Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2025/1249 E. 2026/935 K.

MAHKEMESİ : Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 10. Hukuk Dairesi SAYISI : 2024/684 E., 2025/222 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Bursa 7. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2022/53 E., 2023/537 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde; davalı ... İnşaat ve Ticaret Ltd. Şti. ile davalı arsa sahipleri ... ve ... arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca davalı şirket tarafından Bursa İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, 158 ada, 3 parsel üzerine yapılacak olan inşaattan E blok, 1 numaralı bağımsız bölümün 28.07.2016 tarihinde imzalanan sözleşme ile 180.000,00 TL'ye, G blok, 13 numaralı bağımsız bölümün 31.08.2016 tarihinde imzalanan sözleşme ile 335.000,00 TL'ye davalı yüklenici şirket tarafından davacıya satıldığını, davacının satış bedellerini ödediğini, ancak davalı şirket tarafından inşaat bitirilmesine rağmen bağımsız bölümlerin tapuda devirlerinin yapılmadığını, E blok, 1 numaralı bağımsız bölümün halen davalı ... adına kayıtlı olduğunu, G blok, 13 numaralı bağımsız bölümün ise davalı ... ... tarafından diğer davalı ... Yüzey Kaplama San. ve Tic. Ltd. Şti'ye tapuda satıldığını, yapılan satış işleminin gerçek bir satış olmadığını, muvazaalı olduğunu ileri sürerek, dava konusu taşınmazların tapu kaydının iptali ile davacı adına tescilini mümkün olmazsa satış bedellerinin faizleriyle birlikte davalı yüklenici şirket ile arsa maliki davalılardan tahsilini talep etmiştir. II. CEVAP 1. Davalılar ... ve ... ... vekili cevap dilekçesinde; müvekkili davalılar ile davalı ... İnşaat ve Ticaret Ltd. Şti. şirket arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, inşaat devam ederken davalı yüklenici şirkete verilmesi kararlaştırılan dava konusu G blok, 13 numaralı dükkan vasıflı bağımsız bölümün davalı yüklenici şirket tarafından satılabilmesi için vekaletname verildiğini ve davalı yüklenici şirketin bu bağımsız bölümü kendi adına diğer davalı ... Yüzey Kaplama San. ve Tic. Ltd. Şti'ye sattığını, davalı ... ...'nın bu şirketle herhangi bir hukuki ilişkisinin olmadığını, ayrıca davalı yüklenicinin inşaatı tam olarak bitirmediğini, edimini yerine getirmediğini, bu sebeple davacının talepte bulunamayacağını savunarak davanın reddini istemiştir.

2. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; davalı şirketin dava konusu E blok, 13 numaralı bağımsız bölümü kullanmak amacıyla tapu kaydına güvenerek 23.02.2018 tarihinde diğer davalı ... ...'dan satın aldığını, müvekkili şirketin davacının sözleşmesinden haberdar olmadığını, Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesi kapsamında iyiniyetli üçüncü kişi olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.

III. MAHKEME KARAR İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacı ile davalı yüklenici şirket arasında dava konusu taşınmazların satılmasına ilişkin adi yazılı sözleşme yapıldığı, satış bedellerinin tamamının ödendiği, diğer taraftan davalı yüklenici şirket ile diğer davalı arsa malikleri arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığı, davalı yüklenicinin imzalanan arsa payı sözleşmesine uygun olarak binayı anahtar teslimi olacak şekilde bitirerek arsa sahiplerine teslim etmesi gerektiği ancak yüklenicinin yükümlülüklerini yerine getirmediği, inşaatı tamamlamadan bıraktığı, tamamlama seviyesinin bloklarda %98, sosyal tesisler ve kapıcı dairesinde %75, havuzda %50, G blok düğün salonu ve iş merkezinde %60 olduğu, yükümlülüklerini yerine getirmeyen davalı yüklenicinin adi yazılı sözleşme ile davacıya satmış olduğu bağımsız bölümlerin mülkiyetine hak kazanamadığı, yüklenicinin mülkiyetini kazamadığı bağımsız bölümleri adi yazılı sözleşme ile davacıya satışının da geçersiz olduğu ve tapu iptal tescil talebinin reddi gerektiği, ancak davacının davalı yüklenici şirkete ödediği satış bedelini davalı yüklenici şirketten sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri isteyebileceği, diğer davalıların bedel yönünden sorumluluğunun bulunmadığı gerekçesiyle tapu iptal tescil talebinin reddine, ödenen bedellerin ödeme tarihlerinden itibaren yasal faizleri ile birlikte davalı ... İnşaat ve Ticaret Ltd. Şti'den tahsiline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davacı vekili temyiz dilekçesinde; davaya bakmakla görevli mahkemenin Asliye Hukuk Mahkemesi olduğuna karar verilmiş ise de E blok, 1 numaralı daire vasfındaki bağımsız bölüm yönünden davacının 6502 sayılı TKHK kapsamında tüketici olduğunu, uyuşmazlığın 6502 sayılı Yasa hükümlerine göre çözüme kavuşturulması gerektiğini, G blok, 13 numaralı dükkan vasıflı taşınmazın davalı ... ... tarafından davacıdan mal kaçırmak amacıyla muvazaalı olarak satıldığını, gerçek bir satış olmadığını, öncelikle bu olgunun kabulü, sonrasında ise davacının sözleşmesinin geçerli olduğu kabul edilerek tapu iptal tescil taleplerinin kabulüne karar verilmesi gerektiğini, davalı yüklenici şirket ile davalı arsa sahipleri arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin halen geçerli ve bağlayıcı olduğunu, dolayısıyla davacıya yapılan harici satışların da geçerli olduğunu, davacının ödemiş olduğu satış bedelleri inşaatın finansmanında kullanıldığından davalı arsa sahiplerinin bağımsız bölümleri vermemekle sebepsiz zenginleştiklerini, davalı yüklenici ile sorun yaşayan davalı arsa sahiplerinin sözleşmeyi feshetmeden inşaat tamamlanma aşmasındayken inşaata el koyduklarını, oysa sözleşmeyi feshetmiş olsalardı daire satın alan iyiniyetli üçüncü kişilerin durumlarının denkleştirme yoluyla hakkaniyetli bir şekilde çözüme kavuşturulacağını, sözleşmeyi feshetmeyen ve inşaata fiilen el koyan davalıların davacının zararından davalı yüklenici şirketle birlikte müteselsil sorumlu olduklarını, dava konusu dükkanın davalı ...'ne satıldığı tarihte değerinin 848.000,00 TL olduğu, davalı şirketin ise dükkanı 100.000,00 TL bedelle satın aldığı dikkate alındığında tapuda gösterilen değer ile gerçek değer arasındaki farkın satışın muvazaalı olduğunu ispatladığını, davalı şirketin, arsa sahipleri ile davalı yüklenici arasında yaşanan sorundan ve dava konusu dükkanın davacıya satışından haberdar olmasına rağmen tapuda dükkanı satın aldığı gibi, inşaattan başkalarına satılan daireleri de satın aldığını, davalı şirketin iyiniyetli olmadığını, ortak alanlardaki eksiklik bedelinin toplam 4.896.022,00 TL olduğunun tespit edildiğini, dava konusu bağımsız bölümlerin m²'sine düşen kısım yönünden davacının bedeli ödemeye hazır olduğunu, bedelin tamamından davacıyı sorumlu tutmanın hukuk mantığına aykırı olduğunu, davalı şirketten taşınmaz satın alan tüm mağdurlara teklif götürülüp, eksik imalât bedelini taşınmazların m² oranlarına göre birlikte ödemeleri sağlanırsa hiç bir mağduriyetin yaşanmayacağını, bu çözüm yolunun sözleşme feshedilmeyerek davalılar tarafından çalıştırılmadığını, davalı yüklenici şirket yönünden işin ticari olması nedeniyle ticari faize hükmedilmesi gerektiğini, davalı şirketin iflas ettiğini, hükmün icra kabiliyetinin olmadığını, hakkaniyet gereği maktu vekalet ücretine hükmedilmesi gerektiğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, şahsi hakka (satım sözleşmesi) dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir. 1.Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere davacı vekilinin aşağıdaki paragrafın kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2. Davalı yüklenici şirket tüzel kişi tacir olup, 6102 sayılı TTK'nın 19/1. maddesinde bir tacirin borçlarının kural olarak ticari olacağı ve 2. fıkra gereğince de taraflardan biri için ticari iş niteliğinde olan sözleşmelerin, kanunda aksine hüküm yoksa, diğer taraf için de ticari iş sayılacağı düzenlemiştir. Ticari işin varlığı durumunda ve açıkça talep edilmesi halinde 3095 sayılı Kanun'un 2/2. maddesi gereğince alacağa ticari faiz hükmedilmesi gerekir. Bu nedenle davacı yüklenici dava dilekçesinde avans faiz talep ettiğinden mahkemece taleple bağlılık kuralı gözetilerek, avans faizine hükmedilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmiş olması bozmayı gerektirir. Ne var ki bu hatanın giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden 6100 sayılı HMK'nın 370/2 hükmü uyarınca Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılması ile İlk Derece Mahkemesi kararının düzeltilerek onanması gerekir.

VI. KARAR Açıklanan nedenlerle; 1. Davacı tarafın diğer temyiz itirazlarının reddine,

2. Temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

3. Davacı tarafın temyiz itirazının kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının hüküm fıkrasının (2) ve (3) numaralı bendinde yer alan ''yasal faiz'' ibarelerinin çıkartılarak yerine ''değişen oranlarda avans faizi'' ibarelerinin yazılması suretiyle DÜZELTİLEREK ONANMASINA, İstek hâlinde peşin alınan temyiz harcının ilgiliye iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 12.03.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.