Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2025/3957 E. 2026/1112 K.

MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesi SAYISI : 2024/... E., 2025/1144 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2021/... E., 2023/321 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili; davalının, davacıya zeminde fiilen tek dükkan şeklinde ve yaklaşık 47 m² olarak gösterdiği dükkanı, tapuda iki ayrı dükkan olarak kayıtlı olduğunu belirterek satıp devrettiğini, sonradan davacının dava dışı ...isimli şahsa taşınmazı sattığını, ancak dava dışı şahsın dükkanı devraldıktan sonra belediyeye iş yeri ruhsatı için başvurduğunda fiilen zeminde tek dükkan ve 47 m² şeklindeki işyerinin tapuda 3 ayrı dükkandan oluştuğu, ancak 3 nolu 18 m² yüzölçümündeki dükkanının fiilen devir alınan dükkanının sınırları içinde yer almakla birlikte başka bir şahsa ait olduğundan bahisle belediyece ruhsat verilmediğini öğrendiğini ve bu durumu davacıya 07.10.2020 tarihinde bildirdiğini, bunun üzerine davacının dava dışı ...'ın mağduriyetini gidermek amaçlı adı geçenle anlaştığını, ...'a aldığı 200.000,00 TL satış bedelini iade etmenin yanında adı geçenin dükkana yaptığı masraf ve dükkanı kullanamamasından kaynaklı zararına karşılık da 100.000,00 TL ödediğini, ayrıca davacının 3.890,32 TL tutarında tapu ve noter masrafı yaptığını, davalının zeminde tek dükkan şeklinde gösterdiği dükkanın gerçekte 29 m²'lik olduğunu gizlediğini, davalının hilesine dayalı yapılan satış sebebiyle davacının uğradığı zararın karşılanması gerektiğini ileri sürerek; davacının satış sözleşmesinden dönmesi sebebiyle dava konusu 3 99... parselde bulunan 1 ve 2 numaralı taşınmazların tapu kayıtlarının iptali ile davalı adına tesciline, fazlaya ilişkin hakları saklı olmak üzere toplamda 303.890,32 TL'nin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. II. CEVAP Davalı vekili; davacının dava konusu taşınmazı 1 ve 2 nolu bağımsız bölüm şeklinde satın aldığını, davacı şirket yetkilisinin iş sahasının emlak sektörü olması sebebiyle dava konusu yerin tapu kaydını incelemeden satın aldığını iddia etmesinin kabul edilemeyeceğini, tapu kayıtlarının ilgilisi olan herkese açık olup kimsenin bu kayıtları bilmediğini ileri süremeyeceğini, davacının davalıya gönderdiği ihtarnamede 500.000,00 TL talep etmekteyken bu kez açılan davada 303.890,32 TL istediğini, resmi satış senetlerinde taşınmaz satış bedellerinin açıkça belirtildiğini, bunun üstünde satış bedeli ödediğini iddia eden davacının bu iddiasını ispatlaması gerektiğini, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 244/2 maddesi uyarınca satılan taşınmazın resmi bir ölçüme dayanılarak tapu siciline yazılmış yüzölçüm tutarını içermemesi durumunda satıcının özellikle üstlenmiş olmadıkça tazminatla yükümlü tutulamayacağını, davalı satıcının taşınmazın tapu siciline yazılmış yüzölçümü miktarından daha fazlasını üstlendiğinin kanıtlanmadığını, davacının dava dilekçesine eklediği ...ile arasında düzenlenen belgenin her zaman düzenlenebilecek adi bir belge mahiyetinde olduğunu, iddiaları kabul etmemekle birlikte davacının var ise uğradığı zararı ispatlaması gerektiğini, davacı şirketin dava konusu yeri depo olarak kiraya verip kira geliri elde ettiğini, kabul anlamına gelmemek üzere davacının dava dışı şahsa ödediğini söylediği 100.000,00 TL'lik zararın nasıl ve neye göre tespit edildiğinin belli olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacının hile hukuksal nedenine dayalı olarak işbu davayı açtığı taşınmazın; gerçekte üç tapunun birleşiminden teşekkül ettiği, davalının davacıya tapulardan iki tanesini devrettiği, davacının bu durumdan 2020 yılının son döneminde haberdar olduğu, davalıdan takasa aldığı taşınmazı üçüncü şahısa sattığı, üçüncü şahsın hileden davacıyı 2020 yılının sonunda haberdar ettiği, 300.000,00 TL'sini davacıdan tahsil ettiği, tapuları devrettiği, davacının bu kez taşınmazı devraldığı, davalıya rücu ederek üçüncü şahısa ödediği bedelin iadesini, tapuların davalıya devrini istediği, davacının iddiasını ispat ettiği gerekçesiyle; alacak davasının kabulüne, 303.890,32 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, davaya konu ... ili ... ilçesi ... mah. 3 99... parsel sayılı taşınmazda bulunan 1 ve 2 numaralı bağımsız bölümlerin davacı şirket adına olan tapu kaydının iptali ile davalı ... adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiş, 21.12.2023 tarihli ek kararla; daha önce verilen kararda ve karar kesinleşmeden yapılan kısmi feragatten ve tüm dosyanın yeniden incelenmesinden; davacının karar kesinleşmeden kısmi feragatte bulunduğu, talebinin usul yasaya uygun olduğu gerekçesiyle; Mahkemenin 15.12.2023 tarih ve 2021/ 74... /321 karar sayılı kararın iptaline yerine; davacı tarafından davalı hakkında açılan alacak davasının kısmen kabulüne, 103.890,32 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, bakiye 200.000,00 TL yönünden feragat sebebiyle reddine, yine nizalı iki parça taşınmazın davacı adına olan tapu kaydının iptali ile davalı adına tesciline ilişkin talebin feragat sebebi ile reddine karar verilmiş, karara karşı, davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur. IV. İSTİNAF Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; fiilen zeminde tek dükkan olarak ve 47 m² büyüklüğünde kullanılan taşınmazın gerçekte 3 ayrı bağımsız bölüm olarak tapuda kayıtlı olduğu, davacıya bu bağımsız bölümlerden yaklaşık 29 m² ye tekabül eden iki bağımsız bölümün tapuda devredildiğinin çekişme dışı olduğu, buna göre devredilen taşınmazların tapudaki yüz ölçümünün resmi bir ölçüme dayandığı, davacı alıcının taşınmazı tapudan devralırken tapu siciline yazılmış yüzölçüm tutarını bilebilecek ve öğrenebilecek durumda olduğu, resmi kayıtlarda yer alan taşınmaz yüzölçümü tutarı davacı alıcıdan saklanmadığı ya da hile ile gizlenmediği, TBK'nın 244/2. maddesi uyarınca davalı satıcının, dava konusu taşınmazın tapu siciline yazılmış yüzölçümü miktarından daha fazlasını üstlendiğinin de kanıtlanamadığı, davacı ticari şirketin basiretli bir tacir gibi davranıp aleni olan tapu kayıtlarını ve belediye nezdindeki mimari projeyi incelemesi sonucunda satın aldığı taşınmazların resmi yüzölçümünün fiilen kullandığı yüzölçümünde olmadığını belirleyebilecek durumda olduğu, TBK'nın 222 maddesi uyarınca alıcının satılanı yeterince gözden geçirmekle görebileceği ayıplardan, satıcı ancak böyle bir ayıbın bulunmadığını ayrıca üstlenmişse sorumlu olacağı, davacı alıcının, davalı satıcının hukuki ilişkinin değeri itibariyle senetle ispat zorunluluğu kapsamında böyle bir ayıbın bulunmadığına dair taahhütte bulunduğunun kesin delillerle ispatlanamadığı, hal böyle olunca davanın reddine karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile davanın kabulü yönünde hüküm tesisinin usul ve yasaya aykırı olduğu gerekçesiyle; istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden davacının taşınmaz satış sözleşmesinden dönerek bedel iadesi ve tapu kaydının iptali ile davalı adına tesciline ilişkin talebi yönünden davasının feragat nedeniyle reddine, davacının tazminat isteminin esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur. V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davacı vekili; dava konusu taşınmazın halihazırda zeminde tek dükkan şeklinde ve yaklaşık 47 m² olduğunu, davalının davacıya taşınmazı zeminde fiilen bu şekilde gösterdiğini, fakat davalının hile ile 29 m²'lik kısmı devrettiğini, 18 m²'lik kısmının davalıya ait olmadığını, taşınmazdaki yüz ölçümü eksikliğinin davacının ticari faaliyeti ile doğrudan ilişkili olmadığını, taşınmazdaki ayıp olmadığına ilişkin taahhüt verilmesinin hayatın doğal akışına aykırı olduğunu, taşınmazın üç ayrı dükkandan oluştuğunun davacıdan gizlendiğini ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, metrekare eksikliği nedeniyle taşınmaz satış sözleşmesinden kaynaklanan tazminat istemine ilişkindir. Temyiz edilen kararda belirtilen gerekçeye, göre özellikle davalının, dava konusu taşınmazın tapu sicilinde belirtilen metrekaresinden daha fazlasını üstlendiğinin ispatlanamamasına, davacının dava dışı ...'a ödediği bedelin neye ilişkin olduğuna dair delil sunmadığının anlaşılmasına göre, davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile kararın onanmasına karar verilmiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA, Aşağıda yazılı bakiye temyiz karar harcının temyiz eden davacıya yükletilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 02.03.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.