Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2023/2943 E. 2024/3886 K. – Tapu İptali Ve

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi SAYISI : 2022/2451 E., 2022/2698 K. KARAR : Esastan ret İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 1. Tüketici Mahkemesi SAYISI : 2017/939 E., 2022/308 K. Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir. Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 17.09.2024 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir. Belli edilen günde temyiz eden davalı vekili Av. ... ile karşı taraftan davacı vekili Av. ... geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Gelenlerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra açık duruşmanın bittiği bildirildi. İşin incelenerek karara bağlanması için Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA 1. Davacı vekili; taraflar arasında adi yazılı satış sözleşmesi imzalandığını, 1690 ada 50 parsel C Blok 4. Kat 31 numaralı daireyi 198.400,00 TL bedelle müvekkilinin satın aldığını, C Blok 4. katta 31 numaralı dairenin numarasının değiştiğini, 26 numaralı daire olduğunu ve söz konusu dairenin zamanında yani 31.12.2014 tarihinde tamamlanarak kendisine teslim edilmediğini ileri sürerek; C blok 26 numaralı daire üzerindeki tüm haciz ve şerhlerin kaldırılarak müvekkili ... adına tescil edilmesini talep ve dava etmiştir. 2. Davacı vekili 18.04.2021 tarihli dilekçesiyle; dava konusu taşınmazın 12.04.2019 tarihinde alacağına mahsuben ... Bankası A.Ş. tarafından cebri icradan satın alındığını belirterek HMK'nın 125 inci maddesi uyarınca seçimlik hakkını kullanmış davayı yeni malike karşı tapu iptal ve tescil olarak devam etmek istediğini beyan etmiştir. II. CEVAP 1. Davalı ... İnşaat Elek. Oto. Taş. Ayak. San. ve Tic. Ltd. Şti. cevap dilekçesinde; davanın reddini savunmuştur. 2. Dahili davalı Türkiye ... Bankası A.Ş. vekili; taşınmazı, alacaklarına mahsuben, cebri icradan ihale yoluyla satın aldıklarını, tapu kaydında herhangi bir takyidat bulunmadığını, bankacılık mevzuatı gereğince gereken tüm araştırmaların yapıldığını beyan ederek davanın reddini savunmuştur. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; davalı Bankanın gerekli ve yeterli araştırmayı yapmadığı, mevcut durumu bilebilecek ve öğrenebilecek durumda iken bu araştırma yükümlülüğünü yerine getirmediği gerekli dikkat ve özeni göstermediğinden iyiniyetli olmadığı belirtilerek davanın kabulüne karar verilmiştir. IV. İSTİNAF A. İstinaf Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı Türkiye ... Bankası A.Ş. vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur. B. İstinaf Sebepleri Davalı Türkiye ... Bankası A.Ş. vekili; İlk Derece Mahkemesi yönünden yapmış oldukları itirazların yerel mahkemece değerlendirilmeden hüküm altına alındığını, davanın görevsizlik nedeniyle usulden reddine karar verilmesi gerektiğini, bilirkişi raporuna karşı yapmış oldukları itirazlarının yerel mahkemece değerlendirilmediğini, davacı tarafın (2013 yılında) 198.400,00 TL gibi, o dönem için yüksek değerli bir taşınmazı satın almak için satış sözleşmesi imzalamasına rağmen bu sözleşmeyi tapuya şerh ettirmeyerek sonucuna katlanmak zorunda olduğunu, tapuda şerh olmaması ve müvekkili bankanın iyiniyetli olması; başka bir deyişle, kasten davacının zararına olacak şekilde kötüniyetli davranmamış olması sebebiyle müvekkili bankanın kazanımının korunması ve iş bu davanın müvekkil banka yönünden pasif husumet yokluğu nedeniyle reddedilmesi gerektiği belirterek İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasını talep etmiştir. C. Gerekçe ve Sonuç Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Yoluna Başvuranlar Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı Türkiye ... Bankası A.Ş. vekili temyiz isteminde bulunmuştur. B. Temyiz Sebepleri Davalı Türkiye ... Bankası A.Ş. vekili temyiz dilekçesinde; istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle kararın bozulmasını talep etmiştir. C. Gerekçe 1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, yap-satçı olarak nitelenen yüklenici ve aynı zamanda arsa maliki olan kişiden satın alınan bağımsız bölüme ilişkin tapu iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat istemine ilişkindir. 2. İlgili Hukuk 1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri. 2. 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararı. 3. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun; a- 706 ncı maddesinde; taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olmasının, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlı olduğu, b- 1009 uncu maddesinde; arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, ön alım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerhedilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer hakların tapu kütüğüne şerhedilebileceği; bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebileceği, c- 1023 üncü maddesinde; tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımının korunacağı hüküm altına alınmıştır. 3. Değerlendirme Davacı ile ... İnş. Elektrik. Oto. Taşımacılık Ayakkabıcılık San. ve Ltd. Şti. şirketi arasında yapılan bağımsız bölümün devrini öngören sözleşme resmi şekilde yapılmadığından geçerli olmadığı ve bu sözleşmenin 4721 sayılı Kanun'un 1009 uncu maddesi uyarınca tapuya şerh verilmediği konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kanun'un 1009 uncu maddesi uyarınca, gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinden doğan alacak hakkının üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi, sözleşmenin tapuya şerh edilmesi ile mümkündür. Tapuya şerh edilmesi mümkün olmayan adi yazılı satış vaadi sözleşmesi ile kendisine taşınmaz satılacağı taahhüt edilen taraf, tapu kütüğündeki kayıtlara dayanarak işlem yapan iyiniyetli üçüncü kişilere karşı herhangi bir hak iddiasında bulunamaz. 30.09.1988 tarihli ve Esas No: 1987/2, Karar No : 1988/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararıyla; 1. Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmayan sözleşmenin geçersiz olduğu geçersiz bu sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği belirlenmiştir. 2. Bununla beraber, Kat Mülkiyeti Kanunu'na tâbi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan, bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen, satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; satıcının (müteahhit) sözleşmeden sıyrılmak amacıyla, kanunun öngördüğü resmi şekil şartına sığınarak mülkiyeti devir borcundan kaçınmasında, korunmaya lâyık bir yararının bulunmadığına ve bu davranışının hakkın kötüye kullanılması yasağı kuralını duraksamaya yer vermeyecek şekilde ihlâl ettiğine, olayın özelliğine göre hâkimin M.K'nın 2 nci maddesini gözeterek açılan tescil davasını kabul edebileceğine karar verilmiştir. Burada gözden uzak tutulmaması gereken husus, adi sözleşmenin tescil dışında kalan edimleri taraflarca yerine getirilmesine rağmen, açılan tescil davasında davalı müteahhit tarafından şekle aykırılık nedeniyle sözleşmenin geçersizliği savunmasına değer verilemeyecek olmasıdır. 3. Bu İBK ile adi sözleşmenin geçerli olduğu kabul edilmemekte, aksine geçersizliğine vurgu yapılmakta, içtihadı birleştirmenin konusu uyuşmazlıklarda ve onunla sınırlı olmak üzere ve olayın özelliğine göre, Medeni Kanun'un 2 nci maddesi gözetilerek, sözleşmenin tarafları arasında görülen tescil davasının kabul edilebileceği, başka bir anlatımla sözleşmeden kaynaklanan hakların, sözleşmenin tarafı olmayan 3. kişilere karşı ileri sürülemeyeceği karar altına alınmıştır. 4. İçtihadı Birleştirme Kararında, cebri tescil isteminin aynî değil, kişisel bir hak olduğu; geçersiz sözleşmeye dayanarak tescil talebinde bulunan kimsenin bu davasının kabul edilebilmesi için, dava açılmadan veya tescil kararı verilmeden önce taşınmazın mülkiyetinin üçüncü şahsa geçmemiş bulunması gerektiği, kural olarak ifa (tescil) davasının geçersiz sözleşmenin tarafları arasında görüleceği, tapu sicilindeki kayda güvenen iyiniyetli üçüncü şahsa tescil kararından önce taşınmazın mülkiyeti geçirilmiş ise geçersiz sözleşmeye dayanan satın alanın tescil isteminin de yasal dayanağının kalmayacağı belirtilmiştir. Anılan kanun hükümleri ve İçtihadı Birleştirme Kararı kapsamında, davacı ve davalının davranışlarının hukuka uygun olup olmadığı ve özen yükümlülüklerini yerine getirip getirmediklerini birlikte değerlendirdiğinde; - Davacı tüketici, TMK'nın 706 ncı maddesine yer alan açık hükme rağmen resmi şekilde satış vaadi sözleşmesi yapmadığından ve bu sözleşmeden doğan şahsi hakkını kuvvetlendirmek için Kanun'un 1009 uncu maddesiyle verilen imkanı kullanmadığından kusurlu olup, 1988 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararına göre davacının kusurlu hali ortadan kalkmaz. - Davalı bankanın, kanun hükümlerine aykırı davrandığı mahkemece belirlenmemiş olup, şekle aykırı yapıldığı için geçersiz olan ve tapu siciline şerh verilmeyen bir sözleşmeden dolayı, bu sözleşmenin ifasıyla ilgili konuları kredi vermeden ve ipotek koydurmadan önce araştırmadığı, özen yükümlülüğünü yerine getirmediği gerekçesiyle sorumlu tutmanın haklı gerekçesi bulunmamaktadır. Emredici kanun hükümlerine aykırı davranan davacının kusurlu halleri bir tarafa bırakılarak, kanun hükümlerine aykırı bir davranışı ispatlanamayan, tapu kaydına güvenerek diğer davalıya genel kredi sözleşmesiyle kredi kullandıran davalı bankayı, kredinin teminatı bağımsız bölümü adi yazılı sözleşmeyle tapu dışı yolla üçüncü bir kişinin alıp almadığını araştırmadığı için basiretli davranmadığından sorumlu tutmak ve 4721 sayılı Kanun'un 1023 üncü maddesinden yararlanmayacağını söyleyebilmek adil ve hakkaniyete uygun bir değerlendirme değildir. 1690 ada 50 parselde bulunan C Blok 4. kat 26 numaralı dairenin tapu kaydına, davacı lehine olduğu belirtilen satış vaadi sözleşmesinin şerh verilmediği, Türkiye ... Bankası A.Ş. lehine 09.03.2016 tarihinde ipotek konulduğu, 12.04.2019 tarihinde cebri icra ile satışı sonucu alacağa mahsuben Türkiye ... Bankası A.Ş. adına tescil edildiği anlaşılmaktadır. Bu durumda, tapuya şerh edilemeyen adi satış sözleşmesinden kaynaklanan şahsi hakkın, davacı tarafından sözleşmenin tarafı olmayan üçüncü kişilere karşı ileri sürülmesi imkânı yasal olarak bulunmamaktadır. Dolayısıyla, dava konusu taşınmazı cebri icradan satın alan Türkiye ... Bankası A.Ş.'ye karşı bu satıştan doğan hak bir hüküm ifade etmez. Davanın davalı Türkiye ... Bankası A.Ş. yönünden açıklanan gerekçelerle reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; 1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, 2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 17.09.2024 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.