Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2025/1623 E. 2026/1027 K.

MAHKEMESİ : Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 10. Hukuk Dairesi SAYISI : 2024/982 E., 2025/351 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Balıkesir 2. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2022/588 E., 2024/28 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı mirasçıları vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin 26.05.2016 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince taşınmazını yüklenici olarak dava dışı ...'ya verdiğini, tapuda yapılan işlemler sonrası müteahhit olarak inşaat adına işlem yapmamakla beraber taşınmazı 2018 yılında ...'... kullandığı 500.000,00 TL kredi karşılığında ipotek gösterdiğini, sözleşme gereğince yüklenicinin 15 ay içinde inşaatı tamamlaması gerektiği halde başlangıç bile yapılmadığunı, bunun üzerine 09.03.2021 tarihinde Balıkesir 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2021/121 E. sayılı dosyasında açtığı tapu iptali ve tescil davasının 01.02.2022 tarihinde kabul edildiğini, tapuya tescil işlemi yapılmaya gidildiğinde dava sürecinde yüklenici ...'nın taşınmazı kötüniyetle davalıya sattığının anlaşıldığını, 3. kişiye tekrar dava açma gerekliliği olduğunu ileri sürerek dava konusu taşınmazın davalı şirket adına tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP Davalı vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine taraf olmadığını, müvekkili şirkete yapılan tapu devrinin muvazaalı olduğu iddiasının tamamen kötü niyetli olduğunu, bu iddiayı ispatlayacak somut herhangi bir delil ortaya konulamadığını, Balıkesir 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2021/121 E. sayılı davasında dava konusu parsel hakkında herhangi bir ihtiyati tedbir kararı verilmediğini, müvekkilinin daha öncesinde de ve halihazırda da inşaatlar yapıp söz konusu inşaatları sattığını, müvekkile ait olan diğer parsellerin bitişiğinde bulunan dava konusu parselin yükleniciden satın alındığını, bedelinin de ...'ya ödendiğini, ayrıca parsel üzerinde bulunan üç ayrı haciz bedelinin de müvekkil şirket tarafından ödendiğini, daha sonra ...'ya banka aracılığıyla 450.000,00 TL para gönderildiğini, parselin tapu kaydında herhangi bir şerhin de olmadığını, müvekkilinin taraflar arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi olup olmadığını bilmesinin mümkün olmadığını, müvekkili şirketin ... ile daha öncesinde herhangi bir tanışıklığı, iş ortaklığı olmadığını, müvekkilinin iyi niyet sahibi olan üçüncü kişi konumunda olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacı arsa sahibi ile dava dışı yüklenici ... arasında 26.05.2016 tarihli adi yazılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiği, davacı arsa sahibinin 27.05.2016 tarihli resmi satış senediyle taşınmazını yükleniciye devrettiği, yüklenici tarafından 08.08.2018 tarihinde yapı ruhsatı alınmasına karşın inşaat faaliyetine başlanmadığı, yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan yükümlülüklerini yerine getirmemesi üzerine davacı tarafından Balıkesir 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2021/121 E. sayılı dosyasında yüklenici ... hakkında 09.03.2021 tarihinde sözleşmenin geriye etkili feshi ve tapu iptal tescil davası açıldığı, yargılama aşamasında taşınmaz üzerine ihtiyati tedbir şerhi konulmamış olması nedeniyle yüklenici ... tarafından 16.11.2021 tarihinde taşınmazın 13.600,00 TL bedelle davalı şirkete satıldığı, bu şirketin yükleniciden yapacağı inşaattan daire satın alan kişi konumunda olmayıp henüz hiç inşaat faaliyetine girişilmemiş boş durumdaki ve tapuda arsa vasfındaki taşınmazı satın alan kişi konumunda olduğu, Balıkesir 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 01.02.2022 tarihli, 2021/121 E., 2022/187 K. sayılı kararı ile yüklenici adına kayıtlı taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı arsa maliki adına tapuya kayıt ve tesciline karar verildiği, yüklenicinin sözleşme ile kararlaştırılan edimini yerine getirmediğinden taşınmazda mülkiyet hakkının oluşmayacağı, buna bağlı olarak da yükleniciden taşınmazı satın alan üçüncü kişi olan davalının da mülkiyet hakkının doğmadığı, yapılan satış ve devirlerin sebepten yoksun hale geldiği ve yolsuz tescil durumuna düştüğü, yükleniciye arsa sahibince devredilen taşınmazların avans niteliğinde olduğu, kaldı ki taşınmazın düşük bedelde satılması, tanık beyanları, taşınmazın davacı arsa maliki tarafından yüklenici hakkında açılan davanın yargılama aşamasında satılmış olması dikkate alındığında davalı tarafın iyiniyet iddialarına itibar edilemeyeceği gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına; arsa sahibi davacı ile yüklenici ... (... Firması) arasında 26.05.2016 tarihinde adi yazılı kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığı, yüklenici tarafından 08.08.2018 tarihinde yapı ruhsatı alındığı halde herhangi bir inşai faaliyete başlanmadığı, yüklenici edimini yerine getirmediğinden davacı tarafından sözleşmenin geriye etkili feshi ve ihtiyati tedbir şerh istemli dava açıldığı, ancak taşınmaz kaydına tedbir uygulanmadığı, yargılama sonucu sözleşmenin feshine ve tapunun davacı adına tesciline ilişkin karar tapuya gönderildiğinde taşınmazın yüklenici ... tarafından 16.11.2021 tarihinde davalı şirkete satılmış olduğunun görüldüğü, taşınmaz üzerine ... tarafından 14.11.2018 tarihinde konulan ipoteğin bu satıştan 2 gün öncesinde ipotek kısıtlamasının kaldırıldığı, eldeki dosya davalısı şirketin aynı bölgede komşu 3 parsel üzerinde inşaat faaliyetinin bulunduğu, davaya konu taşınmazın davalı şirket tarafından diğer komşu taşınmazlarla 21.12.2021 tarihinde tevhit ettirilerek 12914 ada, 20 parsel numarası aldığı, davalının komşu 3 no.lu parsel üzerinde inşaat faaliyeti yürüttüğünden beklenen özeni sarf etmediği düşünülebilir ise de davaya konu taşınmaz üzerinde inşai faaliyet başlamadan satıldığı için, üçüncü kişiler tarafından taşınmazın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle devrinin söz konusu olabileceğinin öngörülemeyeceği, kötüniyetli kişiden dava konusu parsel ile birlikte dava dışı diğer üç parseli de birlikte satın almasının ve taşınmazları tevhit ederek inşaat iştigaline hazırlık yapılmasının beklenemeyeceği, davaya konu parsel üzerindeki ipoteğin satın alım tarihinden 2 gün önce kaldırılması ile satışın bağlantılı bir işlem olduğunu gösterdiği, tanık beyanının davalı iddialarını doğruladığı, aynı şekilde kendisinin de düşük bedel ile taşınmaz satan davacının bedel muvazaası iddiasının da kötü niyete delil sayılamayacağı, bu durumda somut uyuşmazlıkta yolsuz tescile ilişkin genel hükümlerin uygulanması ve tapu siciline ... ilkesi çerçevesinde davalının iyiniyeti asıl olduğundan kötü niyete dayanan tarafın ispat külfeti altında olduğu, davacı tarafından kanaata esas derecede kötüniyet delilleri sübut bulmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davacı mirasçıları vekili temyiz dilekçesinde; uzun süre zarfında mağduriyetlerine sebep olan müteahhitin hala büyük maddi kayba sebebiyet verdiğini, bütün hayat gailesi, sıkıntı ve stres dolu yılların sonunda müvekkilin yargılama sonucunu göremediğini ve vefat ettiğini, mevcut halde yasal mirasçıların vekili olarak hukuka uygun bir kararın nihayete ermesi için mücadele ettiklerini, yeni bir gelişme olmadığı için ekstra bir evrak sunma gereği oluşmadığını, hakkaniyete uygun bir kararın verilmesinin elzem olduğunu beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, arsa sahibi tarafından yükleniciden arsa payının mülkiyetini devralan üçüncü kişiye karşı açılan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, müteveffa davacı mirasçıları vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1. maddesi hükmü uyarınca ONANMASINA, Aşağıda yazılı temyiz harcının temyiz edenlere yükletilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 25.03.2026 tarihinde oy çokluğu ile karar verildi.

MUHALEFET GÖRÜŞÜ

Davacı vekili dava dilekçesinde dava dışı ... ile aralarında 26/05/2016 tarihinde arsa payı kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini bu sözleşme gereği üzerinde inşaat yapılacak arsanın tapusunu yüklenici İbrahim’e devrettiğini, sözleşmede inşaatın 15 ay içinde bitirilmesinin kararlaştırıldığını, ancak hiçbir imalat yapılmaması nedeniyle 09/03/2021 tarihinde Balıkesir 1. Asliye Hukuk mahkemesi 2021/121 E sayılı dosyasında kat karşılığı sözleşmenin feshi ile devredilen tapunun iptali için dava açtığını, davanın 01/02/2022 tarihinde kabul edilip tapunun iptaline karar verildiğini ancak kararın infazı için tapuya gittiğinde tapunun fesih davası devam ederken 16.11.2021 tarihinde davalıya devredildiğini öğrendiğini belirterek davalı ... ... İnşaat Ltd Şti üzerine olan tapu kaydının iptal edilerek müvekkili ... adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir. Davalı vekili cevap dilekçesinde davacı taraf ile dava dışı ... arasındaki ticari ilişkiden haberi olmadığını, kendilerinin de daha öncesinde ve halihazırda da inşaatlar yapıp söz konusu inşaatları sattıklarını, inşaat yapımına başlamadan önce piyasa araştırması yaparak müvekkili şirketin uygun bulduğu taşınmazları satın alıp üzerinde inşaat yaptıklarını, yine aynı şekilde 2021 kasım ayında yan yana bulunan 4 adet taşınmazı satın aldıklarını,dava konusu taşınmazlarında bunlardan olduğunu, iyiniyetli olduklarını belirtmiştir. Davalının cevap dilekçesindeki savunmaları ve dosya kapsamı dikkate alındığında davalının da aynı dava dışı İbrahim gibi inşaat işi ile uğraştığı dolayısıyla arsanın dava dışı yükleniciye arsa payı inşaat sözleşmesi ile devredilebileceğini bilebilecek durumda olduğu, tapuda devir yapılmadan önce taşınmazın üzerindeki ipoteğin davalı tarafından kaldırılmasının hayatın olağan akışına aykırı olduğu,devirin Balıkesir 1. Asliye Hukuk mahkemesi 2021/121 E sayılı dosyasında kat karşılığı sözleşmenin feshi davasının devam ettiği sırada yapılmış olduğu hususları dikkate alındığında davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken reddine karar verilmesinin doğru olmadığı kararın bu nedenle bozulması gerektiğini düşündüğümden sayın çoğunluğun onama görüşüne katılamıyorum.