Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2024/2051 E. 2025/2651 K.

MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 31. Hukuk Dairesi SAYISI : 2024/103 E., 2024/288 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : ... 4. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2023/390 E., 2023/824 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ... vekili tarafından duruşmalı, davalılar ... San. Tic. Ltd. Şti. ile ... ve fer'i müdahil ... Bankası A.Ş. vekillerince duruşmasız olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 06.05.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davalı asil ..., davalı asil ... ile davacılar ... vd. vekili Avukat ... geldi. Tebligata rağmen başka gelen olmadığı anlaşılmakla, birlikte duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukat sözlü açıklaması dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilleri ... ve ... ile dava dışı ... ... arasında 19.03.2010 tarihinde ... 2. Noterliği'nde Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi akdedildiğini, yine diğer müvekkili ... ile dava dışı ... ... arasında 29.03.2010 tarihinde ... 2. Noterliği'nde Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi akdedildiğini, arsalar tevhid edilerek davacılara ait evlerin bulunduğu alanda inşaatın başlatıldığını, daha sonra müteahhidin işleri kötüye gittiğinden tüm haklarını 15.10.2010 tarihinde ... 2. Noterliği'nin ... yevmiye no'lu devir sözleşmesi ile davalı şirkete devrettiğini, davalı şirketin sözleşmedeki yükümlülüklerini yerine getirmemesi üzerine, davacılardan ...'in ... 2. Noterliği vasıtasıyla 18.04.2011 tarihli azilnameyi göndererek, diğer davacılar ... ve ...'nın da ... 2. Noterliği vasıtasıyla 18.04.2011 tarihli azilnameyi göndererek, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde verdikleri bazı yetkileri geri aldıklarını, davalı şirketin inşaatın devamı için bazı dairelerin satılması gerektiğini belirtmesi üzerine, müvekkillerinin sözleşmeye göre davalı şirket uhdesinde kalacak 3, 4. 5, 6 no'lu bağımsız bölümleri, davalı şirketin talimati üzerine, davalının haricen sattığı kişilere resmi satış işlemini gerçekleştirdiklerini, sonrasında davalı şirketin ... 3. Asliye Hukuk Mahkemesi'nde 2011/457 Esas sayılı davayı açarak, 3, 4, 5, 6 no'lu dairelerin başka şahıslara satıldığı, bu nedenle zarara uğradığı iddiasıyla tazminat talep ettiğini, davanın reddedildiğini ve kararın kesinleştiğini, davalı şirketin 3, 4, 5, 6 no'lu daireleri haricen satarak, paralarını aldığının, ancak resmi satış işlemlerinin davacılar tarafından yapıldığının yargı kararı ile sabit hale geldiğini, davalının inşaatı süresinde bitirmediğini belirterek arsa payı karşılığı inşaat sözleşmenin feshi ile söz konusu taşınmazların tapu kayıtlarının iptali ile davacılar adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP 1. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; davalının, dava konusu edilen 3 ve 4 no'lu bağımsız bölümlerin tüm bedellerini ödediğini, herhangi bir borcu kalmadığını, bu sözleşmeden dolayı müvekkilinin mağdur olduğunu, zira, kendisine ait olan 3 ve 4 no'lu dairelerin tamamlanmadığını, maddi ve manevi zararlarının saklı tutulmasını, arsa sahibi ile inşaat şirketlerinin anlaşmazlığının vekil edeni ilgilendirmediğini ileri sürerek, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

2. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; davacının, iddialarının doğru olmadığını, dava konusu daireyi ihale ile ... Bankası A.Ş'den aldığını, taşınmazın önceki devrinin hile ile alındığını bilmesinin mümkün olmadığını, hile ile de almadığını, iyiniyetle taşınmazı satın alanın iyiniyetinin korunması gerektiğini, şahıstan daireyi almadığını, ihale ile devlet kurumundan aldığını, davacıların, davalı adına yapılan tescilin yolsuz olduğunu, tapudaki kazanımın da iyiniyetli olmadığını kanıtlaması gerektiğini, TMK'nın 1023. maddesi hükmüne göre, tapu sicilindeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak işinin kazanımının korunacağını, karşı tarafın kötü niyetli olduğunu ileri sürerek, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

3. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; davalının dava konusu taşınmazı iyiniyetli bir şekilde ...'den devraldığını, davacılar ne kadar mağdur olmuşlarsa davalının da söz konusu olaylar nedeniyle o kadar mağdur olduğunu, davacıların da beyan ettiği üzere dava konusu inşaatın % 60 seviyesinde olduğunu, daha önceki açılan davanın sonucuna göre binanın durumunun değişeceğini, tapu kayıtlarına güvenin esas olduğunu, davalı müvekkilinin hiçbir şerh ve tedbir olmayan bir gayrimenkulü tapu kayıtlarına güvenerek devraldığını ileri sürerek, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile ... ve ... ile dava dışı ... ... arasında ... 2. Noterliği'nin 18.03.2010 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin düzenlendiği, yine ... ile dava dışı ... ... arasında ... 2. Noterliği'nin 29.03.2010 tarihli ... yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin düzenlendiği, daha sonra müteahhitin tüm haklarını ... 2. Noterliği'nin 15.10.2010 tarihli ... yevmiye numaralı devir sözleşmesi ile davalı şirkete devrettiği, bilirkişi raporunda da belirtildiği üzere noter sözleşmesinde belirtilen sürede sözleşme gereklerinin davalı müteahhit tarafından yerine getirilmediği, inşaatın fiili gerçekleşme oranının %60 olduğu, sözleşme gereklerinin müteahhit tarafından yerine getirilmemesi nedeniyle davacının fesih talebinin yerinde olduğu belirtilerek, ... 2. Noterliği'nin 18.03.2010 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ve ... 2. Noterliği'nin 29.03.2010 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geriye etkili olarak feshine karar verilmiş, sözleşmenin müteahhit tarafından gereği gibi yerine getirilmediği ve sözleşmenin feshine karar verilmekle müteahhitten taşınmaz satın alan 3. kişilerin edinimlerinin dayanaksız kaldığı, yolsuz tescil hükmünde olduğu, dolayısıyla davacının 3. kişiler aleyhine açtığı tapu iptal ve tescil davasının haklı olduğu açıklanarak davanın kabulüne karar verilmiştir. IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresinde ... vekili ve .... ve Öğ. Hiz. San. Tic. Ltd. Şti.vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri 1. .... ve Öğ. Hiz. San. Tic. Ltd. Şti.vekili temyiz dilekçesinde, a. Davacı tarafın sözleşmenin geriye yönelik olarak feshi isteminin kötüniyetli olduğunu,

b. Arsa sahibinden konut alan kişilerin tüketici olduklarının yasada yeraldığını,bu tüketici kişilerle ilgili olarak açılan davalarda tüketici mahkemelerinin görevli olduğunu, yasanın kamu düzeninden olan bu hükmünün gözetilmediğini,

c. Müvekkili yüklenici şirket tarafından gerçekleştirilen inşaatların imalat değerlerinin dava tarihi itibariyle ne kadar olduğunun, müvekkili şirket tarafından gerçekleştirilen inşaatların inşaat seviyelerinin ne olduğu konusunun belirlenmediğini beyan etmektedir.

2. Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; a. Davalının 5 no'lu taşınmazı, kararda belirtilenin aksine müteahhitten değil, dava dışı ... isimli kişiden satın aldığını, inşaatın neredeyse bitme seviyesinde olduğu dava konusu taşınmaz açısından müvekkilinin bu tasarrufunun tamamen iyiniyetli olduğunu,

b. Hukuk sistemimizde tapu kayıtlarına güvenin esas olduğunu, davalının hiçbir şerh ve tedbir olmayan bir gayrimenkulü tapu kayıtlarına güvenerek devraldığını beyan etmektedir.

3. Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; a. Yerel Mahkeme ve Bölge Adliye Mahkemesi kararının gerekçelendirilmediğini,

b. Dava konusu daireyi ihale ile ... Bankası A.Ş'den aldığını, taşınmazın önceki devrinin hile ile alındığını bilmesinin mümkün olmadığını, hile ile de almadığını, iyiniyetle taşınmazı satın alanın iyiniyetinin korunması gerektiğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmış olup, tapu iptal tescil talebine ilişkindir.

Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunca 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir. 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi, Yargıtay Kanunu’nun 45/5. fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.

Bu nedenle; Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023). Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.

TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyiniyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanunun 1023. maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir.

TMK’nın 3. ve 1023.maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyi niyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.

Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka deyişle üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir.

Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu”kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı, zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.

Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyiniyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır.

İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyi niyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2. fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlanması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebi kabul edilebilir. Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda mahkemece yapılacak iş; Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda mahkemece yapılacak iş; karara karşı temyiz kanun yoluna başvuran davalılar ... ve ... hakkında kurulan hüküm yönünden yukarıdaki açıklamalar doğrultusunda inceleme ve değerlendirme yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesinden ibaret iken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir .

Bozma sebebine göre davalı .... ve Öğ. Hiz. San. Tic. Ltd. Şti.vekilinin temyiz itirazlarının bu aşamada incelenmesine gerek görülmemiştir. Bozma nedenine göre davalılar ... ve ... vekilinin şimdilik diğer temyiz itirazlarının incelenmesine gerek görülmemiştir.

VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; 1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, 2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Dairemizdeki duruşmada davalılar vekille temsil olunmadığından yararlarına duruşma vekalet ücreti takdirine yer olmadığına, Peşin alınan harçların istek halinde temyiz edene iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 01.07.2025 tarihinde oy birliği ile karar verildi.