Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2025/1505 E. 2026/945 K.

MAHKEMESİ :Tüketici Mahkemesi SAYISI : 2023/268 E., 2024/322 K.

İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak verilen kararı taraf vekillerince ayrı ayrı temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA Davacı temlik alan vekili dava dilekçesinde; davalılar arasında akdedilen 28.12.2010 tarihli ... 4. Noterliği'nde düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca davalı yükleniciye düşen D blok, 4 no.lu bağımsız bölümün 30.04.2012 tarihli satış sözleşmesi ile 165.000,00 TL bedelle ve D blok, 1 no.lu bağımsız bölümün ise 26.12.2013 tarihli satış sözleşmesi ile 125.000,00 TL bedelle müvekkili tarafından satın alındığını ve bedellerinin davalı yükleniciye ödendiğini, inşaatın %95 oranında tamamlandığını, ancak müvekkilinin satın almış olduğu D bloktaki 1 ve 4 no.lu bağımsız bölümlerin tapusunu alamadığını belirterek, davalı arsa sahipleri adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tescilini talep etmiştir.

II. CEVAP 1.Davalı arsa sahipleri vekili cevap dilekçesinde; davacının temlik sözleşmelerinin geçersiz olduğunu, yükleniciye imalâtıyla orantılı bağımsız bölüm devredildiğini, inşaatın %85 seviyesinde olduğunu, anahtar teslim kararlaştırıldığını, yükleniciye halef olan davacının eksik işler bedelini ve gecikme tazminatlarına dair icra takibi alacaklarını depo etmesi gerektiğini, D blok, 1 no.lu bağımsız bölümün ek sözleşme ile arsa sahiplerine bırakıldığını, yüklenicinin edimini yerine getirmediğini belirterek, davanın reddini istemiştir.

2.Davalı yüklenici tebligata rağmen cevap dilekçesi sunmamıştır.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin 25.05.2021 tarihli karar ile davacının taşınmazın adına tescilini talep edebilmesi için müteahhide karşı sözleşme gereği ödemesi gereken bedelin tamamını ödemesinin yanında yüklenicinin de arsa sahiplerine karşı yüklendiği edimi eksiksiz olarak yerine getirmesinin gerektiği, Kocaeli 4. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin kesinleşen 2015/383 Esas, 2017/294 Karar sayılı dosyasında bulunan 20.01.2017 tarihli bilirkişi raporları uyarınca "dava konusu inşaatın imalâtının gerçekleşme seviyesinin A-B-C-D bloklarda % 84,53, E-F bloklarda % 80,23, havuzda % 40 sosyal tesislerde % 0 olduğu, dava konusu inşaatın imalâtının gerçekleşme seviyesinin % 75,5, eksikliklerinin tamamlanması ve yapı kullanma izin belgesi alınabilmesi için gereken maliyetin 1.184.327,00 TL olduğunun tespit edildiği, mahkemece yapılan keşif doğrultusunda alınan rapor uyarınca; dava tarihindeki değerinin 1 numaralı daire için 110.000,00 TL ve 4 numaralı daire için 145.000,00 TL olduğu, toplam inşaatın tamamlanma seviyesinin %75,5 olduğunun bildirildiği ve davalı müteahhidin davalı arsa sahiplerine karşı sözleşme hükümlerini yerine getirmemesi nedeni ile kesinleşen ilâm ile taşınmaz sahiplerine nama ifaya izin verilerek davalı müteahhidin taşınmazdan el çektirilmesine karar verilerek eksik iş bedeli ile ilgili olarak bir kısım dairelerin satışı için arsa sahiplerine izin ve yetki verilmesine karar verildiği, arsa sahiplerinin müteahhide karşı ileri sürebileceği def'ileri davacıya karşı da ileri sürebilecekleri ve davalı arsa sahiplerinin müteahhide karşı açtıkları davanın kesinleşmiş olması da nazara alındığında davacının tescil talep edemeyeceği, zira taşınmazdaki eksik kalan işlerin bedeli nazara alındığında söz konusu eksik kalan işlerin davacı tarafından giderilmesinin maliyet yüksekliği nedeni ile mümkün olmadığı, davalı arsa sahipleri ile müteahhit arasındaki Kocaeli 7. Noterliği'nin 08.07.2015 tarihli düzenleme şeklindeki ek sözleşme uyarınca davacıya satışı yapılan bağımsız bölümün davalı arsa sahibine verildiğinin ancak D blok altında bulunan sığınak ile ilgili olarak müteahhidin ek sözleşmede belirtilen yükümlülüklerini yerine getirmesi halinde taşınmazın tekrar müteahhide verileceğinin kararlaştırıldığı ancak müteahhit tarafından vaad edilen yükümlülüğün yerine getirilmediği gerekçesiyle davacının tapu iptali ve tescil talebine yönelik davasının reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin 25.05.2021 tarihli kararına karşı süresi içinde davacı vekili ile davalı arsa sahipleri vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin 29.12.2021 tarihli kararı ile taraf vekillerinin istinaf başvurularının ayrı ayrı esastan reddine karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ Bölge Adliye Mahkemesinin 29.12.2021 tarihli kararının süresi içinde davacı vekili ile davalı arsa sahipleri vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Dairece, 15.03.2023 tarihli, 2022/1203 Esas, 2023/1087 Karar sayılı ilamı ile temyiz eden davacı vekili ile davalı arsa sahipleri vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddi ile, taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve ek sözleşmeler uyarınca davaya konu 1 numaralı bağımsız bölümün yükleniciye bırakılan yerlerden olup olmadığı ve davacının bu bağımsız bölüme hak kazanıp kazanmadığı araştırılmaksızın, eksik inceleme ve yanılgılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğu, öncelikle sözleşmelerin değerlendirilerek hak durumunun belirlenmesi, hak kazanıldığı takdirde varsa eksik satış bedelinin depo ettirilmesi suretiyle birlikte ifa kuralına göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulmasının hatalı olduğu gerekçesiyle kararın bozulmasına karar verilmiştir. İlk Derece Mahkemesinin ilâm başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacının yüklenici ile yaptığı alacağın temliki niteliğindeki sözleşmeye dayanarak D blok 1 ve 4 numaralı bağımsız bölümlerin adına tescilini talep edebilmesi için hem satış bedelinin tamamen ödenmiş olması hem de yüklenicinin arsa sahiplerine karşı kat karşılığı inşaat sözleşmesinden ... edimlerini eksiksiz yerine getirmiş bulunması gerektiği, ancak kesinleşmiş ilâm ve bilirkişi raporlarıyla inşaatın %75,5 seviyesinde kaldığı, eksik iş bedelinin yüksek olması sebebiyle davacı tarafından da eksik kalan işlerin giderilmesinin mümkün olmadığı, yüklenicinin sözleşmesel yükümlülüklerini yerine getirmediği ve arsa sahiplerinin müteahhide karşı ileri sürebileceği def’ileri davacıya karşı da ileri sürebileceği, davalı arsa sahipleri ile müteahhit arasındaki ek sözleşme uyarınca davacıya satışı yapılan bağımsız bölümün davalı arsa sahibine verildiğinin ancak D blok altında bulunan sığınak ile ilgili olarak müteahhidin ek sözleşme de belirtilen yükümlülüklerini yerine getirmesi halinde taşınmazın tekrar müteahhide verileceğinin kararlaştırıldığı, ancak Kocaeli 4. Asliye Hukuk Mahkemesi'nce aldırılan rapora göre müteahhit tarafından vaad edilen yükümlülüklerin yerine getirilmediği, Yargıtay ilâmı dikkate alınarak yapılan incelemede, davacının 1 numaralı bağımsız bölüme hak kazanamadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

VI. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri 1. Davacı vekili temyiz dilekçesinde: a. Bozma ilâmı üzerine bozmaya uyma veya direnme kararı verilmediğini, b. Bozmaya uygun araştırma yapılmadığını, c. Davalılar arasındaki sözleşmeye göre 1 no.lu bağımsız bölümün yükleniciye bırakıldığının tartışmasız olduğunu, d. Bozma ilamında; nama ifaya izin davasında eksik işlerin tamamlandığının kabulü gerektiğine ilişkin tespitinin mahkemece dikkate alınmadığını, e. Bu dosyada bilirkişi raporunun alınması itirazlarının değerlendirilmediğini, inşaatın yüklenici borca batık olduğundan kat maliklerinden ve hak sahiplerinden toplanan paralarla bitirildiğini, f. Davalılar arasında sonradan yapılan ek sözleşmeler ile iyiniyetli müvekkilinin hakkının bertaraf edilemeyeceğini, müvekkilinin 28.12.2010 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine güvenerek daire satın aldığını, davalıların kötüniyetli olduğunu, g. Müvekkilinin tüketici olduğunu, aleyhine nispi değil maktu vekalet ücretine hükmedilmesi gerektiğini beyan etmektedir.

2. Davalı arsa sahipleri vekili katılma yoluyla temyiz dilekçesinde: Dairelerin satışına dair evrakın sıhhati noktasındaki tespiti kabul etmediklerini, 4 numara bakımından imza noksanlığı ve 1 numara bakımından ise ek sözleşme gereği arsa sahiplerine bırakılan bağımız bölüm olduğundan ret kararı verilmesi gerektiğini, kesinleşen nama ifaya izin davasında 4 numaralı bağımsız bölüm hakkında satış kararı verildiğini, ancak bu davada verilen tedbirin devamına ilişkin kararın kaldırılmadığını beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık, davalılar arasında akdedilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca davalı yükleniciden temlik yoluyla alınan bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tescili istemine ilişkindir. Temyiz olunan nihai kararların bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür. Temyizen incelenen İlk Derece Mahkemesi kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkân bulunmadığı ve özellikle taraflar arasındaki resmi şekilde düzenlenen ek sözleşmeler gereği; davalı yüklenici tarafından yapılması zorunlu olmaktan çıkan sığınağın D2 no.lu bağımsız bölüme eklenmesi karşılığında, D1 no.lu bağımsız bölümün yükleniciye düşeceğinin kararlaştırıldığı ancak dosya kapsamında alınan bilirkişi raporları ve arsa sahibinin yükleniciye karşı açtığı nama ifasında alınan bilirkişi raporları uyarınca, bu hususun yüklenici tarafından yerine getirilmediği ve bu nedenle D1 no.lu bağımsız bölümün yükleniciye düşmediği anlaşılmakla; temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VII. KARAR Açıklanan sebeplerle; Davacı vekilinin ve katılma yoluyla davalı arsa sahipleri vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA, Aşağıda yazılı temyiz harcının temyiz eden davalılara yükletilmesine, Davacının tüketici olması nedeniyle harçtan muaf olduğundan harç alınmasına yer olmadığına, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine, 12.03.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.