Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2025/1781 E. 2026/463 K.

MAHKEMESİ : Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi SAYISI : 2024/6 E., 2025/173 K. DAVA TARİHİ : 16.04.2020 İLK DERECE MAHKEMESİ : Antalya 8. Sulh Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2020/411 E., 2021/1263 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 03.02.2026 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir. Belli edilen günde gelen davacılar vekili Avukat ... ile davalı vekili Avukat ...’nın sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra, işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacılar vekili; taraflar arasında düzenlenen 20.04.2018 tarihli sözleşme ile kiralanan taşınmazların müvekkiline kullanım amacına aykırı ve ayıplı bir şekilde teslim edildiğini, kira bedelini peşin olarak alan davalı Belediyenin, ayıp nedeniyle sözleşmenin bedelinde herhangi bir indirim yapmadığı gibi müvekkilinin ayıplı ifa sebebiyle uğradığı zararı da karşılamadığını, teslim edilen taşınmazların yapı kullanma izin (iskân) belgelerinin alınmadığını, 04.11.2019 tarihli ihtarnamede belirtmesine rağmen kiraya veren davalı tarafından ayıbın giderilmesi için işlem yapılmadığını ileri sürerek; fazlaya dair hakları saklı kalmak üzere kira bedelinden şimdilik 5.000,00 TL ile indirim ile bu indirim tutarının ve ayıplı ifa nedeniyle uğramış olduğu şimdilik 5.000,00 TL zararın faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiş, 27.08.2021 tarihli ıslah dilekçesiyle kira bedelinden indirim talebini 1.472.400,74 TL'ye, tazminat talebini 1.926.196,53 TL'ye arttırmıştır. II. CEVAP Davalı vekili; kiralananların sağlam ve işler vaziyette, kullanım amacına aykırı ve ayıplı olduğuna dair herhangi bir ihtirazı kayıt konulmaksızın davacılar tarafından teslim alındığını, davacıların ihale öncesinde söz konusu alanı incelediğini, mevcut durumlarını gördüğünü, basiretli bir tacir olarak gerekli değerlendirmeleri yaptığını ve teklifini tüm bu değerlendirmelerini esas alarak verdiğini, müvekkilinin taşınmazın mevcut durumuyla ilgili olarak davacıları yanıltması yahut mevcut durumunu gizlemesi gibi bir durumun söz konusu olmadığını, kaldı ki şartname ve kira sözleşmesi hükümleri gereğince işletmeye ilişkin tüm ruhsat ve izinlerin davacıların sorumluluğunda olduğunu, yine anılan düzenlemelerde açıkça davacıların taşınmazların imar, iskan ve sair durumlarını bildiklerini ve tekliflerini bu bilgi dahilinde verdiklerini açıkça ifade edildiğini, ayrıca davacılar tarafından süresi içerisinde yapılmış bir ayıp ihbarı da bulunmadığı savunarak, davanın reddini istemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacıların kira sözleşmesinin imzalandığı 20.04.2018 tarihi üzerinden 1 yıl 7 ay geçtikten sonra 04.11.2019 tarihinde ayıp ihbarında bulunduğu, kira sözleşmesinin üzerinden iki yıla yakın süre geçtikten sonra işbu davanın açıldığı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (‘6098 sayılı Kanun) 318. maddesi gereğince davacıların, bildirim yükümlülüğünü yerine getirmediğinden bundan doğan zararlardan da sorumlu olacaklarını, yine davacı kiracıların, kira sözleşmesinin kurulduğu anda kiralananda mevcut olduğunu bildiği veya bilmesi gereken ayıplar için kiraya verene karşı ayıptan doğan sorumluluk hükümlerine başvuramayacağı, böyle bir davranışın hakkın kötüye kullanılması durumunu teşkil edeceğini, davacıların kiralanandaki ayıbı, eksikliği 6098 sayılı Kanunun 1 23... . maddeleri gereğince uygun bir sürede kiraya verene ihbar ederek bildirim yükümlülüğünü yerine getirmediği ve buna dayanarak sözleşmenin feshi yoluna da gitmediğinin anlaşıldığı, kaldı ki kira sözleşmesi ve ihale şartnamesinin açık hükümleri gereği "Kiracı, taşınmaz malı mevcut durumu ile (elektrik, su, havagazı, tahsis, kira, işgal, hasar, hisse, alan (m2), imar, iskan, sit, vefa, şufa hakkı, ariyet ve bilumum şerhler vb. durumlarını) görmüş, beğenmiş ve kabul etmiş sayılır. Bu konuda gelecekte İdare aleyhine herhangi bir itiraz ve talep hakkı bulunmayacaktır… İşletmeye ilişkin resmi kurumlardan alınacak olan tüm ruhsat ve izinler kiracı tarafından alınacaktır... Kiracı sözleşmenin devamı süresince, mücbir ve kamudan kaynaklanan sebepler haricinde, sözleşme süresinin uzatılması, kira bedelinin indirilmesi, ödeme tarihi ve miktarlarının, kiralanan alanın değiştirilmesi talebinde bulunamaz. Kiralama konusu alan içerisindeki ticari üniteler, kiracıya ince işleri ve dekorasyonu bitirilmemiş halde (kaba inşaat halinde) teslim edilecektir. Kiracı kiralama alanı içerisindeki söz konusu işletmelerin işletme fonksiyonlarına göre İmar mevzuatı ve projesine aykırı olmamak ve yapacağı işlerin projesini idareye onaylatmak şartı ile iç dekorasyon ve ince işçilik ve imalatları yapacaktır. Bu işleri kiracı, bizzat kendisi yapabileceği gibi alt kiracılarına da yaptırabilecektir. Bu iş ve işlemler dolayısıyla kiracı veya alt kiracıları İdare'den hiçbir bedel veya kiradan indirim talep edemez." şeklindeki hükümlerden davacının taleplerinin ihale şartnamesi ve kira sözleşmesine de aykırı olduğu, yine kiralananın yer teslimi tutanaklarına göre taşınmazların davacılar tarafından herhangi bir ihtirazı kayıt konulmadan teslim alındığı, davacıların, kiralama tarihinden itibaren ticari faaliyetine devam ettiği, kiralananın tacir olan davacı kiracılara teslim edildiği ve sözleşmenin ifa sürecine geçildiği, davacı kiracıların basiretli bir tacir gibi davranıp kiralananla ilgili gerekli araştırmaları yaptıktan sonra kira sözleşmesini imzaladığının kabulü gerektiği, davacının kira bedelinde ayıp oranında indirim ve tazminat istemlerinin yerinde olmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, davacılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayılı belirtilen kararıyla; taraflar arasındaki kira sözleşmesi ve ihale şartnamesi incelendiğinde; ihale şartnamesinin (33.1) maddesinde; ''Kiracı sözleşmenin devamı süresince, mücbir ve kamudan kaynaklanan sebepler haricinde, sözleşme süresinin uzatılması, kira bedelinin indirilmesi, ödeme tarihi ve miktarlarının, kiralanan alanın değiştirilmesi talebinde bulunamaz.'' şeklinde hüküm bulunduğu, ihale şartnamesinin (33.20) ve kira sözleşmesinin (9.16.) maddesinde "Kiracı, taşınmaz malı mevcut durumu ile (elektrik, su, havagazı, tahsis, kira, işgal, hasar, hisse, alan (m2), imar, iskan, sit, vefa, şufa hakkı, ariyet ve bilumum şerhler vb. durumlarını) görmüş, beğenmiş ve kabul etmiş sayılır. Bu konuda gelecekte idare aleyhine herhangi bir itiraz ve talep hakkı bulunmayacaktır'' hükmünün bulunduğu, yine ihale şartnamesinin (33.24) maddesi ve kira sözleşmesinin 9.20. maddesinde ''İşletmeye ilişkin resmi kurumlardan alınacak olan tüm ruhsat ve izinler kiracı tarafından alınacaktır.'' şeklinde hüküm bulunduğu, bunun yanı sıra davacıların basiretli tacir gibi davranmak, sözleşme hükümlerini düzenlerken ruhsat alımı vs. hususlar konusunda gerekli inceleme ve araştırmada bulunmakla yükümlü bulunduğu gibi dava konusu yerlerin umumiyetle teslim tarihi ile ayıp ihbarı arasında geçen süre nazara alındığında bildirim yükümlülüğünü de yerine getirmediği gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur. V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davacılar vekili; müvekkilinin basiretli bir tacir gibi davrandığını, ihale şartnamesini incelediğini, kiralama şartlarını araştırdığını, açılan kiralama ihalesine katıldığını ve üzerine düşen tüm yükümlülükleri eksiksiz yerine getirdiğini, ihale şartnamesi ve kira sözleşmesinde taşınmazların iskansız halde kiraya verileceğinin yazılmadığını, hayatın olağan akışında hiçbir tacirin, kiralanma işi için ihaleye çıkılan taşınmazlara iskan verilmeyeceğini ve kiralama faaliyetinin engelleneceğini öngöremeyeceğini, kira sözleşmesi düzenlendikten sonra davalı tarafından kiralananların inşasına başlandığını, kiralanan taşınmazların akitle güdülen amaca uygun biçimde kullanılmasını ve işletmesini imkansız kılan iskan ruhsatının kiraya veren tarafından kasten alınmadığı, taşınmazların tesliminin Mahkemenin belirttiği gibi sözleşmenin imzalanması ile birlikte olmadığını, taşınmazların 31.05.2018, 12.06.2018, 18.10.20 18... .12.2018 tarihli teslim tutanakları ile teslim edildiğini, geçerli bir teslim ancak iskan ruhsatının alınması ile olacağını, iskan alınarak hukuki teslim yapılmadığı için ne ayıp ihbar süresi ne de zamanaşımı süresinin başlamayacağını ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, ayıp nedeniyle kira bedelinin indirilmesi ve uğranılan zararın tazmini istemine ilişkindir. Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında; hukuki ilişkinin ve bu ilişki nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlığa ilgili kanun maddelerinin doğru şekilde uygulandığı anlaşılmakla, davacıların temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemelerini Kanunun'un 370. maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA, 40.000,00 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin davacılardan alınıp davalıya verilmesine, Aşağıda yazılı bakiye temyiz karar harcının temyiz edenlere yükletilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine03.02.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.