Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2022/318 E. 2023/1861 K. – Önalım Hakkına

İNCELENEN KARARIN MAHKEMESİ : .... Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi Taraflar arasındaki önalım hakkına dayalı tapu iptal tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir. Kararın davalı ... vekili ve davalı ... tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA 1. Davacı vekili dava dilekçesinde; dava konusu ... Mahallesi 81 ada 7 parsel numaralı taşınmazın 3/16 hissesinin müvekkili adına, 13/16 hissesinin ise ...adına kayıtlı olduğunu, dava konusu taşınmazın 13/16 hissesinin davalı ... tarafından 17.04.2017 tarihinde satın aldığını belirterek önalım hakkına dayanarak davalı adına kayıtlı payın tapusunun iptali ile müvekkili adına tapuya tescilini talep etmiştir. 2. Davacı vekili 02.01.2018 havale tarihli dilekçesi ile dava konusu taşınmazın davalı ... tarafından dava açıldıktan sonra gerçek değerinin çok üzerinde bir fiyata muvazaalı olarak üçüncü kişiye devredildiğinden 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 125 inci madde uyarınca, taşınmazı devir alan ...'e karşı davaya devam ettiklerini bildirerek bu şekilde seçimlik hakkını kullandıklarını bildirmiştir. II. CEVAP 1. Davalı cevap dilekçesinde; dava konusu ... Mahallesi 81 ada 7 parsel numarada kayıtlı taşınmazın 13/16 hissesini ... 'den yaklaşık beş yıl önce 15.05.2012 tarihinde ... 2 No.lu noterde düzenledikleri gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile satın aldığını, bu sözleşmeyi de ... Tapu Müdürlüğünde tapu kütüğüne şerh ettirdiğini, elbirliği halindeki mülkiyeti paylı mülkiyet esasına göre iştirakin çözümü için Tapu Sicil Müdürlüğü'ne müracaat ettiğini, Tapu Sicil Müdürlüğünce 7201 sayılı Tebligat Kanunu hükümleri doğrultusunda davacıya tebligat gönderilmek sureti ile bir aylık süre içinde davacının itirazda bulunmadığı için iştirakin çözüldüğünü, davacının da itirazda bulunmadığını, davacının şufa hakkının kullanımında hak düşürücü yasal süreyi geçirdiğini, bu nedenle davanın reddini talep ettiğini beyan etmiştir. 2. Davalı ... cevap dilekçesinde; ... ilçesi ... Mahallesi 81 ada 7 parsel sayılı taşınmazda hisse satın alması nedeniyle tarafına önalım davası yönlendirildiğini, açılan davayı kabul etmediğini, satın aldığı hisseyi ...'dan satın aldığını, bu hisseyi satın alırken tapu kayıtlarını incelediğinde herhangi bir şerh veya satın almasını engelleyecek herhangi bir şerh olmadığından 12.12.2017 tarihinde ... Tapu Müdürlüğüne bizzat giderek tamamen iyiniyetli olarak 230.000,00 TL bedelle taşınmazı satın aldığını, bu nedenlerle davacının davasının reddini savunmuştur. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile taşınmazın satışından bu yana iki yıllık sürenin dolmadığı, davacının kanuna göre tespit edilen önalım bedeli olan 166.535,75 TL'yi mahkeme veznesine depo ettiği anlaşılmakla, davacının davasının kabulüne, davalı ... adına kayıtlı ... ilçesi, ... Mahallesi 81 ada 7 parsel numaralı taşınmazın davalı ... adına kayıtlı tapu kayıtlarının iptali ile davacı ... adına tapuya kayıt ve tesciline, önalım bedeli olan 166.535,75 TL'nin karar kesinleştiğinde davalı ...'e ödenmesine karar verilmiştir. IV. İSTİNAF A. İstinaf Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... vekili ve davalı ... istinaf başvurusunda bulunmuştur. B. İstinaf Sebepleri 1. Davalı ... vekili istinaf dilekçesinde; davacı tarafın 02.04.2019 - 01.06.2020 tarihleri arasında ilk sürenin belirlenmesinden 1 yıl 2 ay sonra önalım bedelini yatırdığını, belirlenen süreler içerisinde bedeli depo etmediğini, davacının dürüstlük kuralına aykırı davrandığını, davacının tüm satış işlemlerinden haberdar olduğunu ileri sürmüştür. 2. Davalı ...'ın istinaf dilekçesinde; davacının şufa hakkının kullanımında hak düşürücü yasal süreyi geçirdiğini, taşınmazın satışının muvazaalı olduğu iddiasının doğru olmadığını, önalım bedelinin ilk satış bedelinden belirlenmesinin hatalı olduğunu, depo bedelinin ikinci satış bedeli olan 230.000,00 TL + harç ve masraflar üzerinden hesaplanması gerektiğini, davacının dürüstlük kuralına aykırı davrandığını belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. C. Gerekçe ve Sonuç 1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (4721 sayılı Kanun) 733 üncü maddesinin 3 üncü fıkrası gereğince üç aylık hak düşürücü sürenin başlaması için öğrenmenin yeterli olmadığı yapılan satışın, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerektiğini, noter aracılığıyla bildirimde bulunulmamışsa iki yıllık hak düşürücü süre içerisinde önalım hakkına dayanılarak tapu iptali ve tescil istenebileceğini, eldeki davanın ise iki yıllık hak düşürücü süre içerisinde 01.12.2017 tarihinde açıldığı açıklamıştır. 2. Önalım hakkına konu payın dava dışı ...tarafından 160.000,00 TL bedelle davalı ...'a satılmış olması ve dava açıldıktan sonra çok kısa bir süre sonra davalı ...'ı dava dilekçesini tebliğ aldıktan (11.12.2017 ) bir gün sonra ... tarafından önceki satışın %30 fazlasıyla son kayıt maliki ...'e satış yoluyla devri, ikinci satıştan davacının önalım hakkını bertaraf etmeye yönelik muvazaalı bir işlem olduğu, bu durumda mahkemece davacıyı, davalı ...'a yapılan ilk satış bedeli ile tapu harç ve masraflarından sorumlu tutmasında bir isabetsizlik bulunmadığı izah edilmiştir. 3. Davalıların, davacı tarafça kesin süre içerisinde önalım bedelinin depo edilmediği itirazları yönünden; 5, 6 ve 7 celselerdeki ara kararlarında depo için verilen sürelerin depo edilecek miktarın farklı bir meblağa ilişkin olması, kesin süre ihtaratını içermemesi nedeniyle usulüne uygun olmadığı 10.03.2020 tarihli 11. celsede davacıya 166.535,75 TL önalım bedelini depo etmesi için gelecek celseye kadar süre verildiği ve duruşmanın 12.05.2020 tarihine bırakıldığı, 12.05.2020 tarihli celsenin HSK kararı gereğince duruşmanın erteleneceği gerekçesiyle 12.05.2020 tarihli duruşma günü gelmeden 07.07.2020 tarihli ara kararı ile duruşmanın 29.09.2020 tarihine bırakıldığı, davacı tarafça kesin süre içerisinde bir sonraki celse yapılmadan 01.06.2020 tarihinde şufa bedelini depo ettiği ifade edilerek bu gerekçeyle davalıların itirazları yerinde görülmemiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Yoluna Başvuranlar Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... vekili ve davalı ... temyiz isteminde bulunmuştur. B. Temyiz Sebepleri 1. Davalı ... temyiz dilekçesinde; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar etmiş, yaptığı satış işleminin muvazaalı olduğuna ilişkin değerlendirmenin hatalı olduğunu, bu konuda sunulmuş delil bulunmadığını, yorum yoluyla kötü niyet ve muvazaanın kabul edilemeyeceğini, liman projesi nedeniyle taşınmazın kısa sürede değer kazandığını, depo bedeline ikinci satış bedeli üzerinden karar verilmesi gerektiğini, mülkiyet hakkının dikkate alınması gerektiğini ileri sürmüştür. 2. Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri belirterek, ikinci satışın muvazaalı olmadığını, kararın müvekkilinin zorunlu olarak elinden alınacak hisseye denk gelen ve hatalı olarak üstelik ilk satış bedeli üzerinden eline geçen para ile aynı nitelik ve değerde bir başka gayrimenkul edinme imkanından yoksun bırakacağı, adaletsiz ve hakkaniyete aykırı bir sonuç yaratacağını, davada ikinci satışın muvazaalı olduğuna dair hiç delil bildirilmediğini, taşınmazın değerinin çok altında ilk satıştan depo kararı verilmesi, aradan geçen zamanın üç yıldan fazla olması, dosyanın kesinleşme aşaması da dikkate alındığında hak kaybına uğrayacağını ileri sürmüştür. C. Gerekçe 1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, davanın kabulü kararının eksik incelemeye ve hatalı değerlendirmeye dayalı olup olmadığı noktasında toplanmaktadır. 2. İlgili Hukuk 1. 6100 sayılı Kanunu'nun 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri,721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (4721 sayılı Kanun) 733 üncü maddesinin 3 üncü fıkrası, 2. 4721 sayılı Kanun'un 733 üncü maddesinin 3 üncü fıkrası gereğince üç aylık hak düşürücü sürenin başlaması için öğrenme yeterli olmayıp yapılan satışın, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir. Noter aracılılığıyla bildirimde bulunulmamışsa iki yıllık hak düşürücü süre içerisinde önalım hakkına dayanılarak tapu iptali ve tescil istenebilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 21.09.2005 tarihli, 2005/6-358 Esas, 470 Karar sayılı kararı da bu doğrultudadır. 3. Değerlendirme 1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davalı ...'ın temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. 2. Davalı ... vekilinin iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre aşağıdaki paragrafların kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. 3. Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Kural olarak önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibaret olup bu bedelin dava açılırken hazır edilmesi ve mahkemece makul süre içinde mahkeme veznesine depo edilmesiyle birlikte vadeli bir hesapta değerlendirilmesi gereklidir. 4. Anayasanın "Mülkiyet hakkı" kenar başlıklı 35 inci maddesine göre, “Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.” 5. Mülkiyet hakkının korunmasının devlete birtakım pozitif yükümlülükler yüklediği hususu Anayasanın 35 inci maddesinin lafzında açık bir biçimde düzenlenmemiş ise de; bu güvencenin sadece devlete atfedilebilen müdahalelere yönelik sınırlamalar getirdiği, bireyi üçüncü kişilerin müdahalelerine karşı korumasız bıraktığı düşünülemez. Pozitif yükümlülüklerin ortaya çıkmasının nedeni gerçek anlamda koruma sağlanmasıdır. Buna göre anılan maddede bir temel hak olarak güvence altına alınmış olan mülkiyet hakkının gerçekten ve etkili bir şekilde korunabilmesi yalnızca devletin müdahaleden kaçınmasına bağlı değildir. Gerçek anlamda koruma sağlanması için devletin negatif yükümlülükleri dışında pozitif yükümlülüklerinin de olması gerekir. Dolayısıyla Anayasanın 5 inci ve 35 inci maddeleri uyarınca devletin mülkiyet hakkının korunmasına ilişkin pozitif yükümlülükleri bulunmaktadır. Bu bağlamda söz konusu pozitif yükümlülükler, kimi durumlarda özel kişiler arasındaki uyuşmazlıklar da dâhil olmak üzere mülkiyet hakkının korunması için belirli tedbirlerin alınmasını gerektirmektedir. 6. Tarafların mülkiyet haklarını koruyacak ve yeterli güvenceler sağlayacak hukuksal mekanizmaların devlet eliyle oluşturulması gerekmektedir. Özel kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı durumlarda bunlardan hangisine üstünlük tanınacağının takdiri, kanun koyucuya ve somut olayın koşulları gözönünde bulundurularak derece mahkemelerine ait bir yetkidir. Bununla birlikte her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol açmaması gerekir. Menfaatler dengesinin kurulmasında taraflardan biri aleyhine bireysel olarak aşırı ve olağan dışı bir külfetin yüklenmesi, pozitif yükümlülüklerin ihlali sonucunu doğurabilir. Olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkânlar ile tarafların tutum ve davranışları gözönünde bulundurularak menfaatlerin adil bir şekilde dengelenmesi sağlanmalıdır. 7. Bu kapsamda mahkemeler, dava açıldıktan sonraki makul bir süre içinde önalım bedelinin, vadeli bir mevduat hesabına yatırılmasını sağlayarak yargı sürecinin hızlı işlememesinin taraflar üzerinde oluşturduğu olumsuz etkileri asgari seviyeye indirgeyerek mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlülüğü gerekçekleştirmiş olacaklardır. 8. Somut olaya gelince; davacı dava dilekçesinde dava konusu taşınmazın hissedarı olduğunu açıklayarak önalım hakkını kullanarak tapu iptal ve tescil talebinde bulunmuştur. Mahkemece, ikinci satışın davacının önalım hakkını bertaraf etmeye yönelik muvazaalı bir işlem olduğu gerekçesiyle 17.04.2017 tarihinde yapılan ilk satış nedeniyle açılan önalım davasında taşınmazın satış tarihindeki tapuda bildirilen bedelin ve devir masrafları toplamı olan 166.535,75 TL'nin 01.06.2020 tarihinde depo edilmesine karar verilmiştir. 9. Davalı ... vekili ise; taşınmazın değerinin çok altında ilk satıştan depo kararı verilmesi, aradan geçen zamanın üç yıldan fazla olması, dosyanın kesinleşme aşaması da dikkate alındığında hak kaybına uğrayacağını belirterek hükmü temyiz etmiştir. 10. Aradan geçen zaman içinde taşınmazın değerinde meydana gelen objektif artışlar ve enflasyon olgusu nedeniyle kurda meydana gelen değişikliklerin önalım bedelinin belirlenmesine etkisi olduğu kabul edilmelidir. Resmi satış sözleşmesindeki önalım bedeline davacı tarafından muvazaa nedeniyle itiraz edilmesi, bu nedenle yargılamanın uzaması, önalım bedelinin makul süre içerisinde depo edilmemesi ve vadeli bir mevduat hesabında değerlendirilmemesi nedeniyle davacıyı, amaç dışında zenginleştirecek ve alıcı davalıyı da fakirleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılmalıdır. Hakkın kullanılması hiçbir zaman davalının zararına olmamalıdır. 11. Dava konusu payın satış tarihi ile önalıma konu payın davacı adına tesciline yönelik karar tarihi arasında uzunca bir sürenin geçmiş olması gözönüne alındığında bu durumun davacıyı amacı dışında zenginleştirdiği davalıyı da fakirleştirdiği ve bir tarafın diğer taraf zararına azımsanamayacak derecede oransız bir çıkar sağladığı, bu durumun 4721 sayılı Kanun'un 2 nci maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralına aykırı olacağı açıktır. 12. Mahkemelerce, ön inceleme tarihi itibariyle resmi senetteki bedelin, vadeli bir mevduat hesabında depo edilmesine karar verilerek yargılama sürecinin uzaması nedeniyle önalım bedelinde meydana gelecek değer kaybının önüne geçilmesi sağlanmış olacaktır. 13. Ne var ki; somut olayda önalım bedeli tensip tarihi itibariyle depo ettirilmemiş, bedelin bir kısmı satış tarihinden yaklaşık 2 buçuk yıl sonra, mahkeme veznesine yatırılmasına ilişkin depo kararı verilerek satış bedelinin değerinde meydana gelen azalmanın önüne geçilmemiştir. Bu doğrultuda mahkemece, konusunda uzman bilirkişiden denetime elverişli şekilde rapor alınarak 17.04.2017 tarihinde yapılan ilk resmi senette yazılı satış bedeli ile tapu masrafı toplamı 166.535,75 TL'nin ön inceleme tarihi olan 29.05.2018 tarihinden bilirkişi incelemesi yapılan tarihe kadar nemalandırılması halinde ulaşacağı değer belirlenmeli, belirlenen bu miktardan depo edilen (nemalı veya nemasız) miktar ile nemalandırılmış ise nema miktarı çıkarıldıktan sonra aradaki farkın da depo edilmesine karar verilmelidir. Belirtilen eksiklik giderildikten sonra işin esası hakkında bir hüküm kurulması gerekirken yazılı olduğu şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; 1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, 2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgililere iadesine, Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 30.03.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.