Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2024/335 E. 2025/2710 K.

MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi SAYISI : 2023/3027 E., 2023/3130 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı asıl davada dahili davalı ... ve ... ...Vergi Dairesi vekili, asıl davada dahili davalı ...Ş vekili, asıl davada davalı ... vekili, birleşen davada davalı ... vekili, birleşen davada davalı ... mirasçıları vekili, birleşen davada davalı ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA Asıl ve birleşen davalarda davacılar vekili; müvekkilleri ile davalı yüklenici ... arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, davalı yüklenicinin 01.09.2016 tarihinde bitirip taşınmazı müvekkiline teslim etmesi gerektiğini ancak iki bloktan oluşan inşaatın B bloğundaki inşaatı süresi uzatılmasına rağmen bitiremediğini, A bloğa da hiç başlamadığını, üstelik müvekkillerinin izni ve muvafakati olmadan bağımsız bölümleri üçüncü kişilere sattığını ileri sürerek sözleşmenin feshi ile tapuların iptal ve müvekkilleri adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP 1.Asıl davada davalı yüklenici ... vekili ; yapı ruhsatını davacı arsa sahiplerinin alması gerektiğini, müvekkiline böyle bir yükümlülüğü yüklemenin haksız ve hukuka aykırı olduğunu, müvekkilinin sözleşme kurulduktan sonra da davacıları yükümlülüklerini yerine getirmesi hususunu defalarca belirttiğini ancak bir sonuç alamadığını, savunarak davanın reddini istemiştir. 2.Asıl davada dahili davalı ...Ş. vekili; müvekkili bankanın haciz ve alacaklarının halen devam etmekte olduğunu, borcun doğumunda ve haciz konduğu anda borçlunun iyiniyetli üçüncü şahıs olup iyiniyetlerinin korunması gerektiğini savunarak davanın reddini istemiştir. 3.Asıl davada dahili davalı ... ve ...Vergi Dairesi vekili; kamu hacizlerinin bulunmakta olduğunu, borcun doğumunda ve haciz konduğu anda borçlunun iyiniyetli üçüncü şahıs olup iyiniyetlerinin korunması gerektiğini savunarak davanın reddini istemiştir. 4.Birleşen davada davalılar ... mirasçıları vekili; müvekkillerin murisinin tapuya güvenerek daire satın aldığını iyiniyetlerinin korunması gerektiğini savunarak davanın reddini istemiştir. 5.Birleşen davada davalı ... vekili; müvekkilinin tapuya güvenerek daire satın aldığını iyiniyetlerinin korunması gerektiğini savunarak davanın reddini istemiştir. 6.Birleşen davada davalı ... vekili; müvekkilinin tapuya güvenerek daire satın aldığını iyiniyetlerinin korunması gerektiğini savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, davalı yüklenici ...’ın sözleşmedeki edimini ifa etmediği, yükleniciden taşınmaz satın alan ve ipotek tesis edenlerin hak sahibi olabilmesi için yüklenicinin arsa sahibine karşı tüm edimlerini yerine getirmesi gerektiği gerekçesiyle asıl ve birleşen davanın kabulüyle sözleşmenin geriye etkili olarak feshine, davalı üçüncü kişiler adına olan tapuların iptali ile davacılar adına tesciline, bağımsız bölümlerdeki hacizler ve ipoteklerin fekkine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl davada dahili davalı ... ve ... ...Vergi Dairesi vekili, asıl davada dahili davalı ...Ş. vekili, asıl davada davalı ... vekili, birleşen davada davalı ... vekili, birleşen davada davalı ... mirasçıları vekili, birleşen davada davalı ... vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri 1 .Asıl davada davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; cevap dilekçesini tekrar ederek, yapı ruhsatını davacı arsa sahiplerinin alması gerektiğini, davacıların sorumluluklarını yerine getirmediğini, davanın reddi gerektiğini beyan etmektedir. 2.Asıl davada dahili davalılar ... ve ...Vergi Dairesi vekili temyiz dilekçesinde; kamu hacizlerinin bulunmakta olduğunu, borcun doğumunda ve haciz konduğu anda borçlunun iyiniyetli üçüncü şahıs olup iyiniyetlerinin korunması gerektiğini beyan etmektedir. 3. Asıl davada dahili davalı ...Ş. vekili temyiz dilekçesinde; kamu hacizlerinin bulunmakta olduğunu, borcun doğumunda ve haciz konduğu anda borçlunun iyiniyetli üçüncü şahıs olup iyiniyetlerinin korunması gerektiğini beyan etmektedir. 4.Birleşen davada davalılar ... mirasçıları vekili temyiz dilekçesinde; müvekkillerin murisinin tapuya güvenerek daire satın aldığını iyiniyetlerinin korunması gerektiğini beyan etmektedir. 5.Birleşen davada davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; müvekkilinin tapuya güvenerek daire satın aldığını iyiniyetlerinin korunması gerektiğini beyan etmektedir. 6. Birleşen davada davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; müvekkilinin tapuya güvenerek daire satın aldığını iyiniyetlerinin korunması gerektiğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe 1. Dahili davalılar ... Vergi Dairesi, ... ...Vergi Dairesi ve ... A.Ş'nin temyiz itirazları yönünden; Miktar veya değeri kesinlik sınırını geçmeyen davalara ilişkin nihai kararlar, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 362 nci maddesi uyarınca temyiz edilemez. Temyize konu edilen miktarın kesinlik sınırının altında kalması hâlinde anılan Kanun’un 366 ncı maddesi atfıyla aynı Kanun’un 352 nci maddesinin birinci fıkrasının (b) bendi uyarınca temyiz isteminin reddine karar vermek gerekir. Dosya içeriğine göre hüküm altına alınan ve temyize konu edilen toplam miktar dahili davalılar ... Vergi Dairesi bakımından 5.965,00 TL'lik haciz şerhi, ... ...Vergi Dairesi bakımından toplam 53.381,93 TL'lik haciz şerhi ve ... A.Ş bakımından 35.767,00 Tl’lik haciz şerhini kaldırılmasına ilişkin olup, her üç miktar da Bölge Adliye Mahkemesinin karar tarihi itibari ile kesinlik sınırı olan 238.730,00 TL’nin altında kalmaktadır. Bu nedenle dahili davalılar ... Vergi Dairesi, ... ...Vergi Dairesi ve ... A.Ş’nin temyiz dilekçelerinin miktardan reddine karar vermek gerekmiştir. 2. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre asıl davada davalı ... vekilinin tüm temyiz sebepleri yerinde görülmemiştir. 3. Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ile tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir. Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nca 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir. 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi, Yargıtay Kanunu’nun 45/5. fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir. Bu nedenle; Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyiniyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyiniyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023). Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir. TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyiniyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanun'un 1023. maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir. TMK’nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyiniyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur. Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka deyişle üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir. Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu” kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı, zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir. Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyiniyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır. İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyiniyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2. fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlaması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil veya ipoteğin kaldırılması talebi kabul edilebilir. Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda Mahkemece yapılacak iş; karara karşı temyiz yoluna başvuran birleşen davada davalı ..., birleşen davada davalı ... mirasçıları ve birleşen davada davalı ... bakımından yukarıdaki açıklamalar doğrultusunda inceleme ve değerlendirme yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesinden ibaret olup, kararın bu nedenle bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; 1. Asıl davada dahili davalılar ... Vergi Dairesi, ... ...Vergi Dairesi ve ... A.Ş. vekillerinin temyiz istemlerinin miktardan REDDİNE, 2. Asıl davada davalı ... vekilinin tüm temyiz itirazlarının REDDİNE, 3. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, İlk Derece Mahkemesi kararının birleşen davada davalı ..., birleşen davada davalı ... mirasçıları ve birleşen davada davalı ... yararına BOZULMASINA, Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde ilgililere iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 02.07.2025 tarihinde oy birliği ile karar verildi.