Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2023/3691 E. 2025/2640 K.

MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi SAYISI : 2023/1784 E., 2023/1982 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : ... 3. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2021/76 E., 2022/730 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı asıl ve birleşen davalarda davalılar ..., ..., ..., ..., ... ve ... vekillerince duruşmasız, asıl ve birleşen davada davacılar vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 04.03.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir. Belli edilen günde asıl ve birleşen davada davacılar vekili avukat ... geldi. Tebligata rağmen karşı taraftan gelen olmadığı anlaşılmakla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatın sözlü açıklaması dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacılar vekili asıl ve birleşen dava dilekçelerinde özetle; müvekkillerinin arsa sahibi olarak davalı ...Ltd. Şti. ile gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdettiklerini, söz konusu sözleşme uyarınca ... ili, ... ilçesi, ... Mah., 6368 ada, 3 parsel sayılı taşınmaz üzerinde bağımsız bölümler yapıp teslim edileceğini, yine yüklenicinin inşaatı rahatça yapıp bitirmesi ve kendine ait bölümleri satması için vekaletname verildiğini, inşaatın en geç bitirilme tarihinin ise 27.09.2014 olduğunu, bir süre sonra inşaatın durduğunu, inşaata devam edilmesi için yapılan tüm görüşmelere rağmen devam olunmadığını, verilen vekaletnameye istinaden yüklenici davalı tarafından kat irtifakının kurulduğunu ve 25 bağımsız bölümün müvekkillerinin bilgisi dışında yüklenici tarafından diğer davalılara satıldığını, davacı müvekkillerine daireleri teslim etmeyen yüklenicinin şahsi haklarını devretme olanağının bulunmadığını ve bu sebeple yüklenici tarafından yapılan tüm satışların geçersiz olduğunu ileri sürerek, davalılar adına olan tüm kat irtifakı tapularının iptali ile müvekkilleri adına 1/3'er hisse ile tescil edilmesini, davalı yüklenici ile düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshini ve 5.000,00 TL kira kaybının davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; taleplerin zamanaşımına uğraması nedeniyle davanın zamanaşımından reddine karar verilmesini, davalı müvekkilinin taşınmazı iyiniyetli olarak davacı yanın bilgisi ve rızası dahilinde tapu siciline güvenerek satın aldığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

Davalılar ..., ... ve ... vekili cevap dilekçesinde; taleplerin zamanaşımına uğraması nedeniyle davanın zamanaşımı bakımından reddine karar verilmesini, müvekkillerinin taşınmazları iyiniyetli olarak davacı yanın bilgisi ve rızası dahilinde tapu siciline güvenerek satın aldıklarını savunarak, davanın reddini istemiştir.

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; taleplerin zamanaşımına uğraması nedeniyle öncelikle davanın zamanaşımı bakımından reddine karar verilmesini, davalı müvekkilinin taşınmazı davacıların verdiği vekaletnameye dayanılarak davacıların bilgisi ve rızası dahilinde iyiniyetli olarak tapu siciline güvenerek satın aldığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

Davalı ... cevap dilekçesinde; taşınmazı davacıların vermiş olduğu vekaletnameye istinaden satın aldığını, sözleşmenin tarafı da olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

Davalılar ..., ... ve ... cevap dilekçelerinde; taşınmazları tapu kaydına istinaden satın aldıklarını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile binada yapılan inşaat imalatlarının yapım seviye oranının %9 olduğu, yüklenicinin temerrüdünün oluştuğu ve sözleşmenin geriye etkili olarak feshinde davalı yüklenicinin tam kusurlu olduğu, sözleşmenin geriye etkili feshi nedeniyle bağımsız bölümlerdeki davalıların adlarına tescilli tapularının iptali ile arsa sahiplerine iadesi gerektiği, davacıların gecikme tazminatı taleplerinden vazgeçildiği belirtilerek, asıl davanın kısmen kabulü ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshine, gecikme tazminatı talebine ilişkin davanın açılmamış sayılmasına, birleşen davaların kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresinde birleşen davalarda bir kısım davalılar vekilleri tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine; Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, %9 oranında inşaatın yapıldığı anlaşılmakla, davacı arsa sahiplerince sözleşmenin geriye etkili feshi isteminin haklı olduğu, inşaatın geriye etkili feshi nedeniyle yükleniciden daire alan üçüncü kişilerin iyiniyet iddiasının dinlenemeyeceği kaldı ki bir an TMK 1023. madde gereği inşaatı topraktan alan ya da henüz %9 tamamlanan inşaaattan daire alan davalıların yüklenicinin arsa sahipleriyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yaptığını ve sözleşme gereği üzerine düşen yükümlülükleri yerine getirmeden dairelere hak kazanamayacağını, kendilerine tapu veremeyeceğini bilmeleri gerektiğinden iyiniyetli tapu maliki olarak kabul edilemeyecekleri, bu nedenle mahkemece yüklenicinin üçüncü kişilere sattığı daireler yönünden tapu iptal ve tescil kararının isabetli olduğu, ancak yargılama giderleri, harç ve vekalet ücreti tayininde yanılgıya düşüldüğü belirtilerek, istinaf başvurularının kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, asıl davanın kısmen kabulü ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshine, gecikme tazminatı talebine ilişkin davanın açılmamış sayılmasına, birleşen davaların kabulüne karar verilmiştir.

V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri 1. Birleşen 2018/60 E. sayılı davada davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; müvekkilinin daireyi arsa malikinden aldığını, bedelin arsa maliki ... hesabına yatırıldığını, kazanımın iyiniyetli olduğunu ve tapu sicilinde şerh bulunmadığını beyan etmektedir.

2. Birleşen 2018/60 E. sayılı davada davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; müvekkilinin iyiniyetli şekilde tapu siciline güvenerek taşınmazı satın aldığını, ödenen bedelin iadesinin gerektiğini, harç ve vekalet ücretinden sorumlu tutulmasının hatalı olduğunu beyan etmektedir.

3. Asıl davada davalılar ..., ..., ... ve ... vekili temyiz dilekçesinde; taraf teşkilinin sağlanmadığını, tanık dinlenmesine muvafakat etmediklerini, dava konsu dairelerin iyiniyetli şekilde tapu siciline güvenerek alındığını ve tapuya güven ilkesi gereğince iktisabın korunması gerektiğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Sonuç Asıl ve birleşen davalarda uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ile tapu iptali ve tescil istemlerine ilişkindir.

Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunca 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir.

16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi,

Yargıtay Kanunu’nun 45/5.fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.

Bu nedenle;

Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023).

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.

TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyi niyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanunun 1023. maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir.

TMK’nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyi niyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.

Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka deyişle üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir.

Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu”kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı,zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.

Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyi niyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır.

İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyi niyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2. fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlaması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebi kabul edilebilir.

Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda Mahkemece yapılacak iş; hükmü temyiz eden birleşen 2018/60 E. sayılı davada davalılar ... ve ... ile asıl davada davalılar ..., ..., ... ve ...'nin, tapu sicilinde mülkiyeti devraldıkları anda, TMK'nın 1023. maddesi anlamında korunması gereken iyiniyete sahip olmadıklarını yani tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu bildiklerini veya bilmeleri gerektiğini ispata yarar delillerin ibrazı için, davacı arsa sahiplerine verilecek makul süre neticesinde oluşacak sonuca uygun karar verilmesinden ibarettir.

VI. KARAR Açıklanan sebeple, Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının birleşen 2018/60 E. sayılı davada davalılar ... ve ... ile asıl davada davalılar ..., ..., ... ve ... lehine BOZULMASINA, Peşin alınan harcın istek halinde ilgililere iadesine, Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 01.07.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.