Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2024/2981 E. 2025/2555 K.

MAHKEMESİ : Konya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi SAYISI : 2024/239 E., 2024/452 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Konya 2. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2020/104 E., 2022/444 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı asıl ve birleşen davada bir kısım davalılar vekillerince duruşmasız, asıl ve birleşen davada davacılar vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 27.02.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde asıl ve birleşen davada davacı ... vd. vekili Avukat .... davalı ... Şekerleme ve Gıda San. Tic. Ltd. Şti. vekili Avukat ..., davalı ... vekili Avukat ..., birleşen davada davalı ... İnş. Gayr. San. Tic. Ltd. Şti. vd. vekili Avukat ...'ın gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA Davacılar vekili asıl ve birleşen dava dilekçelerinde; davacı müvekkilleri ile davalı ... İnşaat Emlak Mühendislik Mimarlık Turizm San. ve Tic. Ltd. Şti. arasında davacıların hissedarı olduğu Konya ili, ... ilçesi, .... Mahallesi, 28938 ada, 5 parsel sayılı taşınmaza davalı şirket tarafından bina yapımı için arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, davacıların yaptıkları sözleşmeler kapsamında taşınmazdaki hisselerini davalı yükleniciye devrettiklerini, ancak davalı şirketin sözleşmede kararlaştırılan sürede inşaatı yapmadığını, inşaatın %50 seviyesinde iken durduğunu ve uzun süredir de yapılmadığını, yüklenici şirketin mali olarak zorda olduğunun ve aleyhine çok sayıda icra takibi yapıldığının haricen yapılan araştırmayla öğrenildiğini, dolayısıyla inşaatın bitirilme ihtimalinin de ortadan kalktığını ileri sürerek, davacılar ile davalı şirket arasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geriye etkili feshi ile taşınmaz üzerindeki kat irtifakının kaldırılarak davacılar tarafından davalıya devredilen tapudaki payların iptali ile arsa vasfıyla davacılar adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Karşı davacı .... Endüstriyel Gıda Demir Çelik San. ve Tic. Ltd. Şti. vekili karşı davasında; inşaat sözleşmesini tapuya şerh ettirmeyen arsa sahiplerinin tapunun iptali halinde oluşacak zararlarından sorumlu olduğunu ileri sürerek şimdilik 1.000,00 TL maddi zararlarının davacı- karşı davalılardan tahsilini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP Davalı ... Endüstriyel Gıda Demir Çelik San. ve Tic. Ltd. Şti. vekili cevap dilekçesinde; müvekkili firmanın 14.08.2017 tarihinde davalı yüklenici şirketten zemin kat 1 no'lu bağımsız bölüm, 9. kat, 29 no'lu bağımsız bölüm, 10. kat, 32 no'lu bağımsız bölüm, 10. kat, 31 no'lu bağımsız bölüm, 11. kat, 34 no'lu bağımsız bölüm, 12. kat, 37 no'lu bağımsız bölüm, 13. kat, 40 no'lu bağımsız bölüm, 14. kat, 44 no'lu bağımsız bölüm numaralı taşınmazları bedellerini bankadan göndermek suretiyle satın aldığını, TMK'nın 1023. maddesi uyarınca kazanımının korunması gerektiğini, davacıların, davalı yüklenici şirket ile yaptığı sözleşmeleri tapuya şerh vermediğini, bu nedenle müvekkilinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden haberdar olmasının beklenemeyeceğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; davanın reddini istemiştir.

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; davanın reddini istemiştir.

Davalı ... cevap dilekçesinde; davacılar ile davalı yüklenici arasındaki hukuki ilişkiyi bilmediğini ve bunlarla arasında hiçbir bağın olmadığını, adına kayıtlı taşınmazı davalılardan ... Şekerleme ve Gıda Sanayi Ticaret Ltd. Şti'den 350.000,00 TL bedel karşılığında satın aldığını, daireyi satın aldığı şirketin inşaatın ufak tefek eksikliklerinin olduğunu bildirmesi ve bunların da en kısa sürede tamamlanacağını taahhüt etmesi üzerine söz konusu daireyi satın aldığını, dairenin tamamlanmadığı gibi eldeki davayla karşılaştığını, TMK'nın 1023. maddesi uyarınca iyiniyetli olarak kazanımının korunması gerektiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

Davalı ... ... vekili cevap dilekçesinde; davalının, davacılar ya da davalı yüklenici ile hiçbir bağının bulunmadığını ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden haberinin olmadığını, müvekkilinin dava konusu taşınmazdaki daireyi davalılardan ... Endüstriyel Gıda Demir Çelik San. ve Tic. Ltd. Şti.'den 235.000,00 TL bedel karşılığında satın aldığını, daireyi satın aldığı şirketin inşaatın ufak tefek eksikliklerinin olduğunu bildirmesi ve bunların da en kısa sürede tamamlanacağını taahhüt etmesi üzerine söz konusu daireyi satın aldığını, tapu kaydının aleniliği ilkesi gereğince müvekkilinin iktisabının korunması gerektiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; dava konusu taşınmazda davalı belediyenin 570/2400 oranındaki 591,14 metrekarelik hissesinin davalı yüklenici şirkete 10.12.2015 tarih ve 1513 sayılı Encümen Kararı ile toplam 975.381,00 TL bedelle satıldığını, satış bedelinin 165.318.00 TL'sinin peşin ödendiğini, kalan 810.063,00 TL karşılığında ise ipotek konulduğunu, davalı yüklenicinin farklı tarihlerde bakiye satış bedelinin toplam 325.768,00 TL'sini ödediğini, bakiye kısmın ise ödenmediğini, bu nedenle dava konusu taşınmazda davalı yüklenici şirket adına 30.12.2015 tarih ve ... yevmiye numaralı 810.063,00 TL bedelli kanuni ipoteklerinin tesis edilen kat irtifakında 4, 7, 8, 12, 20, 22, 23, 25, 26... no'lu bağımsız bölümlere yayıldığını, ipotek haklarının davalı yükleniciye yapılan satış işleminden kaynaklandığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacılar dışındaki arsa sahipleri ..., ..., ... ve ...İnşaat Gayrimenkul San. Tic. Ltd. Şti. ile yüklenici arasındaki 16.06.2017 tarihli sözleşme de göz önünde bulundurulduğunda TMK m.692 gereği sözleşme için aranan paydaşların oybirliği şartının gerçekleşmiş olduğu, sözleşmelerin geçerli olduğu, tüm kayıt malikleri, yüklenici ve davacı olmayan arsa sahipleri davaya dahil olduğundan taraf teşkilinin de gerçekleştiği, yüklenicinin inşaatı süresi içerisinde tamamlamadığı, inşaat seviyesinin %21,54 oranında kaldığı ve sözleşmenin geriye etkili feshine muvafakat etmeyen arsa sahiplerinin haklı bir gerekçelerinin bulunmaması sebebiyle davacıların sözleşmenin geriye etkili olarak feshi taleplerinin yerinde olduğu, sözleşmenin geriye etkili olarak feshinin sonucu olarak davacıların avans niteliğinde yükleniciye devrettikleri arsa paylarının iadesi gerektiği, inşaat seviyesine ilişkin sebepsiz zenginleşme veya tasfiye alacağının ise ancak yüklenici tarafından talep edilebileceği, bu hususta karşı davacının aktif husumetinin bulunmadığı, birleşen davalarda bir kısım davalıların kayıt maliki olmadıkları dikkate alındığında onlar hakkında istemlerin pasif husumetten reddi gerektiği belirtilerek asıl ve birleşen davaların kısmen kabulüne, karşı davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresinde davalılar ..., ... Şekerleme, ..., ... Ltd. Şti., ..., ..., ... vekilleri tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine, Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile sözleşmenin geriye etkili feshi koşullarının oluştuğu, sözleşmenin geriye etkili feshine karar verilmiş olmakla davacıların 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 125. maddesine dayanarak yüklenici şirkete ve onun halefi durumundaki kişilere verdiği tapuları geri isteyebilecekleri, davalı yüklenici şirketin sözleşmeye konu taşınmazda 570/2400 (591,14 m²) hisseyi davalı ... Belediyesinden 30.12.2015 tarihinde satın aldığı ve davalı Belediyenin ödenmeyen satış bedeli 810.063,00 TL için 11.08.2017 tarih ve ... yevmiye numaralı işlemle bu hisse üzerine ipotek koyduğu, taşınmazda kat irtifakı tesis edilirken bu miktar hisseye her biri 59,11 m² arsa payına sahip 10 adet bağımsız bölüm isabet ettiği ve 4, 7, 8, 12, 20, 22, 23, 25, 26, 28 sayılı bağımsız bölümler üzerine ipoteğin taşındığı ve kat irtifakı sözleşmesine imza atan davacıların da bu bağımsız bölümlerin belediyeden satın alınan hisseler için tesis edilen bağımsız bölümler olduğunu kabul ettikleri, davacıların, davalı ... Belediyesinin ipoteği bulunan bu bağımsız bölüm maliklerine isabet edecek olan arsa payları yönünden talepte bulunma hakları bulunmadığı belirtilerek, davalılar ..., ... Endüstriyel Gıda Demir Çelik San. ve Tic. Ltd. Şti., ..., ... vekillerinin istinaf başvurularının esastan reddine, davalılar ... vekilinin ve ... vekilinin istinaf başvurularının kabulüne karar verilmiştir.

V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri 1. Asıl ve birleşen davalarda davacılar vekili temyiz dilekçesinde; davacıların yükleniciye devrettikleri toplam hissenin 685,54 m² olduğunu, 347,3 m² miktarında arsa paylarının haksız ve hukuka aykırı olarak 3. kişiler adına kayıt edildiğini, belediyeden satın alınan hisselere tekabül etmesi nedeniyle davacıların davalı belediyenin ipoteği bulunan bağımsız bölüm maliklerine isabet eden arsa payları yönünden talepte bulunma hakları olmadığının kabulünün hukuka aykırı olduğunu, hisse hesabına ilişkin bilirkişi raporunun hatalı olduğunu, istinaf itirazları arasında sayılmayan hususlara dayalı kaldırma kararı verilemeyeceğini beyan etmektedir.

2. Asıl davada davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; istinaf itirazları kabul edildiği halde lehlerine vek. üc. takdir edilmediğini beyan etmektedir.

3. Asıl davada davalılar ... ve ... vekili temyiz dilekçesinde; ...'ın bir daireyi tapu siciline güvenerek, ne davacılar ile ne de davalı müteahhitle hiçbir bağı bulunmadan, işbu davada yine davalı olarak ismi görünen ... Ltd. Şti.'den 235.000,00 TL bedel karşılığında satın aldığını, taşınmazların arsa karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden verildiği konusunda bilgisi olmadığını, ...'in de, bir daireyi tapu siciline güvenerek, ne davacılar ile ne de davalı müteahhitle hiçbir bağı bulunmadan, işbu davada yine davalı olarak ismi görünen ... Şekerleme ve Gıda San. Tic. Ltd. Şti.'den 350.000,00 TL bedel karşılığında satın aldığını, taşınmazların arsa karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden verildiği konusunda bilgisi olmadığını, tapu kaydının "aleniliği" ve "güvenilirliği" ilkeleri karşısında iktisaplarının korunması gerektiğini beyan etmektedir.

4. Asıl davada davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; davalının iyiniyetli üçüncü kişi konumunda olduğunu, TMK m. 2,3 ve 1023 uyarınca ediniminin korunması gerektiğini, kötüniyetli olduğunu, kanıtlama yükümlülüğünün davacılarda olduğunu, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuya şerh edilmemesi nedeniyle 3. kişilere karşı ileri sürülemeyeceğini beyan etmektedir.

5. Asıl davada davalı-karşı davada davacı ... Ltd. Şti. vekili temyiz dilekçesinde; iktisaplarının iyiniyetli olduğunu, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuya şerh edilmediğini, TMK m. 1023 uyarınca edinimin korunması gerektiğini, sözleşmeyi şerh ettirmeyen davacılar fesihte kusurlu olduklarından zararlarının tazmini gerektiğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Sonuç Asıl, karşı ve birleşen davalarda uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi, tazminat ile tapu iptali ve tescil istemlerine ilişkindir.

1- Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunca 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir.

16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi,

Yargıtay Kanunu’nun 45/5.fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.

Bu nedenle;

Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023).

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.

TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyi niyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanunun 1023. maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir.

TMK’nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyi niyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.

Arsa sahibinin;üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka değişle üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir.

Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu”kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı,zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.

Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyi niyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır.

İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyi niyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2. fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlanması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebi kabul edilebilir.

Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda Mahkemece yapılacak iş; hükmü temyiz eden asıl davada davalılar vekillerinin, tapu sicilinde mülkiyeti devraldıkları anda, TMK'nın 1023. maddesi anlamında korunması gereken iyiniyete sahip olmadıklarını yani tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu bildiklerini veya bilmeleri gerektiğini ispata yarar delillerin ibrazı için, davacı arsa sahiplerine verilecek makul süre neticesinde oluşacak sonuca uygun karar verilmesinden ibarettir.

2- Bozma nedenine göre; asıl ve birleşen davalarda davacı arsa sahipleri vekilinin m2'ye dair diğer temyiz itirazları ile asıl davada davalı ... vekilinin tüm temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine gerek görülmemiştir.

VI. KARAR Açıklanan sebeple,

1- Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

2- Bozma nedenine göre, asıl ve birleşen davalarda davacı arsa sahipleri vekilinin m²'ye dair diğer temyiz itirazları ile asıl davada davalı ... vekilinin tüm temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına,

Peşin alınan harçların istek halinde temyiz eden davalılar ile davacılara iadesine,

Bozma nedenine göre, duruşma vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,

Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

26.06.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.