Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2026/545 E. 2026/4090 K.

MAHKEMESİ : Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi SAYISI : 2025/1333 E., 2025/2897 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Bursa 5. Sulh Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2022/1389 E., 2024/1928 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı kiraya veren vekili; taraflar arasında 14.03.2018 tarihli ve 9 yıl süreli, okul olarak çalıştırılmak üzere iş yeri kira sözleşmesi imzalandığını, davalının 07.04.2020 tarihli ihtarnamesi ile kiralananı erken tahliye edeceğini bildirdiğini, bu durumun kabul edilmeyerek erken tahliye halinde cezai şart bedelinin ödenmesinin talep edildiğini, kiralananın boşaltılarak kendi haline bırakıldığını duyan davacının taşınmazın hali hazır durumunu mahkeme aracılığıyla tespit ettirdiğini, delil tespiti dosyasında hazırlanan bilirkişi raporu uyarınca zararın tazmini gerektiğini ileri sürerek; 35.0000,00 TL bakiye kira bedeli, 5.000,00 TL hor kullanımdan kaynaklı tazminat, tespit giderleri ve 5.000,00 TL erken tahliye nedeni ile cezai şart bedelinin tahsilini talep etmiş; 28.08.2024 tarihli dilekçesi ile kira alacağı 41.198,08TL'nin ödenmesi gereken aya ilişkin vade tarihinden, 125.615,00 TL hor kullanma bedeli, 1.985,30 TL tespit masrafı ve şimdilik 5.000,00 TL cezai şart bedelinin ise erken tahliye tarihinden itibaren işleyecek ticari faiziyle birlikte tahsilini istemiştir. II. CEVAP Davalı vekili; kiralananın kira sözleşmesine uygun olarak kullanıldığını, tüm kira bedellerinin ödendiğini, sözleşmenin feshinin hukuka uygun olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; anahtar teslim tutanağı bulunmadığından delil tespiti yaptırılan tarihin tahliye tarihi olarak kabulü gerektiği, davalının kira bedeli ve 125.615,00 TL hor kullanma tazminatından sorumlu olduğu, kira sözleşmesinin mücbir sebep olmaksızın zamanından önce feshi halinde kiracının geride kalan tüm kira bedellerini ödeyeceğine ilişkin (16.) maddesi uyarınca cezai şart talebinin kabulü gerektiği gerekçesiyle davanın kısmen kabulü ile hor kullanma tazminatı 125.615,00 TL ve cezai şart bedeli olarak talep edilen 5.000,00 TL'nin 05.11.2020 tarihinden itibaren işletilecek ticari faiziyle, 2020 yılı Eylül ayı kirası bakiyesi 10.797,73 TL'nin 01.09.2020 tarihinden, 2020 yılı Ekim ayı kirası 21.595,47 TL'nin 01.10.2020 tarihinden, 2020 yılı Kasım ayı 5 günlük kira 3.599,20 TL'nin 01.11.2020 tarihinden itibaren işletilecek ticari faiziyle davalıdan tahsiline, fazlaya dair istemin reddine karar verilmiş; karar, davalı vekili tarafından istinaf edilmiştir. IV. İSTİNAF Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; tarafların tacir, tahliye tarihinin 05.11.2020 olduğu, taşınmazın 20.11.2020 tarihinde başkasına kiraya verildiğinin anlaşıldığı, dava dilekçesinde 5.000,00 TL erken tahliye nedeni ile cezai şart isteminde bulunulmuşsa da, kiraya veren tarafından makul süre kirala bedelinin istenebileceği (cezai şartın talep edilemeyeceği), bu durumda da tahliye tarihinden sonraki 15 günlük kısmın talep edilebileceği, bu miktarın da 10.797,73 TL olup hükümdeki cezai şart bedelinden fazla olduğu, karar davalı tarafından istinaf edildiğinden bu hususun kaldırma sebebi yapılmadığı, eylül, ekim ve kasım kirasının ödendiğinin ispat edilemediği, raporun dosya kapsamına uygun olduğu, gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karar, taraf vekillerince temyiz edilmiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri 1.Davacı vekili; boşta geçen süreye ilişkin talepte bulunulmayıp tarafları bağlayıcı sözleşme hükmüne aykırılık nedeniyle cezai şart talebinde bulunulduğunu, cezai şart için zarar koşulu aranmayacağını, davanın tam kabulü gerektiğini ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir. 2.Davalı vekili; kararın gerekçesiz olduğunu, deliller ve itirazlar değerlendirilmeden sonuca gidildiğini, davanın belirsiz alacak davası olarak açılamayacağını, kiralanan tahliyeden hemen sonra yeniden kiraya verildiğinden makul sürenin fiilen sıfır gün olduğunu, delil tespitinin yokluklarında yapıldığını, bilirkişi raporunun hatalı olduğunu, kira bedelinin hatalı hesaplandığını, Covid 19 pandemisinin mücbir sebep teşkil etmesi nedeniyle cezai şart talep edilemeyeceğini, cezai şartın fahiş olup olmadığının değerlendirilmediğini, davacıya bildirim yapıldığından cezai şart talep edilmeyeceğini ileri sürerek kararın bozulmasını istemiştir. B. Gerekçe ve Değerlendirme Uyuşmazlık, kira sözleşmesinden kaynaklanan bakiye kira ve sözleşmenin süresinden önce feshine dayalı cezai şart alacakları ile hor kullanma nedeniyle tazminat istemlerine ilişkindir. 1.6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) “Duruşma yapmadan verilecek kararlar” başlıklı 353/(1)-b.2. maddesi; “Yargılamada eksiklik bulunmamakla beraber, kanunun olaya uygulanmasında hata edilip de yeniden yargılama yapılmasına ihtiyaç duyulmadığı takdirde veya kararın gerekçesinde hata edilmiş ise düzelterek yeniden esas hakkında, (...) duruşma yapılmadan karar verilir”; hükmünü içermektedir. Bölge adliye mahkemesi kararlarında yer alması gereken hususlar ise aynı Kanunun 359. maddesinde belirtilmiş olup, buna göre kararda; “Tarafların iddia ve savunmalarının özeti”, “İlk Derece Mahkemesi kararının özeti”, “İleri sürülen istinaf sebepleri” ve “Taraflar arasında uyuşmazlık konusu olan veya olmayan hususlarla bunlara ilişkin delillerin tartışması, ret ve üstün tutma sebepleri, sabit görülen vakıalarla bunlardan çıkarılan sonuç ve hukuki sebep” yer alması gereken zorunlu unsurlardır. Aynı maddenin ikinci fıkrasında ise; "Hükmün sonuç kısmında gerekçeye ait herhangi bir söz tekrar edilmeksizin, taleplerden her biri hakkında verilen hükümle taraflara yüklenen borç ve tanınan hakların, sıra numarası altında, açık, şüphe ve tereddüt uyandırmayacak şekilde gösterilmesi gereklidir." düzenlemesine yer verilmiştir. Somut olayda, İlk Derece Mahkemesince; taraflar arasındaki 14.03.2018 tarihli kira sözleşmesinin (16.) maddesinde bulunan cezai şart hükmünün geçerli olduğu ve davacının cezai şarttan sorumlu olduğu belirtilerek, taleple bağlı kalınarak cezai şart talebi kabul edilmiş, Bölge Adliye Mahkemesince ise; davalı tacir olmasına rağmen kiralananın yeniden kiraya verildiği gerekçesiyle cezai şart talep edilemeyeceği, makul süre kira bedeli olan 10.797,73 TL talep edilebileceği, istinaf edenin sıfatına göre bu bedelin hükmolunan 5.000,00 TL cezai şart bedelinden fazla olduğu gerekçesiyle, davalının istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesince; kararın gerekçesi değiştirildiğinden, İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulması gerekirken yazılı şekilde istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir. 2. Bozma sebebine göre, tarafların temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik gerek görülmemiştir. VI. KARAR 1.Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının HMK'nın 371. maddesi uyarınca usulden BOZULMASINA, 2. Bozma sebebine göre, tarafların temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik yer olmadığına, Peşin alınan temyiz karar harçlarının istek halinde temyiz edenlere iadesine, Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 24.06.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.