Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2024/1027 E. 2025/2638 K.

MAHKEMESİ : İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 22. Hukuk Dairesi SAYISI : 2023/2863 E., 2024/141 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Tire 2. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2016/135 E., 2018/153 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekilince duruşmalı, davalı ... vekilince duruşmasız olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 30.06.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davacılar ... vd. vekili avukat .... ile davalı ... ... vekili avukat ..., davalı ... ... A.Ş. vekili avukat ... İçinsel geldiler. Tebligata rağmen başka gelen olmadığı anlaşılmakla onların yokluğunda duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatın sözlü açıklaması dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkillerine ait arsa üzerinde inşaat yapılması için davalı müteahhit şirketle Tire 2. Noterliğinin 06.06.2005 tarihli Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi akdedildiğini, sözleşmeye göre arsa üzerinde toplamda bir dükkan ve 8 daireden oluşan bina yapılacağını, oluşacak binada 1 dükkan ve 4 dairenin müteahhide verileceğinin kararlaştırıldığını, yapılan sözleşmeye göre teslim tarihinin en geç 30.11.2007 olduğunu, ancak dairelerin teslimi yapılmadığı gibi birçok kusurlu imalatın da mevcut olduğunu, davalı müteahhit firmanın inşaatı ve Tire'yi tek edip gittiğini, müvekkilleri tarafından davalı müteahhidin eksik edimlerinin ve inşaatın durumunun tespiti için Tire Sulh Hukuk Mahkemesinin 2007/71 D.İş sayılı dosya üzerinden tespit yaptırıldığını, tespit dosyasına sunulan raporda inşaatın hali hazırdaki bitirilme oranının %70 olduğunun belirlendiğini belirterek; kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, müteahhit firmaya kalan bağımsız bölümlerin diğer davalılara temlikinin yasal dayanağı kalmayacağından yükleniciye bırakılmış olup da diğer davalılara temlik yoluyla geçmiş bulunan ve davalılar adına tescilli tapu kayıtlarının da geriye dönük olarak iptallerine ve takyidatsız şekilde müvekkilleri adına kayıt ve tescilini talep etmiştir.

II. CEVAP Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; kendisinin sözleşmeden kaynaklanan bir yükümlülüğünün bulunmadığını, kendisinin de zarara uğradığını belirterek; davanın öncelikle zamanaşımından reddine karar verilmesini, talebinin kabul görmemesi halinde davanın esastan reddine karar verilmesini savunmuştur.

Davalı ... mirasçıları vekili cevap dilekçesinde özetle; 2007 yılında inşaatın durması üzerine 2007/71 Değişik iş sayılı dosyası ile inşaatın durduğu ve %70 bitirilme oranı olduğunun tespit ettirildiğini, davanın öğrenme tarihinden itibaren 1 yıl ve herhalde 5 yıllık zamanaşımı sürelerine tabi olduğunu, müvekkilinin davaya konu taşınmazı 26/146 arsa payı oranıyla Tire Tapu Müdürlüğünün 18.05.2006 tarihinde 3067 yevmiye numarasıyla bizzat davacılardan satın aldığını, müvekkilinin müteahhidin halefi olmadığını ileri sürerek, davanın reddini istemiştir.

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; bankanın dava konusu bağımsız bölümü cebri icra yoluyla satın aldığından davacıların diğer davalı müteahhit şirket ile arasındaki ilişkiye dayanan def'ileri müvekkili bankaya karşı ileri sürülmesinin mümkün olmadığını, müvekkili bankanın iyi niyetli üçüncü kişi konumunda olduğunu, aleniyet ilkesi gereğince bu kazanımının korunmasının esas olduğunu beyan ederek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin 2016/135 Esas, 2018/153 Karar sayılı kararı ile; yüklenicinin sözleşme gereği 30.11.2007 tarihinde tamamlaması gereken inşaatı sözleşmesel yükümlülüklerini yerine getirmeyerek zamanında bitirmediği, aradan geçen yaklaşık 10 yıllık süreye rağmen herhangi bir girişimde dahi bulunmadığı, davacının derhal fesih talebinin yerinde olduğu anlaşılmakla davanın kabulüne, sözleşmenin geriye etkili olarak feshine, sözleşme koşullarına göre tamamlanamayan inşaatın seviyesi itibariyle geriye etkili hukuki sonuç doğuracak şekilde feshedilmiş olması halinde akit ilk yapıldığı tarih itibariyle hükümsüz olacağından, TBK'nun 125/3. maddesi hükmünce müteahhidin arsa sahibinden aldıklarını ve bu hukuki sonuçlarını bilerek, müteahhidin hak etmediği arsa paylarını satın almış olan üçüncü kişiler de talep halinde bu payları takyidatsız olarak iade ile yükümlü oldukları, dava konusu olay bakımından üçüncü kişilerin bilerek hareket etmiş oldukları kabul edilmekle iyi niyet savunmaları dinlenemeyeceğinden davacı tarafın tapu iptal tescil talebinin de kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF A. İstinaf Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... ... vekili ve muris ... mirasçıları vekilleri tarafından istinaf başvurusunda bulunmuştur. B. Gerekçe ve Sonuç Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; arsa sahiplerince inşaatın bitirilme oranının tespitinin yaptırıldığı Tire Sulh Hukuk Mahkemesinin 2007/71 D.iş sayılı dosyasındaki tespit tarihi ile eldeki davanın açıldığı tarih itibariyle de dava konusu inşaatın bitirilme seviyesinin %90'nın altında olduğunu anlaşıldığından, yerel mahkemece sözleşmenin geriye etkili feshi yönünde verilmiş olan kararda bir isabetsizlik bulunmadığı, inşaatın geldiği seviye itibariyle davalı yüklenici, arsa sahiplerine karşı edimlerini yerine getirmediğinden ve ayrıca yükleniciye baştan devredilen bağımsız bölümler avans niteliğinde olduğundan davalı yükleniciye kalan bağımsız bölümleri satın alan 3.kişi konumundaki diğer davalılar TMK'nın 1023. maddesi gereğince iyiniyetli sayılamayacağından mahkemece verilen kararda isabetsizlik görülmediği, ancak kamu düzeni yönünden yapılan incelemede davalılar arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunmadığından tapusunun iptaline karar verilen her bir bağımsız bölümün maliki olan davalılar yönünden bilirkişi raporunda belirlenmiş olan bağımsız bölümlerin dava tarihindeki değerleri baz alınmak suretiyle davalı yüklenici şirket dışındaki diğer davalılar hakkında ayrı ayrı karar ve ilam harcı belirlenmek suretiyle davalılardan ayrı ayrı tahsili yönünde karar verilmesi gerektiği belirterek, ilk derece mahkemesi kararı bu hususta kaldırılarak, harçların yazılı usulde tespiti ile tahsiline karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ A. Bozma Kararı 1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... ... vekili ve muris ... mirasçıları vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2- Dairemizin 2022/2243 Esas, 2023/2709 Karar sayılı ilamı ile ... mirasçıları vekilinin tüm temyiz itirazlarının reddine, Davalı ... vekilinin temyiz itirazları yönünden ise davalı bankanın maliki olduğu bağımsız bölümün incelenen tapu kaydı ve dosya kapsamına göre adına kayıtlı bağımsız bölümü icra dosyasından yapılan cebri satış neticesinde elde ettiği, üçüncü kişinin yolsuz kayda dayanarak ayni hak kazanımının korunabilmesi için tescilin yolsuzluğunu bilmemesi veya bilebilecek durumda olmaması gerektiği, bu durumda icra müdürlüğü tarafından kanunun gösterdiği aşamaların usulüne uygun bir şekilde yerine getirilmesi, gerekli yazışma ve ilanların yapılması neticesinde tamamlanan ihale ve icrai satış işlemleri sonucunda bağımsız bölüm edinen kişinin kötü niyetli olduğundan bahsedilemeyeceği, bu nedenle iyi niyetli olduğunun kabulüne ve tapu iptal ve tescil isteminin reddine karar verilmesi gerekirken kabulüne karar verilmesi doğru görülmediği belirtilerek kararın bozulmasına karar verilmiştir.

B. Bölge Adliye Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile Yargıtay bozma ilamı dışında kalması da nedeni ile davalı ... ile bir kısım davalılar murisi ... yönünden tapu iptal ve tescil isteminin kabulüne, davalı ... ... hakkında açılan tapu iptal ve tescil davası bakımından ise, bu davalının maliki olduğu bağımsız bölümün incelenen tapu kaydı ve dosya kapsamına göre, adına kayıtlı bağımsız bölümü icra dosyasından yapılan cebri satış neticesinde elde ettiği, üçüncü kişinin yolsuz kayda dayanarak ayni hak kazanımının korunabilmesi için tescilin yolsuzluğunu bilmemesi veya bilebilecek durumda olmaması gerektiği, bu durumda icra müdürlüğü tarafından kanunun gösterdiği aşamaların usulüne uygun bir şekilde yerine getirilmesi, gerekli yazışma ve ilanların yapılması neticesinde tamamlanan ihale ve icrai satış işlemleri sonucunda bağımsız bölüm edinen kişinin kötü niyetli olduğundan bahsedilemeyeceği, adı geçen davalı bankanın dava konusu bağımsız bölümü icra dosyasında yapılan cebri satış neticesinde elde ettiği, bu nedenle iyi niyetli olduğu anlaşılmakla, davalı ... ... hakkında açılan tapu iptal ve tescil davasının reddine karar verilmiştir.

VI. TEMYİZ A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davacılar vekili temyiz dilekçesinde;

a. Davalı bankanın ipotek tesis ettiği tarihte bağımsız bölümün n tamam olduğunu bildiğini,

b. Kredi tesis etmeden önce eksper gönderildiğini, ipotek tesisine ilişkin resmi senette “... istasyon caddesi mevkiinde kain tapunun 57... parsel numarasında kayıtlı (297,10) metrekare miktarında arsa (kat irtifakı ile yükümlüdür) dosyasında saklı inşaat projesine göre inşa olunacak kargir apartmanın dördüncü kat 7 nolu meskenin kat irtifakına ayrılan” ibaresinin mevcut olduğunu,

c. Taşınmazı da alacağına mahsuben cebri icradan satın aldığını beyan etmektedir.

Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde;

a. Bu davanın kabulü "Tapu siciline güvenve tapu sicillerinin ayniyeti yani (kimsenin tapu sicilinde kayıtlı olan bir hususu bilmediğini inkar edememesi) ilkesi"nin bertarafı mahiyetinde olduğunu

b. Her arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden tapu intikali yapılan üçüncü kişinin bu iktisabını geçersiz saymak TMK nın 1023. maddesi karşısında açıkça Kanuna aykırı davranmak olacağını beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

1.Kamu düzenine aykırılık hallerinin re'sen gözetildiği, dosya içeriği, kararın dayandığı gerektirici sebepler ve delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddine karar verilmiştir.

2. Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunca 16.05.2025 tarih, 2024/1 esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir.

16.05.2025 tarih, 2024/1 esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi, Yargıtay Kanunu’nun 45/5.fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir. Bu nedenle;

Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023). Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.

TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyi niyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanunun 1023.maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir.

TMK’ nın 3. ve 1023.maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyi niyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.

Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka deyişle üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir.

Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu”kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı,zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.

Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992.maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyiniyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır.

İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyi niyetli üçüncü kişinin TMK'nin 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2.fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlaması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebi kabul edilebilir.

Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda Mahkemece yapılacak iş; hükmü temyiz eden davalıların murisi ...’ın tapu sicilinde mülkiyeti devraldığı anda, TMK'nın 1023. maddesi anlamında korunması gereken iyiniyete sahip olmadığını yani tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu bildiğini veya bilmesi gerektiği hususunda yukarıdaki açıklamalar doğrultusunda inceleme ve değerlendirme yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesinden ibaret iken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.

VII. KARAR Açıklanan sebeplerle; (1) no.lu bentte açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz isteminin reddine,

(2) no.lu bentte açıklanan nedenlerle ... mirasçıları vekillerinin temyiz kabulü ile Bölge Adliye Mahkemesi kararının ... mirasçıları yararına BOZULMASINA,

28.000,00 TL duruşma vekâlet ücretinin davacılardan alınarak Yargıtaydaki duruşmada vekille temsil olunan davalı ... ... A.Ş.'ye verilmesine,

Peşin alınan harçların istek halinde temyiz eden davacılar ile davalıya iadesine,

Dosyanın Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

30.06.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.