Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2026/1371 E. 2026/1695 K.

MAHKEMESİ : Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi SAYISI : 2025/3233 E., 2026/26 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Kayseri 6. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2025/132 E., 2025/415 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacılar vekili dava dilekçesinde; müvekkillerinin dava konusu 50 42... parsel sayılı taşınmazın paydaşı olduğunu, taşınmazın 16177/98930 oranındaki payının 01.03.2022 tarihinde davalı tarafından satın alındığını ve müvekkillerine satışa dair resmi bildirimin yapılmadığını ileri sürerek taşınmazdaki davalı adına kayıtlı olan payın iptali ile müvekkilleri adına tescilini talep etmiştir. II. CEVAP Davalı vekili cevap dilekçesinde; hak düşürücü sürenin geçtiğini, satış tarihi ile dava tarihi arasında uzunca bir süre geçmiş olduğundan taşınmazın objektif değer artışı üzerinden değerinin belirlenmesinin gerektiğini belirterek davanın reddini savunmuş, daha sonra verdiği beyan dilekçesi ile taşınmaz üzerinde fiili taksimin olduğunu ileri sürmüştür. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI 1. Kayseri Asliye Hukuk Mahkemesinin 10.10.2024 tarihli ve 2023/151 Esas, 2024/278 Karar sayılı kararıyla davanın kabulü ile Kayseri ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, 50 42... Parsel sayılı taşınmazdaki davalı adına kayıtlı 16177/98930 hissenin tapu kaydının iptali ile davacı ... adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir. 2. İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesinin 18.03.2025 tarihli ve 2024/3432 Esas, 2025/539 Karar sayılı kararıyla “...fiili taksim iddiasının araştırılmasının gerektiği...” gerekçesiyle başvurunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılarak dosyanın gerekçede belirtilen eksiklikler giderildikten sonra yeniden karar verilmesi amacıyla mahkemesine iadesine karar verilmiştir. 3. Kayseri 6. Asliye Hukuk Mahkemesinin 14.10.2025 tarihli ve 2025/132 Esas, 2025/415 Karar sayılı kararıyla "...tanık beyanları ve bilirkişi raporu birlikte değerlendirildiğinde davaya konu taşınmazda davacının ve davalıya pay satan dava dışı paydaşların murisinin fiilen kullandıkları bölümlerin var olduğunun, dolayısıyla fiili taksime değer verilmesi gerektiğinin anlaşıldığı kanaatine varıldığı, yapılan keşif neticesinde davalı tanıklarının beyanları ile bilirkişi raporunun birlikte değerlendirildiğinde taşınmazda fiili taksimin bulunduğunun belirlendiği, bu hâlde davacının önalım hakkını kullanmasının dürüstlük kuralıyla bağdaşmadığının anlaşıldığı..." gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Kayseri Bölge Adliye mahkemesi 1. Hukuk Dairesinin 07.01.2026 tarihli ve 2025/3233 Esas, 2026/26 Karar sayılı kararıyla "...önalım hakkının kullanılmasına ilişkin davalarda fiili taksim iddiasının her aşamada ileri sürülebileceği gibi, mahkemece de re’sen nazara alınması gerektiğinin kuşkusuz olduğu, Dairenin kaldırma kararı üzerine yapılan keşif ve alınan bilirkişi raporu ile dinlenen tanık beyanlarına göre dava konusu taşınmazda 45-50 yıldan beri fiili taksim bulunduğunun anlaşıldığı, davacı ...’in kullandığı C alanı üzerinde tek katlı yapı bulunduğunun belirlendiği, davalı şirketin satın aldığı çekişmeli hisse sahibi müteveffa ...’ın 2021 yılı uydu görüntülerine göre dava konusu parselin geldi parsellerinden olan 25 10... parsel üzerinde yapı ve ağaçlarının mevcut olduğunun saptandığı, ... tarafından kullanılan alanın etrafının bahçe, yapı duvarları ve ağaçlarla çevrili olduğunun tespit edildiği, sonuç itibarıyla dava konusu 50 42... parsel üzerinde 2021 yılı itibarıyla ... tarafından kullanılan alan ile davacı ... tarafından kullanılan alan arasında fiili taksim bulunduğunun anlaşıldığı, fiili taksimin varlığı hâlinde önalım hakkının kullanılamayacağının yargısal içtihatlarla sabit olduğunun değerlendirildiği..." gerekçesiyle başvurunun esastan reddine karar verilmiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davacılar vekili, 1. Dava konusu taşınmazda fiili taksim olmadığı gibi fiili taksim imkanının da bulunmadığını, 2. Fiili taksim savunmasının kötüniyetli olduğunu, 3. Dava konusu taşınmazda imar kanunun 18. madde uygulamasının yapılmış olduğunu, 4. Kararın hatalı olduğunu ileri sürerek hükmün bozulmasını talep etmiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'na göre yasal önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Kural olarak, ön alım davasında dava konusu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle ön alım hakkını kullanması 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötüniyet iddiası 14.2.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi Mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi hâlde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir. Önalım davalarında fiili taksime değer verilmesi için taksimin yazılı olarak yapılması ya da taşınmazın çok sayıda paydaşının bulunması halinde tüm paydaşları tarafından fiilen kullanılan bölümlerin olması gerekmez. Davacının kullandığı ve davalıya pay satan kişilerin kullandığı ayrı ayrı bölümler var ise satıcı zamanında kullanıma karşı çıkmayan, o yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda pay satışı nedeni ile ön alım hakkını kullanması TMK'nın 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağı kabul edilmektedir. Somut olayda; dava konusu 50 42... parsel sayılı taşınmazda davalı adına kayıtlı olan payın satış tarihi itibariyle davalılara pay satan önceki paydaşların taşınmazda kullandıkları yerlerinin bulunmadığı, kullandıklardı yerin dava konusu taşınmazdan farklı bir taşınmaz olduğu dosya kapsamı ile sabit olduğundan dava konusu taşınmazda fiili taksim olgusunun varlığından söz etme olanağı bulunmamaktadır. Öte yandan; 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Türk Ceza Kanunu İle Bazı Kanunlarda ve 631 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'un (7571 sayılı Kanun) 36. maddesi ile değişik 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun "Kullanılması" kenar başlıklı 734/2. maddesi; "Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Ön alım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse ön alım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir" ve, 7571 sayılı Kanun ile TMK'ye eklenen geçici 1. maddenin 2. fıkrası; "Bu maddeyi ihdas eden Kanunla 4721 sayılı Kanunun 734. maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davalar hakkında da uygulanır" şeklinde düzenlenmiştir. Hâl böyle olunca; Mahkemece yukarıda değinilen yasa değişikliği gözetilerek işin esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirmeyle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş ve hükmün bozulması gerekmiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeple; 1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, 2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine, Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 01.04.2026 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.