Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2023/5403 E. 2025/4468 K.

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2022/761 E., 2023/269 K.

İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak verilen karar, davacı vekili tarafından ve duruşma istekli olarak davalı vekilince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 14.10.2025 Salı günü duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde, temyiz eden davacı vekili Avukat ...ile diğer temyiz eden davalı vekili Avukat ... geldiler. Gelen vekillerin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi. Temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA Davacı; 270 72... parsel sayılı taşınmaza ilişkin dava dışı ...Harita İmar Ltd. Şti. ile .... Noterliğinin 07.05.2010 tarihli ve ... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapıldığını, sözleşmeden sonra kat irtifakının kurulduğunu, dava dışı Şirketin inşaatı tamamlayamadığını, inşaat Şirketi temsilcisi dava dışı ..............'ın, sözleşme ile işi yapması karşılığında kendisine verilecek bağımsız bölümleri, düşük bedellerle 3. kişilere sattığını, inşaatı bitireceği inancı ile sözleşmede müteahhide bırakılan bağımsız bölümlerin satışı için vekaletname verdiğini, verilen vekalet ile ...... ... tarafından 03.08.2011 tarihinde anılan taşınmazdaki dava konusu D blok 3, 7, 8, 21, 22... numaralı bağımsız bölümlerin davalı ...'ye satıldığını, müteahhit yükümlülüğünü yerine getirmediğinden kat karşılığı inşaat sözleşmesinin Antalya 9. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2014/33 Esas, 2014/425 Karar sayılı hükmü ile geriye etkili feshine karar verildiğini, satış işleminin geçersiz, davalı adına yapılan tescilin yolsuz hale geldiğini ileri sürerek dava konusu bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile adına tesciline karar verilmesini istemiş, davacı vekili tarafından ibraz edilen 21.04.2020 tarihli dilekçe ile; tapu iptali ve tescil istekli açılan davayı, üçüncü kişiye devredilen taşınmazlar yönünden HMK madde 125 gereği tazminat davasına dönüştürdüklerini bildirmiş, aşamada ise tefrik talebinde bulunmuştur. II. CEVAP Davalı; zamanaşımı itirazında bulunduğunu, kesin hüküm nedeniyle davanın reddi gerektiğini, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine karar verildiğini, bu süreçte daire satın almış kişilerin tapu kayıtlarının korunmasına karar verildiğini, davacı ve dava dışı arsa ortağının ..................Noterliğinin 30.10.2014 tarih ve ... yevmiye numaralı işlemiyle dava dışı ............ İnşaat Taahhüt ve Ticaret Ltd. Şti. ile yeni bir sözleşme yaptıklarını, sözleşme içeriği ile daha önce daire satın alan kişilerin satış işlemlerinin kabul edildiğini, davacı ve dava dışı arsa ortağının sadece kendilerine ait dairelerle ilgili sözleşme yaptıklarından, kendisinin de satın aldığı dairelere ilişkin anılan şirket ile sözleşme yaptığını, bu hususun davacı ve ortağı tarafından da bilindiğini, tapu siciline güvenerek iyiniyetli olarak işlem yaptığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesince; tapu iptali-tescil davasına konu edilen 3, 7 ve 8 numaralı bağımsız bölümler yönünden davanın tefrikine karar verilerek eldeki dava, yargılama sırasında dava dışı üçüncü kişiye devredilmesi nedeniyle tazminat talebine dönüştürülen dava konusu 21, 22... numaralı bağımsız bölümler yönünden görülmeye devam edilmiş, Antalya 9. Asliye Hukuk Mahkemesi 2014/33 Esas, 2014/425 Karar sayılı hükmü ile kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine karar verildiği ve kararın kesinleştiği, davalının gerçek mülkiyet hakkını kazanmayacağı, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde arsa sahibinin, yükleniciye bırakılıp onun tarafından üçüncü kişiler ya da onun talimatıyla arsa sahibi tarafından üçüncü kişilere devredilen ya da yükleniciye devrettiği tapu payları veya bağımsız bölümlerin tapu kaydının iptali ve tescilini talep edebileceği, dava konusu yapı henüz tamamlanmadan yapım aşamasında bulunduğu sırada yükleniciden tapu payı devralan davalının kazanımlarında iyiniyetli kabul edilmesinin mümkün olmadığı gerekçesiyle davanın kabulüne, dava konusu taşınmazların dava tarihi itibariyle değeri olan 590.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin kararına karşı süresi içinde davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince; davalının mülkiyet hakkının haklı ve geçerli bir nedene dayalı olarak oluştuğunun söylenemeyeceği, özellikle Antalya 9. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2014/33 Esas, 2014/425 Karar sayılı sözleşmenin geriye etkili olarak feshi davası karşısında davalının HMK'nın 1023. maddesindeki korumadan yararlanan iyiniyetli üçüncü kişi konumunda olduğundan da söz edilemeyeceği, delillerin takdiri ve mahkeme kararının usul ve yasaya uygun olduğu gerekçesiyle 6100 sayılı HMK’nın 353/1-b-1 maddesi uyarınca, davalının istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ Bölge Adliye Mahkemesinin kararının süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Dairenin 07.06.2022 tarihli ve 2022/1037 Esas, 2022/4602 Karar sayılı kararı ile; davanın kabul edilmesinde kural olarak bir isabetsizlik bulunmadığı, ancak davalı ...'nın dava konusu bağımsız bölümleri inşaat halinde iken (natamam) satın aldığı ve taşınmazların davalı tarafından tamamlandığı dosya kapsamı ile sabit olduğundan, dava konusu bağımsız bölümlerin davalı tarafından satın alındığı tarihteki mevcut halinin dava tarihindeki değerinin belirlenmesi gerektiğinden bahsedilerek anılan hususa ilişkin rapor alınmak suretiyle davacıya ödenecek miktarın belirlenmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle Bölge Adliye Mahkemesi kararının ortadan kaldırılmasına, İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesinin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; bozmaya uyularak yapılan yargılama neticesinde, Antalya 9. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2014/33 Esas, 2014/425 Karar sayılı hükmü ile kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine karar verildiği ve kararın kesinleştiği, davalının dava konusu bağımsız bölümleri inşaat halinde yükleniciden satın aldığı, bozma kararından sonra alınan ek raporda dava konusu 21, 22... nolu bağımsız bölümlerin bulunduğu D bloktaki imalatların seviyesinin %73,10 olarak Antalya 9. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2014/33 Esas sayılı dosyasında belirlendiği, davalı tarafından satın alındığı tarihte mevcut haliyle 21 nolu bağımsız bölümün 143.000,00 TL, 22 nolu bağımsız bölümün 144.000,00 TL, 26 nolu bağımsız bölümün 125.000,00 TL olmak üzere toplamda 412.000,00 TL olarak tespit edildiği gerekçesiyle davanın kısmen kabulü ile 412.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiştir.

VI. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; taşınmazların tamamlanma oranının daha yüksek olduğunu, belirtilen rakamlar ile daire alınamayacağını, günümüz rayiç bedellerin araştırılmadığını, munzam zarar olarak rayiç durumun uyarlanmadığını, dava değerinin günümüz ekonomik şartlarına uyarlanması talepli dilekçenin dikkate alınmadığını, davalı tarafın taşınmazı az eksikle satın aldığını, üç daire karşılığı 412.000,00 TL'lik hükmün adalet ve hakkaniyete uygun olmadığını bildirerek ve önceki beyanlarını tekrarla kararın bozulmasını talep etmiştir.

Davalı vekili temyiz dilekçesinde özetle; kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu, bozma kararında belirtilen hususların yerine getirilmediğini, karara esas alınan bilirkişi raporunda öne sürülen %73,10'luk tamamlanmışlık oranının 30.04.2014 tarihinde yapılan keşfe göre belirlendiğini, davalının ise dava konusu taşınmazları 03.08.2011 tarihinde satın aldığını, arada 3 yıl olduğunu, uydu fotoğrafları getirtilerek davalının satın aldığı tarihe göre yeniden hesaplama yapılması gerektiğini beyan ettiklerini, bu tespitin teknik açıdan ve arşiv anlamında mümkün olduğunu, bu beyanın göz ardı edilerek eksik inceleme ile karar verildiğini, bilirkişi heyetinin raporlarının çelişkili olduğunu, tespit edilen (dava tarihi itibariyle) 412.000,00 TL bedelin fahiş olduğunu, hesaplamaların hatalı olup denetime elverişli olmadığını, davalının iyiniyetli olduğunu bildirerek ve önceki beyanlarını tekrarla kararın bozulmasını talep etmiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe Dava; yolsuz tescil hukuki nedenine dayalı tapu iptali ve tescil, aşamada tazminat istemine ilişkindir.

Dosya içeriği ve toplanan delillerden; davacı ... adına kayıtlı çekişme konusu 21, 22... numaralı bağımsız bölümlerin 03.08.2011 tarihinde davacıya vekaleten dava dışı vekil ........ tarafından davalı ...'ye satış suretiyle devredildiği, davalının ise 24.02.2020 tarihinde taşınmazları dava dışı ...'ye temlik ettiği, davacı tarafın tapu iptali ve tescil istekli açılan davayı, dava konusu taşınmazlar üçüncü kişiye devredildiğinden HMK madde 125 gereği tazminat davasına dönüştürdüğü anlaşılmaktadır.

Mahkemelerin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

Temyizen incelenen İlk Derece Mahkemesi kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkân bulunmadığı anlaşılmakla; temyiz dilekçelerinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir. VII. KARAR Açıklanan sebeplerle; Davacı vekilinin ve davalı vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA,

03.10.2024 tarihinde yürürlüğe giren Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca gelen temyiz edilen davacı vekili için 28.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin temyiz eden davalıdan; temyiz edilen davalı vekili için 28.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin temyiz eden davacıdan alınmasına,

Aşağıda yazılı; 435,50 TL bakiye onama harcının temyiz eden davacıdan; 21.107,72 TL bakiye onama harcının temyiz eden davalıdan alınmasına,

Dosyanın İlk Derece Antalya 6. Asliye Hukuk Mahkemesine gönderilmesine,

14.10.2025 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.