Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2025/3709 E. 2026/1779 K.

MAHKEMESİ : Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi SAYISI : 2023/1356 E., 2024/2946 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Antalya 16. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2022/110 E., 2023/77 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin 148 97... parsel sayılı taşınmazda hissedar olduğunu, dava konusu taşınmazın bir kısım hissenin 08.08.2019 tarihli resmi senetle ve 250.000,00 TL bedelle davalıya satıldığını, resmi senette yer alan satış bedelinin müvekkilinin ön alım hakkına engel olmak amacıyla davalı tarafından yüksek gösterildiğini ileri sürerek, dava konusu taşınmazda davalı adına olan tapu kaydının iptali ile mahkemece belirlenecek değer üzerinden müvekkilleri adına kayıt ve tesciline karar verilmesini talep etmiştir. II. CEVAP Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davacı tarafından dava konusu gayrimenkulün bulunduğu bölgede diğer komşu gayrimenkuller hakkında yapılan keşifte m2 birim değerlerinin düşük olduğunun tespit edildiğinin ileri sürdüğünü ancak davacının dayandığı dava dosyalarının esas numaralarına bakıldığında bu dosyaların 2017 yılına ait dosyalar olduğunun görüldüğünü, dayanılan dosyaların dava tarihlerinin üzerinden 2-3 yıl geçmesi nedeniyle anılan bedellere itibar edilmemesi gerektiğini, dava konusu gayrimenkulün niteliğinin yakın bir zamana kadar 6292 sayılı Yasa kapsamında 2B olarak bilinen bir gayrimenkul olduğunu, Milli Emlak Müdürlüğü tarafından zilyetliğin söz konusu bu yerlerin düşük bedeller belirlenmek suretiyle satıldığını, müvekkilinin dava konusu gayrimenkul üzerinde zilyetliği bulunduğunu, imar uygulamaları sırasında yapılan yanlışlıklar sonucunda dava konusu gayrimenkulün diğer hissedarlar üzerine tescil edildiğini, taşınmazda önceki dönemlere ilişkin zilyet olarak müvekkilinin babası ...'ın yer aldığını, dava konusu gayrimenkulün 2B niteliğinde bulunduğu dönemde Milli Emlak Müdürlüğü, ... Belediyesi resmi kayıtları incelendiğinde müvekkilinin babası ...'ın fiili kullanıcı olduğunun görüleceğini, dava konusu taşınmaz üzerinde müvekkilinin evinin, ağaçların ve diğer yapıların yer aldığını belirterek, davanın reddini savunmuştur. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin 23.03.2023 tarihli ve 2022/110 Esas, 2023/77 Karar sayılı kararı ile "...dava konusu 148 97... parsel sayılı taşınmazın 24985/518300 oranındaki payının 08.08.2019 tarihinde dava dışı ... tarafından davalıya satıldığı, davalı tarafın daha önce zilliyedi olduğu taşınmazı satın aldığı, gerçekte taşınmazın zilliyedi olduğu hususundaki savunmalarının başka bir uyuşmazlığa ilişkin olduğu ve bu davanın esasına etkisinin bulunmadığı, mahkemece mahallinde yapılan keşifte alınan bilirkişi raporu ile dava konusu taşınmazda fiili taksimin yapılmadığının anlaşıldığı..." gerekçesiyle "...davanın kabulüne...depo edilen 255.000,00 TL bedelin karar kesinleştiğinde davalıya ödenmesine... " karar verilmiştir. IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda (III) numaralı bentte belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili tarafından istinaf yoluna başvurulması üzerine, Bölge Adliye Mahkemesinin 30.12.2024 tarihli ve 2023/1356 Esas, 2024/2946 Karar sayılı kararı ile istinaf başvurusunun "...esastan reddine...." karar verilmiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davalı vekili temyiz dilekçesinde cevap dilekçesinde dayandığı nedenlerle birlikte; yapılan değerlendirmelerin hatalı olduğunu, taşınmazda fiili taksimin bulunduğunu, dinlenen tanıkların dava konusu taşınmazda fiili taksimin bulunduğunu ve müvekkilinin kendisi ile babasının zilyetlik durmunu beyan ettiklerini, bu hususun bilirkişi raporunda değerlenmediğini, satış ile karar tarihi arasında geçen süreçte taşınmazın değerinin değiştiğini, bu hususta yeniden değerlendirme yapılması gerektiğini ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Dava, ön alım hakkkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. 1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davalı vekilinin sair temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir. 2. 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Türk Ceza Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 631 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'un (7571 sayılı Kanun) 36. maddesi ile değişik 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK'nın) "kullanılması" kenar başlıklı 734. maddesinin ikinci fıkrası söyledir: "Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Ön alım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse ön alım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir." 7571 sayılı Kanun ile TMK'ya eklenen geçici 1. maddesinin ikinci fıkrası ise şöyledir: "Bu maddeyi ihdas eden Kanunla 4721 sayılı Kanun'un 734. maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davalar hakkında da uygulanır." 7571 sayılı Kanun ile TMK'nın 734. maddesinin ikinci fıkrasında yapılan değişiklikle ön alım bedelinin, ön alım hakkına konu payın hâkim tarafından belirlenecek rayiç bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerinden ibaret olduğu hüküm altına alınmış ve ön alım hakkı sahibine bu bedelin nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırılması yükümlülüğü getirilmiştir. Bununla birlikte; 7571 sayılı Kanun ile TMK'ya eklenen geçici 1. maddenin ikinci fıkrasında, TMK'nın 734. maddesinin ikinci fıkrasında yapılan bu değişikliğin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış davalarda da uygulanacağı belirtilmiştir. Kanun koyucu anılan değişiklikte, ön alım davalarında ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin hangi tarih esas alınarak belirleneceği hususunda bir düzenlemeye yer vermemiş, bu tarihin belirlenmesini uygulamaya bırakmıştır. TMK'nın "hukukun uygulanması ve kaynakları" kenar başlıklı 1. maddesinde, kanunun sözüyle ve özüyle değindiği bütün konularda uygulanacağı, kanunda uygulanabilir bir hüküm bulunmaması hâlinde, hâkimin örf ve âdet hukukuna göre, bu da yoksa kanun koyucu olsaydı nasıl bir kural koyacak idiyse ona göre karar vereceği ve hâkimin karar verirken bilimsel görüşlerden ve yargı kararlarından yararlanacağı; "hâkimin takdir yetkisi" kenar başlıklı 4. maddesinde ise kanunun takdir yetkisi tanıdığı veya durumun gereklerini ya da haklı sebepleri göz önünde tutmayı emrettiği konularda hâkimin hukuka ve hakkaniyete göre karar vermesi gerektiği hüküm altına alınmıştır. 7571 sayılı Kanun ile değiştirilen 734. maddenin ikinci fıkrası uyarınca ön alım davalarında ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin belirleneceği tarihin tespitinde esas alınması gereken temel düzenleme Anayasa'nın "mülkiyet hakkı" kenar başlıklı 35. maddesi olup bu madde gereğince "herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir ve bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz." Anayasa'nın 35. maddesiyle, bireyin mülkiyet hakkının korunması konusunda devlete atfedilebilen müdahalelere yönelik sınırlamalar getirilmiştir. Bununla birlikte; anılan maddenin lafzında açık bir biçimde düzenlenmemiş ise de bireyin mülkiyet hakkına üçüncü kişilerin müdahalelerine karşı korumasız bırakılmaması için devlete birtakım pozitif yükümlülükler yüklediği kabul edilmektedir. Pozitif yükümlülüklerin ortaya çıkmasının nedeni, mülkiyet hakkına gerçek anlamda koruma sağlama amacıdır. Özel kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı durumlarda, her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol açmaması gerekir. Olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkânlar ile tarafların tutum ve davranışları gözönünde bulundurularak menfaatlerin adil bir şekilde dengelenmesi sağlanmalıdır. Bu kapsamda, ön alım davalarında ön alım bedeli belirlenirken ön alım hakkı sahibi davacının edimi ile ön alım yükümlüsü davalının edimi arasındaki adil denge kurulmalı ve bu denge kurulurken ön alım hakkı sahibi davacıyı amaç dışında zenginleştirecek, ön alım yükümlüsü davalıyı ise fakirleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılarak mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlük gerçekleştirmelidir. Yukarıda açıklanan yasal düzenlemeler ve ilkeler gözetildiğinde; 7571 sayılı Kanun ile değiştirilen TMK'nın 734. maddesinin ikinci fıkrasında bir düzenleme yer almadığından, ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin belirlenmesinde, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten sonra açılacak davalar bakımından dava tarihinin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış ve bu tarihte derdest davalar bakımından ise değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihin esas alınması kanunun amacına ve hukukun genel prensiplerine uygun olacaktır. Aksine bir uygulama, bir taraf lehine diğer taraf aleyhine hak dengesini zedeleyen ve ön alım hakkının asıl amacıyla çelişir adil olmayan sonuçlar doğuracaktır. Bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince; İlk Derece ve Bölge Adliye Mahkemesince 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun ile TMK'nın 734. maddesinin ikinci fıkrasında yapılan değişiklikten önce yürürlükte bulunan kanun hükümleri uyarınca ön alım bedeli olarak tapuda gösterilen satış bedeli ile alıcıya düşen tapu masrafları esas alınarak davanın kabulüne karar verilmişse de anılan değişiklikten önce açılan temyize konu davada, değişiklik doğrultusunda ön alım hakkı sahibi davacının bedele ilişkin yükümlülüğünün ön alım hakkına konu payın değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihteki rayiç değeri ile resmi senette alıcıya düşen tapu giderleri olduğu sonucuna varıldığından; a. Ön alım hakkına konu payın yasa değişikliği tarihi olan 25.12.2025 tarihi itibarıyla rayiç değerinin, tarafların bu konudaki delilleri toplanarak, mahallinde yapılacak keşif ve taşınmazın vasfına uygun bilirkişi heyeti marifetiyle tespit edilmesi, b. Yukarıda (a) bendine göre belirlenecek ön alım bedelinin, daha önce depo edilen bedelden fazla olduğunun tespiti hâlinde belirlenen bu rayiç bedelden, daha önce depo edilen ön alım bedelinin (mahkemece nemalandırılmış olması halinde nemalarıyla birlikte ulaştığı toplam değerin) mahsup edilmesi, b.1. Depo edilen ön alım bedelinin nemalandırılmadan mahkeme veznesine yatırılmış olması halinde mahsup sonrası bulunan bakiye bedelin, daha önceden depo edilmiş bedel ile birleştirilerek nemalandırılmak üzere açılacak vadeli hesaba depo ettirilmesi, b.2. Depo edilen ön alım bedeli daha önceden açılmış nemalandırma hesabında tutuluyor ise mahsup sonrası bedelin de bu hesaba birlikte nemalandırılmak üzere aktarılması gerekmektedir. c.TMK’nın 734/2. maddesi uyarınca belirlenecek ön alım bedelinin verilen kesin süre içerisinde davacı tarafça depo edilmemesi halinde davanın usulden reddi ile birlikte maktu harca hükmedilmesi ve yargılama giderlerinin tarafların üzerinde bırakılmasına karar verilmesi gerekmektedir. O halde, açıklanan yönteme göre ön alım bedelinin belirlenmesi ve bu bedelin depo ettirilmesi için davacıya kesin süre verilerek ulaşılacak sonuca göre mahkemece bir karar verilmesi için hükmün bozulması gerekmiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; 1. Yukarıda (V.B.1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle davalı vekilinin itirazları yerinde görülmediğinden sair temyiz itirazlarının reddine, 2. Yukarıda (V.B. 2) numaralı bentlerde açıklanan sebeplerle temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, 3. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 06.04.2026 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.