Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2025/4219 E. 2026/587 K.

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2020/478 E., 2023/39 K. BİRLEŞEN BAKIRKÖY 3 ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ 2012/2 ESAS

Mahkemece bozmaya uyularak verilen karar asıl ve birleşen davada davacılar vekili ve asıl davada davalılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA 1. Asıl davada davacılar vekili dava dilekçesinde; müvekkilleri ile davalı yüklenici ... arasında 24.02.2004 tarihli, bilahare müvekkilleri ile davalı müteahhit ..., müşterek borçlu–müşterek müteselsil kefil olarak davalılar ... ve ... arasında 22.06.2004 tarihli düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmeleri akdedildiğini, sözleşme hükümleri uyarınca 15 ay içinde inşaatın anahtar teslimi olarak bitirilmesinin ve 22.09.2005 tarihinde müvekkillere tesliminin taahhüt edildiğini, müvekkillerinin tüm edimlerini yerine getirmelerine rağmen davalı tarafın sözleşmeden ... yükümlülüklerini yerine getirmediklerini, sözleşme konusu taşınmaz üzerinde mevcut müvekkillerine ait 4 katlı ve 7 daireli binanın proje ve ruhsat çıkarılmadan yıkıldığını, söz konusu binanın yıkılmasından sonra yine projesiz ve ruhsatsız olarak inşaat temelleri atılarak bodrum katın kolonlarının yapıldığını, aylardır da inşaatta başkaca iş yapılmadığını, taraflar arasında akdedilen sözleşme gereklerinin yerine getirilmesi için 20.05.2005 tarihli ihtarname keşide edildiğini, ihtarnameden sonra davalıların mahalde bulunan inşaat malzemelerini topladıklarını ve inşaatı yapmayacaklarını şifahen bildirdiklerini, Bakırköy Belediyesi’nin de inşaatın ruhsatsız ve projesiz olması nedeni ile temeldeki kolonları yıktığını ileri sürülerek arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi ile ve söz konusu sözleşmeye istinaden yükleniciye devredilen tapu kaydının iptâli, inşaat yapılacak arsa sahiplerine ait arsa üzerinde mevcut olup yıkılan dairelerin rayiç bedelinin tahsilini talep etmiştir.

2. Karşı davada davacılar vekili dava dilekçesinde; BK'nın 20. maddesine göre emredici hukuk kurallarına ve kamu düzenine aykırı olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin batıl olduğunu, batıl olan sözleşmeye güvenerek taraflarca yapılan giderlerin sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre denkleştirici adalet ilkesine uygun olarak talep edilebileceğini ileri sürerek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile inşaat için harcanan bedelin 150.000,00 TL ve kat karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden davalılara ödenen 200.000,00 USD'nin 24.02.2004 tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte davalı taraftan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep edilmiştir.

3. İlk bozma sonrası açılan birleşen davada davacılar vekili dava dilekçesinde; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri gereğince taahhüt edilen ifa tarihi üzerinden geçen 75 aylık süre zarfında anahtar teslimi koşulunun yerine getirilmediğini, proje ve ruhsatı çıkartılmadan davalı tarafça davaya konu taşınmaz üzerinde mevcut 4 katlı ve 7 daireli bina haksız ve hukuka aykırı olarak yıkıldığından 7 daireden müvekkillerin elde edilemeyen kira geliri nedeniyle zarar uğratıldığını ileri sürülerek şimdilik 623.000,00 TL kira kaybı ve cezai şart alacağının tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP 1. Asıl ve birleşen davada davalılar vekili cevap dilekçesinde; sözleşme hükümlerinin imar yasası hükümlerine aykırı olması nedeni ile inşaatın devamının hukuken mümkün olmadığını, sözleşme eki olan krokideki paylaşım itibarıyla inşaatın projeye aykırı yapılıp paylaştırılacağının kabul edildiğini, tarafların anlaşmasına ve sözleşmenin 16. maddesine uygun şekilde müvekkillerinin inşaata başladığını, Bakırköy Belediye Encümeni kararları ile imara ve projeye aykırı yapılan inşaatın mühürlendiğini ve idari para cezası verildiğini, sözleşmenin yeni şartlara göre uyarlanması konusunda arsa sahiplerinin uzlaşmaya yanaşmadığını, meydana gelen zararın tamamının müvekkillerine yüklenmesinin hukuken mümkün olmadığını, birleşen davada öncelikle zamanaşımı def'inde bulunarak dava konusu yıkılan binanın projesine uygun olmadığını, iki dairenin imara aykırı-kaçak yapı niteliği taşıdığını, talep edilen kira bedellerinin de fahiş olduğunu savunarak asıl ve birleşen davanın reddini istemiştir.

2. Karşı davada davalı vekili davanın reddini istemiştir.

III. MAHKEME KARARI Mahkemenin bozma kararına uyarak verdiği 15.06.2016 tarihli ve 2011/324 Esas, 2016/273 Karar sayılı kararı ile, asıl davada sözleşmelerin batıl olduğuna, tapu kaydının iptâl ve tescil ile karşı davada 270.000,00 TL’nin istirdadına dair Mahkemenin 26.12.2008 tarihli, 2005/171 Esas, 2008/335 Karar sayılı ilamının 1. maddesinin a ve b bentleri ile karşı dava ile ilgili 2. maddenin tüm bentleri kesinleşmiş olmakla yeniden hüküm tesisine yer olmadığına, asıl davada yıkılan dairelerin rayiç ve enkaz bedeli ile ilgili davanın 197.378,44 TL üzerinden kısmen kabulüne, bozmadan sonra arsa sahipleri tarafından açılıp birleşen 2012/480 Esas sayılı davada davalı tarafın zamanaşımı def'inin reddi ile kira yoksunluğu talebinin 433.382,25 TL üzerinden kısmen kabulüne karar verilmiştir. IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ 1. Mahkemenin 15.06.2016 tarihli kararına karşı süresi içinde taraf vekillerince temyiz isteminde bulunulması üzerine Yargıtay (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesi'nin 13.11.2019 tarihli ve 2019/1278 Esas, 2019/4567 Karar sayılı ilamıyla; sair temyiz itirazlarının reddi ile hükme esas alınan bilirkişi raporunda yıkılan binadaki yasal olan dairelerin objektif değeri ile yasal olmayan dairelerin enkaz bedeli bayındırlık birim fiyatları esas alınarak rayiç bedel diye hesaplandığı gibi, batıl olan sözleşme gereği imara aykırı ve kaçak inşaat yapılmasında arsa sahiplerinin de kusurlu olduğu kabul edilip 818 sayılı BK’nın 98/II. maddesi delaleti ile 44. maddesi gereğince bulunan bedelleri %25 kusura göre indirilerek hesaplama yapıldığı, asıl davada davacı arsa sahiplerinin istemekte haklı oldukları yıkılan binadaki beş adet yasal dairenin yıkım tarihindeki mahalli piyasa rayiçleri ile objektif değerleri ve iki adet ruhsata aykırı ve kaçak dairenin aynı tarih itibariyle mahalli piyasa rayiçleri ile enkaz bedelinin, herhangi bir kusur indirimi yapılmaksızın miktarı konusunda yeniden olaşturulacak uzman teknik bilirkişi kurulundan, denetime elverişli ve gerekçeli rapor alınarak, asıl davada kesinleşen hususlar dışında dairelerin objektif değeri ve enkaz bedeli hakkında sonucuna uygun bir karar verilmesi, bozmadan sonra arsa sahipleri tarafından yüklenici ve kefilleri aleyhine açılıp birleşen 2012/480 Esas sayılı dosyadaki davanın ise zamanaşımı nedeniyle reddi gerektiği gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemenin ilâm başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; bozma ilamı doğrultusunda alınan bilirkişi raporunda yıkılan binadaki beş adet yasal dairenin yıkım tarihindeki mahalli piyasa rayiçleri ile objektif değerleri ve iki adet ruhsata aykırı ve kaçak dairenin aynı tarih itibariyle mahalli piyasa rayiçleri ile enkaz bedelinin herhangi bir kusur indirimi yapılmaksızın yapılan hesaplamada 263.171,26 TL olduğu gerekçesiyle Mahkemenin bozmadan önceki ilamının 1. maddesinin (a) ve (b) bentleri ile 2. maddesinin tüm bentleri kesinleşmiş olmakla yeniden hüküm tesisine yer olmadığına, asıl davada yıkılan dairelerin rayiç ve enkaz bedeli ile ilgili davanın toplam 263.171,26 TL üzerinden kısmen kabulüne, bozma ilamı gerekçeleriyle birleşen davanın zamanaşımı nedeniyle reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri 1. Asıl ve birleşen davada davacılar vekili temyiz dilekçesinde; asıl davada bilirkişi raporu ile belirlenen bedelin dairelerinin objektif değerlerinden çok düşük olduğunu, bahse konu gayrimenkulün üst gelir seviyesine hitap ettiğini, Belediyenin belirlediği rayiç bedelin sorulmadığını, bilirkişi raporunda mahalli rayiçlere göre yıpranma payı düşülüp objektif değerlerin belirlenmesinin doğru olmadığını, birleşen davanın zamanaşımı nedeniyle reddine karar verilmesinin hatalı olduğunu, menfi zarar talebine ilişkin alacaklarda zamanaşımı süresinin 10 yıl olduğunu beyan etmektedir.

2. Asıl davada davalılar vekili temyiz dilekçesinde; yıkılması gereken çok eski binanın mahalli piyasa değerlerinin çok yüksek hesaplandığını, eski ve depreme dayanaksız olduğundan kiraya dahi verilemediğini, sözleşmede iskân alma mecburiyetinin olmadığını, bu nedenle sözleşmenin imara aykırı yapılmasını kararlaştıran tarafların zararlarının da karşılıklı olarak dengelenmesi gerektiğini, yerel mahkemenin hukuka uygun olmayan ve eksik inceleme neticesinde asıl davada müvekkiller aleyhine karar verildiğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe Dosya içeriğine, bozmaların mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık asıl davada; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi, inşaat yapılacak arsa sahiplerine ait arsa üzerinde mevcut olup yıkılan dairelerin rayiç bedelinin tahsili ile tapu kaydının iptâli ve tescil, karşı davada; sözleşme uyarınca gerçekleştirilen imalât bedeli ile 24.02.2004 tarihli sözleşme ile arsa sahiplerine ödenen paranın istirdadı, ilk bozmadan sonra açılıp birleşen davada; yıkılan dairelerin kira bedellerinin tahsili istemine ilişkindir. 1. Mahkemelerin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un geçici 3 üncü maddesinin ikinci fıkrası atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 sayılı Kanun'un 428 inci maddesi ile 439 uncu maddesinin ikinci fıkrasında yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Temyizen incelenen Mahkeme kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, mahkemece uyulan bozma kararı gereğince inceleme yapılarak hüküm verilmiş olduğu anlaşılmakla; asıl ve birleşen davada davacılar vekili ve asıl davada davalılar vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Asıl ve birleşen davada davacılar vekili ve asıl davada davalılar vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz harcının temyiz edenlere yükletilmesine,

Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,

18.02.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.