Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2025/4178 E. 2026/1907 K.

MAHKEMESİ : İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi SAYISI : 2024/1258 E., 2025/1304 K. BİRLEŞEN 2015/111 ESAS SAYILI DOSYADA; İLK DERECE MAHKEMESİ : Bodrum 3. Asliye Hukuk Mahkemesi (Tük. Mah. Sıf.) SAYISI : 2022/221 E., 2023/658 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı birleşen davada davalı ... vekilince duruşmalı, asıl davada davalı ... tereke temsilcisi vekili ile asıl davada davalı ... Yapı San. ve Tic. Ltd. Şti. tarafından duruşmasız olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 05.05.2026 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde birleşen davada davalı ... vekili Avukat ... ile asıl ve birleşen davada davacı ... vekili Avukat ... geldiler. Tebligata rağmen başka gelen olmadığı anlaşılmakla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA Asıl davada davacı vekili dava dilekçesinde; davalı yüklenici ... Yapı San. ve Tic. Ltd. Şti. ile davalı arsa sahibi ... arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak yapılan inşaattan L Blok 3 No.lu bağımsız bölümün, davalı yüklenici şirket tarafından harici sözleşme ile müvekkiline satıldığını, satış bedelinin müvekkilince tamamen ödendiğini ve bağımsız bölümün müvekkiline fiilen teslim edildiğini, ancak daha sonra bağımsız bölümün hükmen davalı ... adına tescil edildiğini, ancak bu tescilin muvazaaya dayandığını ileri sürerek, taşınmazın tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline, bu talebin kabul edilmemesi halinde müvekkilince ödenen 36.000,00 GBP'nin davalılardan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Birleşen davada ise asıl davadaki yargılama sürerken taşınmazın tapuda muvazaalı olarak bu kez davalı ...'e devredildiğini ileri sürerek, asıl davadaki iddia ve taleplerini tekrar etmiştir.

II. CEVAP Asıl davada davalı ... vekili cevap dilekçesinde; müvekkiline karşı husumet yöneltilemeyeceğini, dava konusu bağımsız bölümün mahkeme kararı ile diğer davalı ... adına hükmen tescil edildiğini, yüklenici şirketin, arsa sahibi olan müvekkiline karşı edimlerini yerine getirmediğini, iskân ruhsatının alınmadığını savunarak, asıl davanın reddini istemiştir.

Asıl davada davalı ... Yapı San. ve Tic. Ltd. Şti. vekili cevap dilekçesinde; davacının dayandığı sözleşmenin, resmi şekilde yapılmadığından geçersiz olduğunu, müvekkili ile diğer davalı arsa sahibi ... arasındaki sözleşmenin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi değil, hasılat paylaşıma esasına dayalı bir sözleşme olduğunu, dolayısıyla dava konusu bağımsız bölümün yüklenici şirkete ait olmadığını, kaldı ki davacının satış bedelinin tamamını ödemediğini, henüz tamamlanmamış binaya girerek oturmasının kendisine daire teslim edildiği anlamına gelmeyeceğini, başka bir mahkemece, bağımsız bölümün diğer davalı ... adına tesciline karar verildiğini savunarak, asıl davanın reddini istemiştir.

Asıl davada davalı ... vekili cevap dilekçesinde; davalı yüklenici şirketin ... Bank'tan kullandığı krediye müvekkilinin kefil olduğunu, kredi borcunun müvekkili tarafından ödendiğini, yüklenici şirketin bunun karşılığında arsa payı karşılığı inşaat sözlemesinden kaynaklanan tüm hak ve yükümlülükleri müvekkiline temlik ettiğini, buna dayalı olarak bir başka mahkemede açtıkları dava sonucunda, dava konusu bağımsız bölümün müvekkili adına tesciline karar verildiğini ve kararın kesinleştiğini, davacının bu davaya müdahil olmadığını, dava konusu inşaatın iskân ruhsatının henüz alınmadığını, yüklenici şirketin bu nedenle tescile hak kazanmadığını savunarak, asıl davanın reddini istemiştir.

Birleşen davada davalı ... vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin tapu sicilindeki kayda güvenerek iyiniyetle taşınmazı devraldığını, muvazaa iddialarının gerçeği yansıtmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalı yüklenici ... Yapı San. ve Tic. Ltd. Şti.'nin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca kendisine isabet edecek bağımsız bölümleri 11.03.2008 tarihli düzenleme şeklinde temlikname ile diğer davalı ...'a devrettiği, davalı yüklenici şirketin ayrıca, bu devirden önce 16.06.2006 tarihli adi yazılı sözleşme ile dava konusu bağımsız bölümü davacıya da temlik ettiği, temlik bedelini aldığı ve taşınmazı fiilen davacıya teslim ettiği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesindeki hakları yüklenici şirketten temlik alan davalı ...'ın, yükleniciye isabet eden bağımsız bölümlerin adına tescili talebiyle Bodrum 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2007/841 Esas sayılı dosyasında dava açtığı, davalı arsa sahibi ...'nin açılan bu davayı kabul etmesi üzerine, dava konusu bağımsız bölüm de dahil yüklenici şirkete isabet eden bağımsız bölümlerin ... adına tesciline karar verildiği, davalı ...’ın adına hükmen tescil edilen bu bağımsız bölümleri bir gün sonra bu kez birleşen davada davalı ...'e tapuda devrettiği, davalı arsa sahibi ...'nin, anılan davayı kabul etmekle inşaatı mevcut haliyle benimsediği, yükleniciye isabet eden bağımsız bölümlerin, yükleniciye ve ondan temlik alanlara devrine razı olduğu, dolayısıyla işbu davada davacıya karşı eksik ve ayıplı iş savunmasında bulunmasının dürüstlük kuralı ile bağdaşmadığı, davacının temlikinin, davalı ...'ın temlikinden önce olduğu, bu nedenle davacının temlikine üstünlük tanınması gerektiği, davacının bağımsız bölümü 2006 yılında fiilen teslim aldığı, içine oturduğu, sitenin aidatlarını ve diğer zorunlu giderlerini karşıladığı, davalı ... bunu bilmesine rağmen davacının kullanımına itiraz etmediği, hükmen tescil sonrası, dava konusu bağımsız bölüm de dahil 20 adet bağımsız bölümün aynı gün ... tarafından davalı ...'e tapuda düşük bedellerle devredildiği, davalı ...'in emlakçılık yaptığı, bağımsız bölümleri ticari amaçlarla aldığını beyan ettiği, 20 adet bağımsız bölümü hukuki ve fiili durumunu bilmeden ve araştırmadan almasının hayatın olağın akışına aykırı olduğu, sonuç olarak, her iki davalının da davacı ile yüklenici şirket arasındaki hukuki ilişkiyi bildiklerinin ve davacının şahsi hakkını bertaraf etmek amacıyla işbirliği içinde hareket ettiklerinin kabulü gerektiği, bu haliyle tapudaki devrin muvazaalı olduğu gerekçesiyle, asıl ve birleşen davaların kabulü ile bağımsız bölümün davacı adına tesciline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl davada davalılar ... Yapı San. ve Tic. Ltd. Şti. temsilcisi ile ... terekesi temsilcisi vekili ve birleşen davada davalı ... vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri 1. Asıl davada davalı ... Yapı San. ve Tic. Ltd. Şti. temsilcisi temyiz dilekçesinde; projenin tamamlanması için ... Bank'tan 2.000.000,00 USD kredi kullandıklarını ve bu krediye diğer davalı ...'ın kefil olduğunu, bu kefalet karşısında projeyi tümüyle adı geçene devrettiklerini, ancak projeyi tüm paydaşlar adına yönetmeye ve finanse etmeye devam ettiklerini, 2010 yılına gelindiğinde şirket olarak davacı da dahil taşınmazın kullanıcılarından giderlere katılım payı olarak 7.500,00 USD talep ettiklerini, davacının bu ödemeyi yapmadığını, gelinen noktada şirket olarak satışlara devam etme imkânları kalmadığı gibi tüm yönetim çalışmalarını da sonlandırdıklarını beyan etmektedir.

2. Asıl davada davalı davalı ... Terekesi Tasfiye Memuru vekili temyiz dilekçesinde; müvekkilinin, davalı yüklenici şirketin ... Bank'tan kullandığı krediye kefil olması ve kredi borçlarını ödemesi nedeniyle, yüklenici şirketin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan haklarını temlik aldığını, davacı ile davalı yüklenici şirket arasındaki hukuki ilişkilerden haberdar olmadığını, yargılama giderleri ve vekalet ücretinden sorumlu tutulmaması gerektiğini beyan etmektedir.

3. Birleşen davada davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; a. Müvekkili hakkında muvazaa iddiasıyla açılan emsal davaların reddine karar verildiğini, bu dosyalarda müvekkilinin tapu sicilindeki kayda güvenerek taşınmaz mülkiyetini kazandığının ve iyiniyetli olduğunun tespit edildiğini, kararların Yargıtay denetiminden geçerek kesinleştiğini, b.Davacı ile diğer davalılar arasındaki hukuki ilişkilerin müvekkilini bağlamadığını, muvazaa iddiasının muhatabının diğer davalı ... olduğunu, yüklenicinin harici yaptığı satışlardan ... dahi haberdar değilken müvekkilinin haberdar olmasının mümkün olmadığını, harici sözleşmelerin tapuya şerh edilmediğini, öte yandan ...'ın, yüklenici şirketin banka borçlarını kefaleten ödemesi nedeniyle gerçek bir hukuki ilişkiye dayalı olarak taşınmazları temlik aldığını ve daha sonra tapuda müvekkiline devrettiğini, muvazaa iddiasının ispat edilemediğini, satış bedelinin tapuda düşük gösterilmesinin tek başına muvazaayı doğrulamayacağını, taraflar arasında gerçek bir satış ilişkisi bulunduğunu, tapu siciline güven ilkesinin korunması gerektiğini, müvekkilinin bölgede emlakçılık yaptığını, dava konusu taşınmaz da dahil diğer taşınmazları kâr amacıyla satın aldığını, müvekkilinin İstanbul'da ikamet etmesi nedeniyle tüm taşınmazların tapudan aynı gün devralındığını,

c.Dava konusu yapının iskân ruhsatının alınmadığını, yapı kayıt belgesinin yapıyı yasal hale getirmeyeceğini, bu nedenle davacının tapuya hak kazanmadığını beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, yükleniciden temlik alınan şahsi hakka dayalı tapu iptal ve tescil olmassa bedel istemine ilişkindir.

Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, asıl davada davalı ... Yapı San. ve Tic. Ltd. Şti. temsilcisi ile davalı ... terekesi temsilcisi vekilinin ve birleşen davada davalı ... vekilinin temyiz dilekçelerinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının HMK'nın 370/1 hükmü uyarınca ONANMASINA,

Dairemizdeki duruşmada vekille temsil olunan asıl ve birleşen davada davacı yararına takdir olunan 40.0000,00 TL duruşma vekalet ücretinin, asıl davada davalı ... Yapı San. ve Tic. Ltd. Şti. ile davalı ...’tan ve birleşen davada davalı ...’ten alınarak, asıl ve birleşen davada davacıya verilmesine,

Aşağıda yazılı harçların temyiz eden birleşen davada davalı ... ile asıl davada davalı ... Beyazit ve asıl davada davalı ...Yapı San. ve Tic. Ltd. Şti.'ye ayrı ayrı yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

05.05.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.