Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2025/3011 E. 2025/3775 K.

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi SAYISI : 2022/2772 E., 2022/3088 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Bakırköy 6. Tüketici Mahkemesi SAYISI : 2021/24 E., 2022/202 K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalılar vekilleri tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde, davalı ... Yapı ile 17.04.2015 tarihinde noterde satış vaadi sözleşmesi yapıldığını ve 576.000,00 TL bedelin davalıya ödendiğini, 05.11.2015 tarihinde davalı ... Yapı tarafından müvekkilinden tapu ve abonelik işlemleri için vekâletname ve tapu harcı istendiğini, müvekkilinin bu isteği de yerine getirdiğini, müvekkilinin 21.08.2020 tarihinde tapu devir işleminin yapılması için noterden ihtarname gönderdiğini, ancak davalı ... Yapı’nın edimini yerine getirmediğini, davalı ... Yapı tarafından diğer davalı ... Bankası A.Ş. lehine 29.04.2019 tarihinde müvekkilinin bilgisi dışında 5.360.000 TL bedelli ipotek tesis edildiğini, müvekkilinin taşınmazı satın alırken davalı ...’ten kredi çektiğini ve krediye teminat olarak dava konusu taşınmazı gösterdiğini, davalı bankanın müvekkiline satışı yapılmış olan taşınmaz üzerinde ipotek alacaklısı olmakta iyiniyetli olmadığını, taşınmazın değerinin kat kat üzerinde bir bedelle ipotek tesis edilerek müvekkilinin mağdur edildiğini ileri sürerek, taşınmaz üzerindeki ipotek şerhinin kaldırılmasını, satış vaadi sözleşmesi gereğince taşınmazın tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tapuya kayıt ve tescilini talep etmiştir. II. CEVAP Davalı ... Yapılar San. ve Tic. A.Ş. vekili cevap dilekçesinde, taraflar arasında imzalanan satış vaadi sözleşmesi gereğince dava konusu dairenin tamamlanarak davacıya 20.12.2015 tarihinde teslim edildiğini, davacının daireyi eksiksiz olarak teslim aldığını kabul ettiğini, davacının taşınmazın tapuda devri için gerekli vekaletnameyi ve masrafları vermediği gibi devir işlemi için resmî merasime de katılmadığını, davacı tarafın konut finansmanı kredisi borçları tamamen ödenmeden veya ilgili banka lehine ipotek kurulmasına kadar taşınmazın tapusunun devrini talep hakkı askıda olduğunu, taraflar arasında imzalanan satış vaadi sözleşmesine göre satıcı müvekkil şirket taşınmazın tapusunu devrini alıcı davacının konut finansmanı kredisinin ödemelerinin tamamlanmasına kadar bekletip, alıcının bankadan borcu kalmadığına ilişkin yazı getirmesini müteakip veya banka lehine ipotek konulmasından sonra yapmakta serbest olduğunu, davacı taraf 2015 yılında 10 yıl vadeli olarak kredi kullanmış olup kredilerini tamamen ödediğine ilişkin belge getirmediği gibi kredi veren banka lehine ipotek de vermediğini belirterek, davanın reddini savunmuştur. Davalı ... Bankası A.Ş. vekili cevap dilekçesinde, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin yapıldığı tarihten müvekkili bankanın taşınmaza ipotek tesis ettiği tarihe kadar geçen 4 yıl boyunca taşınmaz tapusunun davacıya devredilmemesi ve ilgili sözleşmenin tapuya şerh edilmemesi durumunun davacının ağır ihmalinden kaynaklandığını, müvekkil bankanın taşınmaza ipotek tesis etmesini engelleyecek herhangi kayıt veya şerhin bulunmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin 18.04.2022 tarihli ve 2021/24 Esas 2022/202 Karar sayılı kararıyla; davacı ile davalı ... Yapı arasında imzalanan satış vaadi sözleşmesinin gereği gibi ifa edilmediği, bağımsız bölümün fiilen teslim tarihinden sonra iyiniyet kurulları ile bağdaşmayacak şekilde bağımsız bölüm üzerine ipotek tesis edildiği, davalı bankanın ipoteğin tesis edilmesinde basiretli bir tacir gibi bir davranmadığı ve gerekli özeni göstermediği belirtilerek, davanın kabulü ile dava konusu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuda kayıt ve tesciline, bağımsız bölüm üzerindeki davalı ... lehine tesis edilen 29.04.2019 tarihli ipoteğin kaldırılmasına karar verilmiştir. IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekilleri tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacının sözleşme tarihi itibari ile yani ipotekten evvel ödemelerinin şirket hesaplarında kayıtlı bulunduğu, bankanın inşaat yapıp satış yapan şirkete kredi verirken bu dairelerin tüketicilere satılması gerçeği üzerinde durmadığı, TMK'nın 1024. madde kapsamında durumu bilebilecek durumda olan bankanın gerekli özeni göstermediği gerekçesiyle davalılar vekillerinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davalı ... Yapı A.Ş. vekili, cevap dilekçesinin içeriğini tekrarla mahkemenin görevsiz olduğunu, müvekkilinin edimini ifa ettiğini, davacının iyi niyetli olmadığını, diğer davalının tapuya güven ilkesi gereği ipotek tesis ettiğini ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir. Davalı ... Bankası A.Ş. vekili, cevap dilekçesinin içeriğini tekrarla mahkemenin görevsiz olduğunu, müvekkilinin iyiniyetli olup tapuya güven ilkesi bulunduğunu, davanın açılmasına sebebiyet vermediğinden yargılama giderlerinden sorumlu olmadığını ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, davacılar ile yüklenici ve arsa sahibi sıfatı birleşen davalı arasında düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil ile ipoteğin kaldırılması istemine ilişkindir. 1.Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davalı ... Yapı AŞ’nin tapu iptali ve tescili yönünden temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. 2. İpoteğin kaldırılması talebine ilişkin yapılan incelemede; Kaynağını 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, 6098 sayılı Kanun'un 237. maddesi ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 706 ve 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmî şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinden doğan haklar, kişisel bir hak niteliğinde olduğundan, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinden doğan alacak hakkının üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi, 4721 sayılı Kanun'un 1009. maddesi ile 2644 sayılı Kanun'un 26. maddesi uyarınca sözleşmenin tapuya şerh edilmesi hâlinde mümkündür. Diğer bir ifadeyle, tapuya şerh edilmemiş taşımaz satış vaadi sözleşmesi ile kendisine taşınmaz satışı vaat edilen tarafın, kural olarak bu sözleşmeden doğan nispi hakkını sözleşmenin tarafı olmayan üçüncü kişilere ileri sürmesi mümkün değildir. Bu aşamada, "yolsuz tescil" kavramı hakkında açıklama yapılmasında yarar vardır. 4721 sayılı Kanun'un 1021. maddesine göre kurulması kanunen tescile tâbi aynî haklar, tescil edilmedikçe varlık kazanamaz. Kanunun 1022. maddesinin birinci fıkrasına göre de aynî haklar, kütüğe tescil ile doğar; sıralarını ve tarihlerini tescile göre alır. Bu hükümlerden anlaşılacağı üzere aynî hakların doğumu, devri, muhtevalarının değiştirilmesi ve ortadan kalkması kural olarak tapu siciline tescil şartına bağlanmış olup, tescil kurucu bir nitelik taşımaktadır. Aynî haklar tescil ile doğmakla birlikte tapu kayıtlarının oluşumunda “illilik”, diğer bir anlatımla “sebebe bağlılık” prensibi esas alındığından, tescilin kendisinden beklenen hukukî sonucu doğurabilmesi için geçerli ve haklı bir sebebe dayanması gerekmektedir. Bu bakımdan tescil, hukukî sebebe bağlı bir tasarruf işlemidir. Tescilin geçerli bir hukukî sebebe dayanmaması, aynî hakkın doğumunda ve kazanılmasında kurucu unsur niteliğinde olan tescil işlemini temelde sakat hâle getirir. Burada sözü edilen hukukî sebep, aynî hakkı ya da mülkiyeti geçirme borcu doğuran hukukî işlem anlamında kullanılmaktadır. Tescilin taraflar arasında hukukî sonuç doğurması için hukukî sebebi doğuran borçlandırıcı işlemin esas ve şekil yönünden geçerli ve doğru bir işlem olması gerekir. Bu nedenle, tapu kütüğünde yapılan sebebe bağlı kazandırıcı tasarruf işlemlerinde, kazandırma sebepsiz ya da geçerli bir hukukî sebep olmaksızın yapılmış ise hiçbir hüküm ve sonuç doğurmaz. Böyle bir tescil yolsuzdur. Bu husus 4721 sayılı Kanun'un 1024. maddesinin ikinci fıkrasında, “Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur” şeklinde açıklanmıştır. Bu hükümden anlaşılacağı üzere, gerçek hak durumuna uymayan tescil, yolsuz tescildir. Bu yolsuz tescil durumu, tescilin kurucu unsurlarından biri veya bir kaçının eksik olması nedeniyle başlangıçtan itibaren söz konusu olabileceği gibi sakat bir terkin veya tadil yüzünden sonradan da oluşabilir. Tescilin yolsuz olması hâlinde, tescil işlemi gerçek hak sahipliğini ve hakkın kapsamını göstermez. Bu tür bir tescil yolsuzluğu nedeniyle sonuç doğurmaz, diğer bir anlatımla geçerli bir sebebe dayanmayan tescil veya terkin işlemi taşınmaz üzerindeki aynî hakkın durumunu etkilemez ve böyle bir durumda gerçek hak sahipliğinde herhangi bir değişiklik meydana gelmez. Ancak, tapu sicilindeki bir kaydın gerçek hak durumunu yansıtmayıp, sadece şekli bir değer taşıması hâlinde, tapu sicilinin kendisinden beklenen fonksiyonu yerine getirmesi imkânı ortadan kalkar. 4721 sayılı Kanun'un 1025. maddesinin birinci fıkrasında; aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise bu yüzden aynî hakkı zedelenen kimsenin tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebileceği öngörülmüştür. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 20.12.2022 tarihli ve 2020/291 Esas, 2022/1801 Karar sayılı kararı) Yapılan bu genel açıklamalar kapsamında somut olaya gelince; davalı yüklenici (arsa sahibi) ... Yapılar San. ve Tic. A.Ş.'nin .... Noterliğinin 17.04.2015 tarih ve ... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi ile davacıya 1386 ada 1 parsel sayılı taşınmazda yapılmakta olan binadan A5 Blok, 3. Kat, 8 numaralı bağımsız bölümü satmayı vadettiği, satış bedelinin bir kısmın peşin, bir kısmının davalı bankadan kredi kullanmak suretiyle ödendiği, 1386 ada 1 parsel sayılı taşınmazda 23.05.2014 tarihinde kat irtifakı kurulduğu ve sözleşmeye konu bağımsız bölümün davalı yüklenici adına tescil edildiği, 20.12.2015 tarihinde bağımsız bölümün davacıya teslim edildiği, davacının bağımsız bölümü fiilen kullanmaya başladığı ve 29.04.2019 tarihinde davalı ... Bankası A.Ş. lehine davalı yüklenicinin borcundan dolayı 5.360.000,00 TL bedelli ipotek tesis edildiği, davacının satış vaadi sözleşmesini tapuya şerh ettirmedikleri tespit edilmiştir. Yukarıda değinilen yasal düzenlemeler, ilkeler ve dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil hâline gelebilir. Bu durumda bile iyiniyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyiniyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (4721 sayılı Kanun m.1023). Dava konusu bağımsız bölüm üzerine 29.04.2019 tarihinde davalı lehine ipotek tesis edildiğinde, taşınmazın maliki diğer davalı yüklenici şirket olup tasarruf yetkisi herhangi bir şekilde kısıtlanmış değildir. Davacı, davaya dayanak satış vaadi sözleşmesini 2644 sayılı Kanun'un 26. ve 4721 sayılı Kanun'un 1009. maddesinin birinci fıkrası uyarınca tapu kütüğüne şerh ettirmediğinden ve satış vaadi sözleşmesinden doğan haklar kişisel hak niteliğinde olduğundan, taşınmazda sonradan sınırlı ayni hak (ipotek) kazanan davalı bankaya karşı satış vaadi sözleşmesinden doğan haklarını kural olarak ileri süremezler. Tapu siciline basit bir şerh vermekten kaçınan satış vaadi sözleşmesinin tarafı olan kişinin, kötüniyetli oldukları ispatlanamayan üçüncü kişiler karşısında ve onların zararına sebep olacak şekilde korunmasını gerektiren bir sebep bulunmamaktadır. Öte yandan, 4721 sayılı Kanun'un 1023 ve 1024. maddeleri ancak tapuda bir yolsuz tescilin varlığı hâlinde uygulanabilir. Başka bir ifadeyle, 4721 sayılı Kanun'un 1023. maddesi tapu kütüğünde yolsuz bir tescil bulunduğu durumda bu tescile iyiniyetli olarak güvenerek hak kazanan kişilerin kazanımlarını korur. Borçlandırıcı işlem olan satış vaadi sözleşmesinin varlığı, malikin taşınmazı üzerinde tasarruf yetkisini bertaraf etmeyeceğinden, taşınmazı üzerindeki tasarruf hakkını sona erdirmeyeceğinden, davalı banka lehine tescil edilen ipoteğin yolsuz olduğundan söz edilemez. Bu nedenle lehine ipotek tesis edilen davalı bankanın satış vaadi sözleşmesinin varlığını bilmesi de kural olarak sonucu değiştirmez. Bu durumda, davacıların 4721 sayılı Kanun'un 1025. maddesine dayalı olarak da ipoteğin kaldırılmasını talep edemeyecekleri açıktır. Kural bu olmakla birlikte; dava konusu ipoteğin, davalı yüklenici ile ipotek lehtarı davalı banka tarafından hukuka aykırı olarak el ve işbirliği içinde tesis ettirildiğinin iddia ve ispat edilmesi halinde, ipoteğin terkinine karar vermek mümkün ise de, dosya kapsamından bu iddianın davacı tarafça ispatlandığı söylenemez. Hâl böyle olunca; mahkemece ipoteğin kaldırılması istemi yönünden açıklanan gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi gerektiğinden, kararın bu yönden bozulması gerekmiştir. VI.KARAR Açıklanan sebeplerle; 1.Davalı ... Yapı AŞ vekilinin tapu iptal ve tescil istemi yönünden yapılan temyiz itirazlarının reddine, 2.İpoteğin kaldırılması istemi yönünden davalıların temyiz itirazlarının kabulü ile, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA, bozma nedenine göre davalı bankanın sair temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine, Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 22.09.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.