Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2025/3472 E. 2026/1012 K.

MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 27. Hukuk Dairesi SAYISI : 2025/414 E., 2025/775 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Ankara 6. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2012/83 E., 2021/462 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı bir kısım davacı arsa sahipleri mirasçıları vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 24.03.2026 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir. Belli edilen günde davacılar ... vd. vekilleri Avukat ..., Avukat ... ile davalılar ... İnş. Tah. İnş. Malz. Proje Gıda Turz. Tic. Ltd. Şti. vd. vekili Avukat ..., davalı ... Tic. Ltd. Şti. vekili Avukat ..., dahili davalılar ... ve ... vekili Avukat ... geldi. Tebligata rağmen başka gelen olmadığı anlaşılmakla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA Davacılar vekili dava dilekçesinde; müvekkillerinin maliki olduğu Ankara ili ... ilçesi 613 59... parselde kain arsaya ilişkin olarak, davalı ... İnş. Şti. ile .... Noterliğinin 19.07.2006 tarih ve ... yevmiye sayısıyla daire karşılığı inşaat sözleşmesi akdedildiğini, sözleşmeye göre 18 ay içerisinde inşaat tamamlanarak yapı kullanma izin belgesinin alınması gerektiğini, ancak sözleşme ile davalıya özgülenen tüm bağımsız bölümlerin tapularının davalı yükleniciye verilmesine rağmen işin tam ve kusursuz olarak bitirilmediğini, yerleşik Yargıtay kararları uyarınca yükleniciden bağımsız bölüm alan davalı 3. kişilerin de yüklenici ile birlikte eksiklerden sorumlu olduklarını, ayrıca gecikme tazminatı alacakları da bulunduğunu ileri sürerek, eksikliklerin, müteahhidin nam ve hesabına yaptırılmasına izin verilmesini, maliyetin karşılanması için A blok 1, 2, 3, 13, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 28, 29, 32, 33, 34, 35, 36, B blok 5, 25, 28, 33, 36, C blok 12, 25, 28 no'lu bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile satış yetkisinin verilmesini, fazlaya ilişkin haklarını saklı tutarak şimdilik 2.900,00 TL kira tazminatının, dava tarihinden itibaren işletilecek yasal faizi ile birlikte tahsilini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP 1.Davalılar Hikmet ve ... vekili cevap dilekçesinde; müvekkillerinin inşaat sözleşmesinin tarafı olmadığını, bu nedenle husumet yöneltilemeyeceğini, davalı yüklenicinin yurt dışı inşaatı için sattığı granit bedeline karşılık 3, 24, 28, 38 no'lu dairelerin tapusunun verildiğini, dolayısıyla iyiniyetli üçüncü şahıs olduklarını savunarak, davanın reddini istemiştir.

2.Davalılar RMK İnş. Taah. İnş. Ltd. Şti., ..., ... ... İnş. İzolasyon- ... ve ... vekili cevap dilekçesinde; müvekkillerinin, inşaatı yarım kaldığı noktadan ikamet edilebilir hale getiren kişiler olduğunu, iskân ruhsatı dışında imalatı bitirdiğini, nama ifa davalarının hasımlarının arsa sahipleri ile yüklenici olacağını, A blok 13, B blok 33, C blok 12 no'lu dairelerin halen davacıların elinde olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

3.Davalı ... Isı Müh. İnş. Ltd. Şti. vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin taşınmazda dairesinin bulunmadığını, ...'ın da şirketin ortağı veya temsilcisi olmadığını, nama ifa davalarında üçüncü şahısların davaya dahil edilemeyeceğini, davalı yükleniciye ait dairelerin satışı ile elde edilecek parayla eksikliklerin yüklenici namına yaptırılmasına karar verilmesi gerektiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

4.Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin inşaat sözleşmesinin tarafı olmadığı gibi C blok 28 nolu dairesini Fatma Tatar'dan satın aldığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalı yüklenicinin edimlerini tam ve eksiksiz yerine getirmediği, süresinde inşaatı tamamlayamadığı ve temerrüde düştüğü anlaşıldığından davacıların eksik işlerin tamamlanması için nama ifaya izin kararı verilmesini talep etmekte haklı oldukları, nama ifa sureti ile satışı istenen bağımsız bölümlerin büyük kısmının davalı yüklenici adına değil diğer davalılar adına kayıtlı olduğundan bu taşınmazlar yönünden satışa izin yetkisi verilemeyeceği gerekçesiyle, davanın kısmen kabulü ile eksik ve kusurlu imalatların giderilmesi için davacılara nama ifaya izin verilmesine, bu kapsamda sözleşme gereğince yükleniciye isabet edecek olan A Blok 13 no'lu bağımsız bölüm, B blok 33 no'lu bağımsız bölüm, C blok 12 no'lu bağımsız bölümlerin 225.000,00 TL'den aşağı olmamak üzere satışı için davacılara satış izni verilmesine, 2.900,00 TL kira tazminatının davalı ... inşaat'... dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte tahsiline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde bir kısım davacı arsa sahipleri mirasçıları vekilleri tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Bir kısım davacı arsa sahipleri mirasçıları vekili temyiz dilekçesinde; 2.332.111,92 TL'lik toplam eksikliğin sadece yükleniciye isabet eden 3 adet bağımsız bölümün satışından elde edilebilecek (225.000, 00... ) 675.000,00 TL ile giderilmesi gerektiğinin kabulünün hukuka ve hakkaniyete aykırı olduğunu, yükleniciden devralan üçüncü kişiler adına kayıtlı bağımsız bölümlerin satılması suretiyle finansman ihtiyacının karşılanması gerektiğini, temlik nedeniyle alacak ve ona bağlı bütün hakların devralana geçtiğini, üçüncü kişilerin yüklenici tarafından ifa edilmeyen borç miktarı kadar arsa sahibine karşı sorumlu olduklarını, bağımsız bölümlerin kim tarafından devredildiğine değil de taraflar arasındaki sözleşmeye göre hangi yana isabet ettiğine bakılması gerektiğini, iş karşılığı daire alan bir kısım davalıların ise sözleşmedeki edimlerin yerine getirilmesinde yüklenici ile birlikte doğrudan sorumlulukları bulunduğunu, yapı denetim firmasınca girişilen takipteki fer'ilerin hesaplamada dikkate alınmadığını, kararın kesinleşmesi için geçecek süre de nazara alındığında 2021 yılı fiyatlarıyla inşaatın bu rakamlara tamamlanamayacağının açık olduğunu beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı nama ifaya ve satışa izin ile gecikme tazminatının tahsili istemlerine ilişkindir.

1.Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre, bir kısım davacı arsa sahipleri mirasçıları vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2.Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde, teslim edilen inşaatta eksik ve kusurlu işlerin bulunması durumunda arsa sahibi bunların giderim bedelini talep edebilir. Arsa sahibi bu halde, nama ifa niteliğinde olan eksik ve kusurlu işlerin giderim bedelini isteyebileceği gibi (Kapatılan Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 09.07.2007 gün, 2006/2252 Esas, 2007/4653 Karar sayılı ilamı) 6098 sayılı TBK'nın 113. maddesi gereğince nama ifaya izin verilmesini de isteyebilecektir. Yargıtay uygulamalarında, nama ifaya izin davası ve satışa yetki verilmesi talep edilmesi halinde, nama ifa talep edilen eksik ve kusurlu işlerin teker teker nelerden ibaret olduğu, bunların tamamlanması ve giderilmesi için yapılması gereken masraflarının miktarı avans olarak da olsa tespit ettirilerek kararın hüküm fıkrasında gösterilmesinin zorunlu olduğu ve yine talep halinde eksik ve kusurlu işlerin giderimini karşılayacak miktar ve değerde yükleniciye kalan bağımsız bölümün satışına da izin ve yetki verilmesi gerektiği kabul edilmektedir (Kapatılan Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 06.02.2012 gün, 2011/3280 Esas, 2012/699 Karar, 04.06.2012 gün, 2012/2291 Esas, 2012/4166 Karar sayılı ilamları). Az yukarıda belirtildiği gibi eksik ve kusurların giderim bedelini talep etmek dahi nama ifa nedeni ile alacak davası niteliğinde olduğundan nama ifaya izinin de sadece eksik işlerle ilgili değil ayıplı işler yönünden de talep edilmesi mümkündür. Somut olayda; davacı arsa sahipleri nama ifaya ve satışa izin talebinde bulunmuş olup, mahkemece eksik ve kusurlu işler bedeli 23.12.2020 tarihli bilirkişi raporu ile tespit edilmesine karşın, halen arsa sahipleri adına tescilli oldukları anlaşılan 3 bağımsız bölümün rayiçleri ise Kasım 2018 tarihi itibariyle tespit edilmiştir. Oysa ki sözleşme konusu inşaattaki eksik ve kusurlu işler bedelinin tespit tarihi ile bağımsız bölümlerin rayiç değerlerinin tespiti tarihlerinin uyumlu olması gerekir. Bu durumda mahkemece; bahsi geçen bedellerin karara en yakın tarih itibariyle belirlenmesi neticesinde oluşacak sonuca uygun karar verilmesi gerekirken, hatalı tespitlere dayalı şekilde hüküm kurulması doğru olmamış, bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; 1. Bir kısım davacı arsa sahipleri mirasçıları vekilinin diğer temyiz itirazlarının REDDİNE,

2.Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Dairemizdeki duruşmada vekille temsil olunan bir kısım arsa sahipleri mirasçıları ... vd., yararına takdir olunan 40.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin, davalı yüklenici ... İnş. Gıda Tic. Ltd. Şti.'den tahsili ile adı geçen davacılara ödenmesine, Peşin alınan harcın temyiz eden davacılara iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 24.03.2026 tarihinde oy birliği ile karar verildi.