Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 2024/12506 E. 2025/4948 K.

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi SAYISI : 2021/3046 Esas, 2024/1836 Karar KARAR : Esastan ret İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul 12. Sulh Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2019/315 Esas, 2021/545 Karar Taraflar arasındaki müdahalenin önlenmesi ve eski hale getirilmesi istemine ilişkin davada yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın aktif husumet yokluğu nedeniyle usulden reddine karar verilmiştir. Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; davacının ... Caddesi, No:11, ... İşhanı adresindeki, tapuda İstanbul ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, 301 ada 19 parsel sayılı kat mülkiyetine konu taşınmazın 5. Kat, 503 nolu iş yerinde kiracı sıfatıyla mesleki faaliyetlerini 1999 yılından bu yana sürdürdüğünü, aynı taşınmazın aynı katındaki davalının da 504-505-506 nolu iş yerinde mesleki faaliyetlerini yürütmekte iken davaya konu taşınmazın 5. katındaki ortak alanlarını herhangi bir yasal dayanağı olmaksızın kullanmaya başladığını, davalı tarafın haksız müdahaleleri ile 5. katın diğer sakinlerinin ortak alanları kullanma hakkını kısıtladığını, davalının ana yapının projesine aykırı tadilat yaptığını, bu tadilatlar sırasında, diğer kat malikleri ve kiracıların özellikle rahatsız edildiğini, davacının davalıya Üsküdar .... Noterliğinin 11.01.2019 tarihli ve 636 yevmiye nolu ihtarnamesini keşide ederek, ihtarnamenin tebliğini takiben 5 gün içinde haksız kullanıma son verilmesini ihtar ettiğini, davalı tarafın davacıya İstanbul ....Noterliği'nin 25.01.2019 tarihli ve 891 yevmiye nolu ihtarnamesi ile yasal dayanaktan yoksun gerekçeler ile cevap verdiğini ve haksız işgalini sona erdirmediğini, taşınmazın projeye aykırı olarak, ortak alanlarda yapılmış olan tüm değişlikler ile koridorun bir kısmının kalıcı olarak, davalının kullanımına katılması ile yaratılan haksız kullanımın sona erdirilerek, ortak alanların eski hale getirilmesine, davalı tarafça, ortak alanlara, yerleştirilen, kurulan ve bırakılan şahsi eşyaları ile diğer kat sakinlerinin ortak alanlardan faydalanma hakkına edilen tecavüzün ve bu eşyalar, duvarlara asılan yazı ve resimler nedeniyle ortak alanların kullanımına ilişkin müdahalenin men'i ile, tecavüze neden olan tüm eşyaların kaldırılarak, ortak alanların eski hale getirilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir. II. CEVAP Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davanın husumet yokluğundan reddine karar verilmesi gerektiğini, anılan yerdeki tek odada kiracı olan davacının talep ve dava hakkı olmadığını, aynı katta 5 odanın maliki ve 3 odanın kiracısı olan davalının diğer malikler ve kiracıların ortak alanların kullanma hakkını kısıtlamadığını ileri sürerek davanın aktif husumet nedeniyle ve gerçeklerden yoksun olması nedeniyle reddine karar verilmesi gerektiğini savunarak davanın reddini istemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla davanın aktif husumet yokluğu nedeniyle usulden reddine karar verilmiştir. IV. İSTİNAF A. İstinaf Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur. B. İstinaf Sebepleri Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle; kiracının bir bağımsız bölümü kiraladığında, kat mülkiyetine konu ortak yer ve tesisler ile eklentileri de kiralamış sayılacağını, ancak kat müllkiyeti ilişkisinde kiracının, bağımsız bölüm, ortak yerler ve eklentiler üzerindeki yararlanma hakkını Kat Mülkiyeti Kanunu’nda (634 sayılı Kanun) belirtilen sınırlar içerisinde kullanabileceğini, ortak yer ve tesislerin nelerden oluşabileceğine ilişkin ... düzenlemenin 634 sayılı Kanun'un 4 üncü maddesinde yer aldığını ancak ondan önce 634 sayılı Kanun'un 2/b bendinde ortak yerlerin yer aldığını, üç bent halinde düzenlediği yer ve şeylerin Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre her halde ortak yer sayılacağını hükme bağladığını, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 299 uncu maddesi anlamında kiralanana yüklenen kira konusu bağımsız bölümün kullanım ve yararlanmasının kiracıya bırakılması borcunun, mevcut kira ilişkisinin bağımsız bölümden yararlanma unsurunu tamamlama bakımından zorunluluk arz eden ortak yer ve tesislerin teslim ya da tahsisini de kapsadığını, bağımsız bölüme ilişkin kira sözleşmesinin, kat mülkiyetine konu ana gayrimenkuldeki ya da ana yapıdaki veya toplu yapı bünyesindeki genel giriş kapısı, antre, merdiven, asansör, sahanlık, koridor gibi ortak yerlerden yararlanmayı da kapsamak zorunda olduğunu, dolayısıyla bu gibi yerlerin kira sözleşmesinin kapsamı dışında bırakılarak kiracının kullanma ve yararlanma hakkı ortadan kaldırılamayacağını veya sınırlandırılamayacağını, 634 sayılı Kanun'un 16/II hükmü örnek olarak gösterilen ve bunlara benzeyen bazı ortak yerler üzerindeki kullanım hakkının, arsa payı ile orantılı olacağını belirtmiş ise de, genel giriş kapısı, asansör, merdiven ya da antre gibi bazı ortak yerlerin niteliği düşünüldüğünde, bunların kullanımını arsa payı oranına bağlamanın mümkün olmayacağının gayet açık olduğunu, dolayısıyla bu gibi ortak yer ve şeyler üzerinde her bir kat malikinin ve onun kiracılarının kendilerine ait ortak yerler üzerinde eşit kullanım ve yararlanma hakkına sahip olacağının kabulü gerektiğini, davaya konu iş hanında, davalının herhangi bir ortak alana değil, bizzat müvekkilinin kullandığı ortak alanlara müdahalesinin sona erdirilmesini talep ettiği, keşifte de görüldüğü gibi, daval taraf, müvekkilin ofisinin bulunduğu koridora, tam kapısının karşısına, kitaplık koyduğunu ve koridorun kullanımını kısıtladığını, müvekkilinin kiraya konu bağımsız ofisi kullanabilmek için, davaya konu koridoru ve asansör çıkışındaki sahanlığı kullanmak zorunda olduğunu, müvekkilinin ofisinin 5. katta olup, davaya konu müdahalelerinde 5. kattaki ortak alanlara yapıldığını, dava konusu olayda, bizzat davacının kullanımındaki ortak alanlara müdahalede bulunulduğunu, projeye aykırı olarak koridorun davalının ofislerine dahil edilmesi, müvekkilin kapısının açıldığı koridora konan kitaplık ve yine tüm kattaki ofislerin ortak alanı olan asansör çıkışındaki sahanlık, davacı tarafından kullanılan ve kullanılmasından vazgeçilmesi mümkün olmayan ortak alanlar olduğunu, bu alanlara, yapılan müdahalenin, koridorun kullanımı engelleyecek şekilde daralmasına, acil durumlarda (yangın, deprem,vs.) katın tahliye edilmesine dahi engel olacak nitelikte olduğunu, müvekkilinin kullanım hakkı kısıtlandığını, Yargıtay (Kapatılan) 18. Hukuk Dairesinin 21.12.2009 tarihli ve 2009/5770 Esas, 2009/12212 Karar sayılı kararın bu yönde olduğunu, yapılan keşifte ve bilirkişi raporunda, müvekkilinin kullanımının ne şekilde ihlal edildiği açıkça saptanmışken, davanın aktif husumetten ve ayrıca kiralayan ve kat malikinin müdahaleye, rızasına ilişkin beyanlar ise hem usulen hem de esasen hukuka aykırı olup kararın kaldırılmasını talep etmiştir. C. Gerekçe ve Sonuç Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dosya içindeki içindeki bilgi ve belgelerden, davalının dava konusu ana taşınmazda kat maliki olduğu, davacının ise salt kiracılık sıfatını taşıdığı kat maliki olmadığı, davalının eyleminin ortak alandaki koridor duvarlarına tablolar astığı, asansör boşluğuna oturma grubu konulduğu, koridorun bir kısmının kendi kullandığı ortak alana kattığı, mahkemece yapılan keşif sonucu alınan bilirkişi raporunda belirtildiği ancak bu durumun davacı kiracının kullanım hakkının açık olarak ihlal edildiği sonucunu doğurmadığı (kiracının kullanımına doğrudan etkili olan ve bağımsız bölümden ortak yerlere birlikte yararlanmasını kısıtlayan konularda ancak aktif husumet ehliyetinin bulunacağı Yargıtay (Kapatılan) 18.Hukuk Dairesinin 2002/5426 Esas, 2002/6353 Karar) anlaşılmakla mahkemece verilen kararda bir hata bulunmadığı gerekçesiyle istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Yoluna Başvuranlar Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur. B. Temyiz Sebepleri Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar ederek kararın bozulmasını talep etmiştir. C.Gerekçe 1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, kat mülkiyetine konu ana gayrimenkulün ortak alanına yapılan müdahalelerin önlenmesi ve ortak alanın eski hale getirilmesi istemine ilişkindir. 2. Değerlendirme 1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür. 2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere, bağımsız bölüm maliki olan davacının aktif husumet ehliyetinin bulunmasına göre; usul ve kanuna uygun olup temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Davacı vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun’un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA, Davacıdan peşin alınan temyiz harcının Hazineye irat kaydedilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,14.04.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.