İstanbul Anadolu 9. Asliye Ticaret Mahkemesi 2018/544 E. 2024/1051 K.

T.C. İstanbul Anadolu 9. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ ESAS NO: 2018/544 Esas KARAR NO: 2024/1051 DAVA: Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan), Alacak (Eser Sözleşmesinden DAVA TARİHİ: 14/05/2018 Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan), Alacak (Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan), Tazminat (Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda, GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:Davacı vekilinin dava dilekçesini özetle;) Davalı ------------Ş. ile davacı Müvekkil ----------- Şti. arasında ------------ Noterliği, 05.05.2015 tarih ve ------------ yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalandığını, Sözleşmeye göre; ------------ Mah. ----------- Mevki, ---------- Pafta -------- parsel sayısına kayıtlı taşınmaz üzerindeki yapılaşmanın %54,85'ine karşılık gelen 36 adedi müteahhide, %45,15'ine karşılık gelen 28 adet bağımsız bölüm arsa sahibine ait olacak şekilde toplam 64 adet dükkân ile açık otoparkları, çevre peyzaj düzeni, bahçe duvarları, belediyenin izin verdiği biçimde güvenlikli site girişi bulunan binalar inşa edilerek, yapı kullanma izin belgeleri alınmış şekilde inşaatın tamamlanacağını, Sözleşmenin 4. Maddesinde davalı arsa sahibi tarafından, davacı müvekkili müteahhide sözleşme gereğince hak etmiş olduğu tapuların devrinin ne şekilde yapılacağının düzenlendiğini, bu düzenlemeye göre; arsa sahibinin müteahhide hak etmiş olduğu işyeri tapularının devrini aşağıdaki şekilde yapacağını, Kat irtifakı kurulunca ----------- Dükkân ----------- Blok Su Basman 8 Dükkân --------- ve ---------- Blok Betonarme Bitince ---------- Dükkân ----------- Blok Bitince 5 Dükkân İskân Alınması 8 Dükkân olmak üzere kademeli olarak toplam 36 adet bağımsız bölümün tamamının devrinin tamamlanmış olacağı konusunda anlaşmaya varıldığını, Davacı müteahhit ---------- tarafından inşaatın, sözleşmeye uygun olarak tamamen bitirildiğini, iskân başvuruları yapıldığını ve 27.03.2018 tarihinde de iskân belgelerinin alındığını, buna karşılık davalı arsa sahibi tarafından bugüne kadar sadece 11 adet dükkana ait tapu devir işlemi yapıldığını, geriye kalan 25 adet bağımsız bölümün tapu devir işlemlerinin tamamlanmasından ise sebepsiz yere imtina edildiğini, Sözleşme uyarınca, -------- ve ---------- Blokların betonarme bitim tarihinin, 09.02.2017 ve ---------- blok bitim tarihinin 09.05.2017 olduğunu, bu tarihlerin davacıya, ---------- Noterliğinin 22.05.2017 tarih ---------- sayılı ihtarnamesi ile bildirildiğini ve gelinen seviye itibariyle sözleşme gereğince 17 adet bağımsız bölümün tapularının devir edilmesi talep edildiğini ancak devirin gerçekleşmediğini, buna rağmen, davacı şirket tarafından yapılan sözleşme uyarınca inşaatın, tamamen bitirildiğini ve 27.03.2018 tarihinde iskân belgesi alındığını, bu tarihten sonra inşaat fiilen ve hukuken tamamlanmış olduğundan bir kez daha davalı şirkete; ----------- Noterliğinin 04.04.2018 tarih ve ----------- sayılı ihtarnamesi ile sözleşme gereğince devredilmesi gereken ve bugüne kadar devredilmemiş olan toplam 25 adet bağımsız bölümün tapu devir işlemlerinin tamamlanmasının talep edildiğini, bu ikinci ihtarname sonucunda davalı yan tarafından tapu devir işlemleri gerçekleştirilmediğinden, tapu iptali ve tescil davası açmak zorunluluğu doğmuş olduğunu, Davalı şirketin sözleşmeye aykırı davranarak ve keyfi olarak tapu devir işlemlerini tamamlamamış olmasının, müvekkil davacının zarara uğramasına sebep olduğunu, zararın her geçen gün büyüyerek devam ettiğini, davalı arsa sahibi şirketin kendi payına düşen bağımsız bölümlerin bir çoğunu sattığını ve tapularını yeni maliklerine devretmiş olduğunu, sanayi sitesinde yaşamın başladığını, bunun karşısında davacı müvekkil ise arsa sahibi davalıdan sözleşme sonucu hak etmiş bulunduğu bağımsız bölümlerin tapusunu devir alamadığı için, üçüncü şahıslara satmış olduğu dükkanların tapusunu yeni maliklerine devredemediğini, yeni satın alan kişiler tarafından dava tehdidine maruz kaldığını, Taraflar arasında imzalanmış bulunan 05.05.2015 tarihli sözleşmenin, 4. Maddesi düzenlemesi gereğince; “..arsa sahibi geciktirdiği beher dükkan için aylık 10.000.-TL cezai şart ödemeyi kabul etmiştir. Ayrıca sözleşmenin 7. Maddesi düzenlemesi gereğince de sözleşmeye göre keyfi olarak ferağ vermekten imtina eden arsa sahibi, sözleşme hükümlerinin yerine getirilmesinde keyfi olarak geciktiği her gün için 1.000-TL ödemeyi taahhüt etmiştir.” Bu hükümler çerçevesinde; ---------Noterliğinin 09.05.2017 tarih ve 8021 sayıl: ihtarnamesi ile ihtarname tarihinden bugüne kadar geçen zaman zarfında davalı tarafından sözleşme hükümlerinin yerine getirilmemiş olması sebebiyle, ihtarnameye konu 17 adet bağımsız bölüm için; 17 adet dükkân x 10.000.-TL/dükkân x 11 ay = 1.870.000.-TL ve 17 adet dükkân x 1.000.-TL/dükkân x 30 gün x 11 ay = 5.610.000.-TL cezai şart bedeli doğmuş olduğunu, bunlara ilave olarak; -----------Noterliğinin 04.04.2018 tarih ve---------- sayılı ikinci ihtarnamesi ile (iskân belgesinin alınması ve sözleşmenin ifasının tamamlanması sonrası) tapularının devredileceği taahhüt edilen ve halen devir işlemleri yapılmayan 8 adet bağımsız bölüm için; 8 adet dükkân x 10.000.-TL/dükkânx1 ay = 80.000.-TL ve 8 adet dükkân x 1.000.-TL/dükkân x 30 gün x 1 ay = 240.000.-TLcezai şart bedeli doğmuş olduğunu, Davaya konu edilen tüm talepler ihtarnameler ile davalıya iletilmiş olmasına rağmen bugüne kadar ödenmediğini, davacı müvekkili şirketin uğramış olduğu zararlar her geçen gün büyümeye devam ettiğini, basiretli bir tacir gibi ve iyiniyetli hareket eden davacı müvekkili şirket tarafından, davalının sözleşme ile belirlenen yükümlülüklerine uygun davranması bakımından birtakım görüşmeler yapıldığını, ancak bugüne kadar bir sonuç alınamadığını, davacı tarafından tapuların devri konusunda gönderilen ihtarnamelere rağmen, davalı şirket tarafından bir takım haksız bahaneler ileri sürülerek tapuların devredilmediğini, Davalı şirketin, taraflar arasında imzalanan 05.05.2015 tarih ve ---------- sayılı ----------- Noterliği tarafından düzenlenmiş “Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi”ne göre yükümlüklerini yerine getirmekten kaçınmış olması sebebiyle davacı müvekkil şirketin uğramış olduğu ve uğramaya devam ettiği zararları talep etme de dahil olmak üzere fazlaya ilişkin her türlü talep ve dava hakları saklı kalmak üzere, sözleşme gereğinde davacıya devri gereken 25 adet bağımsız bölümün davalı adına olan kaydının iptali ile davacı şirket adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekilinin 06/07/2022 tarihli cevap dilekçesinde özetle: davacı inşaatı projesine uygun yaparak tarafa teslim etmediğini, taraflar arasında aktedilmiş bir eser sözleşmesi mevcut olduğunu, sözleşmede yüklenici davacıya ödenecek bedel, taşınmaz üzerinde inşa edilecek bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyeti olduğunu, tarafların edimlerinin ifası sıralamasında yasanın belirlediği gibi öncelikle yüklenici tarafından eserin yapımı ve karşılığında iş sahibinin bedeli ödemesi olduğunu, yüklenici, üstlendiği edimleri iş sahibinin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle ifa etmek zorunda olduğunu, yüklenicinin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alandaki işleri üstlenen basiretli bir yüklenicinin göstermesi gereken meslekî ve teknik kurallara uygun davranışı esas alındığını, davacı yüklenici sözleşme gereği işi projesine uygun olarak tamamlamadığı gibi, basiretli bir yüklenicinin göstermesi gereken mesleki ve teknik kurallara aykırı davranmış ve ayıplı eser imal ettiğini, ayıplı eserdeki ayıp giderilmeden iş sahibinden edim ifası beklenemeyeceğini, eser kabul edilmediği gibi ayıplı da olduğundan davacı talepleri haksız olduğunu, inşaat "planlı alanlar imar yönetmeliği"ne aykırı yapıldığını, ayrıca yapılan inşaatta site içi yolardaki eğimlerin kgm tasarım ilkelerine ve tse standarlarına uygun olmadığını, taraflar arasında Ekim 2017 ayı ortasında yapılan toplantı sonucunda, projedeki eksik ve yanlışlıkların nasıl düzeltileceği konusu değerlendirilmiş, davacı, iş sahibi davalıdan taleplerini içerir protokol sunulması isteminde bulunduğunu, taraflar arasında yapılan sözleşmeye göre 09.01.2017 tarihinde dükkanların iskanı alınarak teslim edilmesi gerekirken, yapı kullanma izin belgesi 27.03.2018 tarihinde alındığını, davacının yüklenicinin edimini ifa etmeden karşı ifa isteminde bulunması hukuksuz olduğunu, ayrıca tarafca davacı gönderilen ----------Noterliğinin 13.04.2018 Tarih ----------- yevmiye numaralı ihtarname ile 8 adet dükkan dışındaki dükkanların devrinin davacı tarafa yapmaya hazır olduğumuz bildirilmiş, bu duruma rağmen davacı taraf, taraflar arasında ihtilafsız olan dükkanlarında tapu iptali ve tescili için Mahkemenizin ---------- Esas sayılı dosyasından dava açmıştır. Ayrıca işbu dava ile cezai şart bedeli talep etmiştir. Ayrıca müvekkil şirket 8 adet dükkandan 3 tanesinin daha davacıya devrine hazır olduğunu ana davaya cevap dilekçesinde bildirdiğini, davacı-karşı davalı taraf müvekkil şirketten 25 adet dükkanın devir edilmemesi nedeniyle toplam 5.000.000.-TL tazminat hakları olduğu dava dilekçesinde belirtildiğini, ancak müvekkil tarafından dükkanların devir edilmemesi keyfi bir davranış olmayıp, davacı-karşı davalı tarafından inşaatın süresinde bitirilmeyip geç teslim edilmesinden ve inşaatın imar mevzuatı ile projesine uygun yapılmamasından kaynaklandığını, bu nedenle davacı-karşı davalının müvekkil şirketten tazminat talep hakkı da bulunmadığını talep ve beyan etmiştir.Davalı vekilinin 23/07/2018 tarihli cevap dilekçesinde özetle: kısmi dava açılamayacağını, eser, kabul edilmediği gibi ayıplı da olduğundan davacı talepleri haksız olduğunu, davacı yüklenici eseri sözleşme ve teknik şartnameye uygun olarak imal etmemiş olduğundan davalı iş sahibinden ediminin ifasını isteyemeyeceğini, yüklenicinin bedeli talebi için muacceliyetini düzenlemiş ve eserin kabulünü gerekli gördüğü gibi, eserde kusur bulunmaması gerektiğini de belirtildiğini, taraflar arasında yapılan sözleşmeye göre 09.01.2017 tarihinde dükkanların iskanı alınarak teslim edilmesi gerekirken, yapı kullanma izin belgesi sahte imzalara dayalı olarak 27.03.2018 tarihinde alınmadığını, davacının yüklenicinin edimini ifa etmeden karşı ifa isteminde bulunması hukuksuz olduğunu, davacı-karşı davalı taraf müvekkil şirketten 25 adet dükkanın devir edilmemesi nedeniyle toplam 7.800.000.-tl tazminat hakları olduğu dava dilekçesinde belirtildiğini ancak müvekkil tarafından dükkanların devir edilmemesi keyfi bir davranış olmayıp, davacı-karşı davalı tarafından inşaatın süresinde bitirilmeyip geç teslim edilmesinden ve inşaatın imar mevzuatı ile projesine uygun yapılmamasından kaynaklandığını, tarafımızca davacı-karşı davalıya gönderilen ihtarnamede belirtilen 17 adet dükkan ile birlikte 3 adet dükkanın da devrine hazır olduklarını, bu bakımdan davacı-karşı davalının toplam 20 adet dükkan için açtığı işbu davanın reddine karar verilmesi gerektiğini ayrıca müvekkilin uğradığı zararların tazmininin güvencesi olmak üzere 5 adet dükkanın devrinin verilmeyeceğini, müvekkilin zararları karşılandığında devir edileceğini talep ve beyan etmiştir.Davacı vekilinin 27/11/2023 tarihli cevap dilekçesinde özetle: taraflar arasında, 05.05.2015 tarih ve ---------- yevmiye no. lu ---------- Noterliğinde Düzenleme Şeklinde taşınmaz ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalandığını, sözleşmenin konusu ---------, ---------, ----------- pafta, ---------- sayılı taşınmaz üzerine müteahhit tarafından sözleşme ve eki teknik şartname ile arsa sahibi tarafından yazılı onay verilecek proje doğrultusunda asgari 64 adet dükkan ile açık otoparkları, çevre peyzaj düzeni, bahçe duvarları, belediyenin izin verdiği biçimde güvenlikli site girişi bulunan binaların inşa edilmesi, yapı kullanma izin belgeleri alınmış, kat mülkiyeti kurulmuş vaziyette anahtarlarının tesliminin yapılması olduğunu, sözleşmeye göre taraflar ; taşınmaz üzerine halihazır imar durumuna göre inşa edilecek asgari 64 adet dükkanın, 28 dükkan Arsa Sahibinin ve kalan 36 dükkan müteahhidin olacak şekilde paylaşıldığını, iskan belgeleri alınmış taşınmaz ve dükkanlar teslim edilmiş fiili kullanım başlamış olmasından sonra halen arsa sahibi tarafından sözleşme gereği Müteahhide ait 25 dükkanın tapu devirlerinin yapılmaması üzerine davacı tarafından Tapu iptali ve Tescil ile ifa ya eklenen tazminat konulu dava 14.05.2018 tarihinde açıldığını, arsa sahibi şirket vekili tarafından 17.08.2023 tarihinde --------- E sayılı dosyası ile 2.547.054.-TL bedelli sözleşmeye aykırılıktan kaynaklanan tazminat talepli dava açılmış ve huzurdaki dosya ile birleştirildiğini, sözleşmeye göre dava konusu dükkanların arsa sahibine teslim tarihi doğru belirlendiğini, tüm bu süreçte yüklenici ----------- Şti şirketinin elinde olmayan ve ondan kaynaklanmayan sebepler olarak inşaat süresini etkilendiğini, bu sürelerin inşaat süresine eklenmesi gerekirken tazminat hesapları yapılırken hiç dikkate alınmadığını, yüklenici müvekkilim, sözleşmeden kaynaklanan tüm edimlerini gereği gibi sözleşemeye, imar durumuna, projesine uygun olarak yerine getirmiş arsa sahibine teslim ettiğini, yüklenici yönünden sözleşmeye aykırılık olmadığını, davacı arsa sahibinin iddiaları ve davranışları kötü niyetli olup hukuki dayanaktan yoksun olduğunu, haksız ve hukuki dayanaktan yoksun olan tüm tazminat taleplerinin ve davanın reddine karar verilmesini, mahkeme masrafları ile avukatlık ücretinin davacı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı-karşı davacı vekilinin 16/12/2023 tarihli cevaba cevap dilekçesinde özetle: Davalı şirketin şirketin sözleşmeye aykırı olarak dükkanları geç teslim etmesi nedeniyle fazlaya ilişkin talep ve dava haklarımız saklı kalmak kaydı ile şimdilik 07.10.2016-27.03.2018 tarihleri arası cezai şart bedeli olan 2.520.000,00.-TL ile geç teslim nedeniyle fazlaya ilişkin haklarımız saklı kalmak kaydı ile şimdilik 1.000.-USD zararın mahkemenizde yapılacak bilirkişi incelemesi sonucunda belirlenecek zarara artırmak üzere dava tarihinden itibaren işleyecek ticari temerrüt faizi ile birlikte tahsili ile tarafımıza ödenmesini yargılama giderleri ile ücreti vekaletin davalı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep ve beyan etmiştir.Birleşen--------- Esas sayılı dosyasında Davacı vekilinin dava dilekçesini özetle; Davaya konu ----------- Şirketi'nin hükmen ihyası talepli olarak ----------- E sayılı dosyasından görülmekte olan bir davaya ilişkin açılmış olup, ----------- esas sayılı dosyası ile birleştirilmesini talep etmiştir. Birleşen ------------- Esas sayılı dosyasında Davacı vekilinin dava dilekçesinden özetle; taraflar arasında 05/05/2015 tarih ve ------------ yevmiye nolu ------------Noterliğinde " Düzenleme Şeklinde Taşınmaz ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" imzalandığını, sözleşme gereğince davalı tarafın, davacıya ait olan ----------, ---------,---------- Pafta, ---------- sayılı taşınmaz üzerine müteahhit tarafından sözleşme ve eki teknik şartname ile arsa sahibi tarafından yazılı onay verilecek proje doğrultusunda asgari 64 adet dükkan ile açık otoparkları, çevre peyzaj düzeni, bahçe duvarları, belediyenin izin verdiği biçimde güvenlikli site girişi bulunan binaların inşa edilmesi, yapı kullanma izin belgeleri alınmış, kat mülkiyeti kurularak davacıya teslim edilmesi gerektiğini, davalı tarafın sözleşme gereğince dükkanları 07/10/2016 tarihinde teslim etmesi gerektiğini, ancak bu tarihte teslim etmediğini, Yapı kullama izin belgesinin usule uygun alındığını ancak buna rağmen ----------- esas sayılı dosyasından yapı kullanım izin belgelerinin iptali davası açıldığını, izin belgesinin iptali durumunda zarara uğrayacağını, şimdilik yapı kullanım izin belgesi tarihi olan 27/03/2018 tarihine göre sözleşme gereği cezai şart alacağı olarak 2.520.000,00 TL zararı ile dükkanlar zamanı4nda teslim edilmediği için teslim edilmesi gereken 07/10/2016 tarihi ile yapı kullanım izin belgesi alınması tarihi olan 27/03/2018 tarihine kadar davacı tarafından satılmak zorunda kalınan 4 adet dükkan nedeniyle uğranılan zararın tazmini için işbu davanın açılmasının gerektiğini, toplamda 4 adet taşınmazın satışı nedeniyle davacının tahminen 551.258.USD zararı oluştuğunu, ancak şimdilik 1.000.USD zararın tahsilini talep etmektedir.Birleşen------------ Esas sayılı dosyasında Davacı vekilince dava dilekçesinde özetle; Taraflar arasında 05/05/2015 tarih ve ----------- yevmiye nolu ------------Noterliğinde "Düzenleme Şeklinde Taşınmaz ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" imzalandığını, sözleşme gereğince davalı tarafın, ---------, ---------,---------- Pafta, ---------- sayılı taşınmaz üzerine müteahhit tarafından sözleşme ve eki teknik şartname ile arsa sahibi tarafından yazılı onay verilecek proje doğrultusunda asgari 64 adet dükkan ile açık otoparkları, çevre peyzaj düzeni, bahçe duvarları, belediyenin izin verdiği biçimde güvenlikli site girişi bulunan binaların inşa edilmesi, yapı kullanma izin belgeleri alınmış, kat mülkiyeti kurularak anahtar teslimini üstlendiği, sözleşmeye göre (Madde 3) tarafların; taşınmaz üzerine halihazır imar durumuna göre inşa edilecek asgari 64 adet dükkanın, 28 dükkan arsa sahibinin ve kalan 36 dükkan müteahhidin olacak şekilde paylaştıkları, sözleşmenin imzalandığı 05.05.2015 tarihinde dava konusu taşınmaz ---------- parsel numarasında kayıtlı iken inşaat ruhsatları alınarak inşaatlar fiilen başlamadan önce ifraz edildiği ve ------------ parsel numarası iptal edilerek yerine -------- ve --------- no.lu parseller oluştuğu, ------------ no.lu parsel 8.919,31 m2 yüzölçümlü olup , üzerinde sözleşme ve eki krokide ---------- Blok olarak gösterilen tek blok dan oluşan 30 adet bağımsız bölüm bulunduğu,----------- no.lu parsel 7.224,06 m2 yüzölçümlü olup, üzerinde ------------ Blok da 21 adet, ve ------------ Blok da 13 adet olmak üzere toplam 34 adet bağımsız bölüm bulunduğu, her iki parsel de toplam olarak 64 tane bağımsız bölüm bulunduğu, tapu devirlerinin ne şekilde yapılacağının, sözleşme (Madde 4 ) ile düzenlendiği, düzenlemeye göre; müteahhit firmaya ait olacak bağımsız bölümlerde mevzuat gereği başlangıçta arsa sahibi adına tapu payları oranında müstakilen tapuya kaydedileceği, arsa sahibinin, sözleşme gereği müteahhidin hak ettiği dükkanların devrini sözleşmeye talep edildiği tarihlerde devredeceği, sözü edilen bağımsız bölümlerin tüm vergi ve masraflarının müteahhitçe karşılanmak kaydıyla 10 iş günü içinde müteahhide devredileceği, sözü edilen bağımsız bölümlerin 10 iş günü içinde devredilmemesi durumunda arsa sahibinin geciktirdiği beher dükkan için aylık 10.000,00.-TL cezai şart ödemeyi kabul ettiği, ---------- Belediye Başkanlığı tarafından; sözleşme konusu proje ve yapıların müteahhit tarafından tamamlanması ile yapılan başvuru üzerine tüm projeyi kapsayan iskan belgeleri düzenlendiği, bu belgelerin düzenlenmesi ile birlikte ,05.05.2015 tarihli sözleşme hükümleri gereğince davacı müteahhit tüm edimlerini yerine getirmiş olduğundan davalı arsa sahibinin sözleşmede belirtilen tapuların tamamını yükleniciye devretme yükümlülüğü doğduğu, arsa sahibinin bugüne kadar; sözleşme gereği müteahhide ait olan 36 adet dükkandan ----------- parsel ------------ no.lu dükkanlar, ---------- parsel ------------ Blok ----------- no.lu dükkanlar ve --------- parsel --------- Blok --------- no.lu dükkanlar olmak üzere toplam 11 adet bağımsız bölüm tapusu çeşitli tarihlerde davacı müteahhite devir etmiş ancak halen ----------- parsel ----------- no.lu dükkanlar, --------- parsel -------- Blok ---------- no.lu dükkanlar ve ---------- Blok ---------- no.lu dükanlar; olmak üzere toplam 25 adet bağımsız bölümün tapu devirlerini ise sebepsiz yere yapmadığı ve halen de yapmaktan imtina ettiği, iskan belgeleri alınmış taşınmaz ve dükkanlar teslim edilmiş fiili kullanım başlamış olmasından sonra halen arsa sahibi tarafından sözleşme gereği Müteahhide ait 25 dükkanın tapu devirlerinin yapılmaması üzerine davacı tarafından Tapu iptali ve Tescil ile ifa ya eklenen tazminat konulu dava açılmış olduğu, ----------- E. sayı ile açılan davanın halen devam ettiği, ----------- E. sayılı dosyasında düzenlenen 11.11.2020 ve 05.02.2021 , tarihli bilirkişi raporları ve 29.03.2023 tarihli bilirkişi raporları ile taraflar arasındaki sözleşmeye göre davacı müteahhit edimini yerine getirmiş, inşaatları projesine ve imar durumuna uygun olarak tamamlamış, iskan belgesini almış, arsa sahibine teslim edilmiş olduğu ,arsa sahibi tarafından bu edimlerin karşılığı tapuların müteahhide halen devir edilmediğinin tespit edildiği, daha önce açılan tapu iptali ve tescil davası ve daha sonra açılıp ana dosya ile birleştirilen ek dava ile, 02.06.2022 tarihine kadar tapusu devredilmemiş olan 25 adet dükkan için cezai şart bedeli talep ve dava edilmiş olduğundan, 02.06.2022 tarihinden itibaren geçen zaman içerisinde tapular arsa sahibi adına kayıtlı kalmaya devam etmekte olduğu için yeni bir ek dava açılma mecburiyeti doğduğu, taraflar arasında sözleşme gereğince Müteahhide ait olması gerekirken tapusu halen arsa sahibi adına kayıtlı bulunan ---------- parsel ----------- no.lu dükkanlar, ---------- parsel --------- Blok ---------- no.lu dükkanlar ve ---------- Blok --------- no.lu toplan 25 adet dükkan için sözleşmenin 4. Maddesi ve 7. Maddesi gereğince 02.06.2022 tarihinden sonra doğan cezai şart bedeli olarak şimdilik 4.000.000,00.-TL nin fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile dava tarihinden itibaren işleyecek ticari temerrüt faizi ile birlikte tahsiline, bu ek davanın tarafları ve konusu aynı nitelikte olup daha önce açılan ---------- Esas sayılı dosyası ile birleştirilmesine karar verilmesi talep ve dava edilmiştir. Davacı vekilinin bilirkişi raporuna yönelik itiraz dilekçesini özetle; Birleşen ---------- Esas Sayılı Dosyası bakımından, bilirkişi heyetinin; ‘’...zamanında iskan ruhsatı alınmamış olmasından kaynaklı kazanç kaybı olarak 72.500 TL ve geç teslimden kaynaklı cezai şart bedeli olarak 1.045.333,33.-TL hesaplanmıştır.’’ Bu hesaplamalara itiraz ettiğini, arsa sahibi şirketin sözleşme gereğince hesaplanan inşaatın bitim tarihinde sözleşme gereğince edimlerini yerine getirmeyerek temerrüde düşmüş olduğundan (sözleşme ile kademeli olarak devrini taahhüt ettiği dükkanların tapusunu devretmediğinden) ve işbu davaların açılmasına sebebiyet verdiğinden işlerin aksamasına ve sürelerin uzamasına sebep olduğunu, kendi kusurundan faydalanarak kazanç sağlamasının hukuka aykırı olduğunu, birleşen dava bakımından davanın reddine karar verilmesini talep ve beyan etmiştir.Davalı vekilinin bilirkişi raporuna yönelik itiraz dilekçesini özetle; Bilirkişi Kurulu öncelikle davacı-karşı davalının unvanını eski unvan yazmış olması yanında davacı-karşı davalının vekilini bilirkişi raporunda belirtmesine rağmen vekil olarak tarafımızın adını belirtmediğini, taraflarından taraflarından defterler ya da faturaların istenmediğini talep ve beyan etmiştir. Davacı- birleşen davalı vekilinin 18/12/2024 tarihli duruşma beyanında özetle: Önceki beyanlarımızı tekrar ettiklerini, bir önceki celsedeki beyanlarımızı tekrar ettiğini, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile davanın kabulüne, müvekkilin aleyhine açılan davanın reddini, iş bu celse elden tebliğ aldığı dilekçeye muvafakati olduğunu, zaman verilmesi her iki taraf için de yükümlülüklerin artmasına neden olacağından karar verilmesini talep etmiştir.Davalı-birleşen davacı vekillerinden 18/12/2024 tarihli duruşma beyanında özetle: Önceki beyanlarımızı tekrar ettiklerini, dosyayı incelemek üzere tarafımıza süre verilsin 16/12/2024 tarihinde vekalet aldıklarını, dosya kapsamı göz önüne alındığında tarafımıza süre verilmesi gerektiğini, mazeretimiz dikkate alınarak ara karardan rücu edilerek süre verilmesini talep ettiklerini, yazılı beyanlarını tekrar ettiklerini beyan etmişlerdir. Davacı- birleşen davalı vekilinden 18/12/2024 tarihli duruşmasındaki beyanlarını özetle: Tapu iptali tescil davamızın ve tazminat taleplerinin kabulüne, birleşen davalarının fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile kabulüne, aleyhe açılan davanın reddine karar verilmesini, tedbirin kaldırılmasını, teminatın taraflarına iadesini, kesinleşmemiş mahkemem kararı bulunduğuna yönelik tapuya şerh konulmasına karar verilmesini talep ve beyan etmiştir.Davalı- birleşen davacı vekillerinden 18/12/2024 tarihli duruşmasındaki beyanlarını özetle: bilirkişi raporuna yönelik itirazları tekrar ettiklerini, öncelikle davaların tamamen reddi gerektiğini, ancak usulen vurgulamak istedikleri ek beyanları olduğunu, mevcut dosyanın içerisinde ---------, ----------- Esas sayılı dosyalar birleşmiş durumda, öncelikle müvekkil -----------Noterliğin 13/04/2018 tarih, -----------yevmiye sayılı ihtarnamesi ile parsel ve bağımsız bölüm numaraları belirtilmek sureti ile 17 dükkanın devre hazır olduğunu belirtmiştir, hemen sonrasında mevcut dava açıldığını, öncelikle bu 17 dükkan yönünden dava açılmasında herhangi bir hukuki yarar mevcut olmadığını, somutlaştırılmış 17 dükkan yönünden davaların tamamında red kararı verilmesi gerektiğini, gecikmiş teslimden kaynaklı zarar ve tapu iptali talepleri yönünden somutlaşmış kabul beyanı da dikkate alınarak red hükmü kurulmasını talep ettiklerini, devamında ----------- Esas sayılı dosyaya verilen 20/07/2018 tarihli cevap dilekçesinde --------Noterliği ihtarnamesi ile buna ek olarak 3 taşınmazın daha devrine hazır olduğumuz vurgulandığını, bu 3 taşınmaz yönünden heyetin kabul beyanını somutlaştırması gerektiğini, cevap dilekçesi içeriği dikkate alındığında kabul beyanının açık koşulsuz ve şarta bağlı olmaması gerekmektedir, dilekçelerdeki beyan bu nitelikte olduğunu, yine taşınmazlar yapıları nedeniyle tevdiye elverişli nitelikli olmadığından burada herhangi bir tevdi mahalli tespitine gerek duyulmaksızın alacaklının temerüdüne ilişkin hukuki hükümlerin işletilmesi gerektiğini, --------- Asliye Ticaret mahkemesi dosyası ile birleşen ve müvekkilin davalı olduğu tüm dosyalarında taleplerin tamamen reddi gerekmektiğini, dürüstlük ve iyi niyet kuralları gereği müvekkilin zaten devre hazır olduğu taşınmazlara ilişkin sırf gecikme tazminatı talep etmek gayesi ile taşınmazları devralmaktan kaçınmak ve ek olarak tazminat talep etmek hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olduğunu beyan etmiştir. Tüm dosya kapsamı ve toplanan deliller birlikte değerlendirildiğinde; Dava, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan taşınmazların tescili iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil ve ayrıca taraflar arasındaki alacak ve tazminat istemlerine ilişkin asıl ve birleşen davaların olduğu anlaşılmaktadır.Türk Medeni Kanununun 6. maddesine göre, Kanunda aksine hüküm yoksa herkes iddiasını ispat etmekle yükümlüdür. HMK’nın 190. maddesine göre de, İspat yükü, kanunda özel bir düzenleme bulunmadıkça, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. İspatın hangi delillerle yapılacağı HMK’da ayrıntılı şekilde düzenlenmiştir. Dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunan 6098 sayılı TBK'nın 470. vd (BK'nın 355 vd.) maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi”, iş sahibinin bir arsanın muayyen bir payının bedel olarak devri veya devri taahhüdü karşılığında, yüklenicinin bir inşa (yapı) eseri meydana getirmeyi taahhüt ettiği, tam olarak iki tarafa borç yükleyen, ivazlı, çift tipli bir karma sözleşmedir.Öte yandan, sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa, sözleşmeden haklı olarak dönen taraf, temerrüde düşmekte kusurlu olan taraftan TBK’nın 125/son (BK'nın 108) maddesi uyarınca ancak menfi zarar talep edebilir. Gerçekten, TBK'nın 125/son (BK’nın 108/2.) maddesi uyarınca, "Bu durumda borçlu, temerrüde düşmekte kusuru olmadığını ispat edemezse alacaklı, sözleşmenin hükümsüz kalması sebebiyle uğradığı zararın giderilmesini isteyebilir." TBK'nın 125/2. (BK'nın 106/2) maddesinin ikinci fıkrasının son cümlesine dayanılarak, borçlu direnimi nedeniyle sözleşmeden dönülmesi üzerine taraflar, TBK'nın 125/son (BK 108/1) maddesi uyarınca ifa yükümlülüğünden kurtulurlar ve daha önce ifa ettikleri edimleri geri isteyebilirler. Ancak, karşısındaki kişiye güvenerek sözleşme akdetmiş olan ve haklı durumda bulunan tarafın, bu sözleşmenin karşı tarafça yerine getirilmemesinden kaynaklanan hayal kırıklığının yanında ayrıca, malvarlığında da eylemli bir azalma meydana gelmektedir. İşte, bu eylemli azalmaya, olumsuz zarar denilir. Bu zararın tazminine ilişkin yasal dayanak, aynı maddenin son fıkrasında (TBK m. 125/son, BK m. 108/2) düzenlenmiştir. Olumsuz zarar; sözleşmenin, karşı tarafça yerine getirileceğine olan güvenin boşa çıkması nedeniyle uğranılan eylemli zarardır. Başka bir anlatımla, sözleşme yapılmasaydı, uğranılmayacak olan zarardır. Dolayısıyla, karşı tarafın malvarlığına girsin veya girmesin, sözleşme nedeniyle alacaklının cebinden (malvarlığından) çıkan ve yasal olarak harcanan paradır. Doktrinde hakim olan görüşe ve Yargıtay uygulamasına göre, burada oluşan zarar menfi (olumsuz) zarardır. Menfi zarar genel bir anlatımla hukuken geçerli olmayan bir borç ilişkisinin geçerli olduğuna inanmaktan (güvenmekten) doğan zarardır. Kısaca bu zarar, alacaklının sözleşme yaptığı için uğradığı, sözleşme yapmamış olsa idi uğramayacağı zarar olup, sözleşmeye güvenilerek yapılan harcamaların (giderlerin) tamamı, başka bir anlatımla karşı tarafın malvarlığına girmese bile o sözleşme nedeniyle cepten çıkan paradır. Olumlu zarar ise, sözleşme nedeniyle cebe girmesi gereken paranın, girmemesi nedeniyle meydana gelen zarardır. Bir sözleşmenin hukuki niteliğinin bilinmesi, sözleşmeyi kuran taraflardan, ihtilaf halinde bu sözleşmeyi uygulayacak olan hâkime kadar bütün süreç boyunca ilgili olabilecek her bir şahıs açısından önem arz eder. Özellikle, vuku bulmuş bir uyuşmazlıkta ihtilaf kaynağı sözleşmenin hangi tip sözleşme olduğuna karar verilmesi son derece önemlidir. Zira sözleşme tipinin belirlenmesi, aynı zamanda bu sözleşmeye uygulanacak hükümlerin de belirlenmesi anlamına gelir. Taraflar arasındaki uyuşmazlığın, ----------- Noterliği'nde 05.05.2015 tarih ve ----------- yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nden kaynaklandığı anlaşılmaktadır. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, asli edimleri kanun koyucu tarafından açıkça düzenlenmemiş ve TBK m. 19 kapsamında sözleşme serbestisi çerçevesinde doğmuş bir sözleşmedir. Bu sebeple Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi isimsiz (atipik) sözleşmeler arasında kabul görmektedir. İsimsiz sözleşmeler ise öğretide sui generis(nev'i şahsına münhasır), karma ve bileşik sözleşmeler şeklinde üçe ayrılmaktadır. Karma sözleşmeler kanunda düzenlenmiş sözleşme tiplerinin unsurlarının, kanunda öngörülmediği halde bir araya gelmesiyle oluşmaktadır. Kanunda düzenlenmiş farklı tipte sözleşmelerin asli edimlerinin karşılıklı olarak taraflarca borçlanılmasına çifte tipli karma sözleşme denmektedir. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, taşınmaz satış vaadi ve eser sözleşmesinin bileşiminden meydana gelen karma tipli bir sözleşmedir. Bu sözleşme ile taraflar, kanunda yer alan farklı sözleşme türlerine ait asli edim yükümlülüklerini karşılıklı olarak yüklenmektedirler. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde ise taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile eser sözleşmesinin asli edimlerinin karşılıklı şekilde borçlanılması nedeniyle çifte tipli karma sözleşme olduğunu kabul etmek gerekecektir. Gerçekten de sözleşmede yüklenicinin edimi “inşaatı yapma ve teslim etme borcu” olmakla beraber esasen bu edim, TBK'da düzenlenen “eser sözleşmesi” içerisindeki yüklenicinin edimidir. Diğer yandan arsa sahibinin edimi ise bedel ödeme değil taşınmaz devri olduğu için “taşınmaz satış vaadi/taşınmaz satış sözleşmesi” özelliği göstermektedir. Uygulanacak kanun hükümlerine değinilecek olursa; karma tipli sözleşmeler söz konusuolduğunda hangi kanun hükümlerine başvurulacağı hususunda kıyas görüşü genel olarak kabul görmektedir. Bu görüşe göre Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesini oluşturan Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ve Eser Sözleşmesinin hükümleri; sözleşmenin niteliği, tarafların iradesi ve hakkaniyete göre uygun düştüğü ölçüde kıyasen uygulanmalı bu hükümlerin yetersiz kalması ise adet kuralları veya TMK m. 1/TII hükmü uyarınca hukuk yaratma yoluna gidilmelidir. Dolayısıyla yüklenicinin edimine eser sözleşmesi hükümleri uygulanacakken, arsa sahibinin edimine satış vaadi sözleşmesi hükümleri uygulanması gerekir. Bu doğrultuda taraflar arasındaki 05.05.2015 tarih ve ---------- yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi çerçevesinde kök ve birleşen dosyalardaki talepleri ayrı ayrı değerlendirmek gerekmiştir.Asıl dosyada yer alan tapu iptali ve tescili talebi yönünden değerlendirme yapıldığında taraflar arasındaki sözleşmenin 4. maddesi ile davalı arsa sahibinin davacı müteahhide dükkan tapularını hangi aşamalarda devredeceğinin düzenlendiği görülmektedir. Buna göre, müteahhide ait olması kararlaştırılan toplam 36 bağımsız bölümün 3 adedi kat irtifakı kurulduğunda, 8 adedi su basman seviyesine geldiğinde 12'si betonarmeleri bittiğinde, 5 tanesi, bittiğinde 8'i ise iskân alınması ile birlikte devri arsa sahibi tarafından taahhüt edilmiştir. Tapu iptali ve tescili bakımından talep konusu ise, --------- ve ----------- Blokların betonarmeleri ile --------- Blok'un bitmesi üzerine müteahhit tarafından ----------- Noterliğinin 22.05.2017 tarih ----------- sayılı ihtarname ile talep edilmiş olmasına rağmen devredilmeyen 17 adet bağımsız bölüm ile,27.03.2018 tarihinde iskân belgesi alınması üzerine -----------Noterliğinin 04.04.2018 tarih ve ------------- sayılı ihtarname ile talep edilmiş olmasına rağmen devredilmeyen 17 adet bağımsız bölümün; toplamda 25 adet bağımsız bölümün devrine ilişkindir. ----------- Belediye Başkanlığı tarafından yapının tamamının 27.03.2018 tarihli Yapı Kullanma İzin Belgeleri ile iskana bağlandığı ve arsa sahibine tesliminin gerçekleştiği görülmektedir. Dolayısıyla bu tarih itibarıyla davacı müteahhidin, sözleşmenin 4. maddesi ile kendisine ait olması kararlaştırılan toplam 36 bağımsız bölümün tamamına hak kazandığı, bu anlamda tapu iptali ve tescili talebinin yerinde olduğu anlaşılmaktadır. Davalı taraf cevap dilekçesinde, 25 dükkandan 20 tanesinin tapusunu devre hazır olduklarını, yalnızca 5 adet dükkanın uğramış oldukları zararların karşılığı teminat olmak üzere devredilmeyeceğini beyan etmektedir. Davalı- birleşen davacı taraf 5 adet dükkânı teslim etmemesinin gerekçesi olarak, dükkanların kendisine geç teslimini ve TBK m. 477 hükmüne uygun biçimde eserin kabulünü engelleyen kusurların bulunduğunu ileri sürmektedir. Bu iddialardan ilki olan geç teslimin hukuki sonuçları, taraflar arasındaki 05.05.2015 tarih ve ------------ yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nin 14-b maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre, söz konusu inşaatın 12.maddede belirlenen iş programı ve süre içerisinde yukarıda yazılı şartlar ve teknik şartnameye uygun olarak müteahhit tarafından bitirilip dükkanların teslim edilmediği takdirde de müteahhite çekilecek temerrüt ihtarı ile 30 gün ek süre verilecektir. Bu ek süre içerisinde de inşaat bitirilmez ise, müteahhit başkaca bir ihtar ve hükme gerek kalmaksızın geciken her ay için arsa sahibinin payına düşecek her bir dükkân için aylık net 5000 (beşbin) TL cezai şart ödemeyi kabul ve taahhüt eder.” Söz konusu sözleşme hükmü dayanağını, TBK m. 179 vd.'dan almaktadır. Ceza koşulu, asıl borcun hiç ya da gereği gibi ifa edilmemesi halinde borçlunun alacaklıya ödemekle yükümlü olduğu borç anlamına gelmektedir. Taraflar arasındaki uyuşmazlıkta düzenlenen geç teslim halinde müteahhidin her bir dükkân için aylık net 5.000 (beşbin) TL ödeyeceğine yönelik ceza koşulunun temel işlevi, borcun yerine getirilmemesi sebebiyle doğacak zararı önceden belirlemektir. Bu yönüyle sözleşme hükmünde yer alan cezai şartın türü, ifaya eklenen cezai şart niteliğindedir. Bir başka ifadeyle müteahhidin bağımsız bölümleri inşa ve teslimi borcu devam etmekte, buna ilaveten ceza koşulu olarak geç teslim nedeniyle kararlaştırılan ceza koşulunu da talep edebileceği anlamına gelmektedir. Ancak ceza koşulu, hele ki arsa sahibi geç de olsa kendisine ait olması kararlaştırılan bağımsız bölümleri teslim aldıktan sonra, uğramış olduğu zarara teminat olmak üzere müteahhide devretmesi gereken tapuları ifa etmemek hakkını bahşetmez. Bir başka ifadeyle müteahhit, bağımsız bölümlerin tesliminde yaşanan gecikmeyi gerekçe göstererek ifa etmekten imtina edemez. Bu nedenle, ceza koşulunu gerekçe göstererek dükkanların tapularını devretmekten kaçınamayacağı açıktır. Diğer yandan davalı-birleşen davacı arsa sahibinin kök dosyadaki cevap dilekçesinde, müteahhide ait olması kararlaştırılan tapuların devrini gerçekleştirmemesine bir diğer gerekçe olarak, bağımsız bölümlerin kendisine TBK m. 477 hükmüne uygun biçimde teslim edilmediğini öne sürmektedir. Söz konusu ileri sürülen hüküm, ayıptan doğan sorumluluğa ilişkindir. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri'nde yapıyı inşa etme borcu altında olan müteahhit, ilgili sözleşme konusu edimi tamamlayıp sözleşmede kararlaştırılan süre zarfı içerisinde gereği gibi teslim etme borcu altındadır. Müteahhidin üstlenmiş olduğu yapıyı inşa etme borcunu gereği gibi ifa etmemesi halinde ise ayıptan doğan sorumluluk söz konusu olacaktır. Bunun sonucunda ise arsa sahibi, ayıptan doğan haklarını kullanma hakkına sahip olur. Ayıptan doğan sorumluluk, eser sözleşmesine ilişkin TBK'nın 474 ilâ 478. Maddeleri arasında düzenlenmiştir. Ayıp, müteahhidin inşa edip arsa sahibine teslim ettiği yapıdaki, sözleşmeye ve fenne aykırılıklardır. Bir başka ifade ile, yapıda normal olarak ondan beklenen veya sözleşme ile belirlenmiş olan niteliklerin bulunmamasıdır. Yapının hiç kullanılamaması ve ondan hiç yararlanılamaması hali hariç olmak üzere burada, bir ifanın varlığından söz edilebilir. Ne var ki bu ifa, kötü bir ifadır. Müteahhidin ayıp nedeniyle sorumluluğuna gidilebilmesinin koşulları şunlardır: i. Yapı teslim edilmiş olmalıdır. ii. Yapı ayıplı olmalıdır. ili. Gözden geçirme ve bildirim yükümlülüğünün yerine getirilmesi gerekir. Bu açıklamalar ve dosyaya mübrez bilgi ve belgeler kapsamı ile TBK m. 474'te ifade edilen “(..) işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz (...)” hükmü de nazara alındığında, dosyada davacının, makul sürede gözden geçirme ve bildirim külfetini yerine getirdiğine ilişkin herhangi bir bilgi veya belgeye rastlanmamıştır. Bu yönüyle de arsa sahibinin, ihbar külfetini yerine getirmediği için ayıptan doğan sorumluluk hükümleri çerçevesinde seçimlik haklarını kullanamayacağı, bu sebeple TBK m. 477/1I uyarınca eseri teslim aldığı haliyle kabul ettiği; dolayısıyla TBK m. 475 hükmü uyarınca bedelde indirim hakkını kullanma hakkına sahip olmadığı anlaşılmaktadır. Davacı- birleşen dosya tarafın asıl dosyada yer alan bir diğer talebi ise, taraflar arasındaki ----------- Noterliği'nde 05.05.2015 tarih ve ---------- yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin “Arsadaki Müteahhit Payının Ferağı” başlıklı 4. maddesinde düzenlenmiş olan “Arsa sahibinin, Müteahhidin hak ettiği dükkanların devrini, sözleşmeye uygun olarak talep edildiği tarihlerde devredeceği, dükkanların 10 iş günü içerisinde müteahhide devredilmemesi halinde, arsa sahibinin geciktirdiği beher dükkan için aylık 10.000,00 TL cezai şart ödeyeceği,” hükmüne istinaden, tapusu devredilmemiş olan 25 adet bağımsız bölüm için cezai şart ödenmesine yöneliktir. Dükkanların geç teslimi halinde arsa sahibinin her bir dükkân için aylık 10.000 (onbin) TL ödeyeceğine yönelik sözleşmedeki söz konusu ceza koşulu, teslimin gecikmesi halinde doğacak zararı önceden belirlemektir. Bu yönüyle söz konusu ceza koşulunun türü, ifaya eklenen cezai şart niteliğindedir. Tapu kayıtlarında yapılan incelemede, sözleşmeye göre devri gerektiği halde arsa sahibi tarafından tapuda devri gerçekleştirilmeyen dükkanlardan 17'si için 03.06.2017 tarihinden itibaren, 8'i için ise 27.03.2018 tarihinden itibaren cezai şart talebine hak kazandığı anlaşılmaktadır. TBK'nın 182/3. fıkrasına göre hakim fahiş gördüğü cezai şarttan re'sen indirim yapabilmekte olup hesaplanan tazminattan %50 oranında indirim yapılmıştır. İşin geç teslimi sebebiyle davalı-birleşen davacı tarafın talebi yönünden yapılan incelemede ise : Birleşen dosya davacısı arsa sahibi, taraflar arasındaki ------------ Noterliği'nde 05.05.2015 tarih ve ---------- yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin “İşin Süresi” başlıklı 12. maddesi ile, “Müteahhidin inşaat ruhsatının alınması için öngörülen süre olan 2 ayı müteakip, sözleşme konusu inşaatı, yapı kullanma izin belgesi alınacak şekilde 12 ayda tamamlayacağı, en geç 15 aylık inşaat süresinin sonunda yapı kullanma izin belgesi için ilgili mercilere başvurmayı taahhüt ettiği, Sözleşmede " İnşaatın geciktirilmesi: 12. Maddede belirtilen süre içerisinde inşaatın bitirilerek teslim edilmemesi halinde, müteahhide temerrüt ihtarı ile 30 gün ek süre verileceği, 30 gün içerisinde de inşaat bitirilmez ise, müteahhidin geciken her ay için, arsa sahibinin payına düşecek her bir dükkan için aylık 5.000,00 TL gecikme cezası ödeyeceği"nin kararlaştırıldığı görülmektedir. Bu iki hükme göre müteahhit, inşaat ruhsatının alınması için sözleşmede öngörülen süre olan 2 ayı müteakip, sözleşme konusu inşaatı, yapı kullanma izin belgesi alınacak şekilde 12 ayda tamamlayacağı ve en geç 15 aylık inşaat sürenin sonunda yapı kullanma izin belgesi için ilgili mercilere başvurmayı taahhüt etmiştir. Dava konusu--------- pafta------------ parselin parselin sözleşme yapıldıktan sonra tarafların karşılıklı rızası ile 2019 ve 2020 parsel olarak ifrazı için geçen süre de göz önünde alınarak yukarıda yer alan tarihler esas alınarak yapılan hesaplama çerçevesinde birleşen----------E. Sayılı dava dosyasında davacının, taraflar arasındaki ---------- Noterliği'nde 05.05.2015 tarih ve ------------ yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin 14-b maddesi gereği ceza şartına hak kazandığı anlaşılmaktadır.Davalı-birleşen davacı arsa sahibinin bir diğer talebi, teslim edilmesi gereken 07.10.2016 tarihi ile Yapı Kullanım İzin Belgesi alınma tarihi olan 27.03.2018 tarihine kadar müvekkil tarafından “iskansız olarak” satılmak zorunda kalınan 4 adet dükkanın düşük değerde satılmak zorunda kalınması nedeniyle uğranılan zararın tazminini talep edilmektedir. Bilindiği üzere haksız fiil sorumluluğuna ilişkin hükümler, TBK m. 114/TI'deki atıf hükmü gereği kıyas yoluyla sözleşmeye aykırılık hükümlerine de uygulanır. Uğranılan maddi zarar, en genel manada fiili zarar ve yoksun kalınan kâr olarak sınıflandırılabilir. Gerçekten de Zararın kapsamını, borç gereği gibi yerine getirilseydi alacaklının uğramayacağı zarar ve ifadan elde edeceği gelir olarak ifade edilebilir. Bir başka ifadeyle olumlu zararın kapsamına, alacaklının malvarlığında meydana gelen azalma ile yoksun kaldığı kâr girer. Zarar görenin malvarlığının mevcut net durumunda iradesi dışında meydana gelen fiili azalmaya fiili zarar adı verilir. Yoksun kalınan kar, olayların normal akışına, genel hayat tecrübelerine göre malvarlığında meydana gelebilecek artışların zarar verici fiil nedeniyle kısmen veya tamamen önlenmesi sonucu meydana gelen azalmayı (zararı) ifade eder. İskan Belgesi'nin geç alınmış olması, mütcahhidin yapıyı geç teslimi anlamına gelmektedir. Bu itibarla,“*iskansız olarak düşük fiyata satılmak durumunda kalınan bağımsız bölümler” sebebiyle davacı arsa sahibinin uğradığı zarara yapının İskan Belgesi'nin alınmasında yaşanan gecikmenin sebep olduğuve bu sebeple oluşan zararın müteahhit tarafından tazmini gerektiği bu zararın da 72.500,00 TL olduğu bilirkişi raporuyla tespit edilmiştir.Birleşen ----------- Esas ve ---------- Esas sayılı dosyalardaki talepleri, tapusu devredilmemiş olan 25 adet bağımsız bölüm için aralarındaki sözleşme gereği cezai şarta yöneliktir. Bu sebeple, yukarıdaki açıklamalarımız doğrultusunda sözleşmeye göre devri gerektiği halde arsa sahibi tarafından tapuda devri gerçekleştirilmeyen toplam 25 dükkan ile ilgili olarak davacının, ------------- E. sayılı dosyada 14.05.2018 (kök dosya dava tarihi)'den talebe bağlılık kuralı gereği 02.06.2022'ye kadarki dönem aralığı cezai şarta hak kazandığı, ------------ E. sayılı dosyada ise 22.06.2022 (kök dosya dava tarihi)'den dava tarihi olan 17.10.2023'ye kadarki dönem aralığı için cezai şarta hak kazandığı anlaşılmaktadır. Sözleşmenin 4. Maddesi gereğince, 25 adet dükkan için, asıl dosya dava tarihi olan 14.05.2018 tarihinden, birleşen davanın dava tarihi 02.06.2022 tarihine kadar olan,4 yıl, 18 gün cezai şart bedeli: 12.150.000,00 TL cezai şart hesaplandığı, birleşen Sözleşmenin 4. Maddesi gereğince, 25 adet dükkan için, 02.06.2022 tarihinden, işbu birleşen ---------- Esas sayılı dosya dava tarihi 17.10.2023 tarihine kadar olan, 1 yıl, 4 ay, 15 gün cezai şart bedeli: 4.125.000,00 TL olarak tespit edilmiş olmakla TBK'nın 182/3. fıkrasına göre hakim fahiş gördüğü cezai şarttan re'sen indirim yapabilmekte olup hesaplanan tazminattan %50 oranında indirim yapılmıştır.Mahkememizce yukarıdaki değerlendirmeler doğrultusunda dosya üzerinde bilirkişi incelemesi yaptırılmış, son bilirkişi heyetinin yaptığı hesaplama hükümde dikkate alınmış, mahkememizce rapor olaya uygun ve kanaat verici bulunmuş, tüm bu açıklamalar ışığında ve sunulan hükme elverişli rapor doğrultusunda aşağıdaki şekilde hüküm kurulması cihetine gidilmiştir. Yukarıda açıklanan sebeplerle aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur. HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklanan nedenlerle; 1A-Davacı-birleşen davalının ASIL davasının KISMEN KABULÜ ile, a-)---------- ilçesi --------- mh ---------pafta ---------- parsel ---------- no.lu dükkanlar, --------- parsel ----------- Blok ---------- no.lu dükkanlar ve ---------- Blok ---------- no.lu dükkanlar olmak üzere toplam 25 adet bağımsız bölümün davalı-birleşen davacı ---------- şirket adına kayıtlı hissenin iptali ile davacı-birleşen davalı adına KAYIT VE TESCİLİNE tedbirin devamına, karar kesinleştiğinde teminatın talep halinde iadesine b-) Mahkememiz kısa kararından bir örneğinin ilgili Tapu Sicil Müdürlüğüne gönderilmesine c- 999.332,69 TL (%50 indirimli hali) maddi tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek avans faiziyle birlikte davalı-birleşen davacı Kartanesinden alınarak davacı-birleşen davalıya verilmesine 2- Harçlar Yasasına göre alınması gereken 1.776.473,80 TL'nin başlangıçta alınan 170,78 TL peşin harç ve 156.209,00 TL ıslah harcı ve 426.881,56 TL tamamlama harcı olmak üzere toplamı bakiye 156.379,78 TL'den mahsubu ile bakiye kalan 1.193.212,46‬ TL'nin davalı-birleşen davacıdan alınarak hazineye irat kaydına, 3-Yargılama sırasında davacı-birleşen davalı tarafın yapmış olduğu 170,78 TL peşin harç, 35,90 TL başvuru harcı, 156.209,00 TL ıslah harcı, 426.881,56 TL tamamlama harcı, 419,90 TL keşif harcı olmak üzere bakiye toplam 583.717,14 TL'nin davalı-birleşen davacıdan alınarak davacı-birleşen davalıya verilmesine, 4- Davacı-birleşen davalı tarafın yargılama sırasında yapmış olduğu 30.000,00TL bilirkişi masrafı, 2.991,00 TL posta ve tebligat gideri olmak üzere bakiye toplam 32.991,00 TL'nin davanın kabul red oranına göre hesaplanan 31.770,17 TL'nin davalı-birleşen davacıdan alınarak davacı-birleşen davalıya verilmesine, 4-Yargılama sırasında davalı-birleşen davacı vekilinin yapmış olduğu 162.700,00 TL bilirkişi masrafının davanın kabul-red oranına göre hesaplanan 6.020,00 TL'nin davacı-birleşen davalıdan alınarak davalı-birleşen davacıya verilmesine, 5-Yargılama sırasında davacı-birleşen davalı taraf kendini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan A.A.Ü.T gereğince hesaplanan 868.060,58 TL vekalet ücretinin davalı-birleşen davacıdan alınarak davacı-birleşen davalıya verilmesine, 1B-Davacı-birleşen davalının BİRLEŞEN davasının KISMEN KABULÜ ile, 6.075.000,00 TL (%50 indirimli hali) maddi tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek avans faiziyle birlikte davalı-birleşen davacı ----------- alınarak davacı-birleşen davalıya verilmesine 2- Harçlar Yasasına göre alınması gereken 414.938,25 TL'nin başlangıçta alınan 85.387,50 TL peşin harç'tan mahsubu ile bakiye kalan 329.595,75 TL'nin davalı-birleşen davacı --------- alınarak hazineye irat kaydına, 3-Yargılama sırasında davacı-birleşen davalı ---------- yapmış olduğu 85.387,50 TL peşin harç, 80,70 TL başvuru harcı olmak üzere bakiye toplam 85.468,20 TL'nin davalı-birleşen davacı ----------- alınarak davacı-birleşen davalı ---------- verilmesine, 4-Yargılama sırasında davacı-birleşen davalı tarafın yapmış olduğu 6,50 TL posta ve tebligat giderinin davanın kabul-red oranına göre hesaplanan 3,25 TL'nin davalı-birleşen davacı --------- alınarak davacı-birleşen davalı ---------- verilmesine, 5-Yargılama sırasında davalı-birleşen davacı ----------- tarafın yapmış olduğu masraf bulunmadığından bu hususta karar verilmesine yer olmadığına, 6-Yargılama sırasında davacı-birleşen davalı ---------- kendini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan A.A.Ü.T gereğince hesaplanan 579.750,00 TL vekalet ücretinin davalı-birleşen davacı --------- alınarak davacı-birleşen davalı ---------- verilmesine, 1C-Davacı-birleşen davalının BİRLEŞEN davasının KISMEN KABULÜ ile, 2.000.000,00 TL (%50 indirimli hali) maddi tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek avans faiziyle birlikte davalı-birleşen davacı ---------- alınarak davacı-birleşen davalıya verilmesine 2- Harçlar Yasasına göre alınması gereken 136.620,0 TL karar ve ilam harcının başlangıçta alınan 68.310,00 TL peşin harçtan mahsubu ile bakiye kalan 68.310,00 TL'nin davalı-birleşen davacı ---------- alınarak hazineye irat kaydına, 3-Yargılama sırasında davacı-birleşen davalı --------- yapmış olduğu 68.310,00 TL peşin harç, 269,85 TL başvuru harcı olmak üzere bakiye toplam 68.579,85 TL'nin davalı-birleşen davacı----------- alınarak davacı-birleşen davalı ----------- verilmesine, 3-Yargılama sırasında davacı-birleşen davalı ----------- yapmış olduğu 8,5 TL posta ve tebligat giderinin davanın kabul-red oranına göre hesaplanan 4,25 TL'sinin davalı-birleşen davacı ----------- alınarak davacı-birleşen davalı ---------- verilmesine, 4-Yargılama sırasında davalı-birleşen davacı ----------- yapmış olduğu masraf bulunmadığından bu hususta karar verilmesine yer olmadığına, 5-Yargılama sırasında davacı-birleşen davalı ---------- kendini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan A.A.Ü.T gereğince hesaplanan 280.000,00 TL vekalet ücretinin davalı-birleşen davacı ----------- alınarak davacı-birleşen davalı ------------ verilmesine, 1D-Davalı-birleşen davacının BİRLEŞEN davasının KISMEN KABULÜ ile, 1.117.833,33 TL maddi tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek avans faiziyle birlikte davacı-birleşen davalıdan alınarak davalı-birleşen davacıya verilmesine 2- Harçlar Yasasına göre alınması gereken 76.359,19 TL'nin başlangıçta alınan 43.497,32 TL'den mahsubu ile bakiye kalan 32.861,87 TL'nin davalı-birleşen davacı --------- alınarak hazineye irat kaydına, 3-Yargılama sırasında davacı-birleşen davalı ------------ yapmış olduğu 43.497,32TL peşin harç, 269,85 TL başvuru harcı olmak üzere bakiye toplam 43.767,17 TL'nin davalı-birleşen davacı --------- alınarak davacı-birleşen davalı ----------- verilmesine, 4-Yargılama sırasında davacı-birleşen davalı ---------- yapmış olduğu 8,50 TL posta ve tebligat giderinin davanın kabul-red oranına göre hesaplanan 3,73 TL'sinin davalı-birleşen davacı ------------ alınarak davacı-birleşen davalı ----------- verilmesine, arta kalan kısmın davacı-birleşen davalı --------- üzerinde bırakılmasına, 5-Yargılama sırasında davalı-birleşen davacı ------------ yapmış olduğu masraf bulunmadığından bu hususta karar verilmesine yer olmadığına, 6-Yargılama sırasında davacı-birleşen davalı ------------- kendini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan A.A.Ü.T gereğince hesaplanan 168.496,62 TL vekalet ücretinin davalı-birleşen davacı ---------- alınarak davacı-birleşen davalı --------- verilmesine, 7-Yargılama sırasında davalı-birleşen davacı ------------ taraf kendini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan A.A.Ü.T gereğince hesaplanan 168.496,62 TL vekalet ücretinin davacı-birleşen davalı ----------- alınarak davalı-birleşen davacı ------------ verilmesine, 2-Asıl ve birleşen davalar yönünden karar kesinleştiğinde, HMK Gider Avansı Tarifesinin 5. maddesi uyarınca, artan gider avansının talep halinde yatıran tarafa iadesine Dair, taraf vekillerinin yüzüne karşı, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren İKİ HAFTA içerisinde dilekçe ile başvurulacak İSTİNAF yolu açık olmak üzere OYBİRLİĞİ verilen karar açıkça okundu, usulen anlatıldı. 18/12/2024