İlk Derece Mahkemesi 2025/867 E. 2026/20 K.

T.C. ...5. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ Esas-Karar No: 2025/867 Esas - 2026/20 TÜRK MİLLETİ ADINA

T.C. ... 5. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ GEREKÇELİ KARAR

ESAS NO : 2025/867 Esas KARAR NO : 2026/20

DAVALI : HASIMSIZ

DAVA : Tespit DAVA TARİHİ : 17/10/2025 KARAR TARİHİ : 15/01/2026 GEREKÇELİ KARARIN YAZIM TARİHİ : 13/02/2026

Mahkememizde görülmekte olan Tespit davasının yapılan açık yargılaması sonunda dosya incelendi. GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili İdare'nin tam hissedarı olduğu, belediye Şirketi olan ...İnşaat Sanayi ve Ticaret Ltd. Şti'nin mali ve ekonomik gücünü arttırmak amacıyla ayni sermaye olarak kullanmak üzere mülkiyeti Belediye'ye ait olan ...İli, ... İlçesi, Kavacık Subayevleri Mahallesi ... ... ... Parselin değer tespitinin yapılmasını talep ve dava etmiştir. Dava, öz sermaye tespiti istemine ilişkindir. Usulünce dayanılan deliller celp edilmiş, bilirkişi incelemesi yaptırılmıştır. Mahkememizce görevlendirilen gayrimenkul değerleme konusunda uzman bilirkişiler tarafından düzenlenen 18/11/2025 tarihli raporda; dava konusu taşınmazın üzerinde bulunan yapı bir bütün halinde kullanıldığından ve tapu siciline işlenmiş bağımsız bölümleri bulunmadığından yapının değeri bir bütün olarak takdir edileceğini, buna göre dava konusu taşınmazın zemin bedeli ve üzerinde yer alan 1.866,00 m2 brüt alana sahip yapının bedelinin tespiti için emlakçılardan ve mahalli bilirkişilerden rapor tarihi itibariyle piyasa fiyat araştırması yapıldığını, taşınmazın bulunduğu bölgede yapılan araştırmada dava konusu taşınmaz gibi benzer nitelikli emsal taşınmazların rapor tarihi itibariyle fiyatı öğrenildiğini, dava konusu taşınmazın KOP parseli (Belediye Hizmet Alanı) olması nedeniyle zemin bedeli bölgedeki üst mahkeme denetiminden geçerek kesinleşen kamulaştırma birim bedelleri dikkate alınarak, yapının değeri ise Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yayımlanan resmi birim fiyatlar ile piyasa fiyatlarının ortalaması kullanılarak hesaplandığını, buna göre dava konusu taşınmazın (yapı * zemin), bulunduğu bölgede yer alan söz konusu emsaller, konumu, bölgedeki arz-talep dengesi, ulaşım durumu, ticari hareketlilik, sosyal imkanlardan faydalanma durumu, alt yapısı, belediye hizmetlerinden faydalanma durumu, yüzölçümü, satılabilirlik durumu, metro ve otobüs duraklarına yakınlığı, ana yollara yakınlığı, pazarlık payı, teknik özellikleri ve yapılaşma koşulları (belediye hizmet alanı) değerine etki edebilecek tüm faktörler göz önünde bulundurularak kıyaslanmış olup olumlu / olumsuz yönlerinin değerlendirilmesi sonucunda rapor tarihi (18.11.2025) itibariyle yaklaşık 55.000.000,00 TL olacağı bildirilmiştir. Mahkememizce görevlendirilen gayrimenkul değerleme konusunda uzman bilirkişiler tarafından düzenlenen 28/11/2025 tarihli raporda; Mahkemenin talebi doğrultusunda dava konusu taşınmaz üzerinde yer alan yapının ve zemin bedelinin ayrı ayrı tespiti yapılacağını, dava konusu taşınmazın KOP parseli (Belediye Hizmet Alanı) olması nedeniyle zemin bedeli bölgedeki üst mahkeme denetiminden geçerek kesinleşen kamulaştırma birim bedelleri dikkate alınarak hesaplandığınıi, bu doğrultuda dava konusu taşınmaza kuş uçuşu 90 metre mesafede yer alan Kavacık Subayevleri Mahallesi 33850 ada 1 parsele açılan kamulaştırma konulu ...12. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2022/234 E. 2023/276 K. Sayılı dosyasında Mayıs 2022 tarihi itibariyle m” birim bedeli olarak 12.825,00 TL takdir edildiğinin görüldüğü, söz konusu bedel dikkate alındığında serbest piyasa koşullarında pazarlık payı da dikkate alınarak rapor tarihi (18.11.2025) itibariyle yaklaşık 25.000.000,00 TL (21.350,00 TL/m” x 1.173,00 m?) olacağı görüş ve kanaatine varıldığını, yapı bedelinin hesabının 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu “Kamulaştırma Bedelinin Tespiti Esasları” başlığı altında 11. Maddesi h bendinde “Yapılarda, resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını ve yıpranma payını...” şeklinde tanımlandığını, buna göre söz konusu yapıların kamulaştırma bedeli hesabı yapılırken yapı brüt alanı mimari projeden hesaplanan brüt alandan, yapı birim maliyeti, Çevre ve Şehircilik Bakanlığının “Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2025 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliği” ile piyasa verileri, yıpranma oranı, “Aşınma Paylarına İlişkin Oranları Gösteren Cetvel” den yararlanıldığını, buna göre dava konusu taşınmaz üzerinde bulunan yapının rapor tarihindeki değeri aşağıdaki tabloda hesaplandığını,¸ Buna göre yapı değeri yaklaşık olarak 30.000.000.00 TL olarak hesaplandığını, yapının tapu kayıtlarında olmaması durumunun incelenmesi bili taşınmazda kat mülkiyeti kurulması gerektiği durumlarda taşınmazda cins değişikliği işlemi yapılarak parsel üzerinde yer alan yapı taşınmazın tapu kayıtlarına işlendiğini, yapı yapıldığında tapu siciline işlenmesi yönünde bir zorunluluk bulunmadığını, ancak bir taşınmazın tapu sicilinde yer almaması o yapının ekonomik değerinin olmadığı anlamına gelmediğini, günümüzde yapı villa vb. müstakil kullanıma konu birçok yapı tapu siciline kayıtlı olmadığını, yapının tapu siciline kayıtlı olmasından ziyade ruhsatının/iskanının olup olmaması hususu önem taşıdığını, bir taşınmazın üzerinde bulunan müstakil (tek bir kullanıcıya yönelik) yapılaşmalarda söz konusu yapının tapu kaydında olmaması yapının ekonomik değerini kaybetmeyeceğini, ancak aynı şekilde bağımsız bölüm (birden fazla kullanıcısı olan) olarak kullanılan yapıların tapu siciline kat irtifakı / kat mülkiyeti olarak kayıtlı olmaması halinde bu tarz yapılarda bu durum değere olumsuz etki ettiğini, dolayısıyla söz konusu yapı her ne kadar tapu kaydına işli olmasa da ekonomik değeri bulunan bir varlık olduğunu, dava konusu ...ili ... ilçesi Kavacık Subayevleri Mahallesi 34847 ada 5 parsel numaralı taşınmaz (vapı * zemin) bulunduğu bölgede yer alan söz konusu emsaller, konumu, bölgedeki arz-talep dengesi, ulaşım durumu, ticari hareketlilik, sosyal imkanlardan faydalanma durumu, alt yapısı, belediye hizmetlerinden faydalanma durumu, yüzölçümü, satılabilirlik durumu, metro ve otobüs duraklarına yakınlığı, ana yollara yakınlığı, pazarlık payı, teknik özellikleri ve yapılaşma koşulları (belediye hizmet alanı) gibi değerine etki edebilecek tüm faktörler göz önünde bulundurularak kıyaslanmış olup olumlu / olumsuz yönlerinin değerlendirilmesi sonucunda rapor tarihindeki yapı değerinin yaklaşık 30.000.000,00 TL olacağı, zemin (arsa) değerinin yaklaşık 55.000.000,00 TL olacağı bildirilmiştir. Mahkememizce görevlendirilen gayrimenkul değerleme konusunda uzman bilirkişiler tarafından düzenlenen 05/01/2026 tarihli raporda; 28.11.2025 tarihli ek raporumuzda dava konusu taşınmazın zemin bedeli 25.0000.000 TL, yapı bedeli ise 30.000.000 TL olarak hesap ve takdir edildiğini, ancak söz konusu raporun sonuç bölümünde sehven zemin değeri 25.000.000 TL yazılması gerekirken kopyalama hatası nedeniyle 55.000.000 TL yazıldığını, söz konusu hatanın iş bu raporda giderilerek sonuç bölümüne yazılacağını, dava konusu ...ili ... ilçesi Kavacık Subayevleri Mahallesi 34847 ada 5 parsel numaralı taşınmaz (vapı * zemin) bulunduğu bölgede yer alan söz konusu emsaller, konumu, bölgedeki arz-talep dengesi, ulaşım durumu, ticari hareketlilik, sosyal imkanlardan faydalanma durumu, alt yapısı, belediye hizmetlerinden faydalanma durumu, yüzölçümü, satılabilirlik durumu, metro ve otobüs duraklarına yakınlığı, ana yollara yakınlığı, pazarlık payı, teknik özellikleri ve yapılaşma koşulları (belediye hizmet alanı) gibi değerine etki edebilecek tüm faktörler göz önünde bulundurularak kıyaslanmış olup olumlu / olumsuz yönlerinin değerlendirilmesi sonucunda rapor tarihindeki yapı değerinin yaklaşık 30.000.000,00 TL olacağı, zemin (arsa) değerinin yaklaşık 25.000.000,00 TL olacağı bildirilmiştir. Davacı vekili, dava dilekçesinde davacının tam hissedarı olduğu ...ili ... ilçesi .. ... ... parsel numaralı taşınmazın davacının şirketi olan ...İnşaat Sanayi ve Ticaret Limited Şirketine ayni sermaye olarak konulacağını belirleterek taşınmazın değerin tespitine karar verilmesini talep etmiştir. ... Tapu Müdürlüğünün 23/10/2025 tarihli cevabi yazısına göre talebe konu taşınmaz davacı adına kayıtlıdır ve üzerinde sınırlı ayni bir hak, haciz veya tedbir bulunmamaktadır. ...Ticaret Sicili Müdürlüğünün 30/10/2025 tarihli cevabi yazısına göre davacı, ...İnşaat Sanayi ve Ticaret Limited Şirketinin ortaklarından birisidir. Gayrimenkul değerleme uzmanları ...’den oluşturulan bilirkişi kurulu 18/11/2025 tarihli raporunda talebe konu taşınmazın üzerinde bodrum, zemin ve iki kattan oluşan yapı bulunduğunu, yapının ve zeminin toplam değerinin yaklaşık 55.000.000,00 TL olduğunu bildirmiştir. Gayrimenkul değerleme uzmanları ...’den oluşturulan bilirkişi kurulu 27/11/2025 tarihli ara karar gereğince hazırladıkları 28/11/2025 tarihli ek raporunda yapı yapıldığında tapu siciline işlenmesi zorunluluğunun bulunmadığını ancak kat mülkiyeti kurulması gerektiği durumlarda taşınmazda cins değişikliği işlemi yapılarak taşınmaz üzerinde yer alan yapının taşınmazın tapu kaydına işlendiğini, taşınmazın tapu sicilinde yer almamasının o yapının ekonomik değerinin olmadığı anlamına gelmediğini, günümüzde villa gibi müstakil kullanıma konu bir çok yapının tapu siciline kayıtlı olmadığını, yapının tapu siciline kayıtlı olmasından ziyade ruhsatının/iskanının olup olmadığının önem taşıdığını, talebe konu taşınmazdaki yapının tapu kaydında kayıtlı olmasa bile ekonomik değer bulunan bir varlık olduğunu, talebe konu taşınmazın yapı değerinin yaklaşık 30.000.000,00 TL ve arsa değerinin yaklaşık 55.000.000,00 TL olduğunu bildirmiştir. 04/12/2025 tarihli celsenin 1 numaralı ara kararı ile davacı vekiline talebinin taşınmazın arsa değerine mi yoksa arsa ve yapı değerine mi yönelik olduğunu bildirmesi için süre verilmiştir. Davacı vekili 11/12/2025 tarihli dilekçesi ile talebe konu taşınmazın değerinin, arsa ve yapı değerinin toplam 85.000.000,00 TL olarak belirlenmesini talep etmiştir. Gayrimenkul değerleme uzmanları ... ... ... ’den oluşturulan bilirkişi kurulu 18/12/2025 tarihli celsenin 1 numaralı ara kararına göre hazırladığı 24/12/2025 tarihli ek raporunda 28/11/2025 tarihli ek raporda yazım hatası yapıldığını, talebe konu taşınmazın yapı değerinin yaklaşık 30.000.000,00 TL ve arsa değerinin yaklaşık 25.000.000,00 TL olduğunu bildirmiştir. Talep eden vekilinin 04/12/2025 tarihli celsenin 1 numaralı ara kararı gereğince sunduğu 11/12/2025 tarihli dilekçesindeki talebe konu taşınmazın arsa ve yapı değerinin toplam 85.000.000,00 TL olarak belirlenmesi talebinin, bilirkişi kurulunun 28/11/2025 tarihli ek raporuna dayanması ve bu ek raporda toplam değer açısından yazım hatası yapılması nedenleri ile talep eden vekilinin talebinin talebe konu taşınmazın arsa ve yapı değeri toplamı 85.000.000,00 TL olarak belirlenmesi değil, bilirkişi kurulunun belirlediği değere göre belirlenmesi olduğu kabul edilmiştir. Türk Ticaret Kanununun 128. maddesinde taşınmaz mülkiyetinin sermaye konulması ile ilgili genel kurallara, 342. ve 343. maddelerinde anonim şirketlerde ayni sermaye konulması ile ilgili kurallara, 581. maddesinde limited şirketlerde ayni sermaye konulması ile ilgili kuralara yer verilmiş, limited şirketlerde ayni sermaye konulması ile ilgili özel usul kuralları konulmamış, 578. maddesinde limited şirketlerde ayni sermaye konulması hakkında anonim şirketlere ilişkin 343. maddedeki kuralların uygulanacağı kabul edilmiştir. Türk Ticaret Kanununun “Ayni sermaye” başlıklı 581. maddesinin 1. fıkrasına göre üzerlerinde sınırlı ayni bir hak, haciz veya tedbir bulunmayan; nakden değerlendirilebilen ve devrolunabilen, fikrî mülkiyet hakları ile sanal ortamlar ve adlar da dâhil, malvarlığı unsurları ayni sermaye olarak konulabilir, hizmet edimleri, kişisel emek, ticari itibar ve vadesi gelmemiş alacaklar sermaye olamaz. Türk Medeni Kanununun 718. maddesinin 1. fıkrasına göre arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde, üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını kapsar, 2. fıkrasına göre bu mülkiyetin kapsamına, yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere yapılar, bitkiler ve kaynaklar da girer. Talebe konu taşınmazın tapuda talep eden adına kayıtlı olması, Türk Medeni Kanununun 684. ve 718. maddelerine göre üzerindeki yapıların taşınmazın bütünleyici parçası olarak taşınmaz mülkiyetinin kapsamına dahil olması, taşınmazın üzerindeki yapı ile birlikte Türk Ticaret Kanununun 581. maddesinin 1. fıkrasında belirtildiği üzere nakden değerlendirilebilen ve devrolunabilen nitelik taşıması, başka bir deyişle talep edenin taşınmazı satması durumunda üzerindeki yapıların değeri de dahil olacak şekilde satacak olması, taşınmaz üzerinde sınırlı ayni bir hak, haciz veya tedbir bulunmaması, böylece Türk Ticaret Kanununun 581. maddesindeki koşulların oluşması nedenleri ile talebin kabulüne karar vermek gerekmiş, ek raporlarda yazım hatası yapıldığından hükmün yerine getirilmesinde tereddüt oluşmaması için kısa karara bilirkişi kurulu raporu olarak, karara esas alınan 15/11/2025 tarihli bilirkişi kurulu raporu yazılmıştır. Türk Ticaret Kanununun 343. maddesinde ayni sermaye değer biçme usulü ayrıntılı olarak düzenlenmiş, son cümlede “Mahkemenin onayladığı bilirkişi kararı kesindir.” kuralına yer vermiştir. Türk Ticaret Kanununun 268. maddesinin 3. fıkrasının 4. cümlesi, 310. maddesinin 2. fıkrasının 3. cümlesi, 392. maddesinin 4. fıkrasının 3. cümlesinde olduğu gibi bazı maddelerinde kararların kesin olduğu açıkça belirtilmiştir. Türk Ticaret Kanununun 343. maddesinin son cümlesine göre kesin olan mahkemenin kararı değil, mahkemenin onayladığı bilirkişi kararıdır. Hukuk sistemimizde bilirkişi kararı olarak adlandırılan bir karar türü bulunmamaktadır. Öğretide bu cümle ile ilgili tartışmalar ve görüşleri için bkz. (Biçkici, Atakan. Taşınmazların Anonim Şirketlere Sermaye Olarak Konulması, Seçkin Yayıncılık, 1. baskı, ..., Ocak 2021, s, 96-98) Türk Ticaret Kanununun yukarıda belirtilen diğer maddelerinden farklı olarak 343. maddesinin son cümlesine göre ayni sermayeye değer biçilmesi ile ilgili mahkeme kararının kesin olduğuna ilişkin açıklık olmaması, Hukuk Muhakemeleri Kanununun 382. maddesinin 2. fıkrasının e bendinin 5. alt bendinde çekişmesiz yargı işi sayılan talep ile ilgili verilen kararlara karşı aynı Kanunun 387. maddesi gereğince hukuki yararı bulunan ilgililerin kanun yollarına başvurma haklarının bulunması nedenleri ile karara karşı istinaf kanun yolunun açık olduğu kabul edilmiş, aşağıdaki karar verilmiştir. HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere; 1-Talebin KABULÜNE, ...ili ... ilçesi ... ... ... parsel numaralı taşınmazın değerinin 55.000.000,00 TL olduğuna ilişkin bilirkişiler ... . .. .... ... ... ... tarafından hazırlanan 18/11/2025 tarihli bilirkişi kurulu raporunun Türk Ticaret Kanununun 581., 578. ve 343. maddeleri gereğince ONAYLANMASINA, 2-492 Sayılı Harçlar Kanunu gereğince alınması gerekli 732,00 TL karar ve ilam harcından, peşin yatırılan 615,40 TL harcın mahsubu ile bakiye 116,6‬0 TL karar ve ilam harcının davacıdan tahsili ile Hazineye irat kaydına, 3-Davacı tarafından yapılan yargılama giderlerinin üzerinde bırakılmasına, 4-HMK'nın 333.maddesi gereğince kararın kesinleşmesinden sonra yatırılan gider avansının kullanılmayan kısmının davacıya iadesine, Dair, davacı vekilinin yüzüne karşı, Türk Ticaret Kanununun 343. maddesinin son cümlesi, Hukuk Muhakemeleri Kanununun 341. maddesinin 1. fıkrasının a bendi ve 345. maddesinin 1. fıkrası gereğince gerekçeli kararın tebliğinden başlayarak iki haftalık süre içerisinde mahkememize verilecek dilekçe ile ...Bölge Adliye Mahkemesi İlgili Hukuk Dairesine istinaf kanun yolu açık olmak üzere oy çokluğu ile karar verildi. 15/01/2026

Başkan 107432 e-imza Üye 104679 e-imza Üye 107496 e-imza Katip 287325 e-imza (M)

KARŞI OY

Eldeki davanın davacısının ... Belediye Başkanlığı olduğu ve Belediye sınırları içerisinde yer alan, Belediye adına tapuya kayıtlı arsa vasfındaki taşınmazın ayni sermaye olarak tespiti istemiyle eldeki davayı açtığı, mahkememizce yaptırılan bilirkişi incelemesi neticesinde dava konusu arsa vasfındaki taşınmaz üzerinde davacı Belediye Başkanlığı'nın hizmet binası olarak nitelendirilen bir bina bulunduğunun tespit edildiği, ancak bu binanın tapuda kayıtlı olmadığı anlaşılmaktadır. Türk Ticaret Kanunu ticari şirketler için ayni sermaye konulması hususunda işlem yetkisini asliye ticaret mahkemelerine vererek her türlü ihtilaftan ari bir şekilde ayni sermaye konulmasını amaçlamıştır. Limited şirketlere ayni sermaye konulması için kıyasen uygulanacak olan Türk Ticaret Kanunu'nun 128 maddesi ile "Şirket sözleşmesinde veya esas sözleşmede bilirkişi tarafından belirlenen değerleriyle yer alan taşınmazlar tapuya şerh verildiği, fikrî mülkiyet hakları ile diğer değerler, varsa özel sicillerine, bu hüküm uyarınca kaydedildikleri ve taşınırlar güvenilir bir kişiye tevdi edildikleri takdirde ayni sermaye kabul olunur." düzenlemesi getirilmiş olup, Türk Ticaret Kanunu'nun Gerekçesi'nde de ifade edildiği üzere bu hüküm sermaye olarak konulan, para dışındaki değerleri korumak, şirketin kuruluş aşamasında sorunlarla karşılaşmamasını sağlamak amacıyla öngörülmüştür ve bu hüküm uyarınca, taşınmazların aynî sermaye olarak kabul edilmeleri için, taahhütte bulunan kişinin taahhüdünü tapuya şerh olarak kaydettirmesi gerekir. Türk Ticaret Kanunu'nun 342. maddesi, 128. maddesi düzenlemesini saklı tutmuş olup, Kanun'un bu silsilesinde düşünüldüğünde görülecektir ki Belediye adına tapuya kayıtlı arsa vasfındaki taşınmazın üzerinde yer alan ancak tapuda kayıtlı olmayan hizmet binası olarak nitelendirilen bina tapuda kayıtlı olmadığından bu hususun tapu kütüğüne şerh edilmesi dahi mümkün değildir. Yine Belediye adına tapuya kayıtlı arsa vasfındaki taşınmazın üzerinde yer alan hizmet binası olarak nitelendirilen bina tapuda kayıtlı olmadığından, davacı Belediye tarafından TTK 342 maddesi uyarınca nakden değerlendirilemeyeceği ve devrolunamayacağı açıktır. Türk Ticaret Kanunu'nun 343. maddesi ile ayni sermaye konulması hususunda denetim yetkisi asliye ticaret mahkemelerine verilerek, kanun metninde vurgulandığı üzere değerleme yönteminin herkes için en adil ve uygun, sermaye olarak konulan alacakların gerçekliğinin, geçerliğinin belirlendiği bir yol izlenmesi gereklilik olarak belirlenmiştir. Bu halde mahkememizce ayni sermaye konulmasına yönelik talep incelenirken her türlü ihtilaftan ari bir karar verilmesi gerekir. Buna göre davacı Belediye Başkanlığı'nın arsa vasfındaki taşınmazı üzerinde tapuda kayıtlı bulunmayan bir bina bulunması nedeniyle arsa vasfındaki taşınmazın ayni sermaye olarak konulmaya uygun olmadığı, yine tapu kütüğünde kayıtlı olmayan hizmet binası vasfındaki taşınmazın da öz sermaye tespitine dahil edilmesinin mümkün olmadığı, davacı ... Belediye Başkanlığı'nın her zaman hizmet binasını tapu kütüğüne tescil ettirebileceği ve eldeki dava maddi anlamda kesin hüküm teşkil etmeyeceğinden dava reddolunsa dahi her zaman açılabileceği tarafımca değerlendirilmekle, yukarıda anılan yasal şartları taşımayan davanın reddine karar verilmesi gerektiği görüşündeyim. 13/02/2026