Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2024/2383 E. 2025/2613 K.

MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 27. Hukuk Dairesi SAYISI : 2022/209 E., 2023/1268 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Konya 2. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2021/62 E., 2021/493 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili ile davalı ......Ltd.Şti. arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalandığını, davalı yüklenicinin inşaata hiçbir şekilde başlamadığını müvekkili tarafından ihtarname ile sözleşmenin feshedildiğini, Konya 2. Ağır Ceza Mahkemesinin 2014/392 E. sayılı dosyasında yüklenici hakkında dolandırıcılık suçundan dava açıldığını, yüklenicinin kendisine avans olarak devredilen taşınmaz üzerinde kat irtifakı tesis etmek suretiyle 3.kişi diğer davalılara tapuları devrettiğini, sözleşmenin feshine, diğer davalılara tapudan devri sağlanan arsanın kayıtlarının iptali ile müvekkili adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP 1.Davalı ... ve ... vekili cevap dilekçesinde; Müvekkillerinin ......Ltd.Şti ile 20.05.20 13... .06.2013 tarihli Gayrimenkul Satış Sözleşmesini imzaladıklarını ve bu sözleşmeye istinaden tapu kayıtlarında malik görünen ......Ltd.Şti den 21.05.2013 tarihinde söz konusu taşınmazı bedelini ödeyerek satın aldıklarını, satım esnasında taşınmazın üzerinde şerhin bulunmadığını, müvekkillerinin tapu kaydına güvenerek iyi niyetle malik olduklarını, davacının yaptığı sözleşmeyi bilmelerinin mümkün olmadığını belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmişlerdir. 2.Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; Müvekkilinin davaya konu taşınmazda davalı ......Ltd.Şti'den hisse aldığını karşılığında başka bir taşınmazını davalı şirkete devrettiğini, tapudaki işlem sırasında taşınmazda herhangi bir şerhin bulunmadığını, müvekkilinin tapu kaydına güvenerek iyi niyetli malik olduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. 3.Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; Müvekkilinin davalı şirketin sahibi olan ......Ltd.Şti den 05.03.2014 tarihli sözleşmeyle Antalya, ... ilçesinde ... Home isimli yerde iki daireyi 150.000,00 TL'na satın aldığını, müvekkilinin davalı şirketten- sahibinden dairelerini ve ödediği bedeli alamayınca davalı şirket sahibi tarafından müvekkiline Konya Karatay ilçesi, 25884 ada, da bulunan arsalardan 50 m²'lik alanı alacağına karşılık olarak teklif edildiğini, müvekkilince teklifin kabul edilmesi üzerine tapuda devrin müvekkili adına yapıldığını, tapu kaydına güvenerek iyi niyetle müvekkilinin malik olduğunu, satın alma işlemi sırasında taşınmazın kaydında herhangi bir şerhin bulunmadığını belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile sözleşmenin tüm paydaşların oybirliği ile yapılmamış olması nedeniyle geçersiz olduğu, davacının payının yüklenici adına yolsuz olarak tescil edildiği, davalı yüklenicinin davacıdan devraldığı 387/1494 paydan 122/1494 payı davalı ...’a, 148/1494 payı davalı ...’e, 37/1494 payı davalı ...’e, 10/1494 payı davalı ...’a, 20/1494 payı davalı ...’a ve 50/1494 payı dava dışı .... şirketine satış yoluyla devrettiği, 50/1494 payın dava dışı ... şirketinden dava dışı ...’e ve ondan da son olarak davalı ...’na devredildiği, bu davalılardan ... dışındaki davalıların davalı yükleniciden dava konusu yerde inşa edilecek yapıdan bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişiler oldukları, yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişilerin, yüklenicinin arsa sahiplerine karşı olan edimini tamamen yerine getirmesi halinde hak sahibi olacağını, davalı ... yönünden dava konusu yerde bağımsız bölüm satın alan kişi olmadığı, alacağını tahsil amacıyla taşınmazı devralması ve dava konusu yerin boş arsa olması, inşaat faaliyetinin olmaması nedeniyle iyiniyetli kabul edilmesi gerektiği ve bunun aksinin ispat edilmemiş olduğu bu davalıya yönelik davanın reddi yönünde karar vermek gerektiği, diğer davalıların davacının devredilen payı ile ilgilerinin bulunmadığı anlaşıldığından diğer davalılara yönelik davanın pasif husumet yokluğundan reddine karar vermek gerektiği gerekçesiyle, davanın kısmen kabul ve kısmen reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun kabulü ile diğer arsa sahipleriyle sözleşme imzalanamamış olması nedeniyle sözleşmenin baştan itibaren geçersiz olduğunun tespitinde sözleşmenin ifası amacıyla avans mahiyetinde yükleniciye devredilen payların yüklenici veya yüklenici tarafından devredilen 3. kişiler yönünden iyiniyet hususu gözetilmeksizin tapu iptali ile arsa sahibi adına tescil kararı verilmesi gerektiği davalı ... yönünden yazılı gerekçe ile ret kararı verilmesi doğru olmadığı gerekçesiyle davalı ... hakkındaki davanın da kabulüne, sözleşmenin geçersizliğinin tespiti ile davalılardan ..., ..'a ve davalı ...'na yönelik tapu iptali ve tescil taleplerinin kabulüne, diğer davalılar yönünden pasif husumet yokluğundan davanın reddine dair karar verilmiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; a.Müvekkili ile ... arasındaki hukuki ilişkinin kkis nedeniyle daire almak ve bu nedenle avans niteliğinden arsa payı devri olmadığını, müvekkili ile ... şirkettinin sahibi olan ...’ a ait ... Ltd.Şti. ile 05.03.2014 tarihli Gayrımenkul Satış Sözleşmesi gereğince Antalya ili ... İlçesinde ... isimli yerde iki daireyi peşin para olarak 150.000,00 TL ye satın alınmasından kaynaklanan bir ticari ilişki olduğunu, ticari ilişki de yine ... ile olmadığını, ...Mim.Müh. şirket ile yapıldığını, b.Müvekkilinin davalı şirketten dairelerini ve ödediği bedeli alamayınca davalı şirket yetkilisi tarafından kendisine ... İlçesi, 25884 adada bulunan arsalarından 50 m² lik alanı alacağı karşılığı teklif ettiğini, ...'ten dava konusu yerin tapuda devrinin müvekkili adına yapıldığını, yani devredilen tapunun ... Şirketi adına kayıtlı olmadığını, c.Müvekkilinin iyiniyetli üçüncü kişi konumunda ve tapuya güven ilkesi ile hareket ettiğini, gayrımenkul üzerinde herhangi bir kısıtlama, tedbir v.s. olmadığı için müvekkil alacağının en azından bir kısmını kurtarmak amacıyla bu teklifi kabul ettiğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ve tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir. Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunca 16.05.2025 tarih, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir. 16.05.2025 tarih, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi, Yargıtay Kanunu’nun 45/5. fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir. Bu nedenle; Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyiniyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyiniyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023). Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir. TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyiniyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanun'un 1023. maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir. TMK’ nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyiniyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur. Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka deyişle üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir. Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu” kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı, zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir. Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyiniyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır. İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyi niyetli üçüncü kişinin TMK'nIn 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2. fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlaması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil veya ipoteğin kaldırılması talebi kabul edilebilir. Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda Mahkemece yapılacak iş; yukarıdaki açıklamalar doğrultusunda temyiz eden davalı ... yönünden inceleme ve değerlendirme yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesidir.

VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde ilgilisine iadesine, Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 30.06.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.