Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2025/3248 E. 2025/5082 K.

MAHKEMESİ : Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi SAYISI : 2024/869 E., 2024/1140 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Susurluk 1. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2021/334 E., 2024/23 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA Davacı vekili; davacının, davalı tarafından düzenlenen ".. Mah. 0 ada 46... parseller üzerinde 29 Yıllığına Sınırlı Ayni Hak Tesis Edilmesine, bununla birlikte .. ..-. Termal Turizm ve Ticaret Şirketinden 29 Yıllığına Kiraladığımız Ilıcaboğazı Mahallesinde Bulunan .. -1 ve ..-2 Numaralı Kuyuların Kiraladığımız Süre Müddetince Tam Kontrollü Topraksız Jeotermal / Tam Kontrollü Seracılık Projesi Kapsamında Kiraya Kiralanması İşi" ihalesini kazandığını, 46... parsel numaralı taşınmazlar için 7.806,00 TL; .. ve .. 2 numaralı kuyular için 5.106,00 TL kesin teminat yatırılarak 13.11.2020 tarihinde sözleşmelerin imzalandığını, sözleşme kapsamındaki taşınmazlar üzerinde bulunan kuyuların kullanılmaz durumda olduğunu, bu eksiklik giderilerek yer teslimi yapılması için idareye yapılan başvurudan sonuç alınamadığını, sözleşmenin davalı tarafından haksız olarak feshedildiğini ileri sürerek; sözleşmenin feshinin haksız olduğunun ve sözleşmenin geçerli olduğunun tespiti ile kira bedellerinin tarlaların kullanılabilir alanı üzerinden emsallere göre uyarlanması şeklinde muarazanın giderilmesine, olmadığı takdirde sözleşmenin feshinin haksızlığının tespiti ile teminat bedeli karşılığı 12.912,00 TL, ödenen kira bedellerine karşılık 72.896,00 TL, yapılan masraflara karşılık 17.000,00 TL ve belirsiz alacak davası olarak mahrum kalınan kâr karşılığı 10.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline, davacının 04.06.2021 tarihli davalı yazısında belirtilen 62.160,91 TL bakımından borçlu olmadığının tespitine karar verilmesini istemiştir. II. CEVAP Davalı vekili; davacının kuyuları şartname ve sözleşme gereğince mevcut durumu ile görüp kabul ederek sözleşme imzaladığını, şartname ve sözleşme ile bağlı olan davacının şartnamede yer alan açık hükme rağmen yeri teslim almaktan kaçınması ve yine ihale şartnamesine aykırı talepleri nedeniyle feshin haklı olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kira sözleşmesine itirazı olmayan davacının, kira sözleşmesinin ihale ile belirlenen hükümlerini muarazanın giderilmesi yolu ile değiştirmesinin ve kira sözleşmesini ayakta tutabilmesinin yasal dayanağının bulunmadığı, davacının yeri fiilen teslim aldığı ve kullandığı, davalı tarafın 11.05.2021 tarihli feshinin haklı olduğu, kira sözleşmesinin yürürlüğe girdiği 13.10.2020 tarihinden itibaren davacı kiracının teslim anındaki ayıpları tespit ettirmediği gibi ayıpların giderilmesini de istemediği, sözleşmenin feshi nedeniyle teminatın iadesi gerektiği, yapılan masraflar bakımından delil sunulmadığın kiralananın durumu nedeniyle yapılacak masrafların kiralama amacına hizmet etmeyeceği anlaşılabileceğinden bu yönde talepte bulunulamayacağı; 11.05.2021 tarihine kadar kira sözleşmesi ayakta olduğundan kira bedelinin iadesinin talep edilemeyeceği, davacının 62.160,91 TL kira borcu olduğu, mahrum kalınan kârın ispat edilemediği gerekçesiyle; davanın kısmen kabulüne, davalının kira sözleşmesini feshinin geçerliliğine, muarazanın giderilmesi ve sözleşmenin geçerliliğinin tespiti taleplerinin reddine, 12.912,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle davalıdan tahsiline, fazlaya dair istemin reddine karar verilmiş; karar, taraf vekillerince istinaf edilmiştir. IV. İSTİNAF Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; ihale şartnamesinin 24. maddesinde " ... Kuyuların kazılması, temizlenmesi, aktif hale getirilmesi ..." hususlarının ihaleyi alan şahsa ait olduğunun belirtildiği, davacının ihaleden önce gerekli inceleme ve araştırma yapmasının önünde engel bulunmadığı, yine tarla olarak ihale edilen taşınmazlarda tarıma elverişli olmayan kısımları basit bir inceleme ile tespit etme imkanının bulunduğu, gerekli ön incelemeyi yapmayan davacının sözleşmede yanılma veya ayıp nedenlerine dayanmayacağı, kaldı ki tespitten önce haberdar olduğu elverişsizlik durumuna karşı irtifak hakkı sözleşmesinin 14. maddesine göre sözleşmenin feshi hakkını kullanmayarak zararın artmasına sebep olduğu, davanın kısmen kabulüne dair kararda isabetsizlik bulunmadığı gerekçesiyle, istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiş; karar taraf vekillerince temyiz edilmiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri 1.Davacı vekili; gerekçenin hukuka aykırı olduğunu, ilan edilen kuyuların teslim edilmediğini, sözleşmenin konusunun imkansız olmadığını, davalı İdarenin yer tesliminden kaçındığını ve feshin haksız olduğunu ileri sürerek kararın bozulmasını istemiştir. 2.Davalı vekili; sözleşme hükmü uyarınca kesin teminatın irat kaydedilmesinin mevzuata uygun olduğunu, davanın tümden reddi gerektiğini ileri sürerek; kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir. B. Gerekçe ve Değerlendirme Uyuşmazlık, kira sözleşmesinden kaynaklı feshin geçersizliğinin tespiti ve kira bedelinin uyarlanması suretiyle muarazanın giderilmesi, aksi halde sözleşmenin feshinin haksız olduğunun tespiti ile alacak, tazminat ve menfi tespit istemlerine ilişkindir.

1.6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (6100 sayılı Kanun) “Sulh hukuk mahkemelerinin görevi” başlıklı 4. maddesi; “ (1) Sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın; a) Kiralanan taşınmazların, 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davaları, b) Taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davaları, c) Taşınır ve taşınmaz mallarda, sadece zilyetliğin korunmasına yönelik olan davaları, ç) Bu Kanun ile diğer kanunların, sulh hukuk mahkemesi veya sulh hukuk hâkimini görevlendirdiği davaları, görürler.” hükmünü içermektedir. Kira sözleşmesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 299. maddesinde "kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşme" olarak tanımlanmıştır. 6098 sayılı kanunun 358. maddesinde ise "Ürün kirası kiraya verenin, kiracıya, ürün veren bir şeyin veya hakkın kullanılmasını ve ürünlerin devşirilmesini bedel karşılığında bırakmayı üstlendiği sözleşmedir." düzenlemesi bulunmaktadır. Taraflar arasında imzalanan sözleşmeler bütün olarak değerlendirildiğinde; .. Mahallesi 0 Ada 46... numaralı parseller ile .. -1 ve ..-2 numaralı jeotermal su kuyularının 29 yıl süre ile bedel karşılığında davalı tarafından davacıya kiraya verildiği, taraflar arasındaki uyuşmazlığın ürün kira sözleşmesinden kaynaklandığı ve davaya bakmaya görevli mahkemenin 6100 sayılı Kanunun m. 4/1-a uyarınca sulh hukuk mahkemeleri olduğu anlaşılmıştır. Hal böyle olunca İlk Derece Mahkemesince; 6100 sayılı Kanunun 114/1-c ve 115/2 maddeleri uyarınca davanın usulden reddine karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirmeyle davanın esası incelenerek yazılı şekilde karar verilmesi usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirmiştir. 2. Bozma sebebine göre, taraf vekillerinin temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik yer olmadığına karar verilmiştir.

VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; 1. Temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurularının reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanunun 373/1 maddesi uyarınca ORTADAN KALDIRILMASINA, 2. İlk Derece Mahkemesi kararının aynı Kanunun 371. maddesi uyarınca usulden BOZULMASINA, 3. Bozma sebebine göre, tarafların temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik yer olmadığına, Peşin alınan temyiz karar harçlarının istek halinde temyiz edenlere iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararının bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 22.10.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.