Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2025/3538 E. 2026/508 K.

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 18. Hukuk Dairesi SAYISI : 2023/2811 E., 2025/1220 K. DAVA TARİHİ : 04.10.2018 İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 1. Tüketici Mahkemesi SAYISI : 2023/319 E., 2023/669 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili; müvekkili ile davalılardan ... arasında 17.10.2005 tarihinde yapılan adi yazılı gayrimenkul satış sözleşmesiyle, İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, 1262 Ada, 124 Parsel sayılı yerdeki C Blok, 10.Kat 20 nolu dairenin 150.000 USD bedel mukabilinde alıcı davalı ...'e satılması hususunda anlaştıklarını, davacı vekilinin sözleşmeye konu bağımsız bölümün zilyetliğini bu sözleşme ile alıcıya devrettiğini, alıcının sözleşmenin imzalandığı tarihinden itibaren 3. yılın sonunda yani 17.10.2008 tarihinde cayma hakkını kullanmadığını ve 10 yıl daha taşınmazı kullanmaya devam ettiğini, bu süreçte müvekkili şirkete herhangi bir ihbar ya da ihtarda bulunmadığını, bu haliyle davalı sözleşmede öngörülen 3 yılın sonunda ve makul bir süre geçtikten sonra kullanmadığı cayma hakkını kaybettiğini, davalı ...'in herhangi bir ihbar ve ihtarda bulunmaksızın müvekkili şirketin vermiş olduğu teminat mektubunu aldığı davalı Banka'ya müracaat ederek paraya çevirdiğini, taraflar arasındaki sözleşmenin adi yazılı olup geçerlilik şartlarını haiz olmadığını, geçersiz olması nedeniyle asıl borca bağlı olan fer'ilerinde geçersiz olduğunu, içeriğinde 150.000 USD satış bedeli kararlaştırılan sözleşme için 200.000 USD gibi fahiş ve müvekkilinin iktisadi mahvını amaçlayan bir cezai şartın kararlaştırılmasının kanuna, iyi niyet kurallarına, ahlak ve adaba uygun olmadığını, davalı tarafın 17.10.2005 tarihinden itibaren taşınmazı fiilen kullandığını, mahrum kalınan kira bedellerini ödemek zorunda olduğunu, 875.800,00 TL kira geliri kayıplarının olduğunu ileri sürerek; fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydıyla, teminat mektubunun haksız olarak nakde çevrildiğinin tespitine, davalı ...'e haksız yere ödenen 350.000 USD tutarlı teminat mektubu bedelinin daha önce tahsil edilen 150.000 USD meblağın takas ve mahsubuyla bakiye 200.000 USD meblağın, nakde çevrilme tarihinden işleyecek 3095 sayılı Kanunun 4/a maddesinde maddesinde belirtilen temerrüt (veya TL söz konusu olduğunda Kanunun 2/2 maddesinde belirlenen avans faizi oranında ticari temerrüt) faiziyle birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsilini, müvekkilinin uğradığı 875.800,00 TL mahrum kalınan kira bedelinin her bir kira bedelinin muacceliyet ve temerrüt tarihinden itibaren işleyecek her bir kira bedelinin muacceliyet ve temerrüt tarihinden itibaren işleyecek 3095 sayılı Kanunun 2/2 maddesinde belirli avans faizi oranında ticari temerrüt faiziyle birlikte davalılardan tahsilini talep etmiş, 11.06.2020 tarihli feragat dilekçesi ile davadan davalı Banka yönünden feragat ettiklerini belirtmiştir. II. CEVAP 1.Davalı ... vekili; davaya konu taşınmazın davacı tarafından 17.10.2005 tarihli Gayrimenkul Satış sözleşmesi ile 350.000 USD bedelle müvekkiline satıldığını, satış sözleşmesine Belediyedeki rayice uygun bir tutar yazmaları gerektiğinden, 150.000 USD resmi olarak İş bankası Mahmutpaşa şubesine ait 17.05.2005 keşide tarihli bir adet çek ile bakiyesi olan 200.000 USD nakit olarak tahsil ettiklerini, tahsil edilen bedele teminat olarak da müvekkiline diğer davalı muhatap Bankaca tanzim edilen 350.000 USD bedelli kesin ve süresiz teminat mektubunun tevdi edildiğini, sözleşmede gösterilen satış bedeli ile teminat tutarı arasındaki farkın ise bahse konu sözleşmede cezai şart olarak adlandırıldığını, davacı yanın zamanaşımı itirazının sözleşmede müvekkilinin sözleşmeden caymaya dair hakkını kısıtlayan herhangi bir düzenleme olmaması nedeniyle yersiz ve dayanaksız bir itiraz olduğunu, müvekkilinin sözleşmeden kaynaklı haklarını kullanmasının hukuka ve hakkaniyete aykırı olmadığını, davacı yanın kira alacağına havi, fahiş ve afaki taleplerinin ise kötü niyetinin göstergesi olduğunu, sözleşmenin (4.) maddesinde açıkça satıcının, alıcının cayma hakkını kullanması durumunda herhangi bir kira veya ecrimisil talebi olamayacağını düzenlendiğini savunarak, davanın reddini istemiştir. 2.Davalı Banka vekili; muhatabın usulüne uygun tazmin talebi üzerine, müvekkili bankanın söz konusu teminat mektubunun tazminini yerine getirmek zorunda kalarak muhatabın belirttiği hesaba 2.147.355,00 TL ödemenin geçtiğini, teminat mektubunun garanti sözleşmesi niteliğinde olan bir belge olması nedeniyle tazmin taleplerinde garantörün sadece şekli inceleme yapma yetkisi olduğunu, taraflar arasındaki ilişkinin esasına girmesinin mümkün olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında akdedilen sözleşmenin hukuki niteliği itibariyle Taşınmaz Satım Vaadi Sözleşmesi niteliğinde olduğu, bu sözleşmenin geçerli olması için kural olarak noterde resmi şekilde düzenlenmesi gerektiği, davaya konu olan satım sözleşmesinin ise adi yazılı şekilde düzenlendiği, ancak dava konusu olayda davacı satıcı sözleşmenin akdedilmesinden sonra davalı alıcıdan 150.000 USD satım bedeli ve 200.000 USD cezai şart tutarı tahsil etmiş olup, sözleşme ile satmayı vadettiği daireyi davalı alıcıya teslim ettiği, bu hususlarda bir ihtilaf olmadığı, sözleşmenin akdedilmesinden sonra 13 yıl boyunca bu sözleşmenin geçersiz olduğunu her iki tarafın da ileri sürmediği, her ne kadar davacı taraf sözleşmenin resmi yazılı şekilde yapılmamış olması sebebiyle geçersiz olduğunu iddia etmekte ise de bu iddiasının iyi niyetli olarak kabul edilmediği, bu nedenle içeriği ile ilgili ihtilaf olmayan ve 13 yıl boyunca feshedilmeyen sözleşmenin geçerli bir sözleşme olarak kabul edildiği, sözleşmenin (4.) maddesine göre; sözleşmenin akdedilmesine müteakip 3. yılın sonunda davacının arsa sahipleriyle olan yargılama dosyasının kesinleşmemiş olması halinde ve hala davacı satıcının sözleşme konusu dairenin tapusunu alıcıya devretmemiş olması durumunda, davalı alıcı tarafından keşide edilecek bir ihtarname ile sözleşmenin feshedilebileceği ve cayma hakkına sahip olduğu, bu durumda satış bedeli ve cezai şart toplamı ödemiş olduğu 350.000 USD' nin karşılığı olarak satıcıdan almış olduğu teminat mektubunu nakde çevirme hakkına sahip olacağı, davacı satıcının alıcıdan kira-ecrimisil talep edemeyeceğinin taraflarca kabul edildiği, davalı alıcının cayma ihtarnamesini gönderdiği 26.09.2018 tarihine kadar bu hakkını kullanmadığı, taşınmazın zilliyetliğine sahip olarak taşınmazı kullandığı, satıcının da bu arada geçen süre boyunca davalıdan tahsil etmiş olduğu 350.000 USD tutarı kullandığı, dolayısıyla sözleşmenin akdedilmesinden itibaren cayma hakkının kullanıldığı tarihe kadar her iki tarafta sözleşmeden ekonomik menfaat sağladığı, davalının 13 yıl boyunca tapunun kendisine devredilmesini bekleyip, tapu devri gerçekleşmeyince cayma hakkını kullanmasının sözleşmeye ve dürüstlük kurallarına aykırılık teşkil etmediği, bu durumda davalı ...'in davacıya peşin olarak ödemiş olduğu 350.000 USD karşılığı aldığı 350.000 USD'lik teminat mektubunu paraya çevirmesinde kanuna ve sözleşmeye aykırılık olmadığı, her ne kadar davacı kira geliri mahrumiyeti, talep etmiş ise de; her geçersiz satışta olduğu gibi taraflar aldıklarını sebepsiz zenginleşme hükümleri dairesinde iade ile yükümlü oldukları, alıcının sözleşmeden cayma hakkını kullanması halinde davacı satıcının kira bedeli ya da ecrimisil talep edemeyeceğinin sözleşmenin (4.) maddesinde açık olarak düzenlendiği, davalı ...'in teminat mektubunu nakte çevirmekte haklı, davacı şirketin ise sözleşme gereği edimlerini yerine getirememiş olduğu, bu sebeple adi yazılı taşınmaz satış sözleşmesinin (4.) maddesine göre davacının dava konusu cezai şartı davalı ...'dan isteyemeyeceği gerekçesiyle, davalılardan Bülent'e karşı açılan davanın esastan reddine, diğer davalı Bankaya karşı açılan davanın feragat nedeniyle reddine karar verilmiş; karara karşı, davacı vekili ve davalılardan Bülent vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur. IV. İSTİNAF Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; somut uyuşmazlıkta davacı yüklenici şirket tarafından dava dışı arsa sahipleriyle imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle, davacıya ait olacağı kararlaştırılan davaya konu bağımsız bölümün 17.10.2005 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile davalı ...'e satışının kararlaştırılmış olması nedeniyle, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 183 ve devamı maddelerinde düzenlenen alacağın temliki hükümlerine göre taraflar arasındaki yazılı sözleşmenin geçerli olduğu, taraflar arasındaki gayrimenkul satış vaadi sözleşme tarihinin 17.10.2005 olduğu, 3 yıllık sürenin 17.10.2008 tarihinde sona erdiği, bu süre zarfında taşınmazın tescilinin verilemediği, bu konuda taraflar arasında ihtilaf bulunmadığı, davalı tarafından 26.09.2018 tarihinde ... Noterliğinin ... yevmiye sayılı ihtarnamesi ile sözleşmeden cayma hakkını kullandığı, aynı gün diğer davalı Bankaya da başvurarak teminatın paraya çevrilmesini talep ettiği görülmekle, davalı ...'in gelinen aşama itibarıyla akde tahammül süresinin dolduğu anlaşılmakla davacı şirketin gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile kararlaştırılan edimini ifa edememiş olması nedeniyle davalının Kanununu 125/son fıkrası uyarınca seçimlik haklarından sözleşmeden dönme iradelerini ortaya koyduğu ve davalının bu seçimlik hakkını geç kullanmasının davacı şirketin gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile kararlaştırılan edimini ifa edememiş olması nedeniyle 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralına aykırı hareket olarak nitelendirilmesi ve kabulünün mümkün olmadığının değerlendirildiği, zira davacı şirket sözleşme ile üstlendiği tapu tescilini dava tarihine kadar yerine getiremediğinin açık olduğu, taşınmaz bedeli olarak kararlaştırılan 150.000 USD bedelin davacıya ödendiği konusunda ihtilaf bulunmadığı, davalı ... davacı şirketin sözleşme kapsamındaki edimini yerine getirememesi nedeniyle sözleşmeden döndüğünden, sözleşme bedelinin davalıya iade edilmesi gerektiği, 17.10.2005 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile belirlenen cezai şart yönünden ise; sözleşmenin tapu devri ve cezai şart başlıklı (4.) maddesinde ''....Devam eden yargılama dosyasının sözleşmenin imzalanmasını müteakip 3. yılın sonunda kesinleşmemiş olması halinde, alıcıların tek taraflı olarak, keşide edeceği ihtarname ile sözleşmeden cayma hakkına sahip olduğu, bu durumda tarafların; alıcıların satış bedeli ve cezai şart toplamı ödemiş olduğu 350.000 USD karşılığı almış olduğu teminat mektubunu nakde çevirme hakkına sahip olduğu,...'' düzenlemesi kapsamında davalıların teminat mektubunu nakde çevirmelerinde bir isabetsizlik bulunmadığı, yine davacının sözleşmenin (4.) maddesinde '' Satıcının ise kira / ecrimisil talep edemeyeceğini..'' düzenlemesi kapsamında uğradığı zararın tazminini de talep edemeyeceği, bu durumda 17.10.2005 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin tarafların iradesini yansıttığı, teminata ilişkin kararlaştırılan cezai şartın haksız şart teşkil etmediği, davacı tarafın basiretli bir tacir gibi davranma yükümlülüğü olan tacir olması nedeniyle davalı arasındaki 17.10.2005 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin genel işlem koşullarına aykırı hükümler içermediği, 26.09.2018 tarihine kadar sözleşme hükümlerinin ayakta olduğu, dolayısıyla taraflar arasında bağlayıcı hükümleri içerdiği, sonuç olarak Mahkemece bu yönüyle davanın reddi kararında bir isabetsizlik olmadığı, ancak davacı tarafından davalı Banka hakkındaki davalardan feragat edilmiş olması ve davalı banka tarafından da vekalet ücreti ve yargılama gideri talep edilmemiş olması nedeniyle, Mahkemece davalı Banka lehine vekalet ücretine hükmedilmiş olmasının isabetli olmadığı gerekçesiyle; davacı ve davalı ...'in istinaf başvurusunun davalı Banka lehine hükmedilen vekalet ücreti yönünden kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden davalı Banka yönünden davanın feragat nedeniyle reddine, davalı ... yönünden davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davacı vekili; davaya konu sözleşmenin adi yazılı olması nedeniyle geçerlilik şartlarını haiz olmadığı dikkate alınmaksızın, alacağın temliği hükümleri sözleşmenin geçerli olduğuna dair gerekçenin hukuka aykırı olduğunu, geçersiz bir sözleşmede öngörülen fer’i hükümlerin de geçersiz olduğunu, davacının taşınmazı davalı adına tescilden kaçınmadığını, tapuyu devretme borcunun sözleşmeyle geciktirici şarta bağlandığı ve sözleşmede cayma hakkının kullanılmasının bir ihtarnameye bağlandığı hususlarının göz ardı edildiğini, cayma hakkının süresinde kullanılmadığını, davalının sebepsiz zenginleştiğini ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği müteahhitin kendi payına düşen dairenin, davalıya satışına ilişkin alacağın temliki sözleşmesinde kararlaştırılan teminat mektubunun haksız paraya çevrildiği iddiasıyla uğranılan zararın tazmini ve mahrum kalınan kira bedelinin tahsili istemine ilişkindir.

Temyiz edilen kararda belirtilen gerekçeye, özellikle davacı şirketin, gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile inşaatını üstlendiği daireyi 17.10.2005 tarihli sözleşmeyle alacağın temliki hükümlerine göre davalı ...'e satmasına, tarafların alıcı durumundaki davalı ve yüklenici durumundaki davacı şirket olmasına göre, taşınmazın satın alınması konusunda yapılan yazılı sözleşmenin geçerli olmasının, bu sözleşme gereğince davalının toplam 150.000 USD'yi ödemiş bulunmasına taraflar arasında imzalanan ve geçerli olan 17.10.2005 tarihli sözleşmeyle tarafların hak ve yükümlülülüklerin belirlenmesine bu sözleşmeye göre davacı şirketin sözleşmeye konu taşınmazın tapu devrini süresinde davalıya veremediği ve davalının sözleşmeyi feshederek teminat mektubunu nakde çevirdiği tarih de gözetildiğinde, davanın reddine karar verilmesinin yerinde olduğunun anlaşılmasına göre, davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1. maddesi uyarınca ONANMASINA, Aşağıda yazılı bakiye temyiz karar harcının temyiz edene yükletilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,09.02.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.