Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2024/1647 E. 2025/2598 K.

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi SAYISI : 2023/968 E., 2024/199 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Büyükçekmece 5. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2021/51 E., 2023/70 K.

I. DAVA Asıl davada davacı vekili dava dilekçesinde; davacının maliki olduğu taşınmaz üzerinde inşaat yapılmak amacıyla taraflar arasında gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat imzalanmasından sonra sözleşme gereği 67/100 hissesini davalıya devrettiğini, akabinde davalının bu şartlarda belediyenin ruhsat vermediğini beyan ederek ve kandırarak arsanın tamamının üzerine geçmesi halinde işlemlerinin yapılacağını beyan etmesi üzerine davacı müvekkilinin kalan hisseyi gerçek satış yapılmış ve bedeli ödenmiş gibi davalının uhdesine geçirdiğini, davalının hiçbir bedel ödemeden tüm arsayı eline aldığını ve hiçbir edimini yerine getirmediğini ileri sürerek sözleşmenin feshi ile tapu iptaline ve eski halde tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiş, birleşen davada ise taşınmazın şirket adına değil şirket sahibi davalı ...’e muvazaalı yollarla devredildiğini, ...’in de çok kısa bir süre sonra taşınmazı eşi diğer davalı ...’e, kısa bir süre sonra da akrabaları olan ...’e devredildiğini ileri sürerek tapu iptal ve davacı adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; kendisinin taşınmazı 21.01.2015 tarihinde ... ve ...'ın aracılığıyla daha önceden tanımadığı ...'den satın aldığını, kendisinin daha önceden ne davacıyı, ne de ondan alan ... ve ...'i tanımadığını, kendisinin taşınmazı ...'den alan 4. Yada 5. Kişi olduğunu, tapuda herhangi bir şerh olmadığına dair kanaat getirerek şahitler huzurunda elden 700.000,00 TL bedel vermek üzere taşınmazı ...'den satın aldığını, söz konusu parayı .... ... şubesinde 140.000,00 TL mevduatından ve .... ... Şubesinden kullanmış olduğu 500.00,00 TL kredinin bu paranın kaynağını gösterdiğini, daha sonra bu yeri Kuveyrt Türk ... şubesine ipotek verdiğini ve ... İnşaat ile kat karşılığı anlaştığını, bu yeri almadan önce kendisinin davalardan haberdar olmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile sözleşmenin ifa süresinin başlaması için imar durumunun uygun hale gelmesinin kararlaştırıldığı, müzekkere cevaplarına göre taşınmazın imar durumunun ifaya uygun hale gelmediği, bu halde yüklenici şirket yönünden sözleşme süresinin başlamadığı yönünde değerlendirme yapılmış ise de, davacı tarafından dava konusu taşınmaza ilişkin pay devirleri yapıldıktan sonra muvazaalı devirlerin yapıldığı, son olarak taşınmazın davalı ...'e devredildiği ve taşınmazın üzerine davalı ... tarafından yapı inşa edildiği, mevcut durumda taşınmazın tapu kaydında her ne kadar niteliği arsa olarak görünse de taşınmaz üzerinde yapının bulunduğu, bu hali ile taşınmazın imar durumu uygun hale gelse dahi sözleşmenin davalı yüklenici tarafından ifa olanağının kalmadığı, davacı yanın sözleşmenin feshi isteminde haklı olduğu, öte yandan, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yükleniciye devredilmesi kararlaştırılan taşınmaz hisseleri avans niteliğinde olduğu, bu halde üçüncü kişilerin iyiniyetlerinin korunmamasının hak ihlali olmadığı kabul edildiği sözleşmenin geriye etkili feshi halinde tapu paylarının talep halinde arsa sahibine döneceği ve 3. kişilerin iyiniyet savunmalarının dinlenmeyeceği gerekçesi ile sözleşmenin feshine ve davalı ... adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; a. Müvekkilinin iyi niyetinin korunması gerektiğini,

b. Arsa sahibinin sözleşmeye göre taşınmazın %67 sini yüklenici şirkete devretmesi gerekirken kalan % 33’ünü de ...’e devretmesinin kendi kusuru olduğunu,

c. Hisse payı devri söz konusu olmadığı için mahkeme gerekçesinin hatalı olduğunu, arsa devrinin söz konusu olduğunu,

d. Davacı arsa sahibi ilk davayı şirket aleyhine açtığını ancak taşınmaz şirket adına olmadığı için tedbir uygulanamamış, aradan uzun zaman geçikten sonra 13.05.2016’da birleşen davayı açmış olduğu davacının iyi niyetli olmadığını beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunca 16.05.2025 tarih, 2024/1 esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir.

16.05.2025 tarih, 2024/1 esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi,

Yargıtay Kanunu’nun 45/5.fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.

Bu nedenle; Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023). Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.

TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyi niyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanunun 1023.maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir. TMK’ nın 3. ve 1023.maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyi niyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.

Arsa sahibinin;üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka deyişle üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir.

Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu”kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı,zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.

Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992.maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyiniyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır.

İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyi niyetli üçüncü kişinin TMK'nin 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2.fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlaması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebi kabul edilebilir.

Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda Mahkemece yapılacak iş; davalı ...’ün tapu sicilinde mülkiyeti devraldığı anda, TMK'nın 1023. maddesi anlamında korunması gereken iyiniyete sahip olmadığı yani tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu bildiklerini veya bilmeleri gerektiği hususunda yukarıdaki açıklamalar doğrultusunda inceleme ve değerlendirme yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesinden ibaret iken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

28.000,00 TL duruşma vekâlet ücretinin davacıdan alınarak Yargıtaydaki duruşmada vekille temsil olunan davalıya verilmesine,

İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde ilgililere iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

30.06.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.