Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2024/1116 E. 2025/2637 K.

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 53. Hukuk Dairesi SAYISI : 2022/1602 E., 2023/1255 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul 24. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2018/118 E., 2021/724 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalılar ... ve ... Dış Ticaret Ltd. Şti. vekillerince duruşmalı, davalı ...Ş. vekilince duruşmasız olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 10.04.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davalı ... Tic. Ltd. Şti vekili Avukat ..., davalı ...Ş. Avukat ... ile davacı vekili ... vekili Avukat ...'nun gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde; davacı ile davalı ... İnşaat San. ve İnş. Malz. Ltd. Şti. arasında 03.03.2014 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşmeye göre müvekkilinin 22 parselde kayıtlı taşınmazın tapusunun belediyeden satın alacağını, daha sonra tapu hissesinin tamamını davalı ... İnşaat'a devredeceğini, davalı ... İnşaat'ın ise, davacıya 8 nolu parselde 3 daireyi vereceğini, taraflar arasında yapılan sözleşme gereği müvekkilinin sözleşme konusu taşınmazın tapusunu satın aldığını ve davalı ... İnşaat'a devrederek sözleşme ile üzerine düşen yükümlülüğü yerine getirdiğini, davalı şirketin inşaata başlaması gerekirken, üzerine düşen yükümlülüğü yerine getirmediğini ve taşınmazı 16.06.2015 tarihinde davalı ...'e sattığını, 25.04.2014 tarihinde taşınmaz üzerinde ... Şirketi lehine 900.000,00 TL bedelli ipotek tesis ettiğini, davalı ...'ün 27.08.2015 tarihinde davalı ... Grup Dış Tic. Sağlık Turizm A.Ş. ye devredildiğini, ... Grup tarafından taşınmazın 03.02.2016 tarihinde davalı ...Elektronik Pazarlama ve Dış Tic. Ltd. Şti.'ye devredildiğini, daha sonra taşınmaz üzerinde kurulu 900.000,00 TL bedelli ipotek terkin edilerek 08.08.2016 tarihinde davalı ...Ş. lehine 1.000.000,00 TL bedelli ipotek tesis edildiğini, ancak davalıların adına yapılan devir ve tescillerin yolsuz olduğunu, buna bağlı olarak kurulan ipoteğin de geçersiz ve müvekkili lehine tapu iptal ve tescili ile taşınmaz üzerinde kurulan ipoteğin iptaline karar verilmesi gerektiğini ileri sürereksözleşmesinin geriye etkili olarak feshi, sözleşmeye konu 22 parselde kayıtlı taşınmazın davalılar adına yolsuz tescili ile bu taşınmazın müvekkili lehine tapu iptal ve tesciline, taşınmaz üzerinde kurulan ipoteğin iptaline, tescil mümkün olmaması halinde ise taşınmazın bedeline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP Davalı ...Ş. vekili cevap dilekçesinde; bankanın kefil olan ...Elektronik Paz. ve Dış Tic. Ltd. Şti. adına kayıtlı 22 parseldeki taşınmaz üzerine müvekkili banka lehine ipotek tesis edildiğini, davaya konu ipoteğin 27.03.2017 tarihinde fek edildiğini, davaya konu ipoteğin fek edilmiş olması nedeniyle konusuz kalan davanın müvekkili banka yönünden reddinin gerektiğini, davaya konu taşınmazın tapu kaydında kat karşılığı inşaat sözleşmesine ilişkin bir şerh bulunmadığını, TMK 1023 madde hükmü gereğince müvekkilinin iyiniyetli olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

Davalı ...Elektronik Pazarlama ve Dış Tic. Ltd. Şti. vekili, müvekkili şirketin 03.02.2016 tarihinde diğer davalı ... Grup Dış Tic Sağ Tur A.Ş'den 22 parsel tarla niteliğindeki taşınmazı üzerinde dava dışı ... A.Ş.'nin ipoteği ile birlikte satın aldığını, aynı gün İstanbul 10. İcra Dairesinin 2015/5656 Esas sayılı dosyası ile ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile İİK 150/c şerhi ile satışa arz edilen icra dosyası borcunun ipotek alacaklısı ... A.Ş.'ye ödenmek suretiyle İİK 150/c satışa arz şerhinin fek edildiğini, taşınmazın müvekkiline devrinin muvazaalı olduğu iddiasının yersiz olduğunu, davaya konu sözleşmenin "satış vaadi" içeren bir sözleşme olduğunu, satış vaadi sözleşmesinin resmi şekilde yapılmadıkça geçerli olmayacağını, geçersiz bir sözleşmeye dayanılarak tapu iptal ve tescil istenmeyeceğini, TMK madde 1023 gereğince tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan 3. kişinin bu kazanımının korunduğunu savunarak, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı .... Tic. Ltd. Şti. vekili, müvekkilinin 22 parsel numaralı taşınmazı davalılardan ...Elektronik'ten tapuda yazılı olduğu üzere 16.10.2018 tarihinde 1.100.000,00 TL bedelle satın aldığını, müvekkilinin taşınmazın olduğu yere yeni bir proje kapsamında konut yapmak istediğini, müvekkilinin iyiniyetli olduğunu, taşınmazı almasının yatırım ve proje amaçlı olduğunu, müvekkilinin söz konusu taşınmazı devralırken tapu kaydında herhangi bir şerh ya da tedbir bulunmadığı gibi müvekkilinin diğer davalılar ile davacı arasındaki ilişkiden de bilgisinin olmasının mümkün olmadığını savunarak davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararında davacı ile davalı ... İnş. San. ve İnş. Malz. Ltd. Şti. arasında adi yazılı şekilde yapılan sözleşme bulunduğu, eser sözleşmesinin bir türü olan kat karşılığı inşaat sözleşmesi tapu devrini de öngördüğünden TMK, TBK ve Noterlik Kanunu uyarınca kural olarak resmi şekilde yapılmak zorunda olduğundan aksi halinin geçersiz olduğu, davaya konu sözleşme resmi şekilde yapılmadığından geçersiz olduğu, bu kapsamda yapılan tapu devirlerinin iptal edilmesi gerektiği, davaya konu sözleşme resmi şekilde yapılmadığından geçersiz olduğu kabul edilmese dahi yerleşik Yargıtay kararlarında belirtildiği üzere kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yapılan tapu devrinin avans niteliğinde olduğu, devralanlarının iyiniyetli olup olmadıklarının dikkate alınamayacağı, davalı ... İnş. San. Ve İnş. Malz. Ltd. Şti'nin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükümlülüklerini yerine getirmediği, bu kapsamda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi gerektiği, diğer devralan davalıların iyi niyetli olup olmadıkları dikkate alınamayacağı, taşınmazdaki ipoteğin kaldırılmış bulunduğu anlaşılmakla davanın kabulü ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi ve tapunun iptali ve davacı adına tesciline, ipoteğin konusu kalmadığından bu hususta karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... vekili davalı ......Ltd.Şti. vekili, davalı ...Ş. vekili, davalı ... Ltd. Şti. vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile tapuda yapılan intikal nedeniyle sözleşmenin geçerli hale geldiği, ancak sözleşme ifa edilemediği gibi mahkemece verilen fesih kararına karşı, yüklenici tarafından istinaf itirazı da bulunmadığı, sözleşmenin geriye etkili feshi kararı kapsamında mahkemece takyidatlardan ari şekilde tapu iptal ve tescil kararı verilmesi doğru olduğu, konusuz kaldığı anlaşılan ve karar verilmesine yer olmadığına dair karar verilen ipoteğin kaldırılmasına ilişkin davacı talebi haklı olduğu ve ipoteğin kaldırılmasının da yargılama sonrası olduğu davalılar vekillerinin istinaf taleplerinin sadece "gerekçe yönünden" kabulü ile yerel mahkeme kararının HMK'nın 353/1-b-2. bendi gereğince kaldırılarak, yukarıda yazılı olan gerekçe doğrultusunda davanın kabulüne dair yeniden esas hakkında karar verilmesine, sözleşmenin feshine ve davanın kabulüne karar verilmiştir

V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri 1.Davalı ... Ltd. Şti. vekili temyiz dilekçesinde; a. Davalı müvekkilin taşınmazı dava tarihinden sonra üzerinde hiçbir şerh ve takyidat olmadan satın aldığını, dava dilekçesi tebliğ edilmediğinden savunma hakkı kısıtlandığını,

b. Davacı taraf sözleşmenin geçersizliğine dayanmadığı halde bu konuda gerekçe oluşturulamayacağını,

c. Müvekkili açısından kötüniyet iddiasının incelenmediğini, tapuya güven ilkesi gereği iyi niyetli olarak satın alındığını,

d. Mahkemece sözleşmenin ifası için süre verilmediğini beyan etmektedir.

2.Davalı ...Elekt. Pazarlama ve Dış Tic. Ltd. Şti. temyiz dilekçesinde; a. Sözleşme adi yazılı olduğundan ve resmi şekil şartı olmadığından geçerli sayılayacağını,

b.Sözleşmenin üçüncü kişiler yönünden sonuç doğurması için tapuya şerh edilmesi gerektiğini,

c. TMK’nın 1023. maddesi gereğince sözleşmeden haberdar olmayan tarafların iyiniyetinin korunması gerektiğini,

d. Davacı ile yüklenici arasındaki sözleşmeye göre davacıya ait taşınmaz üzerinde değil, yükleniciye ait başka taşınmaz üzerinde yapılan dairelerden davacıya verileceği, davacı tanığı ve eşinin de 10.02.2020 tarihli celsede trampa yapıldığını kabul ettiğini,

e. Müvekkilinin yükleniciye düşen bağımsız bölümleri değil, arsa niteliğindeki taşınmazı satın aldığını ve satın aldığı tarihte taşınmaz üzerinde hiçbir inşaat olmadığını, tapuda şerh bulunmadığını, kat irtifakı kurulmadığını beyan etmektedir.

3.Davalı ...Ş. vekili temyiz dilekçesinde; a. Davaya konu ipoteğin 27.03.2017 tarihinde fek edildiğini bu nedenle davalı banka hakkında aleyhe hüküm kurulamayacağını,

b.Sözleşmenin üçüncü kişiler yönünden sonuç doğurması için tapuya şerh edilmesi gerektiğini,

c. TMK’nın 1023. maddesi gereğince sözleşmeden haberdar olmayan tarafların iyiniyetinin korunması gerektiğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve tapu iptal tescil talebine ilişkindir.

1. Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunca 16.05.2025 tarih, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir.

16.05.2025 tarih, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi, Yargıtay Kanunu’nun 45/5.fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.

Bu nedenle; Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023).

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.

TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyiniyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanunun 1023. maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir.

TMK’nın 3. ve 1023.maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyiniyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.

Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka deyişle üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir.

Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu” kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı, zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.

Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyi niyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır. İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyi niyetli üçüncü kişinin TMK'nin 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2.fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlaması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil veya ipoteğin kaldırılması talebi kabul edilebilir.

Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda mahkemece yapılacak iş; hükmü temyiz eden son tapu maliki davalı ... Tic. Ltd. Şti yönünden yukarıdaki açıklamalar doğrultusunda inceleme ve değerlendirme yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesidir.

2. Bozma nedenine göre diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine gerek görülmemiştir.

VI. KARAR Açıklanan sebeplerle;

1-Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

2- Bozma nedenine göre diğer temyiz itirazlarının incelenmesine yer olmadığına,

3- Peşin alınan harçların istek halinde temyiz edenlere iadesine, Dosyanın Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 30.06.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.