Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2026/99 E. 2026/3786 K.

MAHKEMESİ : Denizli Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi SAYISI : 2025/1177 E., 2025/1483 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Milas 2. Asliye Hukuk Mahkemesi(Tüketici Mah. Sıfatıyla) SAYISI : 2023/48 E., 2025/12 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili; müvekkilinin yurtdışında yaşayan gurbetçi bir vatandaş olduğunu, yıllarca gurbette verdiği emeklerle elde ettiği birikimini ülkesinde taşınmaz alarak değerlendirmek istediğini,davalının müvekkilinin de üye olduğu dernekte yaptığı sunumda gösterdiği Youtube videolarında, ....'ndaki işyerlerinde projeyi tanıttıklarını ve gösterdiklerini, müvekkilinin de tanıtılan bu projeyi beğenerek; 22.12.2017 tarihinde .... inşaat firmasının ...Mahallesinde yapılmış olan ... projesinden S1 nolu zemin kat 50 m², 1+1, bahçeli daireyi inşaata başlama aşamasında proje üzerinden satın aldığını, satış bedeli olarak 90.500 Euro ödeme yaptığını, sözleşmenin (4.3.) maddesinde taşınmazın teslim tarihi 8 ay sonra olarak belirlendiğini, müvekkilinin de 2018 yaz sonunda taşınmazı teslim aldığını, davalı şirketin, projeye aykırılıklardan dolayı iskan/oturma izni alamadığını, bu nedenle de tapu kat irtifaklı şekilde müvekkiline devredildiğini, iskan alınamadığı için kat mülkiyetli tapuya geçilemediğini, bu nedenle de elektrik ve su aboneliği verilemediğinden şantiye elektriği kullanıldığını, suya ise şebeke suyuna ödenen miktardan daha fazla bedel ödemek suretiyle ulaşabildiğini, nitekim şantiye elektiriğinden kaynaklı düzensiz voltaj akımının bulunması dolayısı ile bir çok site sakininin elektronik cihazları bozulduğunu ve sitede elektrik tesisatından kaynaklanan yangın çıktığını, bu konuya ilişkin tespit de yapıldığını, davalı şirket tarafından yapılan tanıtımların gerçeğe aykırı beyanlar silsilesinden ibaret olduğunu, tanıtımda projenin ...'da olduğu belirtildiğini, bununla birlikte satış sözleşmesinde de projenin ...'da olduğunun belirtildiğini, projenin ....'ın .... mahallesinde inşa edildiğini, proje sahibi olan davalı şirketin inşaatı nerede yaptığını bilmemesinin söz konusu bile olmadığını, ancak kötü niyetli bir şekilde ...'un daha gözde bir yer olması nedeniyle müşterilerin gözünü boyamaya çalıştıklarını ve başardıklarını, hatta ...'da olmayan projenin adı bile ... olduğunu, sözleşmede taşınmazın yerini ... olarak belirttiklerini, havalaanına 10 dakika olduğu belirtilse de havaalanına 15 dakika mesafede olduğunu, plaja 5 dakika olduğu belirtildiğini ancak sitenin bulunduğu bölgede yüzülebilecek en yakın denize mesafesi en az 20 dakika olduğunu, videoda yanıltıcı beyanların mevcut olduğunu, taşınmazın ...'da olduğunu gösterecek şekilde yanıltıcı reklam yaparak bölgeyi bilmeyen ve önceden inceleme şansı olmayan müvekkilini ...'da yer aldığına inandırdıklarını, bununla birlikte ... reklamlarında geçen alt yazılarda, özel plaj, eve servis imkanı, teknik ekip gibi hala gerçekleşmeyen ve gerçekleşmesi mümkün olmayan hizmetler vaad edildiğini, inşaat kalitesinin ve kullanılan malzemenin en üst standartta olduğunu belirttiklerini, ancak bu hususun da gerçeğe aykırı olduğunu, mevcut duruma göre anlatılanlarınn hiç birisi sitede bulunmadığını, davalı şirketin eksik ve ayıplı elektrik işleri nedeniyle sitede 24.02.2022 tarihinde yangın çıktığını, hatta akıllı ev sisteminde bulunan duman alarmının çalışmaması dolayısı ile zarar oldukça büyük olduğunu, kat maliklerinin malesef bu zararı karşılamak zorunda kaldığını, müvekkilinin evinin üzerine konduğu toprağın, havuz duvarından dolayı çöktüğünü, müvekkilin evinin temeli dışarıdan gözle görünür hale geldiğini, bu durum, evde can ve mal güvenliğinin olmadığını gösterdiğini, yeni yapılan bir sitede herhangi bir afet ve dış müdahale görmeyen bir evin konumlandırıldığı tabanın çökmesi kabul edilebilir olmadığını, sitenin isnat duvarları zemine düzgün şekilde yerleştirilmediğini, bu nedenle bahsi geçen duvarların isnat duvarı özelliği taşımadığını, yıkılma tehlikesi mevcut olduğunu, inşaat, elektrik, katalog, proje, maket ve reklamlarda belirtilen genel eksiklikler bulunduğunu ileri sürerek; davalı şirketin eksik ve ayıplı işlerinden kaynaklanan taşınmaz satışındaki bedelde indirim olarak, şimdilik belirsiz olan ve belirlendikten sonra artırılmak üzere 1.000 Euro'nun ödeme tarihinden itibaren devlet bankalarınca Euro kuruna açılmış 1 yıllık vadeli mevduat hesabına ödenen faizi ile birlikte davalıdan alınarak müvekkiline ödenmesine, karar verilmesini talep etmiştir. II. CEVAP Davalı vekili; dava konusu taşınmazın satış sözleşmesinin üzerinden 6 yıl, tesliminin üzerinden ise 5 yıl geçtiğini, bu açıdan TKHK m.12 kapsamında belirtilen zamanaşımı süreleri geçtikten sonra iş bu dava açıldığını, zamanaşımına uğrayan davanın usulden reddini talep ettiklerini, davacı tarafın tanıtımlarda gerçeğe aykırı beyanların bulunduğunu ileri sürdüğünü, bu iddia gerçeği yansıtmadığını, tapu kazanımı yapan bir kişinin tapudaki adres bilgilerini haiz olmayacağı ve bunu bilmediğini iddia etmesi iyi niyetle bağdaşmayacağını, davacının taşınmazı ve projeyi yerinde görerek ve beğenerek aldığını, taşınmaza dair satış sözleşmesi incelendiğinde de davacının belirtmiş olduğu iddia ve taahhütlerin bu sözleşme kapsamında yer almadığının görüleceğini, maliklerin kullanımından kaynaklı olarak ortaya çıkan yangında müvekkil şirketin herhangi bir kusuru bulunmadığını, davacının bulunduğu eve dair bahçe toprağının oturmasından kaynaklı olarak bir çökme meydana geldiğini, bu da müvekkil şirketten kaynaklı olarak meydana gelmediğini, taşınmazın fiili olarak kullanımından kaynaklı ve taşınmazla ilgili kötü kullanımdan kaynaklandığını, olağan ve yeterince gözden geçirmeyle ortada ve açık olan ayıplardan dolayı 5 yıldır bir bildirimde bulunulmadığı için davacı 2018'de taşınmazı teslim aldığı andan itibaren satılanı belirtilen haliyle kontrol ederek kabul etmiş durumda olduğunu, sonradan fark edilen ayıplarda davacı tarafından hemen müvekkili şirkete bildirilmediğini, bu hususa dair de herhangi bir delil dosya kapsamında sunulmadığını, bu açıdan da davacı tarafın iddialarının yersiz olduğunun fark edileceğini, 6502 sayılı Kanunun 11/4. maddesinde belirtildiği üzere davacı tarafından ücretsiz onarım talebi ve benzeri durumlar müvekkili şirkete yönetilmediğini, bu yönden de davacının haksız ve kötü niyetli olduğu anlaşılacağını savunarak davanın reddini istemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacının 25.11.2016 tarihinde taşınmazı satın aldığı, 2018 yılında fiilen davacıya teslim edildiği, bu hususun cevap dilekçesi ile de kabul edildiği, tüketicinin malın ayıplı olduğu iddiası ile seçimlik haklardan faydalanabilmesi için ayıbı belirli sürede ihbar etmesi yükümlülüğünün bulunduğu ve bunun süreye tabi olduğundan söz edilemeyeceği, bu nedenle davacı tüketici 5 yıllık zamanaşımı süresi içinde (TKHK 1211) TMK 2/1 gereğince hakkın kötüye kullanıldığı itirazına konu olmayacak şekilde seçimlik haklarını kullanabileceği göz önüne alınarak, davalının davanın zamanaşımına uğradığı yönündeki iddialarının kabul görmediği, taşınmaz mahallinde yapılan keşfe istinaden tanzim edilen 22.01.2024 havale tarihli bilirkişi raporu ile gerek taşınmazdaki gerekse ortak alanlardaki ayıplı işler ve eksik işler tespit edilmiş ve yine taşınmazın tanıtımlara uygun olup olmadığı irdelendiği, davalı tarafça her ne kadar tanıtım videolarının sonraki tarihli olduğu ve raporda tanıtımlara uygun olup olmama yönündeki tespitlerin hatalı yapıldığı belirtilmiş ise de sözleşmede dava konusu taşınmazın ... ilçesinde olduğunun açıkça belirtildiği, yapılan keşif ve alınan bilirkişi raporu ile de taşınmazın ...'da olmadığının tespit edildiği, bu nedenle yalnızca tanıtım videoları ile değil sözleşme ile de taşınmazın niteliklerinde hatalı belirtmeler yapıldığının anlaşıldığı, nitekim yine taşınmazda deniz manzarasının olmadığı, çağlayan, akıllı ev sistemi, yürüyen merdiven, çocuk parkı, 180 kapasiteli otopark vb donatıların yer almadığı gözetildiğinde tüm bu hususların taşınmazın değerini ve davacının taşınmazı satın alma iradesini etkileyeceğinin açık olduğu, yine bu hususlar eksik ifa olduğundan zamanaşımı yönünden ihbar koşuluna da bağlı olmadığı genel hükümlerin uygulanacağının sabit olduğu, her ne kadar bilirkişi raporunda taşınmazdaki değer azalış oranı ve bedeli hesaplanmış ise de Yargıtay'ın yerleşik içtihatları gereği nispi metod yöntemi kullanılmadan hesaplama yapıldığı, usul ekonomisi gereği bu hususta yeniden rapor tanzimi istenilmesine gerek görülmeyerek resen hesaplama yapıldığı, bu durumda raporda belirtilen 75.024,50 Euro bedelin satış bedelinden düşürülmesi ile elde edilecek bedelde indirim tutarının 15.475,50 Euronun indirim bedeli olması gerektiği gerekçesiyle açılan davanın kabulü ile; 15.475,50 Euro olan bedelde indirim tutarına dava tarihi olan 17.04.2023 tarihinden itibaren devlet bankalarınca euro kuruna açılmış 1 yıllık vadeli mevduat hesabına ödenen faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya ödenmesine karar verilmiş, karara karşı süresi içinde davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulmuştur. IV. İSTİNAF Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; istinaf başvurusunun esastan reddine kesin olarak karar verilmiş; karara karşı süresi içerisinde, davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur. V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davalı vekili; karar tarihi itibariyle kararın miktar itibariyle kesin olmadığını, mazeret dilekçelerini haksız olarak reddedildiğin, tahkikatın tümü hakkında sözlü açıklama yapma hakkının gasp edildiğini, eksik ve ayıplı ifa yönünden bilirkişilere ayrı ayrı tespit yaptırılması gerekirken, buna dair bir inceleme yaptırılmadığını, tek düze bir inceleme ile hatalı bilirkişi raporları dayanak alınarak hüküm kurulduğunu, tanıklarından üçünün dinlenmediğini, delillerinin usule uygun olarak toplanmadığını, taraflar arasında imzalanan sözleşmede, taşınmazın ... ilçesinde olduğunun açıkça belirtildiğini, ancak herhangi bir şekilde, taraflar arasındaki satış sözleşmesinde, proje ismi dışında, taşınmazın ...'da olduğuna dair herhangi bir sözleşme maddesi bulunmadığını, dosyaya getirilen tapu senedinde dahi taşınmazın .... değil ... yer aldığını, davacı taşınmazın .... yakın muhitte olduğunu bilerek ve isteyerek satın aldığını, taraflar arasındaki sözleşmede herhangi bir şekilde taşınmazın niteliğine dair madde bulunmadığını, davacının dairesini 2017 tarihinde satın aldığını, iddia olunan .... reklamlarının tarihlerinin 28.10.2017 - 23.10.2019 tarihleri olduğunu, bu yönden davacının dairesini satın almış olduğu tarihte reklamların yayınlanmamış olduğunu dolayısıyla iş bu dava yönünden davacının bu reklamlar ışığında davaya konu taşınmazı aldığı iddiasının mantığa ve hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, reklam olarak atfedilen videolardan birisinin müvekkili şirket tarafından yayınlanmayıp .... Yapı tarafından yayınlandığını, davacı tarafından da satın alım tarihinden önce yapılan tanıtım ve reklamlara dair herhangi bir delil dosyaya sunulmadığını, davacı bu iddiasını ispat edemediğini, davacı tarafından dayanılan reklamlardan etkilenerek dairenin alındığı hususu, reklam içerikleri ve tarihleri dosya kapsamında bilirkişi incelemeden doğru olduğu varsayılarak bedelde indirim miktarı belirlemek açıkça hukuka aykırılık teşkil ettiğini, ayrıca 6502 sayılı Tüketici Kanunu kapsamında, davacı tarafından davalı şirkete herhangi bir bildirimde bulunduğuna dair dosya kapsamında delil sunulmadığını, 6502 sayılı Kanunun 12. maddesinde de düzenlendiği üzere taşınmazın satış ve teslim tarihinden itibaren 5 yıllık zaman aşımı süresinin de geçtiğini, ayıp hile ile de gizlenmediğini, kabul anlamına gelmemekle birlikte, bilirkişi raporlarında da bu 5 yıllık süre göz önünde bulundurularak açık ve gizli ayıplar için ayrı ayrı bedelde indirim yüzdeleri ve miktarlarının belirtilmediğini ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, taşınmaz satış sözleşmesinden kaynaklanan ayıplı ve eksik imalata dayalı satış bedelinde indirim istemine ilişkindir. 1.Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında; tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere, özellikle taşınmaz satış sözleşmesinde .... İlçesinde bulunan taşınmazın .... İlçesinde yer aldığının belirtildiği, davacıya taşınmazın .... İlçesinde olduğu belirtilerek satış yapıldığı, davalı tanığı ...'in "davalı şirket 2018 yılı Mart ve Nisan aylarında daire sahiplerine dairelerini teslim almaları yönünde bilgi gönderdi." şeklindeki beyanı dikkate alındığında davanın 17.04.2023 tarihinde zamanaşımı süresi dolmadan açıldığının anlaşıldığı, bilirkişi raporu ile dava konusu taşınmazdaki ayıp oranın doğru olarak tespit edildiği, hükme esas alınan bilirkişi raporların taraf, Mahkeme ve Yargıtay denetimine elverişli olduğunun anlaşılmasına göre davalı vekilinin tüm temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir. 2. Yargılama harçları kamu düzeni ile ilgili olduğundan resen yapılan incelemede; İlk Derece Mahkemesince, davanın kabulüne karar verildiği halde hükmedilen bedel üzerinden hesaplanan harcın davalıdan tahsiline karar verilmesi gerekirken, harca hükmedilmemesi usul ve kanuna aykırı olup, bozmayı gerektirir. Ne var ki bu yanlışlığın giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/2 maddesi hükmü uyarınca, Bölge Adliye Mahkemesi kararının ortadan kaldırılması ve İlk Derece Mahkemesi kararının düzeltilerek onanmasına karar verilmiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle;

1. Davalı vekilinin temyiz itirazlarının REDDİNE, 2. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, 3. İlk Derece Mahkemesi kararının hüküm fıkrasının 2. bendi çıkartılarak yerine '' 2- Harçlar Kanunu uyarınca alınması gereken 22.540,26 TL harcın davalıdan tahsili ile hazineye irat kaydına,'' bendinin yazılması suretiyle hükmün DÜZELTİLEREK ONANMASINA, Aşağıda yazılı bakiye temyiz karar harcının temyiz edene yükletilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 15.06.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.