İlk Derece Mahkemesi 2025/366 E. 2026/233 K.

T.C. BAKIRKÖY 4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO : 2025/366 Esas KARAR NO : 2026/233

DAVA : Tazminat DAVA TARİHİ : 07/06/2024 KARAR TARİHİ : 02/03/2026 YAZIM TARİHİ : 11/03/2026

Mahkememizde görülmekte olan Tazminat davasının yapılan açık yargılaması sonunda, GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: Davacı vekili dava dilekçesinde; Müvekkilinin dükkan ihtiyacını karşılamak amacıyla, İstanbul Küçükçekmece'de ... projesinde bulunan ... ada... parsel B1-149 no’lu bağımsız bölümü almak hususunda davalı ... İnşaat ve TOKİ ile 17.04.2020 tarihinde anlaştığını, müvekkilinin 3.250.000,00-TL bedel ödeyeceğini, yapılan sözlü görüşmeler, tanıtım broşürleri ve yazılı anlaşma gereği davalıların en geç 30 Nisan 2021 tarihinde dükkanı eksiksiz vaziyette teslim edeceğini taahhüt ettiğini, müvekkilinin sözleşmeye güvenerek, sözleşmenin tüm yükümlülüklerini yerine getirdiğini, ancak, davalıların müvekkilinin iyi niyetini rağmen kararlaştırdığı tarihte söz konusu taşınmazı devretmediğini, davalıların dükkanın eksikliklerini taahhüt edildiği şekilde bitirmeyerek, taahhüt edildiği tarihte kullanıma hazır etmediğini, davalıların müvekkiline dükkanı Ocak 2022 tarihinde anahtar teslimi gerçekleştirdiklerini, TBK gereği borçlunun içinde bulunduğu durumdan veya tutumundan süre verilmesinin etkisiz olacağı anlaşılıyorsa veya borçlunun temerrüdü sonucunda borcun ifası alacaklı için yararsız kalmışsa veya sözleşmede borcun ifasının belirli bir sürede veya zamanda gerçekleşmemesi halinde ifanın kabul edilmeyeceği düzenlenmişse alacaklının ihtar çekmesine gerek bulunmadığını, alacaklının her zaman borcun ifasını ve gecikme sebebiyle tazminat isteme hakkına sahip olduğunu, bu halde, borcun ifasına ek olarak gecikme tazminatı olacağını, bu hakkın kullanımı borcun imkânsızlaşmamış olmasına bağlı olduğunu, borcun aynen ifa edilebilmesi mümkünse, alacaklı ifaya ek olarak gecikme sebebiyle uğradığı zararı isteyebileceğini, buna ek olarak borçlu temerrüde kendi kusuru ile düşmüşse sözleşmenin hükümsüz kalması sebebiyle uğradığı zararın giderilmesini de ayrıca talep edebileceğini beyan etmiştir. Bu nedenlerden dolayı; taşınmazın eksiksiz devredileceği tarihten bu yana davalıların kusuru sebepli müvekkilinin geç teslimden dolayı kira bedeli olarak şimdilik 6.000,00-TL kira bedelinin arabuluculuk başvuru tarihi olan 13.09.2023 tarihinden itibaren hesaplanacak ticari avans faizi ile davalılardan tahsiline karar verilmesini ve yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davalıya yükletilmesini talep ettiklerini bildirmiştir. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; Dava Konusu ".... İli ...İlçesi .... Mahallesi Arsa Satışı", İdareleri ile ... İnşaat ve Yat. A.Ş. & ... Kentsel Dön. Yapı End. Karşılığı Gelir Paylaşım İşi San. ve Tic. A.Ş. İş Ortaklığı arasında imzalanan Bakırköy 55. Noterliği tarafından 20 Nisan 2017 tarih ve ... Yevmiye No ile onaylanan Sözleşme çerçevesinde yürütülmekte iken, ilgili sözleşme13.11.2017 tarih ve 5254 Başkanlık Makamı Olur'u ile ... İnşaat A.Ş.'ye devredildiğini, dava konusu taşınmazın Düzenleme Şeklinde Ön Ödemeli Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi ile satışı gerçekleştirildiğini, anılan sözleşmenin "Bağımsız Bölüm Teslim İşlemleri" başlıklı 11. maddesinde teslim tarihi 30 Ekim 2020 olarak belirtilmiş olup, sözleşmenin 11.1 maddesinde " Satıcı mücbir sebep, olaganüstü hal gibi kendisine bağlı olmayan nedenlerin söz konusu olması halinde bu nedenlerin ortadan kalktığı tarihe kadar mükellef olmayacaktır. Bu halde teslim tarihine. mücbir sebep veya engelin olması durumunda Alıcı herhangi bir hak talep etmeyeceğini gayrikabili rücu kabul ve taahhüt eder." hükmü yer aldığını, bununla birlikte, söz konusu proje kapsamında Yüklenici tarafından mücbir sebepler nedeniyle süre uzatımı talep edildiğini, Yapım İşleri Genel Şartnamesi'nin 29.Maddesi İşin süresi ve sürenin uzatılması başlığı altında; "İşin veya kısmi kabul öngörülen hallerde iş kısımlarının, sözleşmede belirlenen bitim tarihinde veya süre uzatımı verilmiş ise süre uzatımına göre belirlenen tarihte tamamlanıp geçici kabule hazır hale getirilmemesi durumunda, gecikilen her gün için sözleşmesinde öngörülen günlük gecikme cezası uygulanır.... (2) Mücbir sebepler nedeniyle süre uzatımı verilebilecek haller başlığı altında ...c) Genel salgın hastalık..." belirtildiğini, konu ilgili mevzuat hükümleri çerçevesinde değerlendirildiğinde; Sözleşmenin süre uzatımı verilebilecek haller ve şartlarını tarif eden 18.1 Maddesinde ki “Süre uzatımıyla ilgili hususlarda Yapım İşleri Genel Şartnamesi hükümleri uygulanır.” amir hükmü gereğince Yapım İşleri Genel Şartnamesinin işin süresi ve sürenin uzatılmasını tarif eden 29. Maddesinin 6. Fıkrasında ki Mücbir sebepler ve/veya idarenin sebep olduğu hallerden dolayı, işte sorumluluğu yükleniciye ait olmayan gecikmelerin meydana gelmesi halinde, durum idarece incelenerek işi engelleyici sebeplere ve yapılacak işin niteliğine göre işin bir kısmına veya tamamına ait süre uzatılır.” amir hükmü ile 2 Nisan 2020 tarih ve 31087 sayılı Resmi Gazete ‘de yayınlanan 2020/5 Numaralı Cumhurbaşkanlığı Genelgesi gereği; Covid-19 salgın hastalığı nedeniyle yaşanan verim düşüklüğü ve iş gücü kaybı nedeniyle yüklenici firmaya ilave fiyat farkı verilmeksizin süre uzatımı verildiğini, ayrıca kabul anlamında olmamak kaydı ile davacı tarafın talep konusu yaptığı kira geliri mahrumiyeti talebinin de fahiş olduğunu, söz konusu faizin başlangıç tarihi yeni açılan dava tarihi olması gerekirken davacı tarafın daha önce açılmış olan dava tarihinden itibaren faiz istem talebi doğru olmayıp, kötü niyetli olduğunu beyan etmiştir. Bu nedenlerden dolayı; davanın reddini ve yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davacıya yükletilmesini talep ettiklerini bildirmiştir. Davalı ... İnşaat ve Yatırım A.Ş. vekili cevap dilekçesinde; Davacının müvekkili şirket ile yaptığı sözleşme incelendiğinde B1 149 nolu bağımsız bölümün dükkan vasfında olduğu görüldüğünü, davada Asliye Ticaret Mahkemelerinin görevli olduğunu, müvekkili şirketin merkezinin Bağcılar/ İSTANBUL olduğu için yetkili Mahkemenin Bakırköy Mahkemeleri olduğunu, müvekkili şirket tarafından dava dışı .... tarafından gelir paylaşımlı olarak açılan ihaleye girilerek kazanıldığını ve Torkam E-5 projesine başlandığını, ancak küresel olarak tüm dünya ülkelerini etkileyen pandemi tüm sektörlerle beraber inşaat sektörünü de sekteye uğrattığını, buna rağmen müvekkili şirketin projeyi tamamlayarak zamanında teslimleri gerçekleştirmek adına üstün bir çaba gösterdiğini ve tüm taşınmazları sözleşmeye uygun olarak süresinde teslim ettiğini, ancak pandemi sebebiyle yaşanan sokağa çıkma yasakları, şantiye alanlarının toplu çalışılan yerler olması ve salgın hastalık kapsamında alınan önlemler nedeniyle kısaca müvekkili şirketten kaynaklanmayan sebeplerle iş akışı planlanan şekilde devam edemediğini, tüm dünyayı etkileyen ve müvekkili şirketten kaynaklanmayan pandemi halinin davacı ile davalı arasındaki sözleşme açısında mücbir sebep niteliğinde olduğunu, davacı ile imzalanan Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi'nin 11.1'de de bu durumun açıkça " Satıcı mücbir sebep, olağanüstü hal gibi kendisine bağlı olmayan nedenlerin söz konusu olması halinde bu nedenlerin ortadan kalktığı tarihe kadar mükellefle yükümlü olmayacaktır. Bu halde teslim tarihine, mücbir sebep veya engelin devam ettiği süre eklenir. Bu durumda Alıcı herhangi bir hak talep etmeyeceğini gayrikabili rücu kabul ve taahhüt eder." denilerek ifade edildiğini, bu madde doğrultusunda pandeminin tüm dünyayı etkileyen, önlenemeyecek ve müvekkili şirketten kaynaklanmayan nitelikte bir hal olduğunu, bu nedenle mücbir sebep olarak değerlendirilmesi gerektiğinin ortada olduğunu, nitekim idareye bağlı Toplu Konut İdaresi Başkanlığı da bu durumun mücbir sebep olarak değerlendirilebileceğini kabul ederek taraflarına hem projenin tamamlanması hem de hak edişlerin ödenmesi konusunda "süre uzatımları" verdiğini, müvekkili iradesi dışında gerçekleşen idare aleyhine açılan davalar ve metro çalışmalarına uyum için belediyeden cevap beklenen sürelerin de teslim süresine eklenmesi gerektiğini, açıklanan durumda, somut uyuşmazlıkta müvekkili şirketin hiçbir kusuru bulunmaksızın gerçekleşen ve proje inşasının devamına engel teşkil eden nedenler dolayısıyla geçici hukuki imkansızlık ve mücbir sebep halinin oluştuğu sabit olup, Yargıtay İçtihatları ile de vurgulandığını beyan etmiştir. Bu nedenlerden dolayı; davanın görevsizlik ve yetkisizlik nedeniyle usulden reddini, aksi kanaate varılması halinde davanın esastan reddini ve yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davacıya yükletilmesini talep ettiklerini bildirmiştir. 10/01/2026 Tarihli Bilirkişi Raporunda; "... Dosyasına sunulu belgelerin incelenmesi ve yerinde ayrıntılı teknik inceleme sırasında yapılan tespitlerle karşılaştırılarak tümünün bir arada değerlendirilmesi sonucunda Dava konusu yer, tapuda ... ada ... parsel noda kayıtlı, ... Mahallesi, ... Caddesinde E-5 Metropark Sefaköy Küçükçekmece İstanbul adresinde bulunan Zemin Kat 149 nolu Dükkan nitelikli Kat Mülkiyetli İşyeri yaklaşık 58 m2 Net 67,00 m2 brüt kullanım alanlı Taşınmazın Maliki .... adına tapuda kayıtlıdır. Belediyenin alt ve üst yapı hizmetlerinin tamamından yararlanan bölgede yer almaktadır. Davacının talebine göre 30.04.2021- 01.02.2022 aralığında Davacı ...’in Geç teslimden kaynaklı 9 ay 2 günlük kira alacağının 122.400 TL olacağı hesap ve tespit edilmektedir. Davacı Vekili Geç teslimden kaynaklı 6.000,00 TL kira alacağı Davalılardan talep etmiştir. " şeklinde görüş bildirilmiştir. DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE; Dosya Mahkememize İstanbul ... Asliye Ticaret Mahkemesi .... Esas ... Karar sayılı 20/03/2025 tarihli yetkisizlik kararı ile Mahkememize gönderilmiş olup, dava; geç teslim nedeniyle oluşan kira kaybına dayalı alacağının tahsili talebine ilişkindir. Taraflar arasında, dava konusu taşınmazın, dosyadaki teslim formundan 01/02/2022 tarihinde davalı Torkam tarafından davacıya teslim edildiği anlaşılmakta olup, davacı taahhüt edilen 30.04.2021 tarihi ile teslim tarihi olan 01.02.2022 tarihleri arasındaki kira bedelinin tahsilini talep etmiş, davalılar ise geç teslimin mücbir sebebe dayandığını belirterek davanın reddini savunmuştur. Davalılarca her ne kadar gecikmeye ilişkin mücbir sebep iddiası ileri sürülmüş ise de, inşaat işleri alanında faaliyet gösteren davalı şirketin TTK'nun 18/2 maddesinde düzenlendiği üzere "Her tacirin, ticaretine ait bütün faaliyetlerinde basiretli bir iş adamı gibi hareket etmesi gerekir" hükmü karşısında, sözleşmede taahhüt ettiği sürenin belirlenmesi aşamasında Belediye mevzuatını, fiili uygulamadaki yaşanabilecek gecikmeleri gözetmesi gerektiği, davalı şirketin, imar planının iptal edilmesi ve pandemi kapsamında haklı gecikmenin olduğunun beyan ettiği, İmar Palanının İptali ile ilgili olarak, Danıştay tarafından niza konusu yerdeki imar planının yürütmesinin 2016 yılında durdurulduğu, 2017 yılında yeni ruhsat alındığı, 2018 yılında bakanlık tarafından ana imar planlarına uyulması talep edildiği, 2019 yılında da davalıya ... inşaatı ile uyarıların davalı idare tarafından yapıldığı, taraflar arasındaki sözleşmenin ise 05.06.2020 tarihinde imzalandığı, bu durumda imar planı ile ilgili davalar, imar değişiklikleri ve metro inşaatına uyum için yapılacakların, sözleşme imzalandığı tarihte davalı satıcı açısından öngörülemez nitelikte olmadığı, haklı gecikme kapsamına girmeyeceği, pandemiye dayalı savunma yönünden ise, ülkemizde 2020 Yılı Nisan Ayı’ndan itibaren kapanmaların başladığı, sözleşme tarihine bakıldığında pandemi sürecinin öngörülemez olmadığı anlaşıldığın bu itibarla itibariyle bu sebeplere dayanılamayacağı kanaatine varılmıştır. 6098 sayılı TBK'nun hükümlerine göre, her iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerde, alacaklı, temerrüde düşen borçludan TBK 125. (eski BK 106. vd.) maddeleri çerçevesinde aynen ifa ve gecikmeden dolayı uğradığı zararının veya aynen ifayı reddederek müspet zararının yahut sözleşmeyi feshederek menfi zararının tazminini seçimlik olarak isteyebilir. Yüklenicinin edimini zamanında ifa etmemesi nedeniyle talep edilebilecek olan kira tazminatı, teslimde gecikilen her ay için ödenecek bir miktar paradır. Kira tazminatı miktarı sözleşme yapılırken kararlaştırılabilir, bu şart geçerlidir. Tarafların maktu olarak belirledikleri miktar talep edilebilecek olan miktardır. Sözleşmede böyle bir şartın bulunmaması halinde ise talep edilebilecek tazminat miktarı, tespit edilecek olan rayice göre belirlenir. Bu kapsamda yapılan incelemeler neticesinde, taraflar arasındaki sözleşme kapsamında, dava konusu taşınmazın mahkememizce alınan bilirkişi raporunda kira kaybının tespit ettirildiği, davalılarca geç teslimin haklı sebebe/mücbir sebebe dayandığının ispat edilmemesi nedeniyle davacının geç teslim nedeniyle sözleşmede kararlaştırılan tarihten itibaren gecikme tazminatına hak kazandığının kabulü gerekmiş ve bilirkişice hesaplanan 122.400,00 TL kira kaybına ilişkin alacağa davacı lehine hükmedilmiştir. 6098 sayılı TBK'nın 117. maddesine göre, muaccel bir borcun borçlusu alacaklının ihtarı ile temerrüde düşer. Davacı tarafça, alacağın arabuluculuk başvuru tarihi olan 13.09,2023 tarihinden itibarin işleyecek ticari avans faizi ile birlikte tahsili talep edilmişse de, davalıların dava tarihinden önce usulüne uygun olarak temerrüde düşürüldüğüne ilişkin davacının delil/ihtarname sunmadığı, arabulucuk başvurusunun bunu sağlamadığı anlaşıldığından faiz başlangıç tarihi talebinin yerinde olmadığı anlaşılmış ve davanın bu sebeple kısmen kabulü ile aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur. HÜKÜM;Yukarıda gerekçesi açıklandığı üzere; 1-Davanın KISMEN KABULÜ ile; -122.400,00 TL'nin 6.000,00 TL'sinin dava tarihinden, 116.400,00 TL'sinin ıslah tarihi olan 04/02/2026 tarihinden itibaren işleyecek ticari avans faizi ile birlikte davalılardan müteselsilen tahsili ile davacıya verilmesine, faiz başlangıç tarihine ilişkin talebin reddine, 2-Karar tarihinde yürürlükte bulunan Harçlar Kanunu uyarınca alınması gereken 8.361,14-TL karar harcından daha önce Mahkememiz dosyasına yatırılan 2.414,60-TL peşin ve tamamlama harcın indirilmesi ile eksik kalan bakiye 5.946,54-TL karar harcının davalılardan müştereken ve müteselsilen alınması ile hazineye gelir kaydına, 3-Davacı davada kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT uyarınca kabul edilen miktar üzerinden hesaplanan 45.000,00-TL vekalet ücretinin davalılardan müştereken ve müteselsilen alınması ile davacıya verilmesine, 4-6100 sayılı HMK'nın 326/1 maddesi gereğince davacı tarafından yapılan 427,60-TL başvurma harcı, 427,60-TL peşin harç ve 1.987,00-TL ıslah harcı olmak üzere 2.842,20-TL toplam harç nedeniyle yargılama giderinin davalılardan müştereken ve müteselsilen alınması ile davacıya verilmesine, 5-Davacı tarafından yapılan 21.986,00-TL yargılama giderinin (tebligat, müzekkere, bilirkişi) davalılardan müştereken ve müteselsilen alınması ile davacıya verilmesine, 6-7155 Sayılı Kanun ile değişik 6325 sayılı Hukuki Uyuşmazlıklarda Arabuluculuk Kanunun 18/A maddesinin 14. fıkrası uyarınca 1.600,00-TL arabuluculuk ücretinin davalılardan müştereken ve müteselsilen alınması ile hazineye gelir kaydına, 7-Kullanılmayan gider avansının 6100 Sayılı HMK 333. maddesi uyarınca kararın kesinleşmesinden sonra yatırana iadesine, Dair, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 341 vd. maddeleri gereğince (5235 sayılı Kanunun 2. maddesi de dikkate alınarak) davacı vekili ve davalı ... İnşaat ve Yatırım A.Ş. vekilinin yüzüne karşı, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde mahkememize verilecek veya başka bir mahkeme aracılığıyla gönderilecek dilekçe ile İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi ilgili Hukuk Dairesi nezdinde istinaf kanun yolu açık olmak üzere açıkça okunup usulen anlatıldı. 02/03/2026

Katip ... ☪ e-imzalıdır. ☪

Hakim ... ☪ e-imzalıdır. ☪