Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2023/856 E. 2025/2636 K.

MAHKEMESİ : Konya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi SAYISI : 2022/503 E., 2022/1354 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Çumra 1. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2019/280 E., 2021/616 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde; davacı arsa sahibinin, davalı yüklenici ... ile yaptığı 23.12.2015 tarihli sözleşme gereğince, davacıya ait iki adet daire verilmesi karşılığında adına olan taşınmazını davalı yüklenici ...'a devrettiğini ancak davalı yüklenicinin edimini yerine getirmediği gibi borcundan dolayı diğer davalı .... lehine arsa üzerinde ipotek tesis ettirdiğini, davalı bankanın arsa üzerinde inşaat yapılacağına ilişkin tabela olmasına rağmen ipotek koyduğunu, ipoteğin paraya çevrilmesi yolu başlattığı takipte alacağına mahsuben satın aldığını ileri sürerek, davalı adına kayıtlı taşınmazın tapu kaydının iptal edilerek davacı adına tesciline, mümkün olmazsa taşınmazın değerinin tespit edilerek her iki davalıdan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP Davalı ... cevap vermemiştir. Davalı ... Aş vekili cevap dilekçesinde; davacı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin hiçbir geçerliliğinin olmadığını, tapu siciline şerh edilmediğini, davacı ile davalı arasında gerçekleştirilen sözleşmeden haberlerinin olmadığını, iyiniyetli olduklarını savunarak, davanın reddini istemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacı ile davalı yüklenici arasında 23.12.2015 tarihli, adi yazılı sözleşmenin düzenlendiği, sözleşmeye konu taşınmazın sözleşme tarihinden önce 28.07.2015 tarihli satış işlemiyle davalıya devredildiği, daha sonra davalının ... olan kredi borcu nedeniyle banka tarafından davalı aleyhine takibe başlandığı ve söz konusu taşınmazın banka alacağına mahsuben banka tarafından satın alındığı, mahallinde yapılan keşifte ve keşif sonrası alınan bilirkişi raporlarında taşınmaz üzerinde herhangi bir inşaat faaliyetinin bulunmadığı ve davalı yüklenicinin sözleşmedeki edimini yerine getirmediği arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri tapuda arsa payı devrini de içerdiğinden resmi şekilde yapılması zorunlu olduğu, ancak adi yazılı şekilde yapılmış olmakla birlikte bu sözleşmeye dayalı olarak tapuda pay devrinin yapılması ya da edimlerin büyük oranda tamamlanmış olması halinde, sözleşmenin geçersizliği iddia veya savunmasına değer verilmeyeceği, somut olayda da, taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi adi yazılı olsa da, arsa sahibince tapuda devri yapılıp geçerli hale geldiği, arsa sahipleri tarafından tapuda yükleniciye devredilen arsa payları, sözleşme konusu inşaatın yapılabilmesi için yüklenicinin inşaata finans sağlaması amacıyla verilen avans niteliğinde olduğu, yüklenici edimini yerine getirmeden hak sahibi olmayacağı, bu durum yükleniciden arsa payının mülkiyetini devralan üçüncü kişiler için olduğu kadar, taşınmaz üzerinde mülkiyet dışında bir ayni hak, bu arada ipotek hakkı kuran üçüncü kişiler için de geçerli olduğu, yükleniciden pay devralan veya arsa sahibi tarafından avans olarak yükleniciye devredilmiş bir taşınmaz üzerinde kredi sözleşmesi gereği ipotek hakkı sahibi olan üçüncü kişiler de, söz konusu haklarının inşaatın usulüne uygun biçimde gerçekleşmesi halinde geçerlilik kazanacağını bilmeleri gerektiğinden TMK’nın 1023. maddesinin korumasından yararlanamayacağı, tamamlanmamış inşaat nedeniyle kredi veren bir bankanın, tapudaki gerçek malikin kim olduğu ve yüklenicinin edimini yerine getirmemesi durumunda sözleşmede kararlaştırılan bedele hak kazanamayacağını, bu nedenle taşınmaz üzerine kurulan ipotek hakkının geçerli olamayacağını bilmemesinin mümkün olmadığı, yüklenici edimini hiç ifa etmez ise avans niteliğindeki devir ve sonraki devirler de geçersiz olacağı, 3. kişiler,n de iyiniyet iddiasında bulunamayacağı, davalı yüklenicinin makul süre içinde inşaat ruhsatını almayıp inşaata da başlamamış olmasının sabit olması karşısında, sözleşmenin geriye etkili feshi isteminin kabulüne, edimini yerine getirmeyen yüklenici tarafından taşınmaz üzerine koydurduğu davalı banka lehine konulan ipotek nedeniyle ve yine davalı banka adına icra yoluyla da olsa satış suretiyle tescil işleminin yolsuz tescil olduğu, davalının adına tescil edilen taşınmazdaki hak sahipliğinin kaynağı ipoteğin davacı yönünden bu anlamda yolsuz tescili nedeniyle TMK'nın 1023. maddesinden yararlanamayacak olmasıyla, taşınmazın arsa olarak bile üzerine ipotek şerh edilip bu ipoteğe dayalı olarak da mülkiyetin kazanılmasında davalı bankanın iyiniyet savunmaları da dinlenemeyeceği gerekçesi ile sözleşmenin feshine ve davalı banka adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı banka vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davalı T. ... Aş vekili temyiz dilekçesinde; a. Taraflar arasında yapılan sözleşmenin resmi şekil şartına uygun olmaması sebebi ile geçerli bir sözleşme olmadığını, eğer geçerli bir sözleşme olduğu kabul edilirse dahi tapu kütüğüne şerh edilmemesi sebebi ile müvekkil banka açısından yapılan sözleşmenin hiçbir bağlayıcılığının olmadığını, B. Davacının gerekli özeni göstermemesi sebebi ile iyiniyet iddia edemeyeceğini, ayrıca mahkeme aksi kanaatte ise de davanın açılmasına sebebiyet veren kişini davalı ... olması sebebi ile vekalet, harç ve masraf ödemelerinin davalı üzerinde bırakılmasını, müvekkili bankanın sorumlu tutulmaması gerektiğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve tapu iptal ve tescil davasıdır.

Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunca 16.05.2025 tarih, 2024/1 esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir.

16.05.2025 tarih, 2024/1 esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi, Yargıtay Kanunu’nun 45/5.fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.

Bu nedenle; Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023). Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.

TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyi niyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanunun 1023.maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir.

TMK’ nın 3. ve 1023.maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyi niyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.

Arsa sahibinin;üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka deyişle üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir.

Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu”kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı,zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.

Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992.maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyiniyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır.

İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyi niyetli üçüncü kişinin TMK'nin 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2.fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlaması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebi kabul edilebilir.

Somut olayda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin adi yazılı yapılmış olması, tapu kaydında sözleşmeye ilişkin şerh olmadığı, tapu devrini adi yazılı sözleşmeden önce yapıldığı, sözleşmeye ilişkin proje dahi olmadığı bu durumda ipotek tesis edildiği tarihte temyiz eden davalı bankanın iyi niyetli olmadığından söz edilemeyeceği dikkate alınarak davalı banka yönünden davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde ilgililere iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,