bırakılan bağımsız bölümün yüklenici tarafından adi sözleşme ile temliken devredilmesi mümkündür. Ancak yüklenici ile arsa sahipleri arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yüklenicinin edimlerini süresi içinde yerine getirmediğinden mahkeme kararıyla geriye etkili feshedilmiştir. Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu bağımsız bölümü temliken devralan davacının tapuyu talep edebilmesi için yüklenicinin tüm edimlerini yerine getirmesi gerekirdi. Yüklenici edimlerini yerine getirmediği için davacı tapuyu talep edemez. Bu durumda davacının terditli talebi olan tazminat talebi, yukarıda izah edildiği gibi dava konusu taşınmazın iş bu bozmadan sonra nihai karar tarihinde (veya karar tarihine en yakın tarihteki) rayiç bedeli yeniden tespit edilerek faizsiz olarak yüklenici-temlik eden davalı şirketten tahsiline hükmetmekten ibarettir. Bu nedenlerle mahkeme kararının bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün temyiz eden davacı yararına BOZULMASINA, Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde ilgilisine iadesine, Dosyanın kararı veren Mahkemesine gönderilmesine, Karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 04.05.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.