Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2026/309 E. 2026/1716 K.

MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 32. Hukuk Dairesi SAYISI : 2025/1445 E., 2025/1550 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Ankara 5. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2022/335 E., 2024/265 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı asıl davada davacı ... vekili ile davalılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. ASIL DAVA Asıl davada davacı ... vekili dava dilekçesinde; davalılardan ...’ın, müvekkilinin de hissedar olduğu, Ankara ili, ... İlçesi, ... Mahallesi 633 52... parsel sayılı taşınmazın diğer hissedarlarından ...'dan; önce 27.10.2021 tarihli ve ... yevmiye sayılı satış işlemi ile 500/8941 hisseyi 1.350.000,00 TL bedel ile sonra da 22.12.2021 tarihli ve ... yevmiye sayılı satış işlemi ile 250/8941 hisseyi 850.000,00 TL bedel ile satın aldığını, alıcı veya satıcı tarafından yasa gereği yapılması gerekli noterden bildirim zorunluğu yerine getirilmediğinden, haricen 2022 yılı Temmuz ayında öğrenildiğini, bunun üzerine müvekkilinin, 06.07.2022 tarihinde tapu kaydı aldığını, müvekkilinin tapu kaydını almasının hemen ertesi günü davalı ...’ın, sırf müvekkilinin ön alım hakkını kullanmasının önüne geçmek, bu hakkı bertaraf etmek amacıyla kötüniyetli ve muvazaalı olarak; satın aldığı bu toplam 750/8941 hisseyi 07.07.2022 tarihli ve ... yevmiye sayılı işlem ile diğer davalı oğlu ...’a bağış olarak göstermek suretiyle devrettiğinin öğrenildiğini, müvekkilinin ön alım hakkını bertaraf etmek maksadıyla davalılar baba-oğul arasında, el ve işbirliği içinde, kötüniyetli olarak yapılan bu muvazaalı işlemin geçersiz olduğunu, baba-oğul olan, birlikte emlak işleriyle iştigal eden davalıların kötüniyetle hareket ettiklerini ve yine diğer davalının oğlu olan Balçar'ın, babasının müvekkile noter bildirimi yapmadığını, ön alım hakkını bertaraf etmek amaçlı kötüniyetli olarak kendisine bu yeri bağış olarak göstermek suretiyle devrettiğini bildiği/bilebilecek konumda olduğunu iddia ederek ön alım hakkının kullanılmasını engellemek için kötüniyetli ve muvazaalı olarak davalılar arasında yapılan geçersiz bağış işlemi ile davalı ... adına kayıtlı hâle gelen 750/8941 hissenin tapusunun iptali ile ön alım hakkı sebebiyle tapudaki satış bedelleri ve alıcı hissesine düşen tapu giderlerinin depo edilmesi karşılığında tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesini talep etmiştir. II. BİRLEŞTİRİLEN DAVA Birleştirilen davada davacı ... vekili dava dilekçesinde; Ankara ili, ... ilçesi, ... Mah. 633 52... parsel sayılı taşınmazın hissedarlarından olan ...’nın 27.10.2021 tarih ve ... yevmiye sayılı satış işlemi ile 500/8941 hisseyi 1.350.000,00 TL bedel ile, 22.12.2021 tarihli ve ... yevmiye sayılı satış işlemi ile de 250/8941 hisseyi 850.000,00 TL bedel ile davalı ...'a sattığını, yapılan satış suretiyle devre ilişkin noter kanalıyla bildirim yapılmadığını, davalı ...'ın dava konusu hisseleri satış suretiyle devraldıktan sonra diğer davalıya yapmış olduğu bağışlamanın muvazaalı olup ön alım hakkının kullanılmasına engel olmak için yapıldığından geçersiz olduğunu, dava konusu taşınmazda müvekkilinin ilk devir tarihinde ve hâlen paydaş olduğunu iddia ederek dava konusu olan Ankara ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, 633 52... parsel sayılı taşınmazın önceki hissedarlarından olan dava dışı ...'nın dava konusu hisseleri davalı ...'a satışına ilişkin noter bildirimi yapılmadığını iddia ederek tapu kayıtlarının iptali ile müvekkili adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesini talep etmiştir. III. CEVAP Davalılar vekili cevap dilekçesinde özetle; resmî senette yapılan işlemin satış değil, bir babanın oğluna düğün hediyesi olarak yaptığı gerçek bir bağış olduğunu, gayrimenkul fiyatlarının çok yükselmesinden sonra ön alım hakkının kullanılmasının açıkça iyi niyet ve dürüstlük kurallarına aykırı olduğunu, davacının iddialarının bir an için doğru olduğu kabul edilse bile açılan davanın kötüniyetli olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur. IV. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve numarası belirtilen kararı ile asıl ve birleştirilen davada davalı ... yönünden davanın husumet yokluğundan reddine, davalı ... yönünden kabulü ile, 635 32... parsel sayılı taşınmazda davalı ... adına kayıtlı olan tapu kaydının iptali ile asıl dosyada davacı ..., birleştirilen dosyada davacı ... adına eşit hisseler ile tesciline karar verilmiştir. V. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl dosyada davacı ... vekili ile davalılar vekili tarafından ayrı ayrı istinaf yoluna başvurulması üzerine; Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile taraf vekillerinin istinaf talebinin esastan reddine karar verilmiştir. VI. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri 1. Asıl davada davacı ... vekili temyiz dilekçesinde; a. Ön alım hakkına konu satış işlemlerinde alıcı konumunda olan kişinin ... olduğunu, bu davalının, sonrasında müvekkilinin ön alım hakkını bertaraf etmek amacıyla tapuda dava konusu taşınmazdaki hisselerini muvazaalı olarak bağış olarak göstermek suretiyle oğlu olan diğer davalı ...’a devrettiğini, bu nedenlerle işbu davada davalı olarak ...’ın da yer almasının zorunlu ve gerekli olduğunu, b. Mahkemece muvazaa iddiası kabul edildiğinden ... yönünden davanın husumetten reddine karar verilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu, yine bu davalı lehine vekâlet ücretine hükmedilmesinin de usul ve yasaya aykırı olduğunu, c. Davacı tarafından açılan ön alım davasından sonra, davalılara ön alım hakkına konu hisseyi satan kişi olan ...'nın kızı ... tarafından, sırf davacının davaya konu hissenin tamamını almasını engellemek için kötüniyetli olarak açılan birleştirilen davanın reddine karar verilmesi gerekirken kabulüne verilmesinin hatalı olduğunu ileri sürmektedir. 2. Davalılar vekili temyiz dilekçesinde; a. Ön alım hakkının hissedar olmayan alıcıya karşı dava açılarak kullanıldığını, dava tarihi itibariyle müvekkili ...’ın dava konusu taşınmazda hissedar olmadığından ön alım hakkının kullanılmasının söz konusu olamayacağını,

b. Yargıtayın yerleşmiş içtihatları gereğince sadece satım akitleri için ön alım hakkının öngörüldüğünü, ön alım hakkından söz edebilmek için paylı mülkiyet hükümlerine tâbi bir taşınmazdaki payın üçüncü şahsa satılması gerektiğini, ön alım hakkının konusunun pay satışı olduğunu, ortada gerçek bir bağışın bulunduğunu, c. Gayrimenkul fiyatlarının çok yükselmesinden sonra ön alım hakkının kullanılmasının açıkça iyiniyet ve dürüstlük kurallarına aykırı olduğunu, davacının kötüniyetli olduğunu ileri sürmektedir. B. Değerlendirme ve Gerekçe 1. Asıl ve birleştirilen davalar, ön alım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. 2. Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve tüm dosya içeriğine göre asıl davada davacı vekili ile davalılar vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir. 3. 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Türk Ceza Kanunu İle Bazı Kanunlarda ve 631 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'un (7571 sayılı Kanun) 36. maddesi ile değişik 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK'nın) "Kullanılması" kenar başlıklı 734/2 hükmü söyledir: "Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Ön alım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse ön alım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir." 7571 sayılı Kanun ile TMK'ya eklenen geçici 1/2 hükmü ise şöyledir: "Bu maddeyi ihdas eden Kanunla 4721 sayılı Kanunun 734. maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davalar hakkında da uygulanır." 4. 7571 sayılı Kanun ile TMK'nın 734/2 hükmünde yapılan değişiklikle ön alım bedelinin, ön alım hakkına konu payın hâkim tarafından belirlenecek rayiç bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerinden ibaret olduğu hüküm altına alınmış ve ön alım hakkı sahibine bu bedelin nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırılması yükümlülüğü getirilmiştir. Bununla birlikte; 7571 sayılı Kanun ile TMK'ya eklenen geçici 1/2 hükmünde, TMK'nın 734/2 hükmünde yapılan bu değişikliğin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış davalarda da uygulanacağı öngörülmüştür. Kanun koyucu anılan değişiklikte, ön alım davalarında ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin hangi tarih esas alınarak belirleneceği hususunda bir düzenlemeye yer vermemiş, bu tarihin belirlenmesini uygulamaya bırakmıştır. TMK'nın "Hukukun uygulanması ve kaynakları" kenar başlıklı 1. maddesinde, kanunun sözüyle ve özüyle değindiği bütün konularda uygulanacağı, kanunda uygulanabilir bir hüküm bulunmaması hâlinde, hâkimin örf ve âdet hukukuna göre, bu da yoksa kanun koyucu olsaydı nasıl bir kural koyacak idiyse ona göre karar vereceği ve hâkimin karar verirken bilimsel görüşlerden ve yargı kararlarından yararlanacağı; "Hâkimin takdir yetkisi" kenar başlıklı 4. maddesinde ise kanunun takdir yetkisi tanıdığı veya durumun gereklerini ya da haklı sebepleri göz önünde tutmayı emrettiği konularda hâkimin hukuka ve hakkaniyete göre karar vermesi gerektiği hüküm altına alınmıştır. Buna göre; 7571 sayılı Kanun ile değişik 734/2 hükmünde uyarınca ön alım davalarında ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin belirleneceği tarihin tespitinde esas alınması gereken temel düzenleme olan Anayasanın "Mülkiyet hakkı" kenar başlıklı 35. maddesine göre; "Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz." Anayasanın 35. maddesiyle, bireyin mülkiyet hakkının korunması konusunda devlete atfedilebilen müdahalelere yönelik sınırlamalar getirilmiştir. Bununla birlikte; anılan maddenin, lafzında açık bir biçimde düzenlenmemiş ise de, bireyin mülkiyet hakkına üçüncü kişilerin müdahalelerine karşı korumasız bırakılmaması için devlete birtakım pozitif yükümlülükler de yüklediği kabul edilmektedir. Pozitif yükümlülüklerin ortaya çıkmasının nedeni, mülkiyet hakkına gerçek anlamda koruma sağlama amacıdır. Özel kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı durumlarda, her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol açmaması gerekir. Olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkânlar ile tarafların tutum ve davranışları gözönünde bulundurularak menfaatlerin adil bir şekilde dengelenmesi sağlanmalıdır. Bu kapsamda, ön alım davalarında ön alım bedeli belirlenirken ön alım hakkı sahibi davacının edimi ile ön alım yükümlüsü davalının edimi arasındaki adil denge kurulmalı ve bu denge kurulurken ön alım hakkı sahibi davacıyı amaç dışında zenginleştirecek, ön alım yükümlüsü davalıyı ise fakirleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılarak mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlük gerçekleştirmelidir. 5. Yukarıda açıklanan yasal düzenlemeler ve ilkeler gözetildiğinde; 7571 sayılı Kanun ile değişik TMK'nın 734/2 hükmünde bir düzenleme yer almadığından, ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin belirlenmesinde, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten sonra açılacak davalar bakımından dava tarihinin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış ve bu tarihte derdest davalar bakımından ise değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihin esas alınması kanunun amacına ve hukukun genel prensiplerine uygun olacaktır. Aksine bir uygulama, bir taraf lehine diğer taraf aleyhine hak dengesini zedeleyen ve ön alım hakkının asıl amacıyla çelişir adil olmayan sonuçlar doğuracaktır. 6. Bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince; İlk Derece Mahkemesince, 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun ile TMK'nın 734/2 hükmünde yapılan değişiklikten önce yürürlükte bulunan kanun hükümleri uyarınca ön alım bedeli olarak tapuda gösterilen satış bedeli ile alıcıya düşen tapu masrafları esas alınarak, 2.244.000,00 TL üzerinden davanın kabulüne karar verilmişse de, anılan değişiklikten önce açılan temyize konu davada, değişiklik doğrultusunda ön alım hakkı sahibi davacının bedele ilişkin yükümlülüğünün ön alım hakkına konu payın değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihteki rayiç değeri ile resmî senette alıcıya düşen tapu giderleri olduğu sonucuna varıldığından, Ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin, tarafların bu konudaki delilleri toplanarak, mahallinde yapılacak keşif ve taşınmazın vasfına uygun bilirkişi heyeti marifetiyle 25.12.2025 tarihi itibariyle tespit edilmesi, bu şekilde belirlenecek ön alım bedelinin daha önce depo edilen ve nemalandırılan bedelden fazla olması hâlinde daha önce depo edilen ve nemalandırılan toplam bedel ön alım bedelinden mahsup edilerek, bakiye bedelin nemalandırılmak üzere aynı hesaba depo ettirilmesi ve sonucuna göre karar verilmesi için hükmün bozulması gerekmiştir. 7. Asıl davada davacı vekilinin husumete ilişkin temyiz itirazlarına gelince; İlk Derece Mahkemesince tapuda gerçekleştirilen bağış işleminin muvazaalı olduğu hususu benimsendiğinden, bağış işleminin taraflarından biri olan davalı ... yönünden davanın husumet yokluğu nedeni ile reddine karar verilmesi de doğru değildir. VII. KARAR Açıklanan sebeplerle; 1. Asıl davada davacı vekili ile davalılar vekilinin sair temyiz itirazlarının reddine, 2. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, 3. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgililere iadesine, Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 02.04.2026 tarihinde kesin olmak üzere esasta oy birliği, gerekçede oy çokluğu ile karar verildi.

G E R E K Ç E D E K A R Ş I O Y Dava, ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Hemen belirtilmelidir ki; yasal ön alım hakkı, 08.12.2001 tarihinde 24607 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanarak 01.01.2002 tarihinde yürürlüğe giren 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 732, 7 33... . maddelerinde yer almakta olup, “ön alım hakkı sahibi” başlığı altındaki 732. maddesi “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar ön alım hakkını kullanabilirler” şeklinde düzenlenerek ön alım hakkının; taşınmaz paydaşına, başka paydaş tarafından üçüncü kişiye satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir hak olduğu vurgulanmıştır. “Kullanma yasağı, feragat ve hak düşürücü süre” başlığı altında 733. maddesi hüküm altına alınmış olup, bu maddenin dördüncü fıkrası “Ön alım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer” şeklinde düzenlenmişken, 25.12.2025 tarihinde 33118 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren 7571 sayılı Türk Ceza Kanunu İle Bazı Kanunlarda ve 631 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun 35. maddesiyle “iki yıl” ibaresi “bir yıl” olarak değiştirilmiştir. Bu süre hak düşürücü süre olup, mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir. Yine, 01.01.2002 tarihinde yürürlüğe giren 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun ön alım hakkının “kullanılması” başlığı altındaki 734. maddesinin ilk fıkrasında ön alım hakkının, alıcıya karşı dava açılarak kullanılacağı belirtilmiştir. 734. maddenin ikinci fıkrası ise “Ön alım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür” şeklinde düzenlenmiş iken, 7571 sayılı Kanunun 36. maddesiyle “Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Ön alım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse ön alım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir” olarak değiştirilmiştir. Ayrıca 7571 sayılı Kanunun 37. maddesiyle 4721 sayılı Kanuna geçici madde eklenmiş olup, “GEÇİCİ MADDE 1- (1) Bu Kanunla 4721 sayılı Kanunun 733 üncü maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce yapılmış olan satışlar bakımından uygulanmaz. Bu satışlar bakımından değişiklikten önceki hükümlerin uygulanmasına devam olunur. (2) Bu Kanunla 4721 sayılı Kanunun 734 üncü maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davalar hakkında da uygulanır” biçiminde hüküm altına alınmıştır. O halde eldeki davada öncelikle, 7571 sayılı Yasa ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nda yapılan değişiklik ve getirilen yasal düzenlemelerin nasıl uygulanacağının çözümlenmesi gerekmektedir. Bilindiği üzere; 20.06.1951 tarih ve 1949/13 esas, 1951/5 karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararının gerekçesinde “...gayrımenkul mülkiyetinin takyitlerinden olan ... şufa hakkı gayrımenkulde hisse sahibi bulunan şahsa diğer bir hissenin üçüncü şahsa satılması halinde o hisse müşteriye neye mal olmuş ise o miktar ile ve belli süre içinde satın almak salahiyetini veren ayni bir haktır...” ve “...müşteri meşfu hisse kendisine neye mal olmuş ise o miktar ile şefiin alacaklısı olur...” açıklamalarına yer verilmiştir. Bu bağlamda; ön alım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle ve o hisse müşteriye neye mal olmuş ise o miktarla ve belli süre içinde satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir. 7571 sayılı Yasa ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesinde yapılan değişiklik öncesinde “ön alım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisinin kurulmuş olacağı” değinilen İçtihadı Birleştirme Kararı ile Yargıtayın istikrarlı içtihatlarında sıkça vurgulanmıştır. Anılan değişiklik öncesi ön alım bedeli, tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibaret iken yapılan değişiklikle, dava konusu payın rayiç bedelinin hâkim tarafından gecikmeksizin belirleneceği ve ön alım hakkı sahibinin, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlü olduğu hüküm altına alınmıştır. Böylece; yapılan değişiklikle, satış tarihi itibariyle gerçek bedel üzerinden ön alım hakkı kullandırılmak suretiyle tarafların satış bedeline ilişkin itirazları ortadan kaldırılmış ve bedelle ilgili olarak ön alım hakkının kötüye kullanılması engellenmiş ve tarafların mülkiyet hakları korunmuştur. Ayrıca, 4721 sayılı Yasanın 733. maddesinde ön alım hakkının kullanılmasına ilişkin öngörülen iki yıllık hak düşürücü sürenin bir yıla indirilmesiyle de taraflar arasında adil bir denge sağlanmaya çalışılmıştır. Yine yukarıda belirtilen geçici madde uyarınca doğmuş olan ön alım hakkı korunmuş, ancak satış tarihi itbarıyla gerçek değer üzerinden ön alım bedelinin belirlenmesinin adilane olacağı düşüncesiyle ön alım bedeline ilişkin değişikliğin derdest davalara da uygulanması öngörülmüştür. Görüldüğü üzere, 4721 sayılı Yasanın 734. maddesinde yapılan değişiklik sadece ön alım bedeline ilişkin olup, ön alım hakkının hukuki niteliği ve kullanılması gibi unsurlarında, yani bedel dışında hiçbir unsurunda değişiklik yapılmamıştır. Kaldı ki; Yasa Koyucu, ön alım bedelinin, ön alım hakkının niteliği gereği satış tarihinden farklı bir tarih itibarıyla belirlenmesi iradesinde olsaydı, ön alım davasının asli unsurlarından olan ön alım bedelinin tespit tarihi konusunda ayrıca ve açıkça düzenleme yapması gerekirdi. Oysa yasa hükmünde böylesi bir düzenlemenin bulunmadığı, değişikliğin tüm paydaşlar bakımından ön alım hakkının kullanılabilir hale geldiği tarih olan satış tarihine ilişkin olmadığı açıktır. Yani, aslında sadece -resmi satış senedinde gösterilen- “satış bedeli” yerine, -satış tarihindeki- “rayiç (gerçek) bedel” şeklinde değişiklik söz konusudur. Diğer taraftan, paylı mülkiyet üzere olan taşınmazdan pay satın alan davalının, diğer paydaşların yasal ön alım haklarının bulunduğunu yasa gereği bilmesi gerektiği ve satışı diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirerek aynı yasanın 733. maddesi uyarınca 3 aylık hak düşürücü süreden yararlanabileceği gibi aksi halde dahi yapılan değişiklikle satıştan itibaren en fazla bir yıl içerisinde ön alım davası açılabileceği ve ayrıca ön alıma konu pay hakkında birden fazla paydaşın birden fazla dava ile ön alım haklarını kullanmaları halinde, dava tarihleri itibariyle ön alım bedellerinin belirlenmesi, her bir dava bakımından farklı ön alım bedellerinin ortaya çıkmasına neden olacağı hususları da ön alımla ilgili tüm yasa hükümlerinin amaç ve kapsamlarıyla birlikte değerlendirildiğinde; dava konusu payın satış tarihi itibarıyla rayiç bedelinin belirlenmesi, ön alım hakkının ruhu, amaç ve niteliği ile “ön alım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisinin kurulmuş olacağı” yönündeki istikrarlı Yargıtay içtihatlarıyla uyumlu olacaktır. O halde, yukarıda açıklanan nedenlerle, gerek ön alım davasının ilkeleri gerekse yasa hükümleri dikkate alındığında, 7571 sayılı Yasanın yürürlük tarihinden sonra açılacak ön alım davalarında, ön alıma konu payın rayiç bedelinin -yasal değişiklik öncesinde olduğu gibi- satış tarihi esas alınarak belirlenmesi gerektiği, farklı bir ifadeyle, ön alım bedelinin, ön alım davasına konu payın satış tarihi itibarıyla rayiç bedeli ile alıcıya düşen tapu giderleri toplamından ibaret olduğu görüşünde olduğumdan Sayın Çoğunluğun rayiç bedelin belirlenmesinde, yasal değişiklikten sonra açılacak davalarda dava tarihinin esas alınmasına ilişkin gerekçesine katılamıyorum. Öte yandan görülmekte olan davalar bakımından da; değinilen gerekçeler yanında, dava tarihinde yürürlükte olan yasa hükümleri uyarınca yasal ön alım hakkını kullanan ve mahkemece verilen süre içerisinde ön alım bedelini depo eden ve yine mahkeme ara kararıyla nemalandıran ön alım hakkı sahibi davacının, dava sonuçlanana kadar hem anılan parayı hem de ön alım hakkını kullandığı payı tasarruftan mahrum kalacağının gözetilmesi gerektiği gibi yasal değişiklikle davacının kullandığı ön alım hakkının bertaraf edilmesinin amaçlanmadığı, aksine ön alım davasına konu payın satış bedelinin gerçek bedel dışında bir bedel gösterilmesi halinde payın satış tarihindeki gerçek bedeli itibarıyla ön alım hakkı tanınarak tarafların mülkiyet haklarının korunduğu dikkate alınmalıdır. Öyleyse, hakim tarafından dava konusu payın rayiç bedelinin gecikmeksizin belirlenip, bu bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerinin nemalandırılmak üzere davacı tarafından mahkemece belirlenen yere verilen kesin süre içerisinde nakden yatırılması gereğine ilişkin yasal düzenleme uyarınca, mahkemece ön alım davasına konu payın satış tarihi itibariyle rayiç bedelinin belirlenmesi ve bu bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerinin gecikmeksizin yani 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nda öngörülen tahkikat aşamasının başında yatırtılması gereği dikkate alınarak, bu bedellerin tahkikat aşamasının başından itibaren nemalandırılması halinde ulaşacağı değerin bilirkişi aracılığıyla tespit ettirilmesi ve tespit ettirilen bu ön alım bedelini -varsa daha önce yatırılan bedel ve nemalandırmanın da mahsubundan sonra kalan miktarı- nemalandırılmak üzere nakden yatırması için davacıya usulüne uygun kesin süre verilerek sonucuna göre hüküm kurulması; tarafların mülkiyet, adil yargılanma ve hukuki dinlenme haklarının korunması ve aralarında adil bir dengenin sağlanması yönünden uygun olacağı gibi ön alıma ilişkin tüm yasa hükümlerinin içerik, kapsam ve amaçlarıyla da uyumlu olacaktır. O halde, yukarıda açıklanan nedenlerle ve ayrıca ön alım davasına konu payın rayiç bedelinin 7571 sayılı Yasanın yürürlük tarihi itibarıyla belirlenmesinin yasada yer almadığı, bu şekilde belirlemenin yasanın amacını aşacağı ve davacının kullanmış olduğu yasal ön alım hakkını akamete uğratacağı düşüncesiyle, görülmekte olan davalarda ön alım bedelinin, dava konusu payın satış tarihi itibariyle belirlenen rayiç bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerinin tahkikat aşamasının başından itibaren nemalandırılması halinde ulaşacağı bedel olduğu görüşünde olduğumdan Sayın Çoğunluğun derdest davalar bakımından ön alım davasına konu payın rayiç değerinin 7571 sayılı Yasanın yürürlük tarihi olan 25.12.2025 tarihi itibarıyla belirlenmesi yönündeki gerekçesine iştirak edemiyorum. Hal böyle olunca, Sayın Çoğunluğun bozma kararına sonucu itibarıyla katılmakla birlikte gerekçe yönünden katılamıyorum.