Bölge Adliye Mahkemesi 2024/20 E. 2026/1288 K.

T.C.

İSTANBUL

BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ

13. HUKUK DAİRESİ

DOSYA NO: 2024/20 Esas

KARAR NO : 2026/1288 Karar

T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A

B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ: İSTANBUL ANADOLU 3. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

NUMARASI : 2022/41 Esas - 2022/548 Karar

TARİHİ: 22/06/2022

DAVA: Alacak (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan)

KARAR TARİHİ: 25/06/2026

İlk derece Mahkemesinde yapılan inceleme sonucunda verilen karara karşı istinaf kanun yoluna başvurulmuş olmakla dava dosyası incelendi:

TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMASININ ÖZETİ:

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili şirketin davalıların ortak inşaat yürüttükleri ... ... ada 5 parsel üzerindeki ...projesinde ...bolu bağımsız bölümün 2.980.000,00 TL bedelle satışı konusunda anlaştığını, davalı ... ile ... arasında imzalanan protokoller gereği satışa konu bağımsız bölümler için kredi kullandırıldığını, müvekkili, davalıların ilgili banka şubesine talimatları üzerine gerekli kredi işlemlerini tamamladığını ve bedelin ... hesabına geçtiğini, Ancak davalı ... tüm taleplerine rağmen müvekkile satılan bağımsız bölümün noterde yapılması gereken satış vaadi sözleşmesini ifa etmediğini, bunun üzerine Kartal 18. Noterliğinin 07/03/2016 tarihli ihtarnamesi ile devrin yapılması istenilmiş, ihtarnameye cevaben davalının 360.000,00 TL'nin ödenmesi halinde satış vaadi sözleşmesinin ikmal edileceğinin bildirildiğini, davalının bu davranışının sözleşmeye aykırı olduğunu ve iyi niyetle bağdaşmadığını, müvekkilinin hak kaybına uğramamak ve davalıların kötü niyetli olarak gayrimenkulu başkasına satışının önüne geçmek amacıyla belirtilen bedeli davalının hesabına yatırdığını, davalının sözleşmeye aykırı olarak bedeli ödenmesine rağmen noterden satış vaadi sözleşmesi yapmaktan imtina etmesi ve 6 ay sonra güncel fiyat iddiası ile müvekkilden alınan 360.000,00 TL haksız ödemenin 22/12/2016 tarihinden itibaren en yüksek banka mevduat faizi ile birlikte davalıdan tahsilini, yargılama gideri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkili ile davacı arasındaki sözleşme 20/07/2016 tarihli olup 3.250.000,00 TL bedeli üzerinden akdedildiğini, davacı ile yüklenici ... pazarlama - ...Ortaklığı ile söz konusu projeden müvekkilinin bilgisi olmadan anlaşıldığını, davacının 31/12/2015 tarihinde parayı yatırdığı görülmüş, ancak davacı tarafından Gayrimenkul Satış Vaadi sözleşmesinin yapılması için müvekkiline bir talepte bulunmadığını, davacı ile müvekkili arasındaki ilişki resmi olarak yapılan 20/07/2016 tarihli sözleşmeyle geçerli olduğunu, davacının daha önceki tarihli ve geçersiz bir belgeye dayanarak daha sonra gerçekleştirilen resmi bir sözleşmede kararlaştırılan satış bedelinin bir kısmının iadesinin hukuka aykırı olduğunu, davacının sözleşme için başvuruda bulunmamasına rağmen davacının müvekkil şirketin hesabına para aktardığı dikkate alınarak bağımsız bölümü rezerve ettiğini ve başkalarına satmadığını, davacının sözleşme için başvurmadığını, bu süreçte portföyde bulunan tüm gayrimenkullerin satış bedellerinin güncellendiğini, bu bedel üzerinden davacıya teklif sunulduğunu, davacının bu teklifini kabul ettiğini belirterek, açılan davanın reddini, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacıya yükletilmesini talep etmiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİNİN KARARININ ÖZETİ:

İlk Derece Mahkemesi 22/06/2022 tarih ve 2022/41 Esas - 2022/548 Karar sayılı kararında;

"....Gelinen aşama itibariyle davalı gerçek kişiler yönünden değişen bir durum yoktur, davalılar yönünden pasif husumet yokluğundan davanın HMK nun 114/1-d,115/2 maddeleri uyarınca reddine karar vermek gerekmiştir.

Yine, davalı ...AŞ yönünden de yukarıda yazılı gerekçelerin geçerliliğini koruduğu, hiç bir ihtirazi kayıt olmadan yeni bedel üzerinden anlaşmaya varılarak yapılan satış işleminden sonra, satış bedelinin 360.000 TL lik kısmının fazladan ödendiği ileri sürülemez. Davalı ...AŞ yönünden de aynı gerekçelerle davanın esastan reddine karar vermek gerekmiştir. Red gerekçeleri farklı olduğundan (... ve ...AŞ vekili aynı ise de) iki ayrı vekalet ücretine hükmedilmiştir." gerekçesi ile,

''1-Davanın; davalılar ... ve ... yönünden pasif husumet yokluğundan REDDİNE;

2-Davalı ... A.Ş yönünden davanın esastan REDDİNE'' karar verilmiş ve karara karşı davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulmuştur.

İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ:

Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; müvekkil şirket ile davalı tarafların 30/12/2015 tarihli Gayrimenkul Satış Bilgi Formu ile davalı tarafların tasarrufunda bulunan ... projesinde ...nolu bağımsız bölümün 2.890.000,00 TL üzerinde satışı konusunda anlaştıklarını, gayrimenkulün bedelinin ödenmesi amacıyla yine davalıların finansman konusunda yönlendirdiği ... A.Ş.'de kredi işlemlerinin yürütülmesi için gerekli işlemlerin de davalılarca tamamlandığını, ancak ödeme ve müvekkilin talebine rağmen sözleşme gereklerini yerine getirmeyen ve tapu satış vaadi sözleşmesi imzalamaktan imtina eden davalılara ihtarname keşide edildiğini ve sözleşmeden 7 ve ihtarnameden 5 ay sonra gayrimenkulün güncel değeri ile satılabileceği bildirilerek ek bedel talebinde bulunulduğunu, müvekkilin kullandığı kredi ile borçlandığını, faiz ve masraflar ödediğini, sözleşmeden cayması ve gayrimenkulünün 3. kişilere satılması halinde daha büyük maddi ve manevi zararlara uğrayacağından baskı altında ve itirazi kayıtla ek ödemeyi yaptığını, sözleşmeye aykırı olarak kendisinden fazla ve haksız olarak alınan paranın tahsili için iş bu davayı açtığını,

Yerel mahkemenin sunulan delillerin incelemediğini, 2.890.000,00 TL bedel üzerinden ... A.Ş. ile müvekkilin karşılıklı irade açıkladıklarını kabul etmenin yeterli olmadığı tespitinin hatalı olduğunu, davalı ... A.Ş. ile müvekkil arasında 2.890.000,00 TL bedel üzerinde geçerli bir sözleşme yok ise ve dava bu bedel ile yapılan sözleşmeye dayanılarak açılmış bir alacak davası olduğuna göre mahkemece davalı ... A.Ş. yönünden de davanın husumetten reddinin gerektiğini, oysa davalı ... A.Ş.'nin sözleşmenin tarafı olduğunu, yerel mahkemenin hatalı ve eksik inceleme ile ve deliller toplanmadan hüküm oluşturduğunu, davanın reddi ile aleyhe yargılama masraf ve vekalet ücretine hükmettiğini, kararın icrası halinde müvekkil şirket bu bedelleri ödemek zorunda kalacağından tehiri icra kararı verilmesi gerektiğini belirterek ilk derece mahkemesi kararının kaldırılarak davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.

İSTİNAF SEBEPLERİNİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:

HMK'nın 355. maddesine göre istinaf incelemesi; istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak ve kamu düzenine aykırılık varsa re'sen gözetilmek suretiyle yapılmıştır.

Dava, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine aykırılık iddiasından kaynaklanan alacak istemine ilişkindir.

Mahkemece, davalılar ... ve ... yönünden pasif husumet yokluğundan reddine, davalı ... AŞ yönünden davanın esastan reddine, karar verilmiş ve karara karşı davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulmuştur.

Dairemizin 08/12/2021 tarih ve 2019/2391 Esas - 2021/1777 Karar sayılı kaldırma kararımız uyarınca mahkemece davalı gerçek kişilere dava dilekçesi tebliğ edilerek taraf teşkilinin sağlandığı anlaşılmıştır.

Somut olayda, davalı ... A.Ş.'ye ait ..., ... ada, 5 parsel üzerinde ...projesinin yapımının yüklenicisinin ... Adi Ortaklığı olduğu, davacı taraf, ... ... ada 5 parsel üzerindeki ...projesi ...bolu bağımsız bölüm ile ilgili 30/12/2015 tarihinde satış bilgi formu imzaladığı, söz konusu formda "..." ibaresi ile satış uzmanı ve şirket yetkilisinin imzalarının da yer aldığı ve alıcının tüm ödemeleri ... AŞ'nin banka hesabına ve sözleşme numarasını dekontun açıklama bölümünde belirterek yapacağının düzenlendiği; davacı tarafça sözleşmede gösterilen bağımsız bölüm bedeli olan 2.980.000,00 TL bedelin 31/12/2015 tarihinde yatırıldığı, davacı tarafça ... AŞ. ve ... Ortaklığı'na gönderilen 07/03/2016 tarihli ihtarname ile 30/12/2015 tarihli sözleşmeye istinaden gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmasının talep edildiği, ... AŞ. tarafından gönderilen 27.06.2016 tarihli cevabi ihtarname ile; ...no'lu bağımsız bölümün güncel satış bedelinin 3.250.000 TL olduğu, 2.890.000,00 TL'den sözleşme imzalanmasının mümkün olmadığı, taşınmazı almayı talep etmesi halinde 360.000,00 TL farkın yatırılarak sözleşme imzalamak için şirketlerine gelmesi, bu durumu kabul etmemesi halinde ise yatırılan tutarın iadesi için ... numarasının bildirilmesinin istenildiği, 20/07/2016 tarihinde ... A.Ş., yüklenici ... Adi Ortaklığı ve davacının isimlerinin yer aldığı ...no'lu taşınmazın 3.250.000,00 TL bedelle satışına ilişkin "Taşınmazın Satış Bilgisi ve Ödeme Planı" düzenlendiği ve aynı tarihte davacı ile davalı ... A.Ş. arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalandığı görülmektedir.

Davacı ile ... A.Ş. arasında yapılan 20/07/2016 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde ve aynı tarihli "Taşınmazın Satış Bilgisi ve Ödeme Planı"nda, yüklenici olarak "... Adi Ortaklığı" gösterilmiştir. Dolayısıyla dava açılmadan önce davacı tarafça yüklenici adi ortaklığın adının bilinmediği söylenemeyeceği gibi, davalının yanlış gösterilmesi maddi bir hata veya kabul edilebilir bir yanılgı olarak da kabul edilemeyeceğinden, mahkemece gerçek kişi davalılar aleyhine açılan davanın husumetten reddine karar verilmesi usul ve yasaya uygundur....projesi ...bolu bağımsız bölüm ile ilgili olarak davacı tarafın imzaladığı 30/12/2015 tarihli satış bilgi formunda davalı ... A.Ş.'nin taraf olmadığı gibi TBK. 237/2 maddesinde, gayrimenkule dair satım vaadi sözleşmesinin resmi şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmayacağı, TBK. nın 29/2 maddesinde, ön sözleşmenin geçerliliği ileride kurulacak sözleşmenin şekline tabi olduğu, TMK 706.maddesinde de taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olmasının resmi şekilde yapılmış olmalarına bağlı olduğu düzenlenmiştir.

1512 Sayılı Noterlik Kanununun 60/3 maddesinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapmak noterlerin görevleri arasında sayılmış ve 89.maddesinde de düzenleme şeklinde yapılması zorunlu olduğu belirtilmiştir. Buna göre, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi noterde ve düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Davacı ile diğer davalılar arasında imzalandığı belirtilen adi yazılı 30/12/2015 tarihli satış bilgi formu, davalı ... A.Ş. yönünden bağlayıcı değildir.

Davacı bu harici anlaşmadan 2 ay sonra muhatap ... AŞ. ve ... Ortaklığı'na Kartal 18.Noterlinden gönderdiği 07/03/2016 tarih ve ... yev. Sayılı ihtarname ile; 30/12/2015 tarihli sözleşmeye istinaden gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmasının talep edildiği, ihtarnameye davalı ... tarafından verilen 27.06.2016 tarihli cevabi ihtarname ile; ...no'lu bağımsız bölümün güncel satış bedelinin 3.250.000 TL olduğu, 2.890.000,00 TL'den sözleşme imzalanmasının mümkün olmadığı, taşınmazı almayı talep etmesi halinde 360.000,00 TL farkın yatırılarak sözleşme imzalamak için şirketlerine gelmesi, bu durumu kabul etmemesi halinde ise yatırılan tutarın iadesi için ... numarasının bildirilmesinin istenildiği, 20/07/2016 tarihinde ... A.Ş., yüklenici ... Adi Ortaklığı ve davacının isimlerinin yer aldığı ...no'lu taşınmazın 3.250.000,00 TL bedelle satışına ilişkin "Taşınmazın Satış Bilgisi ve Ödeme Planı" düzenlendiği ve aynı tarihte davacı ile davalı ... A.Ş. arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalandığı görülmektedir. Davacı ile taraflar arasındaki ilişkide resmi olarak yapılan 20.07.2016 tarih ve ... yev.no.lu Düzenleme Şeklindeki Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi geçerli olup, davacının daha önceki tarihli ve geçersiz bir belgeye dayanarak, anlaşılan bedelden daha fazla ücret alındığını ileri sürmesi ve fazla alındığı belirtilen miktarın iadesini talep etmesi yerinde değildir.

Dava dosyası içerisindeki bilgi ve belgelere, mahkeme kararının gerekçesinde dayanılan delillerin tartışılıp, değerlendirilmesinde usul ve yasaya aykırı bir yön bulunmamasına göre, ilk derece mahkemesince gerekçesi yazılmak suretiyle hüküm kurulduğu da gözetildiğinde mahkemenin kabul ve gerekçesine göre davacı vekilinin mahkemenin kabulüne yönelik aksi yöndeki istinaf sebepleri yerinde görülmemiştir.

Sonuç olarak, davacı vekilinin istinaf başvurusunun HMK 353/1-b1 maddesi uyarınca esastan reddine karar verilmesi gerektiği kanaatine varılarak aşağıdaki hüküm kurulmuştur.

HÜKÜM : Yukarıda açıklanan nedenlerle;

1-Davacının istinaf başvurusunun 6100 sayılı HMK'nın 353/1-b1 maddesi gereğince ESASTAN REDDİNE,

2-Harçlar Kanunu gereğince istinaf eden davacı tarafından yatırılan istinaf kanun yoluna başvurma harcının hazineye gelir kaydına,

3-Karar tarihi itibariyle Harçlar Kanunu gereğince alınması gereken 732,00 TL istinaf karar harcından istinaf eden davacı tarafından peşin olarak yatırılan 179,90 TL harcın mahsubu ile bakiye 552,10 TL'nin davacıdan tahsili ile hazineye gelir kaydına,

4-İstinaf yargılama giderlerinin istinaf eden davacı üzerinde bırakılmasına,

5-Artan gider avansı bulunması ve talep halinde yatıran tarafa iadesine,

Dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda HMK'nın 361/1. maddesi gereğince kararın taraflara tebliğ tarihinden itibaren iki haftalık yasal süre içerisinde Yargıtay temyiz yasa yolu açık olmak üzere 25/06/2026 tarihinde oy birliği ile karar verildi.