İlk Derece Mahkemesi 2025/407 E. 2025/1005 K.

T.C. ... 12. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ T. C. A N K A R A 12. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ TÜRK MİLLETİ ADINA YARGILAMA YETKİSİNİ KULLANAN MAHKEMEMİZCE VERİLEN KARAR

ESAS NO : 2025/407 KARAR NO : 2025/1005

HAKİM :Dr. ... ... KATİP :... ...

DAVALI : 2- ... - ... ... DAVA : Alacak (Satım Sözleşmesinden Kaynaklanan) DAVA TARİHİ : 04/07/2017 KARAR TARİHİ : 18/12/2025 GEREKÇELİ KARAR YAZIM TARİHİ : 12/01/2026 Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Satım Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda, GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle: ... Yöneticiliği yönetiminde bulunan ve davalılar tarafından yapılan ... ... ... Parselde bulunan müvekkiline ait 7,8,9 ve 12 nolu dükkanların inşaatı gerçekleştirildiğini, ancak bahse konu iş yerlerinde ve ortak alanlarda davalıların eksik ve ayıplı imalatından kaynaklanan olumsuzluklar olduğunun ortaya çıktığını, müvekkiline ait söz konusu dükkanların bulunduğu site yönetiminin yapmış olduğu 28/05/2016 tarihli Kat Malikleri Olağanüstü Kurul Toplantısı ile alınan kararlar doğrultusunda davalılarca inşa edilen müvekkiline ait dükkanlarda yapmış oldukları eksik ve ayıplı imalatlar ile sonradan ortaya çıkan ayıplar olduğunun anlaşıldığını, davalıların kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve satış protokollerinin ekinde yer alan teknik şartname ile mahal listesinde yapımı olan işleri sözleşme ve şartnamede belirtilenlere uygun bir şekilde yapılmamış olması sebebiyle yapılan inşaatın onaylı projelerine uygun olmadığının mahkeme tarafından yapılan bilirkişi incelemesi ve özel bilirkişiler vasıtasıyla yapılmış olan incelemeler sonucu tespit edilmiş olması neticesinde müvekkilin de ödemiş olduğu bedelin karşılığını alamadığından ciddi bir zarara uğradığını, bunun yanı sıra taraflarınca öğrenilmiş olan bilgiye göre yine ... ili, Yenimahalle ilçesi, 42966 Ada, 3 parselde bulunan 14 ve 15 numaralı dükkanların kat maliki olan ... ve... .... .... D. İş sayılı dosyasıyla tespit davası açtıklarını ve sayın mahkemece tespit edilen hususlar doğrultusunda davalılarla ayıplı ve eksik imalatın bedelinin tahsili konusunda anlaşmaya varıldığını, bunun üzerine müvekkilin dükkanlarının bulunduğu site yönetimi tarafından tespit edilmiş eksiklikler doğrultusunda ... Sulh Hukuk Mahkemesi'nde 2016/159 D. İş dosyası üzerinde yapılan bilirkişi ve keşif incelemesi sonucunda mevcut eksiklikler ve hataların tespit edildiğini, yapılan inceleme ve tespite ilişkin 5. Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde yapılan bilirkişi incelemesine ilişkin raporlar davalılara 19/10/2016 ve 21/10/2016 tarihlerinde tebliğ edildiğini, bahse konu bilirkişi raporuna bağlı olarak yapılan hatalı ve eksik işlerin tamamlanmasına yönelik ve bilirkişi marifeti ile durum tespit raporu hazırlatılmış olup bu rapor ve maliyet hesabı da 18/11/2016 tarihinde davalılara ihtar edildiğini, müvekkillere ait olan dükkanların bağlı bulunduğu sitenin inşaatında da sonradan ortaya çıkan bir takım eksiklikler ve projeye aykırılıklar bulunduğunu, yönetim tarafından tespit edilen eksiklikleri gösterir 31/05/2016 tarihli belgede, özel bilirkişi raporunda ve ... 5. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2016/159 D. İş dosyasıyla ayrıntılı olarak açıklanan eksikliklerin giderilmesi için davalılarla görüşüldüğünü, bahsi geçen eksikliklerin olduğunun davalılar tarafınca da kabul edildiğini ancak söz konusu eksikliklerin giderilmediğini, ortak alanlardaki eksikliklerin de müvekkilinin arsa payı oranında hissesine düşen kısım için müvekkiline ait dükkanda bulunan elektrik tesisatıyla ilgili eksiklikler için ortak alanlara ilişkin elektrik tesisatıyla ilgili eksiklikler için müvekkilinin arsa payı oranında hissesine düşen kısım için kamera sistemleri için ve diğer sistem eksiklikleri için, mekanik imalat eksikliklerinin müvekkilinin arsa payı oranında hissesine düşen kısım için müvekkiline iadesi gerektiğini davalılara ihtar etme gereği ortaya çıktığını, davalılara 07/02/2017 tarihinde ihtar çekildiğini ancak çekilen ihtardan da hiçbir sonuç alınamadığını belirterek bahsi geçen inşaat işindeki eksik imalatların ve sonradan ortaya çıkan ayıpların bedellerinin tespitini, müvekkiline ait dükkanlardaki ve ortak alanlardan müvekkilinin arsa payı oranında hissesine düşecek olan eksik imalatların ve sonradan ortaya çıkan ayıpların fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 5.000,00-TL'nin dava tarihinden itibaren işletilecek yasal faiziyle birlikte davalılardan tahsili taraflarına ödenmesini, yargılama gideri ve vekalet ücretinin davalılar üzerinde bırakılmasını talep ve dava etmiştir. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle: Ortaklık ve dava dışı arsa sahibi arasında 08/03/2013 tarihinde "Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalandığını, ilerleyen süreçte projenin teknik şartname ve mahal listesinde dava dışı arsa sahibiyle karşılıklı görüşmeler yapılarak ve mutabık kalınarak bazı değişiklikler yapıldığını, ortaklık söz konusu inşaatı mutabık kalınan teknik şartname ile mahal listesi doğrultusunda tam ve eksiksiz olarak inşa ederek tüm yükümlülüklerini eksiksiz olarak yerine getirmiş ve taşınmazları teslim ettiğini, sonrasında maliklerden oluşan Site Yönetimi ortaklığa kullanım sırasında ortaya çıkan gereklilikler tespit ettiğini belirttiğini, ortaklığın söz konusu tespitlerin bedelini müşteri memnuniyeti kapsamında site yönetimi ve tüm taşınmaz maliklerinin ortaklıktan hiçbir hak ve alacaklarının bulunmadığını belirterek ortaklığı ibra ettiğini, ibraname imzaladığını, ancak Arya Bakliyat Şirketi ve site yönetimi ortaklığından daha fazla para alabilmek adına tamamen ortaklığın iyi niyetini suistimal ederek imzaladığı ibra sözleşmesini hiçe saydığını ve ortaklığa ... 30. Noterliği'nin 18/11/2016 tarih ve 14804 yevmiye numaralı ve ... 30. Noterliği'nin 07/12/2017 tarih ve 2182 yevmiye numaralı ihtarnamelerini göndererek mesnetsiz beyan ve taleplerde bulunduğunu, Site Yönetimine ... 53. Noterliği'nin 01/12/2016 tarihli ve 35575 yevmiye numaralı ... 53. Noterliği'nin 06/12/2016 tarihli ve 36142 yevmiye numaralı ihtarnamelerini, Arya Bakliyat Şirketi'ne ... 53. Noterliğinin, 14/02/2017 tarih ve 04878 yevmiye numaralı ihtarnamesini gönderdiğini, kendilerinin haksız taleplerinin kabul edilemeyeceğini bildirdiklerini, Arya Bakliyat'ın ortaklıktan 7 ve 8 numaralı dükkanlara ilişkin sözde taleplerde bulunmasının mümkün olmadığını, söz konusu 7 ve 8 numaralı dükkanları sahibinin ortaklık olmadığını, bu kapsamda kesinlikle diğer dükkanlara ilişkin mesnetsiz isnatları kabul kabul etmediklerini, Arya Bakliyat'ın 7 ve 8 numaralı dükkanlara ilişkin sözde taleplerinin muhatabının ortaklık olmadığını, satın aldığı kişi olduğunu, ortaklığın söz konusu inşaatı mutabık kalınan teknik şartname ile mahal listesi doğrultusunda tam ve eksiksiz olarak inşa ederek tüm yükümlülüklerini eksiksiz olarak yerine getirdiğini, site yönetimi kullanım sırasında ortaya çıkan bazı gerekliliklerin tespit edildiğini, ortaklığın söz konusu tespitlerin bedelinin tamamen müşteri memnuniyeti kapsamında ödendiğini, tüm taşınmaz malikleriyle ortaklıktan herhangi hak ve alacağın bulunmadığına ilişkin ibraname imzalandığını, bilirkişi raporunun yanlı olduğunu, site yönetimi ile Arya Bakliyat Şirketi'nin ortaklıkla söz konusu taşınmazlara yönelik olarak ayrı ayrı ibraname imzaladıklarını, dolayısıyla Arya Bakliyat Şirketi'nin ibraname imzaladıktan iki yıl sonra eksiklik iddiasında bulunmasının abesle iştigal olduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. Usulüne uygun tebligat çıkartılmasına rağmen davalı ...'in davaya cevap vermediği görülmüştür. Yenimahalle Tapu Sicil Müdürlüğü'ne, ... 8. Asliye Ticaret Mahkemesi'ne, ... 13. Asliye Hukuk Mahkemesi'ne, ... 5. Sulh Hukuk Mahkemesi, Yenimahalle Belediye Başkanlığı'na, Yenimahalle Tapu Müdürlüğüne müzekkere yazıldığı görüldü. 17/05/2021 ve 25/04/2022 tarihlerinde İnşaat Mühendisi M. Ali Tahaoğlu, Makine Mühendisi Cengiz Köşker, Elektrik-Elektronik Mühendisi E. Uğur Divitçi, Hukukçu Figen Küçükşahin, S.M.M Müşavir Salih Erdoğan'dan bilirkişi raporu aldığı görüldü. 29/09/2022 tarihinde İnşaat Mühendisi M. Ali Tahaoğlu, Makine Mühendisi Cengiz Köşker, Elektrik-Elektronik Mühendisi E. Uğur Divitçi, Hukukçu Figen Küçükşahin, S.M.M Müşavir Salih Erdoğan'dan bilirkişi ek raporu aldığı görüldü. 23/03/2023 ve 19/07/2023 tarihlerinde Elektrik-Elektronik Mühendisi Yeşim İlimoğlu, İnşaat Mühendisi Necat Yörük, Makine Mühendisi Cemal Ceyhan, Nitelikli Hesaplama Uzmanı Sait Bingöl'den ek rapor alındığı görüldü. Davacı vekilinin 21/02/2024 tarihli ıslah dilekçesinde talep sonucunu 296.073,52-TL'ye çıkarttığı bildirilerek bunun 5.000,000-TL'sinin dava tarihinden bakiye kalan tutarının ise ıslah tarihinden itibaren işletilecek yasal faiziyle birlikte davalılardan tahsili talep edilmiştir. Davacının ıslah dilekçesi usulüne uygun şekilde davalılara tebliğ edilmiştir. Dava, gayrimenkul satış sözleşmesine dayalı olarak 9 ve 12 numaralı bağımsız bölümlere ve bunların ortak alanlarının yapımına ilişkin eksik ve ayıplı işlerin tespiti ile bedellerinin tazmini istemine ilişkindir. ... 5. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2016/159 D. İş sayılı dava dosyası, tapu kayıtları, kat karşılığı inşaat sözleşmesi, ödeme belgeleri, noter ihtarnameleri, bilirkişi raporları ve getirtilmesi gerekli tüm deliller dosyaya celp edilmiştir. Davacı vekili delil olarak; ... 5. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2016/159 D.İş sayılı dosyasına, ... 30. Noterliğinin 22/02/2017 tarih ve 02182 yevmiye nolu ihtarnamesine, ... ili Yenimahalle İlçesi 4266 Ada 3 Parselde bulunan 7, 8, 9 ve 12 nolu dükkana ait belediyeden celp edilecek mimari projeye ... 30. Noterliğinin 18/11/2016 tarih ve 14804 yevmiye sayılı ihtarına, ... 13 Noterliğinin 08/03/2013 tarih ve 5265 yevmiye nolu Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine, özel bilirkişi raporuna ve bilirkişi incelemesine, davalı ... vekili ise; tapu kayıtlarına, ibranamelere, davacının ve müvekkilinin gönderdiği ihtarnamelere, bilirkişi raporuna karşı itiraz dilekçesine dayanmıştır. Davalıların tacir olup olmadıkları yönünde, mahkememizce yapılan araştırmada, davalı ... Baytekin şahıs firması olarak sicilde kayıtlı tacir olduğu anlaşıldığından yargılamaya devam olunmuştur. Mahkememizin 2017/498 Esas sayılı dosyasında yapılan yargılama sonucunda verilen davanın kısmen kabulüne ilişkin 18/04/2024 tarih, 2017/498 Esas ve 2024/230 sayılı karar, taraf vekillerince istinaf edilmesi üzerine ... Bölge Adliye Mahkemesi 31. Hukuk Dairesi'nin 08/04/2025 tarih, 2024/881 Esas ve 2025/319 Karar sayılı ilamıyla kaldırılmakla davanın mahkememizin 2025/407 esas sırasına kaydı yapıldığı, yargılamaya bu esas üzerinden devam olunduğu, mahkememizin 2025/407 esas sayılı dosyasında yapılan yargılama sırasında 23/10/2025 tarihli duruşmasının 2 nolu ara kararı gereği dava konusu ... ili, Yenimahalle İlçesi, Ergazi mahallesi 42966 ada 3 parselde bulunan 7 ve 8 nolu bağımsız bölüm yönünden dosyanın tefrik edilerek davanın mahkememizin 2025/878 esas sırasına kaydının yapılmasına karar verildiği anlaşılmıştır. Yukarıda belirtilen ... Bölge Adliye Mahkemesi 31. Hukuk Dairesi'nin 08/04/2025 tarih, 2024/881 Esas ve 2025/319 Karar sayılı kararı incelendiğinde;"Mahkemece husumet itirazı yönünden ve resen de husumetin dikkate alınması gerektiğinden davacının bağımsız bölümlerini, dava dışı arsa sahiplerinden mi yoksa davalı yüklenicilerden mi veya her iki taraf dışında dava dışı üçüncü kişilerden mi satın aldıkları konusunda bir araştırma yapılmadan karar verildiği anlaşılmaktadır. Bu nedenlerle öncelikle bu hususun araştırılıp, ilgili Tapu Sicil Müdürlüğünden satış akit tabloları getirtilip akdi ilişkinin açıklığa kavuşturulması zorunlu olduğu gibi, şayet davacı yanın yükleniciden bağımsız bölüm satın alması durumunda bu bağımsız bölümün konut niteliğinde olması halinde ise, dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunan 6502 sayılı Tüketici Yasası uyarınca görevli mahkeme tüketici mahkemesi olacaktır. Davacı yanın bağımsız bölümlerini arsa sahiplerinden ya da dava dışı üçüncü kişilerden satın almaları halinde ise, görevli mahkeme genel mahkeme olan asliye hukuk mahkemeleri olacaktır. Bu nedenlerle öncelikle davacı yanın bağımsız bölümlerini dava dışı arsa sahiplerinden mi satın aldığı yoksa davalı yüklenici ortaklıktan mı satın aldığı konusunun açıklığa kavuşturulması için gerekirse yeni bir bilirkişi kurulu oluşturularak ve davaya konu kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile bu sözleşmedeki paylaşım hükümleri de incelenmek suretiyle davacıya ait bağımsız bölümlerin sözleşme uyarınca arsa sahiplerine mi yoksa yükleniciye mi bırakılan bağımsız bölümlerden olduğu da netleştirildikten sonra ve dosyaya getirtilecek satış akit tabloları da incelenerek davacının bağımsız bölümlerini kimden satın aldığı hususunun açıklığa kavuşturulması gerekmektedir. Ve kural olarak sözleşme gereğince yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin de uygulamada kat irtifakına geçilirken öncelikle tapu maliki olan arsa sahipleri adına tapuda tescilinin sağlandığı akabinde arsa sahibi tarafından yüklenicinin talimatı ile yüklenicinin gösterdiği üçüncü kişilere devri sağlandığından, davacının, davaya konu bağımsız bölümleri dava dışı arsa sahiplerinden satış yoluyla devralsa bile bu bağımsız bölümlerin sözleşme uyarınca yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerden olduğunun anlaşılması halinde uygulama gereği arsa sahiplerinden tapuda devralmış olabileceği gözetilerek bu hususun davalı yüklenici ortaklıktan taşınmazın devralındığı sonucunu değiştirmeyeceği de değerlendirilerek ve yine davacı tarafından dosyaya sunulan davalı yüklenici ortaklığa yapıldığı söylenen ödeme belgeleri de değerlendirilerek davacının bağımsız bölümlerini kimden satın aldığının açıklığa kavuşturulmasından sonra bir kısım bağımsız bölümlerin arsa sahiplerinden veya yüklenici dışındaki üçüncü kişilerden satın alındığının tespiti halinde bu bağımsız bölümler yüzünden açılan davanın bu dava dosyasından tefrik edilerek mahkemenin ayrı bir esasına kaydedilip ayrılan dosya yönünden görevli mahkemenin asliye hukuk mahkemesi olduğu da gözetilerek görevsizlik kararı verilmesi, şayet davaya konu tüm bağımsız bölümlerin dava dışı arsa sahiplerinden veya üçüncü kişilerden satın alındığının tespiti halinde ise eldeki davada tüm bağımsız bölümler yönünden açılan dava hakkında görevli mahkemenin asliye hukuk mahkemesi olduğu gözetilerek öncelikle davanın usulden reddine karar verilmesi gerektiği gözetilmelidir. Yine kabule göre de, davacı yanın, davaya konu dükkan niteliğindeki bağımsız bölümlerini davalı yüklenici ortaklıktan satın almış olması halinde ise, davalı vekilinin yapmış olduğu ibraname savunmasının usulüne uygun şekilde değerlendirilerek davalı yanın sunduğu ibranamelerin davacı tarafından da verilip verilmediği hususunun titizlikle araştırılarak davalının savunmasında geçen ve dosyaya sunulan ibranameler nedeniyle davalı ortaklığın eksik imalatlar ve açık ayıplı imalatlar yönünden sorumluluğunun sona erip ermediğinin buna göre değerlendirilmesi gerekirken mahkemece dosyaya sunulan ibranamenin site yönetimi tarafından verildiği ve davacıyı bağlamadığının kabulü ile ibranameler değerlendirilmeksizin karar verilmiş olması da kabul şekli itibari ile doğru olmamıştır. Yine davalı vekili ıslaha karşı zamanaşımı definde bulunmuş, mahkemece davalı yanın zamanaşımı defi, olayda satış sözleşmesine ilişkin zamanaşımı hükümlerinin uygulanması gerektiği kabul edilerek reddedilmiş ise de, satışa ilişkin zamanaşımı hükümlerinin, bağımsız bölümlerin davalı yüklenici ortaklıktan satın alınmış olması halinde uygulanmasının mümkün olacağı, zira bu takdirde davacının davalı ortaklıktan satış hükümleri doğrultusunda bağımsız bölümleri satın aldığının kabulü gerektiği, ancak davacı yanın şayet sözleşmede arsa sahiplerine bırakılan bağımsız bölümleri satın aldığının anlaşılması halinde ise, arsa sahiplerinin, kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye karşı eser sözleşmesinden kaynaklanan haklarını devralmış olacaklarından (usulüne uygun şekilde dava dışı arsa sahiplerinden alınmış temlik belgesinin ibrazı halinde) bu durumda olayda uygulanması gereken zamanaşımı süresinin, eser sözleşmelerinden kaynaklanan davalar nedeniyle TBK'nın 146/6. Maddesi uyarınca 5 yıl olduğu gözetilerek davalı yanın zamanaşımı definin de buna göre değerlendirmesinin yapılması gerekirken mahkemece davacının, bağımsız bölümlerini kimden satın aldığı hususunun yeterince araştırılıp belirlenmeden tüm bağımsız bölümler yönünden satışa ilişkin zamanaşımı hükümlerinin uygulanarak davanın sonuçlandırılmış olması da dairemizce usul ve yasa hükümlerine aykırı görülmüştür.'' şeklinde gerekçeye yer verilerek mahkememiz kararının kaldırılmasına hükmolunmuştur. BAM ilamında belirtildiği üzere dava konusu bağımsız bölümlerin tapu kayıt bilgileri ve satış akit tabloları mahkememizce celp edilmiş olup, dava konusu ... ili Yenimahalle ilçesi Ergazi Mahallesi , 42966 Ada 3 parsel nolu taşınmaz üzerindeki binanın 7, 8, 9 ve 12 nolu bağımsız bölümüne ait tapu kayıtları celp edilip incelendiğinde; 7 numaralı bağımsız bölümün 07/01/2016 tarih ve 624 yevmiye numaralı satış sözleşmesi ile Necdet Şentürk adına kayıtlı iken Melih Sadi Yıldırıma satıldığı, tür değişikliği sonrası taşınmazın davacı adına 08/12/2016 tarihinde kaydedildiği, 8 numaralı bağımsız bölümün 07/01/2016 tarih ve 659 yevmiye numaralı satış sözleşmesi ile Necdet Şentürk adına kayıtlı iken Melih Sadi Yıldırıma satıldığı, tür değişikliği sonrası taşınmazın davacı adına 08/12/2016 tarihinde kaydedildiği, 9 numaralı bağımsız bölümün ½ oranında davalılar adına kayıtlı iken 18/09/2015 tarih ve 43691 yevmiye numaralı satış sözleşmesi ile Melih Sadi Yıldırıma satıldığı, tür değişikliği sonrası taşınmazın davacı adına 08/12/2016 tarihinde kaydedildiği, 12 numaralı bağımsız bölümün 12/06/2014 tarih ve 28401 yevmiye nolu satış sözleşmesi ile, Ateş Aktaş ve Necdet Şentürk adına kayıtlı iken Melih Sadi Yıldırıma satıldığı, tür değişikliği sonrası taşınmazın davacı adına 08/12/2016 tarihinde kaydedildiği, anlaşılmıştır. ... 13. Noterliğinin 08/03/2013 tarih ve 5265 yevmiye nolu kat karşılığı inşaat sözleşmesi incelendiğinde; mal sahipleri Necdet Şentürk ve Ateş Aktaş ile Olgun Can Gürler , ... arasında ... Yenimahalle ilçesi Ergazi Mahallesi 42966 Ada 3 parselde bulunan taşınmaz üzerinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığı, sözleşmeye göre, müteahhide 20 adet bağımsız bölümün verileceğinin kararlaştırıldığı görülmüştür. ... 5. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2016/159 D.İş sayılı dosyası celp edilip incelendiğinde; davacının bağımsız bölümünün de yer aldığı depo site yönetimi tarafından, davalılar aleyhinde site içinde bulunan bağımsız bölümler ve ortak alanlardaki eksiklikler ve ayıplı işlerin tespitinin talep edildiği, bilirkişiden raporların alındığı, raporların davalılara 19.10.2016 ve 21.10.2016 tarihlerinde tebliğ edildiği görülmüştür. Depo Site Yönetiminin tespitten sonra eksikliklerin giderilmesi için davalılara ihtarname çektiği ve ihtarnamenin 18/11/2016 tarihinde tebliğ edildiği görülmüştür. Yine ... 30. Noterliğinin 22/02/2017 tarih ve 02182 yevmiye numaralı ihtarnamesi incelendiğinde; davacı tarafından davalılara söz konusu bağımsız bölümde bulunan eksik ve usulsüz işlerin ... 5. Sulh Hukuk Mahkemesinin Değişik İş nolu dosyasında tespitinin yapıldığı, buna göre 816.401,62 TL'nin 3 gün içinde ödenmesinin talep edildiği ve ihtarnamenin davalılara 22.02.2017 tarihinde tebliğ edildiği anlaşılmıştır. Mahkememizce dosyada mevcut ... 5. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2016/159 D.İş sayılı dosyasında aldırılan bilirkişi raporu ile mahkememizde aldırılan bilirkişi raporları arasında çelişki oluştuğundan ve taraf vekillerinin de itirazları bulunduğundan Elektrik-Elektronik Mühendisi Yeşim İlimoğlu, İnşaat Mühendisi Necat Yörük, Makine Mühendisi Cemal Ceyhan, Nitelikli Hesaplama Uzmanı Sait Bingöl'den oluşturulan bilirkişi heyetinden alınan 23/03/2023 tarihli bilirkişi raporuna göre; İnşaat işleri yönünden; 12 nolu bağımsız bölümdeki gizli ayıp tutarının KDV dahil 5.112,94 TL olduğu, 7-8-9 Nolu bağımsız bölümler için eksik veya gizli ayıplı imalat bulunmadığı, ortak alanlardan gelen gizli ayıplı ve eksik imalat tutarları incelendiğinde 7 nolu taşınmaza düşen tutarın 2.186,97 TL,8 nolu taşınmaza düşen tutarın 2.145,32 TL, 9 nolu taşınmaza düşen tutarın 2.291,11 TL 9 nolu taşınmaza düşen tutarın 2.207,80 TL olduğu, Elektrik işleri yönünden; 7-8-9-12 numaralı bağımsız bölümlerin Belediye onaylı projesindeki Kompanzasyonlu Ana Panonun yapıldığı, Ana panodan sonraki 2 adet kat dağıtım panosunun yapılmadığı, Armatür, Anahtar Priz, Telefon hattı imalatlarının yapılmadığı, Ana Panoya gelen ana besleme kablosunun projeye göre kesitinin küçük olduğu, Ortak alan imalatlarının yapılmış olduğu, 7-8-9-12 numaralı bağımsız bölümler ve bu bağımsız bölümlere isabet eden ortak alanlardaki eksik elektrik tesisat tutarının güncel bedeli KDV dahil 631.774,77 TL dava tarihindeki birim fiyatlarla KDV dahil 118.318,78 TL olduğu, 7-8-9-12 numaralı bağımsız bölümlere isabet eden ortak alanlardaki eksik İnşaat tutarının Gizli ayıp tutarı ve eksik imalat tutarı güncel bedeli KDV dahil 6.774,49 TL, dava tarihi itibari ile KDV dahil 1.268,73 TL olduğu, Mekanik işleri yönünden; ... 5. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2016/159 D. İş dosyasında bulunan Bilirkişi raporunda Mekanik Tesisatla ilgili bir tespit yapılmadığı, Mekanik Tesisat Yönünden projeye göre eksik imalat olduğu, ayıp niteliğinde imalat olmadığı, Kalorifer tesisatının projede merkezi sistem olduğu, yapılan tespitte kombili sisteme dönüştürülmüş olduğu, Yangın sisteminin projede sprinkler sistem olduğu,yapılan tespitte yangın dolaplı sistem olduğu, Cebri havalandırma sisteminin yapılmadığı, Sığınak WC lerinin yapılmadığı, Bağımsız bölümlerde su tankı, hermatik şofben, hidrofer olmadığı,7-8-9-12 numaralı bağımsız bölümler ve bu bağımsız bölümlere isabet eden ortak alanlardaki eksik mekanik tesisat tutarının dava tarihindeki birim fiyatlarla KDV dahil154.830,00 TL olduğu rapor edilmiştir. Belirtilen bilirkişi raporunun mahkememizce verilen talimat kapsamında düzenlenmediği, yetersiz olduğu anlaşılmakla ve bilirkişi raporunda eksik imalatlara değinilmekle birlikte, bunlardan hangilerinin açık ayıp, hangilerinin sonradan ortaya çıkan ve gizli ayıp teşkil ettiği açıkça belirtilmediğinden özellikle bu ayrım üzerinde durularak ve gizli ayıp teşkil eden hususlar var ise bu tespit edilecek tutarlara KDV dahil edilerek her bir bağımsız bölüm ve ortak alanlara hesap edilen giderin bedeli dava tarihindeki rayiç değerler dikkate alınarak ve taraf vekillerinin bilirkişi raporuna karşı itirazları karşılanarak bilirkişi heyetinden ek rapor alınması istenilmiş olup,19/07/2023 tarihli heyet bilirkişi ek raporunda; Dava tarihi itibarıyla (KDV dahil) yapılan değerlendirmede 7-8-9 nolu bağımsız bölümlerin gizli ayıpsız, 12 nolu bağımsız bölümün gizli ayıp imalat tutarının 5.113,07 TL olduğunu, 7 nolu bağımsız bölümün eksik imalat tutarının 56.745,99 TL, 8 nolu bağımsız bölümün eksik imalat tutarının 56.614,69 TL, 9 nolu bağımsız bölümün eksik imalat tutarının 48.281,49 TL, 12 nolu bağımsız bölümün eksik imalat tutarının 46.285,82 TL olduğunu, ortak alanlarda 7 nolu bağımsız bölümün eksik imalat tutarının 20.414,51 TL, 8 nolu bağımsız bölümün eksik imalat tutarının 20.218,26 TL, 9 nolu bağımsız bölümün eksik imalat tutarının 21.592,48 TL, 12 nolu bağımsız bölümün eksik imalat tutarının 20.807,21 TL olduğunu rapor etmişlerdir. Öncelikle belirtmek gerekir ki yukarıda belirtilen BAM ilamı uyarınca dosyaya celp olunan tapu kayıtlarına göre davacıların dava konusu 7 ve 8 numaralı bağımsız bölümü arsa sahibinden devir aldığı, bu taşınmazların arsa sahibi tarafından yüklenicinin (davalıların) talimatı ile yüklenicinin gösterdiği üçüncü kişilere devrinin sağlandığına yönelik bir bilgi-belge bulunmadığından bu bağımsız bölümler hakkında mahkememizce tefrik kararı verildiği, verilen tefrik kararı üzerinde mahkememizin 2025/878 esas sayılı dosyasında davaya bakmakla ... Asliye Hukuk Mahkemeleri görevli olduğundan dava şartı yokluğundan davanın usulden reddine karar verildiği anlaşılmıştır. Mahkememizce davalı vekilinin site yönetiminin kendilerini ibra ettiği yönündeki itirazları incelendiğinde davacı vekilince dosyada sunulan ... 30. Noterliğinin 14/12/2016 tarih ve 16341 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile site yöneticiliği tarafından site yöneticisi Bülent Sırrı Demirel muhatap gösterilerek aralarında 12 numaralı deponun da bulunduğu taşınmazlar için müteahhite verildiği belirtilen ibranamelerin alınan 26.05.2016 tarihli yönetim kurulu kararı ile geçersiz olduğu, kat maliklerine bir ödeme yapılmadığı belirterek muhataptan ibraname asıllarının iadesinin istenildiği, diğer taraftan mahkememizde yine davalıların aynı olduğu benzer mahiyette görülen, karara bağlanan ve karar gerekçesinde ibranameye yönelik davalı vekilinin itirazlarının reddedildiği 2017/552 esas sayılı dava dosyasının istinaf edilmesi sonrası ... BAM 31. HD.'nin 2025/318 Esas ve 2025/1033 karar sayılı ilamı ile istinaf isteminin reddine karar verildiği, bu sebeplerle davalının yerinde görülmeyen itirazlarına itibar olunmadığı anlaşılmıştır. ... 13. Noterliğinin 08/03/2013 tarih ve 5265 yevmiye nolu kat karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhide bırakılan taşınmazların açıkça belirli olmadığı ve bu taşınmazların arsa sahibi tarafından yüklenicinin (davalıların) talimatı ile yüklenicinin gösterdiği üçüncü kişilere devrinin sağlandığına yönelik bir bilgi-belge bulunmadığı da gözetilerek tapu kaydına göre arsa sahibinden değil davalılardan alındığı anlaşılan 9 numaralı bağımsız bölüm ile yargılama boyunca davacıya yüklenici tarafından satıldığının davalı vekili tarafından kabul edilmesi nedeniyle 12 numaralı bağımsız bölümdeki ve bunlara isabet eden ortak alanlarındaki eksik ve ayıplı iş bedellerinin tespiti amacıyla mahkememizce bilirkişi raporu alınmış olup, bu sayılan bağımsız bölümler için dava konusu uyuşmazlıkta TBK'nun satış sözleşmelerine ilişkin hükümlerinin uygulanması gereklidir. Bu doğrultuda ilgili hükümler incelendiğinde; TBK'nun 231/1.maddesi hükmüne göre, satılanın ayıbından doğan sorumluluğa ilişkin her türlü davanın ayıp sonradan ortaya çıksa bile, satılanın alıcıya devrinden başlayarak 2 yıl geçmekle zamanaşımına uğrayacağı ve alıcının satılanın kendisine devrinden başlayarak 2 yıl içinde bildirdiği ayıptan doğan defi hakkının bu sürenin geçmiş olmasıyla ortadan kalkmayacağı, aynı maddenin 2.fıkrasında ise, satıcının satılanı ayıplı olarak devretmekte ağır kusurlu olması halinde 2 yıllık zamanaşımı süresinden yararlanamayacağı; TBK'nun 146.maddesinde ise kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça her alacağın 10 yıllık zamanaşımı süresine tabi olduğu düzenlenmiştir. Yukarıda belirtilen BAM ilamında açıkça bağımsız bölümlerin davalı yüklenici ortaklıktan satın alınmış olması halinde satışa ilişkin zamanaşımı hükümlerinin uygulanmasının mümkün olacağı denildiğinden TBK md. 231 uyarınca davalı vekilinin ıslaha karşı zamanaşımı defi savunmasının yerinde olduğu, ... 5. Sulh Hukuk Mahkemesinin tespit dosyasında yine bilirkişiler vasıtasıyla tespit edilerek davalılara tebliğ edilen gerek tespit raporları ve gerek davacının yetki verdiği Site Yönetimi ve kendileri tarafından çekilen noter ihtarlarıyla süresinde ihbarda bulunulduğu kabul edilerek bilirkişi marifetiyle 12 numaralı bağımsız bölümde tespit olunan gizli ayıp niteliğindeki zararın da eksik işlerle birlikte zamanaşımı defi savunması da nazara alınarak davalılardan tahsilinin mümkün olduğu anlaşılmıştır. Tüm dosya kapsamı, dava, cevap ile bilirkişi raporları birlikte değerlendirildiğinde; davacının yukarıda belirtilen nedenlerle dava konusu 9 ve 12 numaralı bağımsız bölümdeki ve bu bölümlere isabet eden ortak alanlardaki dava tarihi itibarıyla KDV dahil eksik ve gizli ayıplı bedellerin tazmini talebinin yerinde olduğu, bu suretle mahkememizce verilen ara karar doğrultusunda düzenlenen, hükme esas alınan, yargısal denetime elverişli 19/07/2023 tarihli heyet bilirkişi ek raporunda belirtildiği üzere 12 numaralı bağımsız bölümde gizli ayıplı imalat tutarı 5.113,07-TL, 9 ve 12 numaralı bağımsız bölümde eksik imalat tutarı 94.567,31-TL, 9 ve 12 numaralı bağımsız bölüme ilişkin ortak alanlardaki eksik imalat tutarı 42.399,69-TL olmak üzere toplam 142.080,07-TL nin dava ıslah dilekçesi ile davalılardan talep edildiği, davalı vekilinin zamanaşımına karşı defi savunması yerinde olduğundan davalı ...'in dava dilekçesinde istenilen 5.000,00-TL ile sınırlı olarak sorumluluğuna gidileceği ve eldeki dava bölünebilir nitelikte para alacağına ilişkin olduğundan dava konusu taşınmazların satımı nedeniyle adi ortaklığı oluşturan davalılardan ...'in davaya ve ıslah dilekçesine karşı bir itirazı olmadığından dava dilekçesi ve ıslah ile arttırılan tüm miktardan sorumlu olduğu anlaşılmış olup, açılan davanın kısmen kabulü ile 142.080,07TL'nin 5.000,00TL'sinin dava tarihinden itibaren işletilecek yasal faizi ile birlikte davalılardan; bakiye kalan tutarının ıslah tarihinden işletilecek yasal faizi ile birlikte davalı ...'den tahsili ile davacıya ödenmesine, davalı ... yönünden fazlaya ilişkin istemin reddine dair aşağıdaki şekilde hüküm kurulması gerekmiştir. HÜKÜM : Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere; 1-Açılan Davanın Kısmen Kabulü ile 142.080,07TL'nin 5.000,00TL'sinin dava tarihinden itibaren işletilecek yasal faizi ile birlikte davalılardan; bakiye kalan tutarının ıslah tarihinden işletilecek yasal faizi ile birlikte davalı ...'den tahsili ile davacıya ödenmesine, davalı ... yönünden fazlaya ilişkin istemin reddine, 2-Kabul edilen 142.080,07 TL üzerinden binde 68,31 oranında hesaplanan 9.705,49 TL karar ve ilam harcından 85,39 TL peşin harcın ve 5,056,20-TL ıslah harcının düşümü ile eksik kalan 4.563,90 TL harcın davalılardan tahsili ile (davalı ...'in 129,68-TL ile sınırlı ve sorumlu olması kaydıyla) hazineye gelir kaydına, 3-Davacı tarafından yatırılan 31,40 TL başvuru harcı, 85,39 TL peşin harç, 4,60 TL vekalet harcı olmak üzere toplam 121,39 TL harcın davalılardan tahsili ile (davalı ...'in 4,27-TL ile sınırlı ve sorumlu olması kaydıyla) davacıya verilmesine, 4-Davacının karşıladığı 3.237,00 TL tebligat gideri, 11.500,00 TL bilirkişi ücreti olmak üzere toplam 14.737,00 TL yargılama giderinin (davalı ...'in 518,62TL ile sınırlı ve sorumlu olması kaydıyla) davalılardan tahsili ile davacıya ödenmesine, 5-Davacı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden, hüküm tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca kabul edilen 142.080,07 TL üzerinden takdir edilen 45.000,00 TL vekalet ücretinin davalılardan tahsili ile (davalı ...'in 5.000,00-TL ile sınırlı ve sorumlu olması kaydıyla) davacıya verilmesine, 6-Davalı ... kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden, hüküm tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca 45.000,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine, 7-Karar kesinleştiğinde taraflardan alınan avansın harcanmayan kısmının re'sen yatırana iadesine, Dair, davacı ve davalı ... vekilinin yüzüne karşı diğer davalının yokluğunda verilen karar tebliğden itibaren iki haftalık süre içerisinde ... Bölge Adliye Mahkemesine istinaf kanun yolu açık olmak üzere karar verildi.12/01/2026

Katip ... ¸e-imzalıdır

Hakim ... ¸e-imzalıdır