Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2025/6164 E. 2026/1147 K.

MAHKEMESİ : Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi SAYISI : 2023/2661 E., 2025/1481 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Erdek 1. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2021/115 E., 2023/278 K.

Mahkemece bozmaya uyularak verilen karar; davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin 4 11... parsel sayılı taşınmazda hissedar olduğunu, dava konusu hissenin 22.06.2020 tarihinde davalıya satıldığını, bu satışın müvekkilinin bilgisi ve rızası olmadan yapıldığını, müvekkilinin ön alım hakkını kullanabilmesi için gerekli yasal şartların oluştuğunu ileri sürerek, dava konusu hisse yönünden davalı adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesini talep etmiştir. II. CEVAP Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmazın fiilen taksim edilerek kullandığını, davacının kötüniyetle ön alım davasını açtığını belirterek, davanın reddini savunmuştur. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin 04.07.2023 tarihli ve 2021/115 Esas, 2023/278 Karar sayılı kararı ile "...davalı yanın fiili taksim olgusuna dair itirazları yönünden yapılan incelemede, dava konusu taşınmazda davacının ve davalıya pay satanın fiilen kullandığı yer olup olmadığının açıkça belirlenmesi gerektiği, eldeki davada satılan payın kimin tarafından kullanıldığı, satıma hangi kısmın konu edildiği, davacı ile davalıya pay satanın fiilen kullandığı yer olup olmadığı hususlarının açıkça belirlenemediği, bu doğrultuda dosya kapsamında herhangi bir tanık anlatımının mevcut olmadığı, herhangi bir taksim sözleşmesinin de bulunmadığının anlaşıldığı..." gerekçesiyle "...davanın kabulüne..." karar verilmiştir. IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda (III) numaralı bentte belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili tarafından istinaf yoluna başvurulması üzerine, Bölge Adliye Mahkemesinin 30.10.2025 tarihli ve 2023/2661 Esas, 2025/1481 Karar sayılı kararı ile "... dava konusu taşınmaz üzerinde ayrı ayrı yapıların mevcut olduğu, fiili taksime göre ayrı ayrı kullanıldığı, fen bilirkişisi raporunda fiili taksim olduğunun belirtildiği ve hissedarların kullandığı alanların ekli krokide m2 ve harflendirilerek gösterildiği, bilirkişi heyet raporunda da taşınmazın hissedarlar arasında zeminde ayrılarak kullanıldığının belirtildiği, bu itibarla fiili taksim iddiasının ispat edildiği..." gerekçesiyle "...davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile hükmün kaldırılmasına, yeniden hüküm tesisi ile davanın reddine..." karar verilmiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; davalının dava konusu taşınmazda fiili taksimin bulunduğu hususunu ispat edemediğini, bu nedenle davanın kabulünün gerektiğini, davalının açıkça kullandığı bir yerin bulunmadığını ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Dava, ön alım hakkkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. 1. Ön alım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir. Ön alım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle ön alım hakkını kullanması TMK’nın 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötüniyet iddiası 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi Mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir. 2. Dava dosyasında yer alan delillere göre dava konusu taşınmazda davacının kullanmakta olduğu yer bulunmakta ise de davalıya pay satan dava dışı ...'ın uzun zamana dayalı ve itiraza uğramayan eylemli bir kullanımının bulunduğu davalı tarafından ispatlanmış değildir. Bu durumda dava konusu taşınmazın fiilen taksim edilmiş olduğunu söylenemeyeceğinden davanın fiili taksimin varlığı gerekekçesiyle reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir. 3. Öte yandan 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Türk Ceza Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 631 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'un (7571 sayılı Kanun) 36. maddesi ile değişik 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK'nın) "kullanılması" kenar başlıklı 734. maddesinin incelenmesi gerekmektedir. 734. maddenin ikinci fıkrasında; "Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Ön alım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse ön alım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir." hükmüne yer verilmiştir. 7571 sayılı Kanun ile TMK'ya eklenen geçici 1. maddesinin ikinci fıkrası ise; "Bu maddeyi ihdas eden Kanunla 4721 sayılı Kanun'un 734. maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davalar hakkında da uygulanır." hükmü yer almaktadır. 7571 sayılı Kanun ile TMK'nın 734. maddesinin ikinci fıkrasında yapılan değişiklikle ön alım bedelinin, ön alım hakkına konu payın hâkim tarafından belirlenecek rayiç bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerinden ibaret olduğu hüküm altına alınmış ve ön alım hakkı sahibine bu bedelin nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırılması yükümlülüğü getirilmiştir. Bununla birlikte; 7571 sayılı Kanun ile TMK'ya eklenen geçici 1. maddenin ikinci fıkrasında, TMK'nın 734. maddesinin ikinci fıkrasında yapılan bu değişikliğin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış davalarda da uygulanacağı belirtilmiştir. Kanun koyucu anılan değişiklikte, ön alım davalarında ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin hangi tarih esas alınarak belirleneceği hususunda bir düzenlemeye yer vermemiş, bu tarihin belirlenmesini uygulamaya bırakmıştır. TMK'nın "hukukun uygulanması ve kaynakları" kenar başlıklı 1. maddesinde, kanunun sözüyle ve özüyle değindiği bütün konularda uygulanacağı, kanunda uygulanabilir bir hüküm bulunmaması hâlinde, hâkimin örf ve âdet hukukuna göre, bu da yoksa kanun koyucu olsaydı nasıl bir kural koyacak idiyse ona göre karar vereceği ve hâkimin karar verirken bilimsel görüşlerden ve yargı kararlarından yararlanacağı; "hâkimin takdir yetkisi" kenar başlıklı 4. maddesinde ise kanunun takdir yetkisi tanıdığı veya durumun gereklerini ya da haklı sebepleri göz önünde tutmayı emrettiği konularda hâkimin hukuka ve hakkaniyete göre karar vermesi gerektiği hüküm altına alınmıştır. 7571 sayılı Kanun ile değiştirilen 734. maddenin ikinci fıkrası uyarınca ön alım davalarında ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin belirleneceği tarihin tespitinde esas alınması gereken temel düzenleme Anayasanın "mülkiyet hakkı" kenar başlıklı 35. maddesi olup bu madde gereğince "herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir ve bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz." Anayasanın 35. maddesiyle, bireyin mülkiyet hakkının korunması konusunda devlete atfedilebilen müdahalelere yönelik sınırlamalar getirilmiştir. Bununla birlikte; anılan maddenin lafzında açık bir biçimde düzenlenmemiş ise de bireyin mülkiyet hakkına üçüncü kişilerin müdahalelerine karşı korumasız bırakılmaması için devlete birtakım pozitif yükümlülükler yüklediği kabul edilmektedir. Pozitif yükümlülüklerin ortaya çıkmasının nedeni, mülkiyet hakkına gerçek anlamda koruma sağlama amacıdır. Özel kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı durumlarda, her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol açmaması gerekir. Olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkânlar ile tarafların tutum ve davranışları gözönünde bulundurularak menfaatlerin adil bir şekilde dengelenmesi sağlanmalıdır. Bu kapsamda, ön alım davalarında ön alım bedeli belirlenirken ön alım hakkı sahibi davacının edimi ile ön alım yükümlüsü davalının edimi arasındaki adil denge kurulmalı ve bu denge kurulurken ön alım hakkı sahibi davacıyı amaç dışında zenginleştirecek, ön alım yükümlüsü davalıyı ise fakirleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılarak mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlük gerçekleştirmelidir. Yukarıda açıklanan yasal düzenlemeler ve ilkeler gözetildiğinde; 7571 sayılı Kanun ile değiştirilen TMK'nın 734. maddesinin ikinci fıkrasında bir düzenleme yer almadığından, ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin belirlenmesinde, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten sonra açılacak davalar bakımından dava tarihinin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış ve bu tarihte derdest davalar bakımından ise değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihin esas alınması kanunun amacına ve hukukun genel prensiplerine uygun olacaktır. Aksine bir uygulama, bir taraf lehine diğer taraf aleyhine hak dengesini zedeleyen ve ön alım hakkının asıl amacıyla çelişir adil olmayan sonuçlar doğuracaktır. Bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince; İlk Derece ve Bölge Adliye Mahkemesince 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun ile TMK'nın 734. maddesinin ikinci fıkrasında yapılan değişiklikten önce yürürlükte bulunan kanun hükümleri uyarınca ön alım bedeli olarak tapuda gösterilen satış bedeli ile alıcıya düşen tapu masrafları esas alınarak davanın kabulüne karar verilmişse de anılan değişiklikten önce açılan temyize konu davada, değişiklik doğrultusunda ön alım hakkı sahibi davacının bedele ilişkin yükümlülüğünün ön alım hakkına konu payın değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihteki rayiç değeri ile resmi senette alıcıya düşen tapu giderleri olduğu sonucuna varıldığından; a.Ön alım hakkına konu payın yasa değişikliği tarihi olan 25.12.2025 tarihi itibarıyla rayiç değerinin, tarafların bu konudaki delilleri toplanarak, mahallinde yapılacak keşif ve taşınmazın vasfına uygun bilirkişi heyeti marifetiyle tespit edilmesi, b.Yukarıda (a) bendine göre belirlenecek ön alım bedelinin, daha önce depo edilen bedelden fazla olduğunun tespiti hâlinde belirlenen bu rayiç bedelden, daha önce depo edilen ön alım bedelinin (Mahkemece nemalandırılmış olması halinde nemalarıyla birlikte ulaştığı toplam değerin) mahsup edilmesi, b.1.Depo edilen ön alım bedelin nemalandırılmadan mahkeme veznesine yatırılmış olması halinde mahsup sonrası bulunan bakiye bedelin, daha önceden depo edilmiş bedel ile birleştirilerek nemalandırılmak üzere açılacak vadeli hesaba depo ettirilmesi, b.2.Depo edilen ön alım bedeli daha önceden açılmış nemalandırma hesabında tutuluyor ise mahsup sonrası bedelin de bu hesaba birlikte nemalandırılmak üzere aktarılması gerekmektedir. c.TMK’nın 734/2. maddesi uyarınca belirlenecek ön alım bedelinin verilen kesin süre içerisinde davacı tarafça depo edilmemesi halinde davanın usulden reddi ile birlikte maktu harca hükmedilmesi ve yargılama giderlerinin tarafların üzerinde bırakılmasına karar verilmesi gerekmektedir. O halde, açıklanan yönteme göre ön alım bedelinin belirlenmesi ve bu bedelin depo ettirilmesi için davacıya kesin süre verilerek ulaşılacak sonuca göre Mahkemece bir karar verilmesi yönünden de hükmün bozulması gerekmiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Yukarıda (V.A.1-3) numaralı bentlerde açıklanan sebeplerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine, Dosyanın Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,02.03.2026 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.