Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2024/2924 E. 2025/2876 K.

MAHKEMESİ :Ticaret Mahkemesi SAYISI : 2020/31 E., 2023/879 K.

Taraflar arasında görülen, asıl ve birleşen 2005/369 E. ile 2005/271 E. sayılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil ile tazminat davalarına ilişkin mahkemece bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davaların kısmen kabulüne dair verilen karar davacı-birleşen davalarda davalı şirket vekili ile bir kısım davalılar-birleşen davalarda davacılar vekilleri tarafından temyiz edilmekle kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. ASIL VE BİRLEŞEN DAVALAR Asıl davada davacı şirket vekili dava dilekçesinde; davalıların sahibi olduğu ... İli, ... İlçesi, 6530 ada, 3 ve 4 parsel numaralı taşınmazlar üzerine davacı şirket tarafından bina yapılması için taraflar arasında ... . Noterliği'nde 14.03.1997 tarihinde ... yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını ve ... . Noterliği'nde 02.10.1998 tarihinde düzenlenen ... yevmiye numaralı sözleşme ile de iki blok olarak yapılacak olan toplam 23 bağımsız bölümden 12 tanesinin davacı şirkete, 11 tanesinin arsa sahiplerine verilmesinin kararlaştırıldığını, Aralık 2002 ve Mayıs 2003 tarihinde davalılara bağımsız bölümlerinin teslim edildiğini, iskân ruhsatlarının alındığını, İzmir 3. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2004/168 D. İş sayılı dosyasında 25.08.2004 tarihinde yapılan keşif sonucu düzenlenen bilirkişi raporunda, inşaatın mükemmel bir şekilde tamamlandığının, iskânın alındığının, hem ortak alanlarda hem de bağımsız bölümlerde fazladan yapılmış imalâtlar ile lüks yapılmış imalâtlar olduğunun ve davacı şirketin her bir bağımsız bölüm malikinden 19.035,57 TL alacaklı olduğunun tespit edildiğini, davacının edimlerini yerine getirdiği tespit edilmiş olmasına rağmen davalıların sözleşmeye göre davacıya verilmesi gereken 3 parsel sayılı taşımaz üzerindeki zemin kat, 1 numaralı bağımsız bölüm ile 4 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki 7. kat, 15... numaralı bağımsız bölümleri tapuda devretmeye yanaşmadıklarını, sözleşmenin 6. maddesinde davalıların devirde gecikmeleri halinde 3 parsel sayılı taşınmaz için aylık 1.000,00 USD, 4 parsel sayılı taşınmaz için aylık 1.500,00 USD tazminat ödemesinin kararlaştırıldığını, ayrıca dairelerini alamadığı için satış yapmayan davacının borçlarını ödeyemediğini, icra takiplerine maruz kaldığını ve zarara uğradığını ileri sürerek, ... ili, ... ilçesi, 6530 ada, 3 parsel sayılı taşımaz üzerindeki zemin kat, 1 numaralı bağımsız bölüm ile 4 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki 7. kat, 15... numaralı bağımsız bölümlerin tapu kaydının iptali ile davacı adına tescilini, fazla yapılan imalâtların, sözleşmenin 6. maddesinde kararlaştırılan gecikme tazminatının ve dairelerin zamanında devredilmemesi nedeniyle uğranılan zararın ticari faizleri ile birlikte davalılardan müteselsilen tahsilini talep etmiştir.

Birleşen İzmir 4. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2005/369 E. ve 2. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2005/271 E. sayılı dosyalarında davacılar vekili dava dilekçelerinde özetle; taraflar arasında imzalanan ... . Noterliği'nin 14.03.1997 tarih ve ... yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 4. maddesinde inşaatın iskân ruhsatı alınmış, eksiksiz bir şekilde 14.05.1999 tarihine kadar davalılara teslim edilmesinin aksi halde ise 5. maddesinde davacının davalılara aylık 2.500,00 USD gecikme cezası ödemesinin kararlaştırıldığını, inşaatın halen tamamlanmadığını, yapılması gereken havuz ve ekipmanlarının yapılmadığını, havuz ve eksik kalan işlerin davacılar tarafından başka firmalara yaptırıldığını, yapılan imalâtlarında sözleşmede kararlaştırılan vasıfta olmadığını, sözleşmenin 5. maddesi kapsamında dava tarihine kadar olan 72 aylık dönem için gecikme tazminatı, ayrıca davalıların bağımsız bölümlerini fiilen teslim aldıkları 30.06.2003 tarihine kadar geçen 49 aylık dönem içinde bağımsız bölümlerini kullanamamaktan dolayı kira kaybı alacaklarının oluştuğunu, yine sözleşmenin 3. maddesi kapsamında ödenmesi gereken vergiler ile davalının edimlerini tam olarak yerine getirmesinden sonra davalıya devredilecek olan 3 parsel sayılı taşımaz üzerindeki zemin kat, 1 numaralı bağımsız bölüm ile 4 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki 7. kat, 15 no.lu bağımsız bölüm için kat malikleri kurulu kararı gereğince apartmana ödenmesi gereken aidat borçları ile eksik işlerin tamamlanmasına ilişkin borçların ve idareye ödenmesi gereken vergilerin de davacılar tarafından ödendiğini ileri sürerek, sözleşmenin 5. maddesi kapsamında gecikme tazminatının, kira kaybı tazminatının, havuz ve sözleşmeye aykırı yapılan imalât bedelinin, davalının sorumlu olduğu vergi ve harç bedelleri ile davalıya verilen ancak devri yapılmayan bağımsız bölümler için ödenen apartman aidatları ile diğer giderlerin ve vergilerin ticari faizi ile birlikte davalıdan tahsilini talep etmişlerdir.

II. CEVAP 1-Asıl davada davalı ... vekili ile ... vekili cevap dilekçelerinde özetle; davacı şirket tarafından noterden gönderilen ihtarnameye karşı süresinde noterden gönderdikleri cevabi ihtarnamede, tapudan devir yapılması istenen iki adet bağımsız bölümü kendilerine bildirilecek tarih ve saatte devretmeye hazır olduklarını davacıya bildirdiklerini, gecikmenin söz konusu olmadığını, davacının fazla iş yaptığı iddiasının doğru olmadığını, tarafların karşılıklı olarak birbirlerini ibra ettiklerine ve her hangi bir sorumluluklarının kalmadığına ilişkin belge imzaladıklarını savunarak davanın reddini istemişlerdir.

2-Asıl davada davalılar ... , ... ve ... vekili ile davalılar ... , ..., ..., ..., ..., ... ve ... vekili cevap dilekçelerinde özetle; taraflar arasında imzalanan ... . Noterliği'nin 14.03.1997 tarihli ve ... yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile ... . Noterliği'nin 02.10.1998 tarihli ve ... yevmiye numaralı paylaşım sözleşmesi uyarınca davacıya verilmesi kararlaştırılan 12 adet bağımsız bölümden 3 parsel sayılı taşımaz üzerindeki zemin kat, 1 numaralı bağımsız bölüm ile 4 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki 7. kat, 15 numaralı bağımsız bölümün davalı arsa sahiplerinin uhdesinde kaldığını, bunun dışındaki tüm bağımsız bölümlerin davacının bildirdiği kişilere devredildiğini, son iki bağımsız bölümün inşaatın eksiksiz bir şekilde tamamlanması halinde davacıya devredileceğinin sözleşmede açıkça yazılı olduğunu, davacının inşaatı tamamlamadığını, havuzun davacı tarafından halen yapılmadığını, davalıların bağımsız bölümleri devretmemekte haklı olduklarını, davacının devir isteğine ilişkin ihtarnamesinin davalılara tebliğ edilmediğini, davacının fazla imalât iddiasının doğru olmadığını savunarak davanın reddini istemişlerdir.

3-Birleşen İzmir 4. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2005/369 E. ve 2. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2005/271 E. sayılı dosyalarında davalı şirket vekili cevap dilekçesinde özetle; 21.09.2003 tarihinde kat malikleri tarafından yapılan toplantıda havuzun ince imalâtının yapım işinin artezyen açıldıktan sonra havuz su ile doldurulup, havuzda su kaçağının olup olmadığının tespitinden sonra yapılmasına, kat malikleri tarafından yapılacak artezyen nedeniyle doğan gecikmeden dolayı davacının sorumlu tutulmamasına karar verildiğini, davacıların davalı şirketin onayını almadan havuzun ince imalâtlarını sözleşmeye göre değil, kendi zevklerine göre yaptırdıklarını, arsa maliklerinin kendilerine düşecek bağımsız bölümleri 18 ay boyunca belirleyememeleri, bu sebeple de yükleniciye düşecek bağımsız bölümlerin belirlenememesi nedeniyle yüklenicinin bağımsız bölümlerini satamadığını, ekonomik olarak zor duruma düştüğünü, bağımsız bölümlerin geç tesliminde müvekkilinin kusuru olmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.

III. MAHKEME KARARI Mahkemenin 13.02.2014 tarihli ve 2012/431 Esas, 2014/34 Karar sayılı kararı ile asıl davada, taraflar arasındaki 26.10.2000 tarihli ek protokolün geçerli olduğu, davacı şirketin fazladan yaptığı imalât bedelinin 14.11.2013 tarihli raporda hesaplandığı üzere 86.742,00 TL olduğu, ancak bu miktar alacaklı olan yüklenicinin eksik imalâtlardan dolayı da 41.359,00 TL borçlu olduğu, bu halde 3 parsel sayılı taşımaz üzerindeki zemin kat, 1 numaralı bağımsız bölüm ile 4 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki 7. kat, 15 numaralı bağımsız bölümün davacı adına tescili gerektiği, 16 numaralı dairenin ise davacının sözlü talimatı üzerine 26.06.2003 tarihinde davacı adına dava dışı ... 'a satıldığı, davacının, davalılar ..., ... ve ... ile yapığı ibranameler dolayısıyla bu davalılardan fazla imalât bedeli talep edemeyeceği, diğer davalıların fazla imalât bedelinden sorumlu oldukları, müspet ve menfi zararında ispat edilemediği gerekçesiyle asıl davada 3 parsel sayılı taşımaz üzerindeki zemin kat, 1 numaralı bağımsız bölüm ile 4 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki 7. kat, 15 numaralı bağımsız bölümün davacı adına tapu kayıt ve tesciline, 16 numaralı bağımsız bölüm yönünden reddine, fazla imalât bedelinin kısmen kabulü ile bir kısım davalılardan tahsiline, bir kısmı davalılar yönünden reddine müspet ve menfi zarar talebi gecikme tazminatı talebinin reddine; birleşen 2005/369 E. ile 2005/271 E. sayılı davalarda, 26.10.2000 tarihli ek sözleşme uyarınca 31.12.2002 tarihinde teslimi gereken bağımsız bölümlerin geçici kabulünün 26.06.2003 tarihinde yapıldığı 14.12.2013 tarihli bilirkişi raporu doğrultusunda davacıların daire başına ayrı ayrı 1.755,48 TL gecikme tazminatı ile davalı şirketin yapmadığı havuz imalâtından dolayı daire başına ayrı ayrı 1.060,00 TL ve davacının dairelerinden dolayı daire başına ayrı ayrı 942,40 TL, ayrıca 2005/271 E. sayılı dosyadan daire başına ayrı ayrı 500,00 TL nefaset farkı alacağı olduğu gerekçesiyle davaların kısmen kabulüne karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ 1.Mahkemenin yukarıda belirtilen 13.02.2014 tarihli kararının, süresi içinde, asıl davada davacı-birleşen davalarda davalı ... Tic. Ltd. Şti. vekili, asıl davada davalı-birleşen davalarda davacılar ..., ..., ... vekili ile ... , ..., ..., ..., ..., ..., ... vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Dairemizin (Yargıtay Kapatılan 23. Hukuk Dairesi) 28.06.2018 tarihli ve 2017/1581 E., 2018/3792 K. sayılı ilâmıyla, "BK.’nın 12. (TBK. md. 13) maddesi gereğince, kanunda yazılı şekilde yapılması öngörülen bir sözleşmenin değiştirilmesi için de aynı şekle uyulması zorunlu olmakla beraber sözleşmeyi bozmayan mütemmim ve feri şartlar bu hükme tabi değildir. Somut olayda, taraflar arasındaki 26.10.2000 günlü ek sözleşme, harici olarak imzalandığı gibi, hükümleri dikkate alındığında, asıl sözleşmeye göre arsa sahipleri aleyhine ağırlaştırıcı hükümler içermekte olduğu anlaşıldığından, anılan protokolün geçerli olduğunun kabulü mümkün değildir. Bu durumda, birleşen 2005/369 Esas ve 2005/271 Esas sayılı davalarda, taraflar arasındaki asıl sözleşme olan 14.03.1997 tarihli sözleşme hükümleri dikkate alınmak suretiyle, gecikme cezası hesaplanmalı ve hüküm altına alınmalıdır. Yine ek protokol geçerli olmadığından; sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre, inşaatın ortak alanlarında ve yüklenicinin kendi bağımsız bölümlerine de yaptığı imalâtlar hariç, sadece arsa sahiplerinin bölümlerine yapılan fazladan imalâtların tespiti ile hüküm altına alınması gereklidir. Ayrıca, asıl davada, davacı yüklenici şirket vekili, fazladan yapılan imalâtlar nedeniyle, 21.03.2013 tarihinde ıslah işlemi yapmış, davalılar vekilleri, ıslaha karşı süresinde zamanaşımı definde bulunmuşlardır. Taraflar arasında 24.06.2003 tarihli “Geçici Teslim Tutanağı” imzalanmış olduğu nazara alınarak, davalıların zamanaşımı itirazının değerlendirilmesi ve fazladan imalâtlar için yapılan ıslah işlemi hakkında buna göre bir karar verilmesi gerekirken, mahkemece, bu hususun gözden kaçırılması usul ve yasaya aykırı olmuştur. Öte yandan, yükleniciye isabet eden 16 numaralı bağımsız bölüm 26.06.2003 tarihinde kayıt malikleri olan arsa sahiplerince üçüncü kişi ... ’a satılmıştır. Bu durumda, mahkemece, adı geçen üçüncü kişinin dinlenerek, sözkonusu bağımsız bölümü kimden satın aldığının tespiti ile sonucuna uygun bir hüküm kurulması'' belirtilerek mahkeme kararı bozulmuştur. Yargıtay (Kapatılan) 23. Hukuk Dairesi'nin yukarıda belirtilen 28.06.2018 tarihli kararına karşı, süresi içinde asıl davada davacı-birleşen davalarda davalı ... Tic. Ltd. Şti. vekili, asıl davada davalı-birleşen davalarda davacılar ..., ..., ... vekili tarafından karar düzeltme yoluna başvurulması üzerine Dairemizin (Yargıtay Kapatılan 15. Hukuk Dairesi) 27.11.2019 tarihli ve 2019/751 E., 2019/4861 K. sayılı ilâmıyla; "somut olayda taraflar arasında düzenlenen 26.10.2000 tarihli ek protokol geçersiz ise de 14.03.1997 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yükleniciye tapu devrinin aşamalı yapılacağı kabul edilmiştir. Bu hükme göre kararlaştırılan devir aşamalarında tapu devrinin yapılmaması halinde yüklenicinin arsa sahibini temerrüde düşürüp tapu devrinin yapılmaması halinde sözleşmede kararlaştırılan cezai şartı talep etmesi mümkün olup tapu devrinin yapılmamasının inşaatın süresine etkisinin de değerlendirilmesi zorunludur. Diğer taraftan, yüklenici sözleşmede kararlaştırılan imalâtlar dışında arsa sahiplerinin bağımsız bölümlerine yaptığı fazla imalâtların bedellerini yapıldığı yıl piyasa fiyatlarıyla talep edebilecek olup, bu imalâtları kendi bağımsız bölümlerine yapmış olup olmamasının sonuca etkisi yoktur. Bu imalâtların bedellerinin talep edilmesi konusunda bozma ilâmında 24.06.2003 tarihli geçici teslim tutanağı başlıklı belgenin zamanaşımının başlangıcına esas alınması gerektiği belirtilmiş ise de, bu tutanak her hangi bir ibrayı içermediği gibi tutanakta eksik ve kusurlarla ilgili ayrıca değerlendirme yapılacağı da belirtilmiştir. Bu durumda, bu belge zamanaşımının başlangıç tarihinde dikkate alınamayacağından ve taraflar arasındaki sözleşmede inşaatın anahtar teslimi bitirilmesi kabul edildiğinden zamanaşımanın başlangıcı için iskân tarihlerinin dikkate alınması gerekir. Mahkemece, en son iskân tarihinin dikkate alınarak davacı yüklenici şirketin fazla imalâtlarla ilgili talebinin değerlendirilmesi ve yüklenici arsa sahiplerini temerrüde düşürmüş ise kendisine tapu devrinin zamanında yapılıp yapılmadığının incelenip zamanında devir yapılmadığının anlaşılması halinde inşaatın süresine etkisinin belirlenip davalı arsa sahiplerinin kira kaybı talepleri ile yüklenicinin tapu devrinin geç yapılması ile ilgili taleplerinin sonucuna göre değerlendirilmesi gerektiği, Yargıtay (Kapatılan) 23. Hukuk Dairesi'nin 28.06.2018 tarihli 2017/1581 Esas, 2018/3792 Karar sayılı ilâmına bu bozma gerekçelerinde eklendiği'' belirtilmiştir. 2.Mahkemenin ilâm başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile asıl davada; taraflar arasında 14.03.1997 tarihinde noterde resmi şekilde düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine ek olarak 26.10.2000 tarihinde yazılı bir sözleşme daha düzenlenmiş ise de, Mülga BK'nın 12. maddesi (TBK'nın 13. maddesi) gereğince asıl sözleşmenin geçerlilik şartı olan resmi şekil şartına uyulmadan yapıldığından ek sözleşmenin geçerli olmadığı, uyuşmazlığın giderilmesinde esas alınması gereken 14.03.1997 tarihli sözleşme hükümlerine göre, yüklenici davacıya aşamalı olarak her iki bloğun kaba inşaatı, çatı bittiğinde üç bağımsız bölümün, her iki bloğun sıva, seramik, elektrik, sıhhi tesisat bittiğinde iki bağımsız bölümün, her iki bloğun iç dış doğramalar, boya, cam, cephe, kaplama işi bittiğinde üç bağımsız bölümün ve her iki bloğun tüm imalâtlarının bittiğinde, oturma raporlarının alınmasından sonra kalan eksik işlerin tamamlanmasına müteakip, kalan bağımsız bölümlerden bir tanesi teminat olarak bırakılarak, diğerlerinin yükleniciye devrinin yapılacağı, davacı yüklenicinin yaptığı iş karşılığı, sözleşme kapsamında, tapuda devri verilmesi gereken bağımsız bölümlerin devrinin yapılmaması sebebiyle, davacı şirket tarafından usulüne uygun ihtar ile arsa sahiplerinin 10.01.2004 tarihinde temerrüte düşürüldüğü, bu halde sözleşmenin 6. maddesine göre, davalıların davacıya cezai şart ödemesi gerektiği, davacı şirketin, dava tarihi itibarı ile davalılardan talep edebileceği cezai şart bedelinin 31.500,00 USD olduğu ancak ıslah dilekçesi ile talep edilen kısmın ıslah tarihi itibarı ile beş yıllık zamanaşımı süresi dolduğundan istenemeyeceği, davacı şirketin, sözleşme dışında arsa sahiplerinin bağımsız bölümlerine yaptığı fazla imalâtların, yapıldıkları yıl piyasa fiyatları ile talep edeceği daire başına fazla imalât bedelinin 2.340,00 TL olduğu, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre davacının en geç dava tarihi itibarıyla geri isteme hakkının doğduğunu öğrendiği, iş bu tarihten itibaren başlayarak Borçlar Kanunu 66. maddesi uyarınca bir yıllık süre içerisinde iş bu sebepsiz zenginleşmeden doğan bakiye alacağını talep edebileceği ancak ıslah tarihinde ıslah edilen miktarın zaman aşımına uğradığı, davalılar ..., ... ve ... yönünden ibra belgelerinin olmasından dolayı bu davalılardan fazla imalât ve cezai şart istenmeyeceği, dava dilekçesiyle talep edilen gecikme tazminatı ve fazla imalât bedelinden diğer davalıların sorumlu olduğu, davacının menfi ve müspet zararını kanıtlayamadığı, taraflar arasındaki sözleşmeye göre 3 parsel, zemin kat, 1 numaralı daire ile 4 parsel, 7. kat, 15 numaralı dairenin tapusunun davacı şirkete devredilmesi gerektiği, ancak 4 parsel, 7. kat, 16 numaralı dairenin davacı şirketin sözlü talimatı üzerine 26.06.2003 tarihinde ... adına tapuyu tescil edildiği gerekçesiyle bir kısım davalılar yönünden cezai şart ve fazla imalât bedelinin kısmen kabulüne, menfi ve müspet zarar talebinin reddine, ... ili, ... ilçesi, 6530 ada, 3 parsel, zemin kat, 1 numaralı daire ile 4 parsel, 7. kat, 15 numaralı dairenin tapusunun davacı şirket adına tesciline, 16 numaralı dairenin rayiç değerinin tazmin talebinin ise reddine; birleşen 2005/369 E. ile 2005/271 E. sayılı davalarda, 14.11.2013 tarihli ek raporun 26.10.2000 tarihli ek sözleşmenin geçersizliği ihtimaline dayalı olarak yaptığı hesaplama doğrultusunda gecikme tazminatı ile eksik yapılan havuz bedeli ve sözleşmeye aykırı yapılan imalâtların nefaset bedelinin, davalının dairelerinden dolayı sorumlu olduğu aidat ve vergi borcunun kabulüne karar vermek gerektiği gerekçesiyle asıl ve birleşen davaların kısmen kabulüne kara verilmiştir.

V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri 1. Asıl davada davacı-birleşen 2005/369 E. ile 2005/271 E. sayılı davalarda davalı şirket vekili temyiz dilekçesinde; a. 26.10.2000 tarihli ek protokolün geçersiz sayılmasının hakkaniyete aykırı olduğunu, taraflar edimlerini karşılıklı olarak ifa etmiş, inşaat tamamlanmış ve arsa sahipleri de inşaatın yapılmasına rıza göstermiş ise artık sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülemeyeceğini, dolaysıyla ek sözleşmenin geçersiz olduğunun ileri sürülemeyeceğini, b. Davacı şirketin havuzun ince imalâtları hariç diğer tüm imalâtları asıl ve ek sözleşmeye uygun olarak yerine getirerek, 31.12.2012 tarihinde ilişiksizlik harçlarını vergi dairesine yatırıp, oturma ruhsatlarının alınması için arsa maliklerinin adını yazarak müracaat ettiğini, bir kısım davalıların dairelerini teslim almayarak temerrüte düştüklerini, havuzun kaba inşaatını yaptığını ancak kat maliklerinin 21.09.2013 tarihli toplantısında davacı şirketin yükümlülüğünde bulunmayan artezyenin çıkarılmasına ve kaba inşaatı biten havuzun su ile doldurulup, su kaçak kontrolü yapıldıktan sonra havuzun ince işinin yapılması ve bu gecikmeden dolayı davacının sorumlu tutulmasına karar verildiğini, bu sebeple davalının gecikmeden dolayı sorumluluğunun olmadığını, c. Islahla talep edilen miktarlar yönünden zamanaşımı süresinin henüz başlamadığını, davacıya verilmesi gereken dava konusu bağımsız bölümlerin yapı kullanma izin belgelerinin henüz alınmadığını, aksi halde 24.03.2008 tarihli bilirkişi raporunun davacıya tebliğ edildiği tarihin zamanaşımı başlangıcına esas alınması gerektiğini, zamanaşımı süresinin 10 yıl olarak uygulanması gerektiğini, d. Sözleşmenin 7. maddesine göre davacı yüklenicinin yazılı talimatı ile davacının dairelerinin üçüncü kişilere devredilebileceğini, devrin yazılı belge ile ispatlanması gerektiğini, daire sahibinin tanık olarak dinlenmesi ile talebin kabul edilmesinin 6100 sayılı HMK'nın 200. maddesine aykırı olduğunu, davacı tarafın devir konusunda her hangi bir talimatının olmadığını, e. Arsa sahiplerinin de faydasına olan ortak alanlarda yapılan tüm faydalı ve lüks imalâtların bedelinden davalı arsa sahiplerinin de sorumlu olduğunu, f. Cezai şart talepleri yönünden bilirkişi raporuna aykırı karar verildiğini, Yargıtay (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesi'nin karar düzeltme ilâmında belirtildiği üzere davacı şirketin davalı arsa sahiplerini 07.01.19 99... .01.1999 tarihinde noterden göndermiş olduğu ihtarnameler ile dairelerin devri konusunda temerrüte düşürdüğü dikkate alındığında 2 yıl 11 ay için gecikme tazminatı hesaplanması gerektiğini, gecikme tazminatı ve cezai şart taleplerinin karıştırıldığını, g. Birleşen davalarda davalı şirket tarafından 07.01.19 99... .01.1999 tarihinde davalı ...'ya diğer arsa maliklerinin vekili olarak imza karşılığında tebliğ edilen ihtarname ile inşaatın seviyesine göre verilmesi gereken ilk 2 adet bağımsız bölümün 10 gün içinde verilmesinin istendiğini, yine arsa maliklerinin 18.05.2000 tarihinde gecikme tazminatının ödenmesi için gönderdikleri ihtarnameye verilen 09.06.2000 tarihli cevabi ihtarnamede de 2 adet bağımsız bölümün devrinin yapılmasının, ayrıca gecikmenin teslim süresine eklenmesinin istendiğini, belirtilen ihtarnameler ile davacılar temerrüte düşürüldüğünden bu durumun inşaatın süresine etkisinin belirlemesi gerektiğini, birleşen davalarda davacıların ilk 2 adet bağımsız bölümü Kasım ve Aralık 2001 yılında tapuda devrettiklerini ayrıca 19 ay boyunca davacıların bağımsız bölümlerini aralarında paylaşamamaları nedeniyle de davalı yüklenicinin bağımsız bölümleri belirlenmediğinden satış yapamadığını, inşaatın gecikmesine davacıların sebebiyet verdiğini, gecikme tazminatı talebinin yerinde olmadığını, h. Davacı şirket lehine hükmedilen vekalet ve yargılama giderlerinin eksik, davacı aleyhine hükmedilenlerin ise fazla hesaplandığını beyan etmektedir.

2. Asıl davada davalılar-birleşen 2005/369 E. davada davacılar vekili ile asıl davada davalı ... vekili temyiz dilekçelerinde; a. Davacı yüklenicinin inşaatı süresinde tamamlamadığını, arsa sahipleri ... ve ... ile imzaladığı ibranamelerde bu kişilere gecikme tazminatı ödemeyi kabul eden davacının inşaatı geç teslim ettiği hususunun kendi kabulünde de olduğunu, 2004 yılı sonuna kadar davalının havuz ve bahçe peyzajını yapmayı taahhüt etmesine rağmen bu imalâtların üçüncü kişilere yaptırıldığını, davacının bu imalâtları yapmamış olması nedeniyle sözleşme hükmü doğrultusunda 3 parsel, zemin kat, 1 numaralı daire ile 4 parsel, 15 numaralı dairenin davacıya tapuda devredilmediğini ancak davalının buna rağmen bu daireleri natamam olarak haricen üçüncü kişilere sattığını, bu kişilerin malik olarak apartman genel kurullarına katıldıklarını, açıklanan sebeplerle davacının gecikme tazminatı isteme koşullarının oluşmadığını, b. Arsa sahiplerinin dairelerine yapılan fazla imalâtların davacı tarafından kendi dairelerine de yapılmış olması nedeniyle arsa sahiplerinden istenmeyeceğini, c. Davacının eksik yaptığı imalâtların bedeli mahkeme veznesine depo edilmeden tescil kararı verilmesinin hatalı olduğunu, d. Asıl davanın açılmasına davalılar sebebiyet vermediğinden yargılama giderlerinden sorumlu tutulamayacaklarını, e. Gecikme tazminatı talepleri yönünden bozma kararı doğrultusunda inceleme yapılmadığını beyan etmektedir. 3. Asıl davada davalılar-birleşen 2005/271 E. sayılı davada davacılar vekili temyiz dilekçesinde; a. Taraflar arasındaki sözleşmenin 6/d maddesine göre her iki blokun tüm işleri tamamlanıp oturma raporunun alınmasından sonra kalan eksik işlerin tamamlanmasına müteakip geriye kalan bağımsız bölümlerden 1 adet bağımsız bölüm ve tekabül eden arsa payının kesin kabule kadar arsa sahipleri uhdesinde teminat olarak bırakılıp diğerlerinin davacıya devredileceğini, bu halde oturma raporlarının alınmasından sonra eksik işler tamamlanmadan iki adet bağımsız bölümün verilmesinin mümkün olmadığını, dava tarihi itibarıyla arsa sahiplerine ait bağımsız bölümler içinde eksik ve ayıplı imalâtlar olduğunu, havuzun hiç yapılmamış olduğunun mahkemece tespit edildiğini, bu işlerin üçüncü kişilere yaptırıldığını, bu sebeple de dava tarihi itibarıyla son iki dairenin ferağ koşullarının oluşmadığından tescil kararı verilmesi doğru olmadığı gibi eksik işlere ilişkin depo kararı verilmeden tescil kararı verilmesinin de hatalı olduğunu, b. Dava tarihi itibarıyla sözleşmenin 6/d maddesine göre ferağ vermeyen arsa sahipleri haklı olduğundan tescil kararı verilse bile aleyhlerine yargılama giderlerine hükmedilmesinin doğru olmadığını, c. Davalıların son iki daireyi vermemesi sözleşme maddesi kapsamında haklı olduğundan davacı lehine gecikme tazminatı koşullarının da oluşmayacağını, d. Arsa sahiplerinin dairelerine yapılan fazla imalâtların davacı tarafından kendi dairelerini güzelleştirmek için kendi dairelerinde yapılmış olması nedeniyle davalı arsa sahiplerinden istenemeyeceğini, e. Birleşen davada havuzun yapılmadığını ve eksik imalâtlar olduğunu kabul edip bedeline hükmeden mahkemenin gecikme tazminatının hesabında dava tarihine kadar değil de iskân tarihine kadar hesaplanan miktarı esas almasının doğru olmadığını beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe Dosya içeriğine bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre, asıl ve birleşen davalarda uyuşmazlık, taraflar arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmakta olup; asıl davada yüklenicinin talebi tapu iptal ve tescil, cezai şart alacağı ile fazla imalât bedelinin tahsiline, birleşen davalarda bir kısım arsa sahiplerinin talebi cezai şart, kira kaybı, eksik ve ayıplı iş bedeli ve yüklenici adına ödenen bedellerin tahsiline ilişkindir. 1-Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere, mahkemece uyulan bozma kararı uyarınca inceleme yapılarak hüküm verilmiş olmasına ve bozmanın şumulü dışında kalarak kesinleşen cihetlere ait temyiz itirazlarının incelenmesinin artık mümkün olmamasına göre taraf vekillerinin aşağıdaki bentler kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. 2-Davalıların sahibi olduğu ... İli, ... İlçesi, 6530 ada, 3 ve 4 parsel numaralı taşınmazlar üzerine davacı şirket tarafından bina yapılması için taraflar arasında 14.03.1997 tarihinde ... . Noterliği'nde 8300 yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmıştır. Asıl davada davacı-birleşen davalarda davalı yüklenici, arsa sahiplerinden davalı ... ve ... ile diğer davalı arsa sahiplerine de vekaleten 26.10.2000 tarihinde ek protokol imzalandığını ve ek protokole göre yükümlülüklerini yerine getiren yüklenici şirkete arsa sahipleri tarafından dairelerinin verilmediğini belirtmiş ve ek protokol hükümleri doğrultusunda davacı yüklenicinin gecikme tazminatı ile fazla imalât bedelinin ve diğer zararlarının hüküm altına alınması, birleşen davalardaki taleplerin de bu ek protokol hükümlerine göre reddedilmesi istenmiş ise de önceki bozma ilâmı ve bu bozma ilâmındaki sebeplere ek bozma sebeplerleri ekleyen karar düzeltme ilâmında belirtildiği üzere BK'nın 12. (TBK. md. 13) maddesi gereğince, arsa sahipleri aleyhine ağırlaştırıcı hükümler içeren ek protokol noterde re'sen düzenleme şeklinde yapılmadığında geçersiz olup, asıl ve birleşen davalardaki tüm taleplerin, 14.03.1997 tarihli asıl sözleşme hükümleri dikkate alınarak değerlendirilmesi gerekmektedir. 14.03.1997 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ''Arsa paylarının ferağı'' başlıklı 6. maddesinde her iki blokun kaba inşaatının çatı dahil bitiminde 3 tane bağımsız bölümün, her iki blokun sıva seramik elektrik, sıhhi tesisat işlerinin bitiminde 2 tane bağımsız bölümün, her iki blokun iç ve dış doğramalarının boya, cam ve dış cephe kaplamalarının bitiminde 3 tane bağımsız bölümün, her iki blokun tüm işlerinin tamamlanıp, oturma raporlarının alınmasından sonra kalan işlerin tamamlanmasına müteakip geriye kalan bir adet bağımsız bölüm teminat olarak kesin kabule kadar bırakılıp, diğerlerinin müteahhide ve göstereceği kişilere devredileceği belirtilmiştir. Sözleşmenin ''İnşaatın süresi'' başlıklı 4. maddesinde ise, sözleşmenin imzalanmasına müteakip 26 ay içinde iskân ruhsatının alınacağı, iskân ruhsatının alınmasının inşaatın geçici kabulü sayılacağı, eksikliklerin en fazla 2 ay içinde tamamlanacağı, binaların eksiksiz olarak imza karşılığında mal sahiplerine teslim edileceği, mal sahiplerinden kaynaklanan gecikme olduğunda inşaat süresine ekleneceği belirtilmiştir. Her iki madde birlikte değerlendirildiğinde, davacının son üç bağımsız bölümü isteyebilmesi için iskân ruhsatını alması yeterli olmayıp, varsa diğer eksiklikleri de tamamlaması gerektiği, bu halde önce iki bağımsız bölümü alabileceği, son bağımsız bölümün ise kesin kabul işlemi yapıldığında verileceği anlaşılmaktadır. Davalı arsa sahipleri dava konusu olan 4 parsel, 7. kat, 16 numaralı bağımsız bölümün davacının sözlü talimatı üzerine 26.03.2003 tarihinde ...'a tapuda devredildiğini, diğer dava konusu bağımsız bölümlerin ise sözleşmenin 6/d maddesi uyarınca havuz tamamlanıp kesin kabul işlemi yapılmadığından davacıya verilemeyeceğini savunmuşlardır. Dairemizin bozma kararı doğrultusunda 16 numaralı bağımsız bölümün devredildiği ... dinlenmiş ve bağımsız bölümü davacı şirket yetkilisinden satın aldığını beyan etmiştir. Aynı gün yükleniciye verilecek iki adet bağımsız bölümün de tapuda arka arkaya yüklenicinin gösterdiği kişilere devredildiği dikkate alındığında tanık beyanı doğrultusunda bu daireye ilişkin bedel talebinin reddi doğrudur. Sözleşmenin 4 ve 6/d maddeleri uyarınca havuz inşaatını tamamlamayan ve sözleşme kapsamında kesin kabulü gerçekleştirmeyen davacıya diğer dairelerin verilmemesinde arsa sahipleri haklıdır. Zira karşılıklı edimleri içeren sözleşmelerde bir taraf kendi edimin yerine getirmeden karşı taraftan edimin ifasını isteyemez. İstemesi halinde TBK'nın 97. maddesi gereğince karşı tarafın ödemezlik itirazında bulunma hakkı vardır. Bu itibarla, asıl davada davacının gecikme tazminatı istemi kabul edilemez. İlk Derece Mahkemesince, davalı arsa sahiplerinin daireleri devretmemekte haklı olup olmadığı değerlendirilmeksizin, asıl davada davacının gecikme tazminatı talebinin kabulüne karar verilmesi doğru olmamıştır. Sözleşme dışı ilave işler nedeniyle açılan davalar hukuki niteliği itibariyle vekâletsiz iş görmeden kaynaklanan davalardır. Eser sözleşmelerinden kaynaklanan alacak davalarında uygulanan 5 yıllık zamanaşımı süresi, vekaletsiz iş görmeden kaynaklanan davalarda uygulanamaz. Vekâletsiz iş görmeden kaynaklanan davalarda, 6101 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanun'un 5. maddesi yollamasıyla 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 125. maddesi uyarınca 10 yıllık zamanaşımı süresi uygulanır. Nitekim, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun 04.06.1958 tarihli ve 1958/15-6 Esas ve Karar sayılı ilâmı ile Dairemizin 12.04.2012 tarih, 2011/7300-2449 Esas ve Karar sayılı ilâmında vekâletsiz iş görmeden kaynaklanan davalarda 10 yıllık zamanaşımı süresinin uygulanacağı kabul edilmiştir. O halde ilk derece mahkemesince aleyhine fazla imalât bedeline hükmedilen davalı arsa sahiplerinin daireleri için en son 30.06.2003 tarihinde iskân raporu alındığı da dikkate alındığında ıslah tarihi olan 21.03.2013 tarihinde zamanşımı süresi dolmadığından asıl davada davalı arsa sahiplerinin dairelerine yapılan fazla imalât bedelinin tamamına hükmedilmesi gerekirken ıslahla arttırılan miktarın zamanaşımı nedeniyle reddi hatalıdır. 3-Birleşen davada temyize konu taraflar arasındaki uyuşmazlık bağımsız bölümlerin tesliminde gecikme olup olmadığı ve arsa sahiplerine ödenecek gecikme tazminatı miktarına ilişkindir. Dairemizin (Yargıtay Kapatılan 15. Hukuk Dairesi) 27.11.2019 tarihli ve 2019/751 E., 2019/4861 K. sayılı karar düzeltme ilâmında yükleniciye bağımsız bölümlerinin sözleşmede kararlaştırılan aşamalarda ve davalıları temerrüte düşürmesi halinde devri yapılmamış ise bu durumun inşaatın süresine etki edip etmediği değerlendirilip karar verilmesi belirtilmesine rağmen bu hususta bir değerlendirme yapılmamıştır. Davalı şirket inşaatın kaba inşaatının çatı dahil bitiminde verilmesi gereken dairelerin verilmemesi nedeniyle daireleri satıp inşaatı tamamlayamadığını, bu hususta 07.01.19 99... .01.1999 tarihinde davalı ...'ya diğer arsa maliklerinin vekili olarak imza karşılığında ihtarname tebliğ edildiğini savunmuş ise de, bu ihtarnameler dosyaya sunulmadığı gibi tek bir arsa sahibine tebliği de diğerleri yönünden temerrüte sebebiyet vermez. Davacının bu hususta dosyaya sunduğu ilk ihtarname ... . Noterliği'nden 01.06.2000 tarihinde gönderilen ihtarname olup, İzmir 1. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2000/136 E. sayılı dosyasında yapılan keşif sonucu düzenlenen 31.07.2000 tarihli raporda kaba inşaatın çatı dahil yapıldığı, dış sıvaların yapıldığı, elektrik ve su tesisatlarının döşendiği tespit edildiğine göre, 01.06.2000 tarihinde gönderilen ihtarname arsa sahiplerine tebliğ edilmiş ise, devir süresi olan 10 gün içinde ilk üç dairenin davacıya devredilmesi gerekmektedir. Aksi halde kendi edimlerini yerine getirmeyen davacıların davalı yükleniciden gecikme tazminatı isteme hakkı bulunmamaktadır. Davacı ilk üç dairenin Kasım 2001 ve Ocak 2001 tarihlerinde kendisine devredildiğini savunmuş olduğuna göre, mahkemece öncelikle 01.06.2000 tarihinde gönderilen ihtarnamenin ilk üç daire yönünden tapu devri yapacak arsa sahiplerine tebliğine ilişkin tebligat parçaları dosyaya getirtip arsa sahiplerinin temerrüte düşürüldüğünün tespitinden sonra ilk üç dairenin devrine ilişkin tapu kayıtları dosyaya getirtilip, ihtarnamenin tebliğ edildiği tarihten 10 gün sonrası ile devri yapılacak ilk üç daireden en son devredilen dairenin devir tarihine kadar olan dönem için davacıların gecikme tazminatı isteyemeyeceği kabul edilerek bu dönem hariç, dairelerin teslim tarihi olan 14.05.1999 tarihinden 01.06.2000 tarihli ihtarnamenin tebliğinden 10 gün sonrasına kadar olan dönem ile davalı yükleniciye devredilmesi gereken ilk üç daireden en son devredilenin devir tarihinden dairelerin fiilen teslim edildiği 23.06.2003 tarihine kadar olan dönem için olmak üzere gecikme tazminatına hükmedilmesi gerekirken İlk Derece Mahkemesince bu husus gözardı edilerek karar verilmesi doğru olmadığı gibi ek sözleşmenin geçersiz olduğu kabulüne rağmen bilirkişilerin ek sözleşmenin geçerli olması hali için hesapladıkları gecikme tazminatı miktarının hüküm altına alınması da doğru olmamıştır. 4-Öte yandan, davalı arsa sahiplerinin asıl dava devam ederken eksik imalât (havuz imalâtı) bedelinin tahsili için ayrı dava açtığı, asıl davaya birleştirilen bu davada hüküm altına alınan ve taraflarca temyize konu yapılmayan eksik imalât bedelinin asıl davada davacı lehine hükmedilen fazla imalât bedelinden daha az olduğu dikkate alındığında eldeki davada 4 parsel, 15 numaralı dairenin tapusunun iptali davacı adına tesciline karar verilmesi doğru olmakla birlikte taraflarca kesin kabule kadar teminat olarak tutulacağı kararlaştırılan zemin kat, 1 numaralı dairenin davacı adına tesciline karar verilebilmesi için davalı arsa sahiplerinin sözleşmeden kaynaklanan tüm haklarının yerine getirilmiş olması gerekmektedir. Bozma öncesi mahkeme kararında davacı yüklenicinin fazla imalât bedelinin davalı arsa sahiplerinin gecikme tazminatı alacağından fazla olduğu gerekçesiyle teminat olarak tutulmasına gerek görülmeyip tescil kararı verilmiş ise de, bozma sonrası bu husus göz ardı edilmiştir. Mahkemece asıl davada davacı lehine hükmedilecek olan fazla imalât bedelinin, birleşen davalarda davalı arsa sahipleri lehine hükmedilecek toplam alacak miktarından az olması halinde davalı arsa sahipleri lehine olan fark bedelin mahkeme veznesine depo edilmesi sağlandıktan sonra zemin kat, 1 numaralı daire yönünden tescil kararı verilmesi gerekmektedir. Ayrıca tescil talebi yönünden davanın açıldığı tarihte davalıların haklı olduğu, dava açılmasına sebebiyet vermedikleri dikkate alındığında yargılama giderlerine ve vekalet ücretine de hükmedilmemesi gerekir.

VI. KARAR 1-Yukarıda 1 numaralı bentte açıklanan nedenlerle taraf vekillerinin sair temyiz itirazlarının REDDİNE, 2-Yukarıda 2-3 ve 4 numaralı bentlerde açıklanan nedenlerle taraf vekillerinin asıl ve birleşen davalara ilişkin diğer temyiz itirazlarının kabulü ile, temyiz olunan mahkeme kararının BOZULMASINA, Peşin alınan temyiz karar harçlarının istek halinde ilgililere iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine, Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 11.09. 2025 gününde oy birliği ile karar verildi.