İlk Derece Mahkemesi 2022/852 E. 2025/789 K.

T.C. İSTANBUL 14. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO:2022/852 Esas KARAR NO :2025/789

DAVA:Alacak (Hizmet Sözleşmesinden Kaynaklanan) DAVA TARİHİ:16/09/2014 KARAR TARİHİ:06/11/2025

Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Hizmet Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda, GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilleri ile ... ... arasında 11/03/2010 tarihli danışmanlık sözleşmesi imzalandığını, müvekkillerinin sözleşme gereği üzerlerine düşen tüm hak ve yükümlülükleri yerine getirdiklerini, müvekkillerinin sözleşmenin 4.6. maddesinde belirlenmiş olan ücretlere hak kazandıklarını, toplam proje bedelinin belli olmaması nedeniyle müvekkillerin kazanmış olduğu alacağın mahkemece tespit edilmesi gerektiğini, davalının haksız ve kötü niyetli olarak müvekkillerin sözleşmeden doğan alacaklarını ödemediklerini, tüm bu nedenlerle tahkikat sonucunda müvekkillerinin sözleşmeden doğan alacaklarının tam ve kesin olarak tespitine, belirlenebilmesinin mümkün olduğu anda arttırılmak üzere fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile şimdilik 10.000,00 TL nin alacağın doğduğu tarihten itibaren reeskont faizi ile birlikte davalıdan tahsiline ve yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; taraflar arasındaki sözleşmenin 6.maddesinde tek yetkili mahkeme ve icra daireleri olarak ... mahkeme ve icra dairelerinin gösterildiği ayrıca davalı müvekkilinin yerleşim yerinin ... olduğu ayrıca sözleşmenin genel olarak gayrimenkule ilişkin olduğundan, sözleşmenin banka yapılandırmasıyla ilgili banka şubeleri ... de bulunduğundan genel hükümlere göre de ... Mahkemelerinin yetkili olduğundan yetkisizlik kararı verilmesini, davacılar ile müvekkili arasında 11/03/2010 tarihinde danışmanlık sözleşmesi adı altında karma bir sözleşme imzalandığını, sözleşme gereğince danışmanlık hizmeti alınmasının şartlarının düzenlendiğini, gayrimenkullerle ilgili olarak danışmanın aldığı yükümlülüklerin, neler yapılması gerektiğinin ve bunlar karşılığında alacağı ücretlerin ayrıntılı şekilde düzenlendiğini, tüm bu nedenlerle haksız ve kötü niyetli olarak açılmış olan davanın reddine, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davalıya yüklenilmesine karar verilmesini talep etmiştir. Mahkememizden verilen 18/06/2020 tarih ve ... Karar sayılı kararı ile; ''Davanın Reddine'' karar verildiği, kararın davacılar vekili tarafından istinaf edildiği, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 45. Hukuk Dairesinin 13/04/2022 tarih ve 2020/2189 Esas, 2022/456 Karar sayılı ilamı ile, ''...O halde, taraflar arasında imzalanan 11/03/2010 tarihli danışmanlık sözleşmesi kapsamında davacıların, üstlendiği davalıya ait taşınmazların projelendirilmesi ve davalı ...'in bankaya olan borcun yapılandırılması edimlerini yerine getirdiği, sözleşmede kararlaştırılan toplam proje bedelinin %1 oranında danışmanlık ücretine hak kazandıkları kabulü ile toplam 7.094.600,78 TL danışmanlık ücretinin temerrüt tarihi olan 28/01/2014 tarihinden itibaren işleyecek reeskont faizi ile birlikte talebin kısmen kabulüne karar verilmesi gerekirken davanın reddine karar verilmesi hatalı olmuştur. Açıklanan tüm bu nedenlerle davacılar vekilinin istinaf başvurusunun kısmen kabulü ile HMK 353/b-2 madde uyarınca davanın esası hakkında yeniden hüküm kurulmasına karar verilmiş aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.'' gerekçesi ile mahkememizin kararının kaldırıldığı ve dosyanın Mahkememize iade edilerek dosyanın 2022/852 Esas sırasına kaydının yapıldığı anlaşılmıştır. Davacılar vekilinin 27/08/2024 tarihli dilekçesinde; davacı ...'nın vefat ettiğini bu nedenle yasal mirasçıları ..., ... ve ...'nın dosyaya taraf olarak eklenmelerini talep etmiş olmakla, Mahkememizce Uyap sistemi üzerinden davacı ...'nın nüfus kayıt örneği dosya içerisine alınmış olup, 15/06/2024 tarihinde vefat ettiği görülmüş olup, davacı ... mirasçıları dosyaya taraf olarak eklenmişlerdir. Mahkememizin 15/01/2024 tarihli ara kararı gereğince, dosyamızda bilirkişi incelemesi yaptırılmasına karar verildiği, bilirkişiler ...'ın 30/09/2024 tarihli raporunda özetle; “Danışmanlık Sözleşmesi”nin 4.6 maddesindeki “Gerçekleşen Projenin Toplam Satış Bedeli” ibaresinin Salt Yazıldığı Gibi “Gerçekleşen Projenin Toplam Satış Bedeli” olarak anlaşılması gerektiği, gerçekleşen projenin toplam satış bedelinin davalı ile dava dışı ... arasında 18.02.2013 tarihli “Arsa Satışı Karşılığı Hasılat Paylaşımı Sözleşmesi” gereğince hesaplanması gerektiği, davacı taraf dava açmadan önce keşide ettiği 15.01.2014 tarih ve ... yevmiye numaralı ihtarname ile Davalı ile Dava dışı ... arasında akdedilen 18.02.2013 tarihli sözleşmede kararlaştırılan asgari hasılat tutarı üzerinden hesaplama yapılmasını talep ettiği, davacının 15.01.2014 tarihli ihtarnamesi ile asgari hasılat payı üzerinden alacak talep ettiği ve taleple bağlılık ilkesi gözetildiğinde, davalı ... ile ... arasında akdedilen 18.02.2013 tarihli sözleşmede belirlen asgari hasılat tutarının 250.000.000 TL, davalı ... payının ise %32 olduğu gözetildiğinde toplam proje bedelinin 781.250.000 TL olarak kabulü gerekeceği, davacının %1 başarı ücreti 781.250.000 TL üzerinden hesaplanacak ve KDV Hariç 7.812.500 TL olarak kabul edilebileceği, ... A.Ş tarafından gönderilen cari hesap dökümlerinden ise yıllar itibariyle birliğe 292.711.248 TL ödeme yapıldığı ... payının ise %32 olduğu gözetildiğinde toplam proje bedelinin 914.722.650,19 TL olarak kabulü gerekeceği, davacının %1 başarı ücreti 914.722,650,19 TL üzerinden hesaplanacak ve KDV Hariç 9.147.227 TL olarak kabul edilebileceği, davacı tarafın fesih tarihinden önce davalıya ihtarname çektiği ve davacının alacak talebine konu olan müspet zarar kalemi 18.02.2013 tarihi itibariyle doğduğu, Davacının buradaki alacak talebi TBK 112 madde kapsamında kalmaktaysa da müspet zararı doğuran olay, daha açık bir ifadeyle davacının davasına konu alacak talebi haksız fesihten kaynaklanmadığı, zararı doğuran olayın davalı ...’in danışmanlık sözleşmesi uyarınca yüklendiği üçüncü kişinin borcunu üstlenme yükümlülüğüne aykırı bir şekilde ... ile yaptığı sözleşmede davacının %1’lik danışmanlık ücretinin ödenmesine ilişkin maddenin yazılmaması bir başka değişle ... ile ... arasında davacının %1’lik danışmanlık ücretinin ödenmesinin kararlaştırılmaması olduğu, yine davacının Vakıfbank ile olan süreci de yürüttüğü, nitekim ... ve Tariş’in de karşılıklı ifaya başladıkları hatta Tariş’in davacıya karşı kısmi ifaya geçtiği, davacıların hem yatırımcılar hem de bankalar nezdinde ...’i temsil ettiği, banka yapılandırmalarının gerçekleştirildiği, yatırımcılarla ... adına görüşmelerin yapıldığı, gayrimenkulün tanıtımı ve pazarlanması adına çalışmaların yapıldığı ve en nihayetinde yatırımcı ile sözleşmenin akdedildiği, bu nedenle de davalı ile dava dışı Emlak Planlama A.Ş. Arasında Yapılan Sözleşmede davacının Danışmanlık Ve Aracılık Hizmeti sunduğu, gayrimenkullere ilişkin yatırımcı ile anlaşmaların yapılması gayrimenkullerin yatırımcıya teslimi ve inşaat ruhsatının alınması ile birlikte Danışman’ın görevinin sona ereceği, 4.1.k. maddesi danışmanın edim yükümlülüğü kapsamında değil, danışmanın projelendirmeye ilişkin edim yükümlülüklerinin süresi bakımından değerlendirilmesi gerektiği, davalı taraf ile ... arasında akdedilen 18.02.2013 tarihli Sözleşme’nin konusunda ve sair maddelerinde söz konusu projenin inşaat, imar ve ruhsat vb. işlere ilişkin sorumlulukların ... tarafından üstlenildiği, ...’nin ayrıca imar düzenlemesine ilişkin Tariş’e taahhütlerde bulunduğu, inşaat ruhsatının alınması ...’ye yüklenmiş olup, inşaat ruhsatının alınmasının davacıya yüklenen bir yükümlülük değil, davacı açısından sadece bir vade olduğu, 03.02.2023 tarihli müzekkere cevabına göre ... taşınmazları 12.07.2013 tarihinde davalı Tariş’ten dava dışı ...’ye devredildiği, dosyadaki bilgi ve belgelerden davacının sözleşmesel edimlerini yerine getirdiği fakat davalının kusuruyla Esas sözleşmenin kurulmasında davacının simsarlık faaliyetleriyle olan illiyet bağını kestiği ve tarafların ücret garantisi tayin etmesiyle sebebiyle sonradan feshedilse dahi davacının ... ile yapılan sözleşmede belirlenen asgari hasılat payı veya davalı ...’in ...’den tahsil ettiği tutarların asgari hasılat payını geçmesi halinde bu geçen tutar üzerinden ücrete hak kazanabileceği, taleple bağlılık ilkesi ve usul kuralları gereği bu hususun sayın mahkemenin takdirinde olduğu sonuç ve kanaatine varıldığı bildirilmiştir. Mahkememizin 14/11/2024 tarihli celsesi, 1 nolu ara kararı gereğince, dosyamızda ek bilirkişi incelemesi yaptırılmasına karar verildiği, bilirkişiler ...'ın 28/06/2025 tarihli ek raporunda özetle; sözleşmenin 3. maddesine göre davalı tarafın, davacıları Sözleşme’nin 4. maddesinde sayılan görevlere ilişkin münhasıran yetkilendirdiği, davalı ... ile ... arasında akdedilen 18.02.2013 tarihli sözleşmede belirlenen asgari hasılat tutarının 250.000.000 TL, davalı ... payının ise %32 olduğu gözetildiğinde toplam proje bedelinin asgari 781.250.000 TL olarak kabulü gerekeceği, davacının %1 başarı ücreti 781.250.000 TL üzerinden hesaplanarak, KDV hariç 7.812.500 TL olarak kabul edilebilecek, ... tarafından gönderilen cari hesap dökümlerinden ise yıllar itibariyle birliğe 292.711.248 TL ödeme yapıldığı, ... payının ise %32 olduğu gözetildiğinde toplam proje bedelinin 914.722.650,19 TL olarak kabulü mümkün olacağı, davacının %1 başarı ücreti 914.722,650,19 TL üzerinden hesaplanarak, KDV hariç 9.147.227 TL olarak kabul edilebileceği, kök raporda ve işbu raporumuzun yukarıdaki bölümlerinde ifade edildiği üzere Danışmanlık Sözleşmesi’nin 4.6. maddesi altında davalı ... üçüncü kişinin fiilini taahhüt borcu altına girdiği, iş bu yükümlülük gereğince 18.02.2013 tarihli sözleşmede başarı ücretine yer verilmeyerek davacıların bundan kaynaklı zararını gidermekle yükümlü hale geldiği, ek olarak yukarıda yer verdiğimiz üzere sözleşmeyi tek taraflı olarak fesheden davalı ...’in feshin haklı fesih olduğu noktasında ispat yükü üzerinde olduğu, anılan fesih ile birlikte edimler imkansızlaştığından feshin haksız fesih olduğu yorumu yapılması halinde ... haksız fesihten kaynaklı zararı gidermekle yükümlü olacağı, kök rapordaki görüşlerimizde değişiklik olmadığı sonuç ve kanaatine varıldığı bildirilmiştir. Bedel Artırım Dilekçesi; davacılar vekili 15/10/2025 tarihli dilekçesi ile dava değerini 2.031.045,17-TL artırarak, 7.116.181,83-TL'dan 9.147.227,00-TL'na yükseltmiş olup, davacılar vekili tarafından 34.685,18-TL tamamlama harcının 20/10/2025 tarihinde Mahkememiz dosyasına yatırıldığı görülmüştür. Dava, danışmanlık sözleşmesinden kaynaklanan başarı primi alacağı istemine ilişkindir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 01.11.2022 tarihli, 2022/3039 Esas ve 2022/5071 Karar sayılı bozma ilamı ile ilk derece mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir. Bozma ilamında; taraflar arasındaki sözleşmenin niteliği ve bütünlüğü dikkate alınarak değerlendirme yapılması, davalı ile dava dışı ... arasında yapılan sözleşmede davacının danışmanlık ve aracılık hizmeti sunup sunmadığının tespiti, sunmuş ise tapu devri yapılıp yapılmadığı ve inşaat projesinin onaylanıp onaylanmadığının araştırılması, onaylanmış ise sözleşmenin ifasına hukuki ve fiili bir engelin bulunup bulunmadığının tespiti ile davalının aracılık ve danışmanlık sözleşmesini fesihte kusurlu olup olmadığının değerlendirilmesi hususları araştırılmak üzere bozma yapılmıştır. Mahkememizce bozma ilamına uyularak bilirkişi heyetinden kök rapor ve ek rapor alınmış, ... Belediyesi, Tapu Müdürlüğü ve ...'den müzekkere cevapları dosyaya girmiş, tarafların bilirkişi raporlarına itirazları değerlendirilmiş ve Yargıtay bozma ilamındaki tüm hususlar araştırılmıştır. 11.03.2010 tarihli Danışmanlık Sözleşmesi incelendiğinde, sözleşmenin 2. maddesinde konunun "... İli, ... İlçesi, ... mevkii, 278 pafta, 1384 ada, muhtelif parsellerde kayıtlı toplam 83.560 m² ... gayrimenkullerinin projelendirilmesi, proje gelirleriyle finansman sağlanması, üzerinde yapılacak her türlü inşaat ve yatırım anlaşmalarının yapılması konusunda Av. ... ve ... ... Ltd. Şti. tarafından danışmanlık ve aracılık hizmeti verilmesine ilişkindir" şeklinde açıkça düzenlendiği görülmektedir. Sözleşmenin 4. maddesinde davacıların yüklendiği edimler arasında projelendirmeye konu varlıklar hakkında pazarlama dokümanı hazırlanması ve yatırımcılara iletilmesi, ... ve yatırımcılar arasındaki toplantıların organize edilmesi, ... ile birlikte veya ... adına yatırımcılar ile görüşmeler yapılması ve projelendirmeye konu gayrimenkullere ilişkin yatırımcı ile yapılacak anlaşmaların yapılması yer almaktadır. Bu edimler TBK md. 520 vd. hükümlerinde düzenlenen simsarlık sözleşmesinin karakteristik özelliklerini barındırmaktadır. Bilirkişi heyeti raporunda da "Sözleşme'nin hüküm ve koşulları incelendiğinde; Sözleşme'nin karma nitelikte atipik bir sözleşme olduğu, Sözleşme'de Danışman'ın bir yandan danışmanlık diğer yandan ise aracılık edimlerini yüklendiği görülmektedir" şeklinde tespit yapılmıştır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin bozma ilamında da "Taraflar arasındaki sözleşmede kararlaştırılan edim hem danışmanlığı hem de aracılığı kapsamaktadır" denilerek bu karma nitelik kabul edilmiştir. Mahkememizce de sözleşmenin hem danışmanlık hem aracılık unsurları içerdiği, TBK'nın simsarlık hükümlerinin de bu sözleşmeye uygulanması gerektiği kanaatine varılmıştır. Sözleşmenin 4.6. maddesinde başarı ücretinin "Proje Bedelinin KDV hariç %1'lik bölümü anlaşmalar uyarınca, yatırımcıdan Danışmana ödenecektir ve yatırımcı ile anlaşmalar Danışmanın muvafakatiyle bu çerçevede yapılacaktır" şeklinde düzenlendiği görülmektedir. Bu düzenleme TBK md. 128 kapsamında üçüncü kişinin fiilini taahhüt niteliğindedir. TBK md. 128'e göre "Üçüncü bir kişinin fiilini başkasına karşı üstlenen, bu fiilin gerçekleşmemesinden doğan zararı gidermekle yükümlüdür." Davalı Tariş Birliği, sözleşmenin 4.6. maddesi ile yatırımcı ile yapılacak anlaşmada davacıların %1 başarı ücretinin ödenmesinin kararlaştırılacağını ve bu ücretin yatırımcı tarafından davacılara ödeneceğini taahhüt ve garanti etmiştir. Yargıtay bozma ilamında bu hususta açıkça "Burada açıkça davalının, üçüncü kişi ile sözleşme yapılırken davacı danışmanın ücretinin ödeneceğinin kararlaştırılması garanti altına alınmıştır. Bunun anlamı, aracılık sözleşmesi yapılacak üçüncü kişi tarafından ücretin ödenmemesi halinde davalının ödeyeceğidir. Hukuki ilişkinin bu vasfı dikkate alındığında, TBK'nın 128. maddesinde yer alan üçüncü kişinin fiilini taahhüt olduğu konusunda bir tereddüt bulunmamaktadır" şeklinde tespit yapılmıştır. 18.02.2013 tarihinde davalı ...ile dava dışı ... arasında Hasılat Paylaşım Sözleşmesi imzalanmış olup bu sözleşmede davacıların %1 başarı ücretine ilişkin herhangi bir hüküm yer almamıştır. Davalının üstlendiği taahhüt yerine getirilmemiş ve TBK md. 128 kapsamındaki risk gerçekleşmiştir. Bilirkişi ek raporunda da "Danışmanlık Sözleşmesi'nin 4.6. maddesi altında davalı ... üçüncü kişinin fiilini taahhüt borcu altına girmiştir. İşbu yükümlülük gereğince 18.02.2013 tarihli sözleşmede başarı ücretine yer verilmeyerek davacıların bundan kaynaklı zararını gidermekle yükümlü hale gelmiştir" denilmektedir. Davalı taraf, Yargıtay bozma ilamındaki "başarı ücretine davacının ancak tapu devri ve projenin onaylanması halinde hak kazanacağı" ifadesinin geciktirici koşul niteliğinde olduğunu ve bu koşulların gerçekleşmediğini ileri sürmüştür. Mahkememizce bu itiraz yerinde görülmemiştir. Bilirkişi heyetinin de isabetli olarak tespit ettiği üzere, TBK md. 170'te düzenlenen geciktirici koşul ile TBK md. 128'deki üçüncü kişinin fiilini taahhüt birbirinden farklı hukuki nitelik taşımaktadır. Geciktirici koşul, hukuki işlemin hüküm doğurmasını gelecekte gerçekleşip gerçekleşmeyeceği belli olmayan bir olaya bağlarken; üçüncü kişinin fiilini taahhüt, belirliliği olan bir risk unsuru içermekte olup riskin gerçekleşmesi halinde taahhütte bulunanın tazmin borcu derhal muaccel hale gelmektedir. Sözleşmenin 4.6. maddesindeki "yatırımcıdan Danışmana ödenecektir" ifadesi açık bir taahhüttür. "Gerçekleşen proje" ifadesi ise başarı ücretinin hesaplama esasını belirlemekte olup, geciktirici koşul niteliğinde değildir. Bilirkişi raporunda da belirtildiği üzere "sözleşmenin 4.6. maddesi genel anlamda başarı ücretinin nasıl ve ne oranda hesaplanacağına ilişkindir." Öte yandan, sözleşmenin 4.1.k maddesinde yer alan "inşaat ruhsatının alınmasıyla Danışmanın görevi sona erecektir" hükmü, bilirkişi heyetinin de tespit ettiği üzere, davacılara yüklenen bir edim yükümlülüğü değil, danışmanlık görevinin süresine ilişkin bir düzenlemedir. Bilirkişi raporu bu konuda açıkça şu tespiti yapmıştır: "İnşaat ruhsatının alınması davacıların görev süresinin azami sınırını belirlemektedir. İnşaat ruhsatının alınması davacılara yüklenen bir edim olmayıp, her halükarda bu yükümlülükler ... ile akdedilen sözleşme ile ...'nin üzerine bırakılmıştır." Bu nedenle inşaat ruhsatı alınması, davacıların başarı ücreti hakkının doğumunu engelleyen bir geciktirici koşul olarak değerlendirilemez; aksine davacıların görev süresinin azami sınırını belirleyen bir vade niteliğindedir. Kronolojik değerlendirme yapıldığında: 18.02.2013 tarihinde ... ile Hasılat Paylaşım Sözleşmesi akdedilmiş, 12.07.2013 tarihinde taşınmazların ...'ye tapuda devri gerçekleşmiştir. Bilirkişi heyetinin de tespit ettiği üzere "... taşınmazları 12.07.2013 tarihinde Davalı Tariş'ten dava dışı ...'ye devredilmiştir.", aynı anda, 18.02.2013 tarihli ... sözleşmesinde davacıların %1 başarı ücretine ilişkin hiçbir hüküm yer almamış olması nedeniyle TBK md. 128 kapsamındaki risk de - muacel olacak şekilde- gerçekleşmiştir. Davalının 14.02.2014 tarihli feshi bu vadeden sonra gerçekleşmiş olup, vade koşulunun gerçekleşmesinden sonraki fesih, davacıların kazanılmış haklarını ortadan kaldırmaz. Sözleşmenin 3. maddesinde davacının "...'in münhasır danışmanı" olarak tayin edildiği açıkça düzenlenmiştir. TBK md. 520'ye göre münhasır simsarlık sözleşmesinin geçerlilik şartı yazılı yapılmasıdır. Somut olayda sözleşme yazılı olarak düzenlenmiş, tarafların imzaları mevcut olup 11.03.2010 tarihinde ayrıca Münhasır Yetki Belgesi verilmiştir. Bilirkişi ek raporunda "TBK 520. madde hükümlerine göre münhasır simsarlık sözleşmesinin geçerlilik şartı yazılı yapılmasıdır. Sözleşmede kaleme alınan münhasırlık kaydı, Sözleşme'nin süresine ilişkin 5. maddesi ile birlikte ele alındığında geçerli bir kayıttır" denilmektedir. Dosya kapsamından 11.10.2012 tarihinde davalı ...ile ... Mimari İnş. Tahh. San. Tic. A.Ş. arasında Taşınmaz Komisyon Sözleşmesi imzalandığı tespit edilmiştir. Bu sözleşmenin konusu, ... İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, 278 pafta 1384 ada muhtelif parsellerde kayıtlı toplam 83.560 m² ... Gayrimenkulünün satışının gerçekleştirilmesi, hasılat paylaşım modelleri geliştirmek ve kat karşılığı inşaat sözleşmeleri düzenlemektir. Bu taşınmazlar, davacıların münhasır yetkili olduğu taşınmazlarla birebir aynıdır. Bu durum açık bir münhasırlık ihlali teşkil etmektedir. TBK md. 112'ye göre borcun hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi halinde borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür. Somut olayda davalı, kendi münhasırlık yükümlülüğünü ihlal ederek başka danışmanlık firması (...) kullanmış ve ... sözleşmesinde davacıların başarı ücretinin yer almasını sağlamamıştır. Bu eylemler kusurlu davranış niteliğinde olup, davalının kendisine kusurun yüklenemeyeceğini ispat ettiği kabul edilmemiştir. Davalı tarafın cevap dilekçesinde ve 27.11.2017 tarihli bilirkişi raporuna itiraz dilekçesinde "Çünkü; Müvekkil ... ile dava dışı ... arasında 18/02/2013 tarihli imzalanan sözleşmede davacıların herhangi bir katkısı yoktur aksine başka bir danışmanlık firması bu konuda tarafımıza destek sağlamıştır" şeklinde beyan yer almaktadır. Bu beyanla davalı, davacıların münhasır danışman olduğunu bilerek ve kabul ederek, başka bir danışmanlık firmasını (...) devreye soktuğunu açıkça kabul etmektedir. Bu durum münhasırlık ihlalinin davalının kendi beyanıyla sabit olduğunu göstermektedir. Münhasır simsarlıkta iş sahibinin münhasırlığı ihlal ettiği durumda nedensellik bağının bulunması şart değildir. Davalı münhasırlık hükmünü ihlal ederek esas sözleşmenin simsarın faaliyeti neticesinde akdedilmesine engel olmuş ve nedensellik bağını kendi eylemiyle ortadan kaldırmıştır. Bu sebeple nedensellik bağı aranmaz ve münhasırlık ihlali tek başına tazminat hakkı doğurmaktadır. Sözleşmenin 5. maddesinde "İşbu sözleşme, 11.03.2010 tarihinden itibaren 2 yıl boyunca yürürlükte kalacaktır. Sözleşmede öngörülen projelendirme işlemlerinin bu sözleşmenin sona erdiği tarihte henüz tamamlanamamış olması ve tarafların bir diğerine otuz gün önceden sözleşmeyi yenilemek istemediğini yazılı olarak ihbar etmemiş olması durumunda sözleşme 1 yıllık dönemler halinde aynı şartlarda kendiliğinden yenilenmiş sayılır" şeklinde düzenleme yapılmıştır. Davalı ... tarafından gönderilen 14.02.2014 tarihli fesih ihtarnamesi ile sözleşme süresinden önce derhal feshedilmiştir. Sözleşmede öngörülen 30 günlük bildirim süresine uyulmamış, fesih sözleşmenin otomatik uzama sürecine müdahale niteliğinde derhal gerçekleştirilmiştir. HMK md. 190/1'e göre ispat yükü, kanunda özel bir düzenleme bulunmadıkça, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. Sözleşmedeki borcun ortadan kalktığını ve sözleşmenin sona erdiğini iddia eden taraf davalı Tariş'tir ve "konusuz kalma" gerekçesiyle fesih yapılmıştır. Bu iddiayı ispat yükü davalıya aittir. Bilirkişi ek raporunda da "Sözleşmeyi tek taraflı olarak fesheden davalı ...'in feshin haklı fesih olduğu noktasında ispat yükü üzerindedir" denilmektedir. ... Belediyesi'nin 05.03.2020 tarihli müzekkere cevabında "10.05.2017 tarihinde Bakanlık makamınca onaylanan plan değişiklikleriyle söz konusu parsellerde kısmen emsal 2.0 Ticaret + Turizm + Konut alanı, kısmen resmi tesis alanı, kısmen park alanı kaldığı" belirtilmiştir. Bilirkişi heyeti de "Bu yönüyle ilgili taşınmaz üzerinde sözleşmenin ifasına engel herhangi bir hukuki ya da fiili durumun olmadığı, bir başka deyişle objektif ifa imkânsızlığının bulunmadığı anlaşılmaktadır" tespitinde bulunmuştur. Taşınmaz üzerinde Turizm+Ticaret+Kültür alanında inşaat yapılmasına hukuki engel bulunmamakta olup TBK md. 136 şartları oluşmamıştır. Davalının "konusuz kalma" gerekçesi ispat edilememiştir. Mahkememizce feshin haksız nitelikte olduğu tespit edilmiştir. Sözleşmenin 5. maddesindeki 30 günlük bildirim şartına uyulmamış, süresinden önce derhal fesih yapılmış, haklı fesih sebebi ispat edilememiş ve objektif ifa imkânsızlığı bulunmamaktadır. Ancak kritik olarak belirtmek gerekir ki TBK md. 128 kapsamındaki risk 18.02.2013'te gerçekleşmiş ve münhasırlık ihlali 11.10.2012'de gerçekleşmiş olup bu sorumluluk dayanakları fesihten bağımsızdır. Davalı taraf, 01.12.2016 tarihinde (... sözleşmesi fesih tarihi) imar planının çıkmadığı ve inşaat ruhsatının alınmadığını, bunun ..., Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve ilgili Belediye yazılarıyla sabit olduğunu ileri sürmüştür. Mahkememizce bu itiraz da yerinde görülmemiştir. Birincisi, 01.12.2016 tarihi, davacılar ile davalı arasındaki danışmanlık sözleşmesinin feshedildiği 14.02.2014 tarihinden yaklaşık iki yıl sekiz ay sonrasına tekabül etmektedir. Fesih tarihinden sonra gerçekleşen veya gerçekleşmeyen olaylar, feshin haklılığını etkilemez. İkincisi, TBK md. 128 kapsamındaki risk, 18.02.2013 tarihli ... sözleşmesinin akdedilmesiyle birlikte gerçekleşmiştir. Zira bu sözleşmede davacıların %1 başarı ücretine ilişkin hiçbir hüküm yer almamış olup, davalının sözleşmenin 4.6. maddesi kapsamındaki taahhüdü ihlal edilmiştir. Üçüncüsü, inşaat ruhsatı alınması davacıların edimi değildir. 18.02.2013 tarihli ... sözleşmesi ile açıkça ...'nin sorumluluğuna bırakılmıştır. Bilirkişi raporu bu konuda şu tespiti yapmıştır: "Davalı taraf ile ... arasında akdedilen 18.02.2013 tarihli Sözleşme'nin konusunda ve sair maddelerinde söz konusu projenin inşaat, imar ve ruhsat vb. işlere ilişkin sorumlulukların ... tarafından üstlenildiği, ...'nin ayrıca imar düzenlemesine ilişkin Tariş'e taahhütlerde bulunduğu tespit olunmuştur." Davacılar, kendi sözleşmesel edimlerini (aracılık ve danışmanlık) ifa etmiş olup, ...'nin sonraki yükümlülüklerini yerine getirip getirmemesi davacıların hak ettiği ücreti etkilemez. Davacıların aracılık hizmeti sunduğuna ilişkin dosyada e-posta yazışmaları, toplantı tutanakları, genel kurul tutanakları, imza günü fotoğrafları, yatırımcı temasları, tapuya şerh kayıtları, sözleşme gözden geçirme belgeleri ve 100.000 TL kısmi ödeme bulunmaktadır. Bilirkişi ek raporunda "Dosyadaki bilgi ve belgelerden davacı tarafın simsarlığa ilişkin faaliyetlerini yürüttüğü, taşınmaza birden fazla yatırımcı bulunduğu, bunların bazıları ile yapılan sözleşmelerin tapuya şerh verildiği, yine ... ile yapılan sözleşmenin akdedilmesinde toplantılara katıldığı, sözleşmelerin mail ortamında iletilmesi ile gözden geçirildiği, genel kurul tutanaklarından anlaşıldığı üzere ... ile yapılan görüşmelerde Tariş'i temsilen bulunduğu ve tüm dosya mevcudundan simsarlık faaliyetlerini gerçekleştirmekle ücrete hak kazandığı anlaşılmaktadır" denilmektedir. Davalı tarafından 07.08.2013 tarihinde davacılara 100.000 TL ödeme yapılmış olup bu ödeme davalının ticari defterlerinde "kısmi danışmanlık ücreti" olarak kaydedilmiştir. Bu ödeme, hizmetin sunulduğunun ve kabul edildiğinin göstergesidir. İlgili tarihte ... tarafından ileri sürülen herhangi bir itiraz olmamıştır. Ancak kritik olarak belirtmek gerekir ki aracılık hizmetinin ispat edilmesi zorunlu değildir zira TBK md. 128 sorumluluğu aracılık ispatından bağımsızdır ve münhasırlık ihlali tek başına tazminat hakkı doğurmaktadır. Sözleşmenin 4.6. maddesinde "... için Toplam Proje Bedeli hesaplamasında, gayrimenkul üzerinde gerçekleşen projenin toplam satış bedeli esas alınacaktır" denilmektedir. ...'nin fiilen ödediği tutarın 292.711.248 TL olduğu cari hesap dökümleriyle belgelenmiştir. Bilirkişi ek raporunda "... tarafından gönderilen cari hesap dökümlerinden ise yıllar itibariyle Birliğe 292.711.248 TL ödeme yapıldığı, ... payının ise %32 olduğu gözetildiğinde toplam proje bedelinin 914.722.650,19 TL olarak kabulü mümkündür. Davacının %1 başarı ücreti 914.722.650,19 TL üzerinden hesaplanarak, KDV hariç 9.147.227 TL olarak kabul edilebileceği" denilmektedir. Mahkememizce gerçek hasılat yaklaşımı tercih edilmiştir. Mahkememizce gerçek hasılat yaklaşımı tercih edilmiştir. Zira sözleşmenin 4.6. maddesinde başarı ücreti 'toplam proje bedelinin %1'i' olarak düzenlenmiş olup, proje fiilen asgari hasılatı aştığından gerçek kazancın dikkate alınması sözleşmenin ruhuna ve TBK md. 128 kapsamında tam zarar giderilmesi ilkesine daha uygundur. ... tarafından sunulan cari hesap dökümleri gerçek ödeme tutarını (292.711.248 TL) somut olarak belgelemiş olup bu tutar üzerinden hesaplama yapılması daha güvenilir delillere dayanmaktadır. Hesaplama şu şekildedir: Toplam Proje Bedeli = ... Ödemesi / ... Payı Oranı = 292.711.248 TL / %32 = 914.722.650,19 TL. Başarı Ücreti = Toplam Proje Bedeli x %1 = 914.722.650,19 TL x %1 = 9.147.227 TL (KDV hariç). Brüt başarı ücreti alacağı 9.147.227 TL olarak belirlenmiştir. 07.08.2013 tarihinde davalı tarafından davacılara yapılan 100.000 TL ödeme, davalının ticari defterlerinde "kısmi danışmanlık ücreti" olarak kaydedilmiştir. HMK md. 222 gereği davalının kendi ticari defterlerindeki kayıt kendi aleyhine delil niteliğindedir ve bağlayıcıdır. Davalının sonradan bu ödemenin "avukatlık ücreti/masraf" olduğunu ileri sürmesi kabul edilmemiştir zira ticari defter kaydı açık olup sözleşmedeki masraf kalemleri de farklıdır. Bu tutarın başarı ücretinden mahsup edilmesi hakkaniyete uygun bulunmuştur. Net alacak hesabı şu şekildedir: Brüt Başarı Ücreti 9.147.227 TL'den mahsup edilecek 100.000 TL düşüldüğünde net alacak 9.047.227 TL olarak belirlenmiştir. Davacı taraf, 01.12.2016 tarihinde ... sözleşmesi feshedilip aynı gün ... ile yapılan sözleşmenin de hesaplamaya dahil edilmesini talep etmiştir. TBK md. 128 kapsamındaki risk, 18.02.2013 tarihli ... sözleşmesinin akdedilmesiyle birlikte gerçekleşmiş olduğu da dikkate alındığında, 3 yıl öncesinden muvazalı işlem yapıldığı iddiasına göre ...'nin ...'un %100 iştiraki olduğu tespit edilmiş ise de tek başına organik bağ muvazaa anlamına gelmemekte ve şüphe ispat yerine geçmemektedir. Davacı muvazaa iddiasını somut delillerle ispatlayamamış olduğundan hesaplamanın ... hasılatı üzerinden yapılması yeterli görülmüştür. Davacılar, .... Noterliği'nin 15.01.2014 tarih ve ... sayılı ihtarnamesi ile davalıdan başarı ücretinin ödenmesini talep etmiş ve 3 günlük süre vermiştir. Davalı bu ihtarnameye 24.01.2014 tarihli ihtarname ile cevap vererek ödeme talebini açıkça reddetmiştir. TBK md. 117'ye göre muaccel bir borcun borçlusu, alacaklının ihtarıyla temerrüde düşer. 24.01.2014 tarihinden itibaren davalı temerrüde düşmüştür. Taraflar arasındaki ilişki değerlendirildiğinde, davalının ticari işletme (Kooperatif Birliği), davacıların ticari işletme (Ltd. Şti.) ve serbest avukat olduğu, sözleşme konusunun ticari nitelikli danışmanlık ve aracılık hizmeti olduğu görülmektedir. TTK md. 3 ve 4 gereği taraflar arasındaki ilişki ticari iş sayılmaktadır. Ticari işlerde avans (ticari) faiz uygulanması gerekmekte olup davacı taraf faizin reeskont faizini geçmemesi kaydıyla avans faizi talep etmiştir. Talebi aşmaması için avans faizi, reeskont faizini geçmemek üzere uygulanacaktır. Davalının "aynen ifa talebi" itirazı değerlendirildiğinde; davacı dava dilekçesinde sözleşmenin 4.6. maddesine açıkça dayanmış olup bu madde TBK md. 128 kapsamında üçüncü kişinin fiilini taahhüt niteliğindedir. Üçüncü kişinin fiilini taahhüt altına giren kişinin üstlendiği borç müspet zarar borcudur. HMK md. 33 gereği hukuki nitelendirme mahkemeye aittir. Davacının talebinin müspet zarar kapsamında değerlendirilmesi gerekmektedir ve itiraz yerinde görülmemiştir. Davalının "simsarlık sözleşmesi her zaman feshedilebilir" itirazına ilişkin olarak; TBK md. 512'nin "Ancak, uygun olmayan zamanda sözleşmeyi sona erdiren taraf, diğerinin bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür. " şeklinde münhasır simsarlığa uygulama sınırları mevcuttur. Münhasır simsarlık sözleşmesinde iş sahibinin bu borcunu ihlal etmesi halinde borca aykırılıktan sorumlu olacağı, haksız feshin tazminat sonucu doğurduğu, TMK md. 2 gereği fesih hakkının kötüye kullanılmasının himaye görmeyeceği ve davalı Tariş'in fesih bildirimi gerekçesi yersiz olan "konusuz kalma" ve de sözleşmede kararlaştırılan 30 günlük bildirim şartına uyulmadığı hususları da dikkate alındığında, davalının fesih hakkına sahip olması haksız fesih halinde tazminat sorumluluğunu ortadan kaldırmaz. İtiraz yerinde görülmemiştir. Davalının "davacılar aracılık hizmeti sunmadı" itirazına ilişkin olarak; dosyadaki deliller aksini ortaya koymaktadır. Münhasırlık ihlali halinde nedensellik bağı aranmaz, davalı kendi kusuruyla nedensellik bağını ortadan kaldırmıştır, TBK md. 128 kapsamındaki sorumluluk aracılık ispatından bağımsızdır. Bilirkişi heyeti de aracılık faaliyetinin yürütüldüğünü tespit etmiştir. İtiraz yerinde görülmemiştir. Davalının "Yargıtay bozma ilamına uyumsuzluk" itirazına ilişkin olarak; Yargıtay bozma ilamında belirtilen sözleşmenin niteliği ve bütünlüğü, danışmanlık ve aracılık hizmeti, tapu devri, inşaat projesinin onayı, hukuki ve fiili engel ile fesihte kusur hususlarının tamamı incelenmiş ve bozma ilamına tam uyum sağlanmıştır. İtiraz yerinde görülmemiştir. Yargıtay bozma ilamında belirtilen "tapu devri ve projenin onaylanması" ifadesi, bilirkişi heyetinin de isabetli olarak tespit ettiği üzere, TBK md. 128 kapsamındaki risk gerçekleşmesinin zamanlama koşulu olarak değil, davalının taahhüt borcunun kapsamını belirleyen değerlendirme kriterleri olarak anlaşılmalıdır. Zira TBK md. 128'de üçüncü kişinin fiilini taahhüt eden, bu fiilin gerçekleşmemesinden doğan zararı gidermekle yükümlüdür. Yargıtay bozma ilamında 'gerekirse keşif yapılarak ve uzman raporu alınarak' ifadesi kullanılmış olup, bu takdiri bir düzenleme niteliğindedir. Mahkememizce dosya kapsamındaki ... Belediyesi müzekkere cevabı, tapu kayıtları, bilirkişi raporları ve taraf delilleri birlikte değerlendirildiğinde keşif ve ek teknik uzman raporu alınmasına gerek görülmemiştir. Zira mevcut deliller uyuşmazlığın çözümü için yeterli bulunmuştur. İnşaat ruhsatının onaylanıp onaylanmadığı hususunda bilirkişi raporunda 'net belge sunulu değildir' ifadesi yer almış ise de, bu husus davanın esasını etkilememektedir. Sözleşmenin 4.1.k maddesi şu şekilde düzenlenmiştir: 'Projelendirmeye konu gayrimenkullere ilişkin yatırımcı ile yapılacak anlaşmaların yapılması ve gayrimenkulün yatırımcıya teslim edilerek inşaat ruhsatının alınmasıyla Danışmanın görevi sona erecektir.' Bu düzenleme, inşaat ruhsatının alınmasını davacılara yüklenen bir edim olarak değil, danışmanlık görevinin azami süresini belirleyen bir vade olarak düzenlemiştir. Nitekim 18.02.2013 tarihli ... sözleşmesi ile inşaat ruhsatı alma yükümlülüğü açıkça ...'ye bırakılmıştır. Bu nedenle inşaat ruhsatının alınıp alınmadığının tespiti için ayrıca keşif ve teknik uzman raporu alınmasına da gerek görülmemiştir. Dosya kapsamındaki ..., Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve Belediye yazıları 01.12.2016 tarihi itibariyle durumu yansıtmaktadır. Ancak bu tarih, davacılar ile davalı arasındaki danışmanlık sözleşmesinin feshedildiği 14.02.2014 tarihinden yaklaşık iki yıl sekiz ay sonrasına tekabül etmektedir. Ayrıca bu yazılarda belirtilen imar ve ruhsat durumu, TBK md. 128 kapsamında 18.02.2013 tarihinde gerçekleşen riski (... sözleşmesinde davacıların ücret hükmünün yer almaması) ortadan kaldırmamaktadır. İnşaat ruhsatı alınması davacıların edimi olmayıp, 18.02.2013 tarihli sözleşme ile ...'nin üzerine bırakılmıştır. ... sözleşmesinde davacıların %1 başarı ücretinin yer almaması, taahhüt edilen fiilin (ödeme yapılmasının) gerçekleşmemesi anlamına gelmekte olup, proje onayının ayrıca gerçekleşmesi taahhüt borcunun doğumu için ön koşul değildir. Münhasırlık ihlali de ayrı ve bağımsız bir sorumluluk dayanağı oluşturmaktadır. Bu çerçevede davalının "geciktirici koşul gerçekleşmedi" itirazı kabul edilmemiştir. Tüm bu nedenlerle sonuçta aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur. HÜKÜM:Yukarıda gerekçesi ve ayrıntısı açıklanan nedenlerle; 1-Davanın kısmen kabulü ile 9.047.227 TL'nin 24.01.2014 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile (reeskont faizini geçmemek üzere) davalıdan tahsili ile davacılara verilmesine, -Fazlaya ilişkin 100.000,00-TL'lik istemin reddine, 2-Hüküm altına alınan miktar üzerinden hesaplanan 618.016,08-TL ilam harcından peşin alınan 156.211,81-TL'nin mahsubu ile bakiye 461.804,27-TL ilam harcının davalıdan tahsili ile hazineye irat kaydına, 3-Davacı tarafından yatırılan 170,80-TL peşin harç, 50,40-TL başvuru harcı ve 156.041,01-TL ıslah harcı olmak üzere toplam 156.262,21-TL'nin davalıdan tahsili ile davacılara verilmesine, 4-Davacı kendisini vekille temsil ettirdiğinden, karar tarihinde yürürlükte bulunan A.A.Ü.T. göre hesaplanan 962.361,35-TL vekalet ücretinin davalıdan tahsili ile davacılara verilmesine, 5-Davalı, kendisini vekille temsil ettirmiş olmakla, karar tarihinde yürürlükte bulunan A.A.Ü.T. göre hesaplanan 45.000,00-TL vekalet ücretinin davacılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davalıya verilmesine, 6-Davacılar tarafından yapılan 73.516,50-TL yargılama giderinin red ve kabul durumuna göre takdiren oranlayarak 72.712,80-TL'nin davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine; arda kalan bakiye kısmın davacılar üzerinde bırakılmasına, 7-Davalı tarafından yapılan 100,00-TL yargılama giderinin red ve kabul durumuna göre takdiren oranlayarak 1,09-TL'nin davacılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davalıya verilmesine; arda kalan bakiye kısmın davalı üzerinde bırakılmasına, 8-Taraflarca yatırılan ve kullanılmayan gider avansının karar kesinleştiğinde resen taraflara iadesine, Dair, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki haftalık yasal süresi içerisinde Yargıtay nezdinde temyiz kanun yolu kabil olmak üzere verilen karar alenen okunup usulen anlatıldı.06/11/2025

Başkan ... e-imzalıdır Üye ... e-imzalıdır Üye ... e-imzalıdır Katip ... e-imzalıdır