Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2024/1044 E. 2024/5005 K.

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi SAYISI : 2023/1847 E., 2024/10 K. HÜKÜM/KARAR : Ret İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul 15. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2021/196 E., 2023/250 K. Davacılar vekili; davacıların İstanbul ili,.......... ilçesi,.......,Mah., 3038 ada, 12 parsel sayılı taşınmazın 46,25 m²'lik kısmını tapu tahsis belgesi ile hak sahibi olan dava dışı ...mirasçılarından satın aldıklarını, akabinde bu arsa payına ilişkin olarak davalı yüklenici ile 12.04.2010 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladıklarını, davalıya geniş yetkiler içeren vekaletname verdiklerini ve gerekli işlemlerin yapılması kaydıyla tapu tahsis belgesi ile edindikleri haklardan feragat ettiklerini, ancak davalının yapılan inşaattan sözleşme ile belirlenen 2 adet dairenin tapusunu devretmediğini ileri sürerek, sözleşme ile davacılara verilen 2 bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacılar adına tescilini mümkün olmaz ise bağımsız bölümlerin rayiç bedellerinin tahsilini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili; iki yıla yakın bir süre davacıların sözleşme gereği üzerlerine düşen yükümlülükleri yerine getirmeyerek tapu tahsis belgesine bağlı haklarını tapuya dönüştürmek için gerekli işlemleri yapmadıklarını ve tüm haklarından feragat ettiklerini, davalının taşınmazı ortaklığın giderilmesi davası neticesinde yapılan ihaleden satın aldığını savunarak, davanın reddini istemiştir. İstanbul 15. Asliye Hukuk Mahkemesince; taraflar arasında düzenlenen 12.04.2010 tarihli sözleşme ile davalının, davacıların dava konusu taşınmaz üzerindeki haklarını kabul ettiğinden ve iki daire vermeyi üstlendiğinden ahde vefa ilkesi gereğince davacılara, sözleşmede tarif edilen iki daire verme borcu altına girdiği, dava konusu iki adet (2 ve 4 no.lu) dairenin üçüncü kişiler adlarına tapuda kayıtlı olmaları nedeniyle davacıların terditli davadaki ilk talebi olan tapu iptali ve tescil isteklerinin ifasının mümkün olmadığı gerekçesiyle, tapu iptali ve tescil isteminin reddine, terditli bedel tahsili isteminin kabulü ile 1.400.000,00 TL alacağın dava tarihinden itibaren yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiştir. İlk Derece Mahkemesi kararına karşı taraf vekillerince istinaf yoluna başvurulması üzerine, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesince, taraflar arasında sözleşmeye konu taşınmaza ilişkin tapu tahsis belgesine bağlı hakkın tapuya dönüştürülmesi için gerekli bedelin davacılar tarafından ödenmesi suretiyle taşınmazın tapu tahsis belgeli hissesinin adlarına tescili ve sonrasında davalıya devri koşuluna bağlı olarak kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdedildiği, bu nedenle sözleşmenin geciktirici koşula bağlı "Askıda Sözleşme" niteliğinde olduğu, tapu tahsis belgesinin tapuya dönüştürülmesi ve akabinde tapunun davalı yana devredilmesi halinde geçerli hale geleceği, davacı yanca sözleşme ile üstlenilen edim yerine getirilmediğinden, davacılar tarafından tapu tahsis belgeli taşınmaza tapu kaydı alınmadığı, taşınmazın 2018 tarihinde yapılan ihale ile davalıya satıldığı ve bu itibarla objektif imkansızlık oluşup davalının bağımsız bölümleri devir yükümlülüğü bulunmadığı belirtilerek, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden esas hakkında karar verilmesine ve davanın reddine karar verilmiştir. Kararı, davacılar vekili temyiz etmiştir. Dava; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil mümkün olmaz ise bağımsız bölümlerin rayiç bedellerinin tahsili istemine ilişkindir. Vekâlet sözleşmesi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) 502 ila 514. maddelerde düzenlenmiştir. Vekâlet sözleşmesi, vekilin vekâlet verenin bir işini görmeyi veya işlemini yapmayı üstlendiği sözleşmedir (TBK 502/1). Vekâletin kapsamı, sözleşmede açıkça gösterilmemişse, görülecek işin niteliğine göre belirlenir (TBK 504/1). Vekalet sözleşmesinin kurulması için yazılı olması gerekmez. Sözlü olarak da kurulabilir. Sözleşme gereğince vekaleti üstlenen vekil bu görevini, Kanunda sayılan; talimata uygun ifa, özen ve sadakatle yürütme ve hesap verme borçlarına uygun olarak yerine getirmelidir. Talimata uygun ifa borcu gereğince vekil, vekâlet verenin açık talimatına uymakla yükümlüdür. Ancak, vekâlet verenden izin alma imkânı bulunmadığında, durumu bilseydi onun da izin vereceği açık olan hâllerde, vekil talimattan ayrılabilir (TBK 505/1 BK 389/1). Bunun dışındaki durumlarda vekil, talimattan ayrılırsa, bundan doğan zararı karşılamadıkça işi görmüş olsa bile, vekâlet borcunu ifa etmiş olmaz (TBK 505/2 BK 389/2). Kanun talimata uygun ifa hükmü yanında; vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür (TBK 506/2) hükmü ile vekile ayrıca sadakat ve özen borcunu yüklemiştir. Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır (TBK 506/3) hükmü ile de bu borcun kapsamının ne şekilde belirleneceğini düzenlemiştir. Vekilin hesap verme borcu ile ilgili olarak ise Kanunda; Vekil, vekâlet verenin istemi üzerine yürüttüğü işin hesabını vermek ve vekâletle ilişkili olarak aldıklarını vekâlet verene vermekle yükümlüdür (TBK 508/1 BK 382/1) hükmü bulunmaktadır. Bu hükümlerin sonucu olarak vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır. Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa dahi vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur. Bu sorumluluk 818 sayılı Borçlar kanununda daha hafif olan işçinin sorumluluğuna kıyasen belirlenirken, TBK'da benzer alanda iş ve hizmetleri üslenen basiretli bir vekilin sorumluluğu esas alınarak daha da ağırlaştırılmıştır. Bu sorumluluğu nedeniyle vekil, vekalet sözleşmesinden doğan borçlarına uygun hareket etmez ve vekil edenin zarara uğramasına neden olursa bundan doğan zararı karşılamakla da yükümlüdür. Giderim yükümlülüğü olarak adlandırılan bu yükümlülük genel hüküm olarak TBK 112. maddede yer almaktadır. Bu hükme gere; borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür (TBK 112/1). Kanunda yer alan; Borçlunun, genel olarak her türlü kusurdan sorumlu olduğu, borçlunun sorumluluğunun kapsamının, işin özel niteliğine göre belirleneceği, iş özellikle borçlu için bir yarar sağlamıyorsa, sorumluluğun daha hafif olarak değerlendirileceği(TBK 114/1), haksız fiil sorumluluğuna ilişkin hükümler, kıyas yoluyla sözleşmeye aykırılık hâllerine de uygulanacağı (TBK 114/2) düzenlemeleri, borçlunun giderim yükümlülüğüyle ilgilidir. Sözleşmeye aykırılık nedeniyle borçlunun giderim yükümlülüğünden söz edebilmek için varlığı gerekli beş koşul, eylem, borca aykırılık, zarar, illiyet bağı ve kusurdur. Haksız fiilde genel ispat kurallarına göre kusurun ispatı zarar gören üzerinde iken sözleşmeye aykırılık nedeniyle giderim yükümlülüğünde kusursuzluğun ispatı borçluya yüklenmek suretiyle ispat yüküne ilişkin olarak genel ispat kurallarından ayrılan özel bir hüküm konulmuştur. Giderim yükümlülüğüyle ilgili olarak daha özel bir hüküm olması halinde öncelikle uygulanmalıdır. Vekilin talimata uygun ifa borcuna uymaması nedeniyle doğan zararı karşılaması gerektiği özel bir giderim yükümlülüğü hükmü olarak TBK 505/2. maddede yer almakta ise de benzer bir düzenlemeye özen ve sadakat borcuna aykırılık yönünden yer verilmemiştir. Bu nedenle özen ve sadakat borcuna aykırılık nedenle doğan zararların TBK 112. maddede düzenlenen giderim yükümlülüğü hükümlerine göre tazmini gerekecektir. Hukuki ilişkilerin kapsamını belirlemede 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun (TMK) dürüst davranma başlıklı 2. ve İyiniyet başlıklı 3. madde hükümleri büyük önem taşımaktadır. Bu hükümlere göre: Herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır (TMK 2/1). Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz (TMK 2/2). Kanunun iyiniyete hukukî bir sonuç bağladığı durumlarda, asıl olan iyiniyetin varlığıdır (TMK 3/1). Ancak, durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyiniyet iddiasında bulunamaz (TMK 3/2). Kanunun vekil ile sözleşme yapan kişi TMK 3. maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Vekil vekalet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekalet eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz. Ne var ki, üçüncü kişi vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya kötü niyetli olup vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması, TMK'nın 2. maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir.,. Yukarıda yapılan açıklama ve sözü edilen kurallarla birlikte somut olay değerlendirildiğinde; davacılar ile davalılar arasında 12.04.2010 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmış ve yapılacak inşaattan iki bağımsız bölümün davacılara verileceği kararlaştırılmıştır. Yine aynı tarihte sözleşmeye konu inşaat ve taşınmazla ilgili olarak geniş yetkiler içeren işlemleri yapma konusunda davacılar dava dışı kişileri vekil tayin ettiklerine dair vekaletname bulunmaktadır. Noter yevmiye numarasına bakıldığında aynı gün kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hemen ardından vekaletname düzenlendiğinden davalının gösterdiği kişilerin vekil tayin edildiği açıkça anlaşılmaktadır. Davalının da aksine savunması yoktur. Davalı vekil tayin edilecek kişilerin ismini vermek suretiyle sözleşmenin hemen ardından vekaletname düzenletip almış olduğuna göre vekil tayin edilen kişiler aracılığıyla davacılar adına işlemler yapılmasını sağlamayı üstlendiği anlaşıldığından davacılar ile davalı arasında da vekalet ilişkisinin sözlü olarak kurulduğu anlaşılmaktadır. Vekalet sözleşmesinin geçerliliği için yazılı şekilde yapılması gerekli olmayıp sözlü olarak vekalet sözleşmesinin kurulduğu sabit olmuştur. Davacılar kat karşılığı inşaat sözleşmenin imzalanıp vekaletnamenin verilmesinden iki yıla yakın süre sonra 15.02.2012 tarihinde noterde düzenleme şeklinde feragatname imzalamışlardır. Bu feragatnamede 3038 ada 12 parsel sayılı Maliye Hazinesi adına kayıtlı taşınmazın 4706 sayılı Kanunun 4916 sayılı Kanunla değişik 5. maddesine göre kendilerine devri doğrultusunda gerekli işlemlerin yapılması kaydıyla tapu tahsis veya arsa tahsis belgesi ile edindikleri tüm haklardan feragat ettiklerini bildirmişlerdir. Feragatnameye konu taşınmazın arsa payı karşılığı taşınmaz satış sözleşmesinin yapıldığı tarihte davacılar adına tapuda kayıtlı olmadığı, Maliye Hazinesi adına kayıtlı pay yönünden adlarına tapu tahsis belgesi bulunduğu, davacıların bu feragatnameyi hazine taşınmazlarının satışına dair Kanun hükümlerinden yararlanmak suretiyle daha kolay biçimde adlarına tapu devri işlemleri yapılabilmesi için verdikleri anlaşılmaktadır. Tapu tahsis belgesine konu taşınmazdaki Maliye Hazinesine ait pay mevcut iken davalının da o tarihte ortağı ve temsilcisi olduğu Sandalcılar İnşaat Sanayi Ticaret Ltd. Şirketinin açtığı ortaklığın giderilmesi davasında verilen karar nedeniyle yapılan satış sonucu davalı Maliye Hazinesi adına kayıtlı payın maliki olmuştur. Davalı bu payı ortaklığın giderilmesi davası sonucu yapılan satışla almış ise de gerek feragatnamenin veriliş amacına gerekse gösterdiği kişiler adına vekaletname verilmesi amacına uygun işlemler yapmamıştır. Böylece sözlü olarak kurulduğu anlaşılan vekalet sözleşmesinin gereklerine uygun işlemler yapılmayıp bu belgeler oyalama aracı olarak kullanılmak suretiyle davalı kendisi taşınmaza malik olmuştur. Davacılar feragatnameyi taşınmazın maliye hazinesinden satış hükümlerine göre devralınabilmesi için imzalamışlardır. Davacıların kendi adlarına taşınmazın tescili için işlemlerin yapılacağı ve sonucunda kat karşılığı inşaat sözleşmesinin mümkün hale geleceği ve iki daire sahibi olacakları inancıyla hareket ettikleri açıktır. Davalı Maliye Hazinesi adına kayıtlı payın davacılar adına alınması için gerekli işlemleri gösterdiği vekil tayin edilen kişilere talimat vermek suretiyle yerine getirmesi gerekirken kendi adına satın almıştır. Böylece davacılar tapu tahsis belgesinden doğan haklarını kaybettikleri gibi bu amaçla verdikleri feragatnameye rağmen taşınmazın hazine tarafından kendilerine satışı suretiyle malik olma hakkından da yoksun kalmışlardır. Davalı sözlü sözleşmeyle üstlendiği vekalet görevini talimata uygun hareket etmeyerek yerine getirmemiş ve davacıların zarar görmesine neden olmuştur. Davacılar doğan zararlarını TBK 505/2. (BK 389/2) madde kapsamında davacıdan isteyebilirler. Davalı imzaladığı sözleşmeyle davacılara iki daire vermeyi kabul ettiğinden davacılar için vekalet görevinin kötüye kullanılmasından doğan zararın en az bu iki dairenin elde edilememesi kadar olduğu kabul edilmelidir. İlk Derece Mahkemesince tapu iptali talebi kabul edilmemiş ancak iki dairenin değeri tazminat olarak hükmedilmiş davacılar bu kararı istinaf etmemişlerdir. Bu durumda tapu iptaline karar verilmesi mümkün olmayıp arsa payı inşaat sözleşmesi uyarınca davacılara verilen 2 bağımsız bölümün dava tarihindeki rayiç bedellerinin davalıdan tahsiline karar verilmesi gerekirken yanılgılı gerekçelerle yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamıştır. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesinin İlk Derece Mahkemesince verilen kararın kaldırılarak yeniden esas hakkında verdiği karar usul ve yasaya aykırı görüldüğünden BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde temyiz edene iadesine, HMK'nın 373/2. maddesi gereğince dosyanın İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesine gönderilmesine, 19.12.2024 gününde oy birliğiyle kesin olarak karar verildi.