Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2025/3503 E. 2026/1921 K.

MAHKEMESİ: Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi SAYISI : 2024/817 E., 2025/843 K. İLK DERECE MAHKEMESİ: Ankara 17. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2022/445 E., 2024/189 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili; ... Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Projesi kapsamında müvekkili ile davalı ... arasında 15.07.2009 tarihli “... Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Projesi Arsa ve Tesis Karşılığı Konut Sözleşmesi” düzenlendiğini, müvekkilin taşınmazda 154 m²'lik hissesinin bulunduğunu, müvekkilin 72 m²'lik eksik hisse yönünden de ... Büyükşehir Belediye Başkanlığına borçlandırıldığını, borcunu ödemesine karşın müvekkiline verilmesi öngörülen bağımsız bölümün taahhüt edilen süreden çok sonraki bir tarihte (2022 yılı) inşa ve teslim edildiğini, müvekkilinin geç teslimden kaynaklanan mağduriyetinin bulunduğunu, diğer taraftan müvekkiline verilen bağımsız bölümün vaat edilenden çok daha düşük bir konumda olduğunu, kura çekimi yapılırken giriş katı ile kot altında bulunan bağımsız bölümlerin kuraya dahil edilmeyeceği, 1. kattan itibaren inşa edilen bağımsız bölümlerin kuraya dahil edileceğinin belirtilmesine ve müvekkiline 4. kattan bağımsız bölüm verileceği taahhüt edilmesine rağmen giriş kattan bağımsız bölüm verildiğini, müvekkilinin teslim almak zorunda kaldığı bağımsız bölümde bir kısım eksik ve ayıplı işler bulunduğunu, diğer taraftan müvekkilinin site yönetimine demirbaş ödemesi yapmak zorunda kaldığını ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla müvekkiline verilmesi öngörülen bağımsız bölümün geç teslimi nedeniyle 1.000,00 TL, verilmesi öngörülen bağımsız bölümün değer farkı nedeniyle 1.000,00 TL, bağımsız bölümdeki eksik ve ayıplı işler nedeniyle 1.000,00 TL ve site yönetimine ödenen demirbaş bedeli karşılığı 1.482,00 TL’nin, dava tarihinden itibaren işletilecek yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. II. CEVAP 1. Davalı ... vekili; sözleşmenin tarafı olmayan müvekkiline husumet yöneltilemeyeceğini, müvekkilinin sadece ... Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Projesi kapsamında inşaat yapımı üstlendiğini ve işi projesine uygun şekilde yaptığını savunarak, davanın reddini istemiştir. 2. Davalı ... vekili; yargı yolu itirazında bulunduklarını, davanın yasal süresi içinde açılmadığını, müvekkilinin sözleşmeden kaynaklanan borç ve yükümlülüklerini süresi içinde ve usulen yerine getirdiğini, davacıya sözleşme kapsamında ve 19.03.2022 tarihli kura çekilişi sonucu ... Mahallesi 52606 ada, 2 parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan D1-4 Blok 14 numaralı bağımsız bölümün teslim edildiğini, diğer taraftan bağımsız bölümde mevcut olduğu belirtilen eksik ve ayıplı işlerden diğer davalının sorumlu olduğunu, her ne kadar davacı tarafça bağımsız bölümün geç teslim edildiği iddia edilmiş ise de, müvekkili ile davacı taraf arasında düzenlenen sözleşmede teslim için bir süre öngörülmediğini savunarak, davanın reddini istemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davalı ...'nin sözleşmenin tarafı olmadığı ve doğrudan davacı tarafa karşı herhangi bir taahhütte bulunmadığı, bu durumda davacı tarafın ...'ye husumet yöneltmesinin hukuken olanaklı olmadığı, davacı tarafça bağımsız bölümün geç teslim edildiğinden bahisle uğranılan zarar (kira mahrumiyet bedeli) talebinde bulunulmuş ise de, davacı tarafa ... tarafından ... Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Projesi Arsa ve Tesis Karşılığı Konut Sözleşmesi kapsamında kira yardımında bulunulduğu, buna karşın sözleşme kapsamında hak sahiplerine verilecek konut listesinde davacı asile 4.normal kattan bağımsız bölüm verileceği belirtilmesine karşın, inşaatın arazi eğimine uygun olarak yapıldığı gerekçe gösterilerek davacıya üst girişte ve kendi girişine göre zemin kattan 1 bağımsız bölüm verildiği, bu bağımsız bölümün kottan diğer girişe göre 4. katta olmasına rağmen, kendi girişine göre zemin katta olduğu, bu surette her iki bağımsız bölümün arasında 222.500,00 TL değer farkı meydana geldiği, davaya dayanak bağımsız bölümün teslimi sırasında düzenlenen teslim föyü ve davacı tarafça sunulan kayıt ve belgeler göz önünde tutulduğunda bağımsız bölümdeki eksik ve ayıplı imalatların toplamının 5.600,00 TL olduğu, davacı tarafça site yönetimine demirbaş bedeli ödemesi yapıldığı iddia edilmiş ise de bu ödemenin neye istinaden yapıldığının belirtilmediği, bir an bu ödemenin duşa kabin bedeli olduğu düşünülse dahi, duşa kabinin anahtar teslimi kapsamında değerlendirilemeyeceği gerekçesiyle; davalı ... aleyhine açılan davanın husumetten reddine, davacının davalı ... aleyhine açmış olduğu davanın kısmen kabulü, taleple bağlı kalınarak eksik ve ayıplı işler nedeniyle 1.000,00 TL ve bağımsız bölümün değer düşüklüğü nedeniyle 1.000,00 TL’nin, dava tarihinden itibaren 3095 sayılı Kanunun 1. maddesi gereğince işletilecek yasal faizi ile birlikte davalı ... Başkanlığından tahsiline, fazlaya ilişkin isteminin reddine karar verilmiş; karara karşı, davalı ... vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur. IV. İSTİNAF Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayılı belirtilen kararıyla; davanın özel hukuk hükümlerine tabi arsa ve tesis karşılığı konut sözleşmesinden kaynaklandığı davada kamu hukukundan kaynaklanan ve idari yargıda görülmesi gereken idari bir işlem veya hizmetin söz konusu olmadığı, davaya bakmaya adli yargı mahkemelerin görevli olmadığı, tarafların imzaladıkları sözleşme gereğince davacıya arsası karşılığında üretilecek 100 m²’lik konutlardan bir adet daire verileceğinin davalı ... tarafından taahhüt edildiği, inşa edilen konutların kura ile dağıtımı sonucunda davacıya arazi eğimi sebebiyle kot farkı ile üretilen taşınmazdaki 14 nolu dairenin çıktığı, bu dairenin kot tarafından 4. kat diğer taraftan zemin katta bulunduğu, gerek Hukuk Genel Kurulunun (HGK) 21.10.2021 tarihli ve 2018/(13)-3-425 E., 2021/1289 K. sayılı ilamı gerek Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının 23.02.2023 tarihli mübrez yazısına göre zemin katların kuraya dahil edilmemesi gerektiği, bilirkişiler tarafından yapılan tespit ve hesaplamalara göre davacıya teslim edilen dairenin eksik ve ayıplı ifa yoluyla tamamlandığı, davacının tespit edilen zararının davalı tarafça karşılanmamış olması ve ileri sürülen istinaf sebepleri dikkate alındığında, Mahkemenin vakıa ve hukuki değerlendirmesinde usul ve esas yönünden yasaya aykırılık bulunmadığı gerekçesiyle, Belediye Başkanlığı istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur. V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davalı vekili; uyuşmazlıkta idari yargının görevli olduğunu, ... Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Projesi ilişkin Protokol kapsamında sadece uzlaşma, sözleşme, anlaşma vb. işlemler in Belediyece yürütülmekte olup, dava konusu var olduğu iddia edilen muhtelif inşaat eksiklikleri ve benzeri durumlarla ilgili diğer davalı ...'nin sorumlu olduğunu, 26.10.2009 tarihinde imzalanan sözleşmenin 2. sayfasının (C) bendinde​ “Daireler Noter Kurası ile belirlenecek ve şerefiye payı alınmayacaktır.” hükmünün bulunduğunu, yapılan noter kura çekilişinin mevzuat ve sözleşmeler doğrultusunda gerçekleştirildiğini, davacının kuraya katılmadan önce bu itirazlarda bulunmayıp sonradan çıkan dairenin değerinin düşük olduğunu belirtmesinin iyi niyet kurallarına aykırı olduğunu, davacı tarafın dava açmakta hukuki yararının bulunmadığını ve sözleşme gereğince taleplerin reddinin gerektiğini, sözleşmede taşınmazların teslimi için süre öngörülmediğini belirterek, kararın bozulmasını istemiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, ... Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Projesi kapsamında imzalanan sözleşmeden kaynaklı alacak istemine ilişkindir. 1. Temyizen edilen kararda belirtilen gerekçeye, davaya konu sözleşmenin tarafların özgür iradesi ile düzenlenmiş olmasına, davacının özel hukuk hükümlerine tabi bu sözleşme uyarınca talepte bulunmasına, davacının bu talebinin kişisel hakka dayanmasına, bu nedenle uyuşmazlıkta İdari Yargı değil Adli Yargı Mahkemelerinin görevli olmasına, bilirkişi raporuyla davaya konu bağımsız bölümde eksik ve ayıplı işler olduğunun tespit edilmesine göre, davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddine karar verilmiştir. 2.Somut uyuşmazlıkta; davacı ile davalılardan ... arasında imzalanan 15.07.2009 tarihli ... Kentsel Dönüşüm Projesi Arsa ve Tesis Karşılığı Konut Sözlesmesine istinaden, davacı ... İli Mamak İlçesi ... mahallesi 369 81... parselde bulunan 154 m² arsasını ... Büyükşehir Belediye Başkanlığına devretmesi karşılığında hak sahibine 100 m² konutun teslimi taahhüt edilmiştir. 20.03.2022 tarihinde noter huzurunda yapılan çekilişte davacıya D1-4 Blok 14 nolu daire çıkmış olup, teslim ve davacı adına tapuya tescili yapılmıştır. Yargılama sırasında yapılan keşif sonrası düzenlenen 18.10.2023 tarihli bilirkişi raporunda; Ankara ili, ... mahallesi, 526 06... parselde bulunan 18.765 m² yüzölçümündeki ana taşınmaz üzerinde, 5 adet 9'ar katlı betonarme bina, tek katlı trafo binası ve arsası nitelikli taşınmaz olduğu, ana binanın eğimli bir arazide bulunduğu, toplam zemin + 8 kattan oluştuğu, son katın çatı aralı konut niteliğinde olduğu, ana binanın 2 adet girişinin bulunduğu, ana binada toplam 38 adet bağımsız bölüm yer aldığı, davaya konusu taşınmazın ana binanın alt tarafındaki ana girişten (zemin kat) sonraki 4. katta yer aldığı, üst taraftaki girişle ise aynı katta olduğu, 14 nolu bağımsız bölümün dava dilekçesinde açıklandığı gibi D1-4 nolu blokun zemin katında değil, zemin + 8 katlı olarak inşa edilen toplam 9 katlı D1-4 Blokun 4. katında yer aldığı, davacı tarafından iddia edildiği şekilde üst girişin zemin kat olduğu kabul edilecek olursa bu durumda 4. kattaki ( aslında 8. Kat ) dairelerin 37... nolu daireler olacağının hak sahiplerine verilecek konut listelerinden anlaşıldığı şeklinde tespitlerine yer verilmiştir. Tarafların itirazları üzerine alınan 10.11.2023 tarihli ek raporda da, bilirkişi kurulu kök rapordaki tespitlerini tekrar etmiştir. 09.01.2024 tarihli ek raporda da, dava konusu bağımsız bölümün zemin katta olduğunun kabul edilmesi halinde, davacının talep edebileceği değer farkının 222.500,00 TL olabileceği belirtilmiştir. İlk Derece Mahkemesince; sözleşme kapsamında hak sahiplerine verilecek konut listesinde davacı asile 4. normal kattan bağımsız bölüm verileceği belirtilmesine karşın, inşaatın arazi eğimine uygun olarak yapıldığı gerekçe gösterilerek, davacıya üst girişte ve kendi girişine göre zemin kattan 1 bağımsız bölüm verildiği, bu bağımsız bölümün kottan diğer girişe göre 4. katta olmasına rağmen, kendi girişine göre zemin katta olduğu, bu surette her iki bağımsız bölümün arasında 222.500,00 TL değer farkı meydana geldiği gerekçesiyle, taleple bağlı kalınarak bağımsız bölümün değer düşüklüğü nedeniyle 1.000,00 TL’nin tahsiline karar verilmiş, karara karşı davalı vekilinin istinaf başvurusu üzerine Bölge Adliye Mahkemesince, inşa edilen konutların kura ile dağıtımı sonucunda davacıya arazi eğimi sebebiyle kot farkı ile üretilen taşınmazdaki 14 nolu dairenin çıkması, bu dairenin kot tarafından 4. kat diğer taraftan zemin katta bulunması, HGK ilamı ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının 23.02.2023 tarihli mübrez yazısına göre zemin katların kuraya dahil edilmemesi gerektiği, bilirkişiler tarafından yapılan tespit ve hesaplamalara göre davacıya teslim edilen dairenin zemin katta bulunduğu gerekçe gösterilerek istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir. Dosyanın bir bütün halinde incelenmesinde; davacı ile davalı ... arasında imzalanan sözleşmede "... Büyükşehir Belediyesinin Taahhütleri" kısmının (c) maddesinde "Daireler noter kurası ile belirlenecek ve şerefiye payı alınmayacak" hükmünün yer aldığı, davaya konu edilen 14 nolu bağımsız bölümün dava dilekçesinde açıklandığı gibi D1-4 nolu blokun zemin katında değil, zemin + 8 katlı olarak inşa edilen toplam 9 katlı D1-4 Blokun 4. katında yer aldığının bilirkişi raporlarıyla tespit edildiği, yine kura sonucu davacıya çıkan bağımsız bölümün yer aldığı listede de aynı şekilde yazılı (D1-4) olduğu ve bu şekilde davacı tarafından imzalanarak konutun teslim alındığı, Bölge Mahkemesince HGK'nın ilamı da gerekçe gösterilerek davalının istinaf talebinin esastan reddine karar verilmiş ise de, bahse konu ilamda, taraflar arasındaki satım sözleşmesine aykırı şekilde farklı etaptan daire teslim edildiği ve kura ile belirlenen bodrum kattaki bu dairenin tavanından binaya ait doğal gaz borularının geçmesi nedeniyle, aynı koşullarda kuraya katılan diğer dairelere göre değerinin çok daha az olduğu belirtilerek bundan doğan zararın tazmini istendiği, yapılan keşifle de kura sonucu davacıya isabet eden bodrum kat daire içerisinden tüm apartmanın doğal gaz borularının geçiyor olması sebebiyle dairenin standart şartlara sahip bir görünüm taşımadığının anlaşıldığı, bu durumda davalının sözleşmeye uygun daire teslim etme borcunu gereği gibi ifa ettiğinden bahsedilemeyeceği, doğan zarardan davalının sorumlu tutulması gerektiği kabul edilmiş olup, söz konusu ilamın temyize konu davaya emsal teşkil etmesi mümkün değildir. Üstelik, somut uyuşmazlıkta Mahkemece yapılan keşifte, davacıya teslim edilen konutun sözleşmeye uygun olduğu, diğer katlarda bulunan bağımsız bölümlerle aynı vasıfta olduğu belirlenmiş olup, burada ki uyuşmazlığın konusu, teslim edilen konutun zemin katta yer almasından kaynaklı değer kaybına ilişkindir. Hal böyle olunca, İlk Derece Mahkemesince; taraflar arasında imzalanan sözleşmede; dairelerin Noter kurası ile belirleneceği ve şerefiye payı alınmayacağına ilişkin düzenlemenin yer aldığı, teslimin sözleşme hükmüne uygun yapıldığı, davacıya noter kurasıyla çıkan bağımsız bölümün teslim edildiği, 14 nolu bağımsız bölümün blokun zemin katında değil, zemin + 8 katlı olarak inşa edilen toplam 9 katlı D1-4 Blokun 4. katında yer aldığının bilirkişi raporlarıyla tespit edildiği, davaya konu edilen 14 nolu bağımsız bölümün taraflar arasında yapılan sözleşmeye uygun inşa edildiği, değer kaybına neden olabilecek herhangi bir durumun tespit edilmediği gözetilerek, bu yöne ilişkin talebin reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde bu talebin kabulüne karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; 1. Davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının REDDİNE, 1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 373/1 maddesi uyarınca ORTADAN KALDIRILMASINA, 2. İlk Derece Mahkemesi kararının aynı Kanunun 371. maddesi uyarınca davalı yararına BOZULMASINA, Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde temyiz edene iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 07.04.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.