Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 2026/136 E. 2026/11780 K.

MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2023/1352 Esas, 2025/961 Karar KARAR : Kabul

Taraflar arasında İlk Derece Mahkemesinde görülen ve istinaf incelemesinden geçen bağımsız bölümlere özgülenen arsa paylarının düzeltilerek tapuya tescili davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Dairece Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılmasına ve İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın kabulüne karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA Davacılar vekili dava dilekçesinde; davacıların İstanbul ili, ... ilçesi, ... Mahallesi 2 28... parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan toplamda 9 bağımsız bölümlü binada bağımsız bölüm maliki olduklarını, davalının ana taşınmazdaki ... kat 1 nolu dükkan nitelikli bağımsız bölüm maliki olduğunu, mevcut arsa paylarının tapuya tescili sırasında, bağımsız bölümlerin değerleri ile orantılı olarak tahsis edilmediğini, 1 nolu bağımsız bölüme fahiş arsa payı ayrıldığını, bu nedenle yeni arsa paylarının belirlenerek tapuya tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davacıların bu davayı açmış olmasında herhangi bir hukukî menfaati olmadığı gibi bu aşamada kat maliki olarak bu haklarını kullanmalarının hakkın kötüye kullanılması olduğunu, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin 14.09.2021 tarihli ve 2021/216 Esas, 2021/84 Karar sayılı kararıyla; davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF A. İstinaf Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin 14.09.2021 tarihli ve 2021/216 Esas, 2021/84 Karar sayılı kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. Gerekçe ve Sonuç Bölge Adliye Mahkemesinin 25.10.2022 tarihli ve 2021/3124 Esas, 2022/2461 Karar sayılı kararıyla; dava konusu ana taşınmazın bağımsız bölümlerinin arsa paylarını değerleriyle orantılı yazılmadığı, yargılama sonucu belirlenen arsa paylarına göre düzenleme yapılması ve davanın kabulü gerektiği gerekçesiyle davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ A. Bozma Kararı 1. Bölge Adliye Mahkemesinin 25.10.2022 tarihli ve 2021/3124 Esas, 2022/2461 Karar sayılı kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Dairemizce yapılan temyiz incelemesi sonucunda; dosyada mevcut bilirkişi raporunda incelemenin kat irtifakı tarihi esas alınarak yapıldığı belirtilmiş ise de somut olarak kat irtifakı tarihinde bağımsız bölümlerin değerini etkileyecek ana taşınmazın o dönemki konumu ve şartlarını gösterir bir bilgi ve belgenin dosya kapsamına alınmadığı gibi verilen yeni arsa paylarının hangi kriterlere göre ne şekilde hesaplandığı açık ve hiçbir tereddüte mahal bırakmayacak şekilde belirtilmediği, ayrıca bağımsız bölümlerin binada bulundukları yerleri ve yüzölçümleri açıkça belirtilmesine karşın her bir bağımsız bölümün kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki değerlerine etkili olabilecek diğer unsurlar tek tek yazılıp açıklanmadığı ve bu bağımsız bölümlerin değerlerinin ayrı ayrı hesaplanmadığı, soyut bir biçimde değerlendirme yapılarak arsa payları yeniden belirlendiği, kat irtifakı yahut kat mülkiyeti tesisi tarihinde ana gayrimenkuldeki 1 numaralı bağımsız bölüme fazladan pay ayrılmasını gerektirecek herhangi bir somut veriye ulaşılamıyor ise yeni arsa paylarının 634 sayılı Kanun ve Yargıtayın yerleşik içtihatları doğrultusunda belirlenmesi gerektiği, mahkemece açıklanan hususlar doğrultusunda arsa paylarının belirlenmesinde esas alınacak olan bağımsız bölümlerin kat irtifakı kurulduğu tarih itibari ile değerlerini olumlu veya olumsuz etkileyen tüm unsurların incelenip irdelenmesi, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki, cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısıtma ve aydınlatma süreleri, mimari kullanımı ve konumu, cephesi, manzarası gibi hususların yeniden değerlendirilmesi için bilirkişi kurulundan yeniden ek rapor alınması, arsa paylarının düzenlenmesini gerektirecek bir hususun olup olmadığının araştırılıp, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik araştırma ve inceleme sonucu işin esası hakkında davanın kabulüne karar verilmesinin doğru görülmediği gerekçesiyle Bölge Adliye Mahkemesinin esastan ret kararı kaldırılarak, İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.

B. İlk Derece Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile uyulan bozma kararı ile davanın kabulüne karar verilmiştir.

VI. TEMYİZ A. Temyiz Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri Davalı vekili temyiz dilekçesinde özetle; davacıların davayı açma ehliyetlerinin bulunmadığını, davacıların tamamı kat mülkiyetinin ilk kurulduğu 10.08.2007 tarihinde bağımsız bölüm maliki olduklarını, davacıların kat mülkiyeti tesis edildiği 2007 yılından itibaren 13 yıldan fazla süre boyunca arsa paylarına ve tapu kayıtlarına hiçbir itirazda bulunmadan bağımsız bölümlerinin maliki olarak kaldıklarını, ortak giderlere katılım gibi yükümlülüklerde düşük arsa payı nedeniyle fiilen menfaat elde ettiklerini, uzun yıllar boyunca sessiz kalınmasının, hem arsa payının bilindiğini, hem de bu payların taraflar arasında zımnen kabul edildiğini ortaya koyduğunu, 2020 yılında binanın kentsel dönüşüm kapsamına alınması gündeme geldikten hemen sonra, bu dava açıldığını, dolayısıyla davacıların amacının, arsa payı düzeltilmesi yoluyla ek ekonomik menfaat sağlamak olduğunu, arsa payı oranlarındaki dağılımın, çatı katının kullanımına ilişkin taraf iradesine ve fiili takas ilişkisine aykırı olduğunu, bu durumun raporda ve kararda göz ardı edildiğini, 1 nolu bağımsız bölüm olan dükkânın ticari kullanım amacı, büyüklüğü ve rayiç değeri dikkate alınmaksızın arsa payının fahiş şekilde düşürüldüğünü, bilirkişi raporlarında arsa payı hesaplamalarında kullanılan şerefiye puanlamasının somut veriye değil, sübjektif kanaate dayalı olduğunu, bu nedenle raporların hükme esas alınamayacağını ileri sürerek kararının bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe 1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, tarafların kat maliki oldukları ana gayrimenkulde bağımsız bölümlerin arsa paylarının değerleriyle orantılı olup olmadığının tespiti ile yeni arsa paylarının tapu siciline tescili istemine ilişkindir.

2. Değerlendirme 1. Temyiz olunan nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Temyizen incelenen İlk Derece Mahkemesi kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkan bulunmadığı anlaşılmakla; temyiz dilekçelerinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VII. KARAR Açıklanan sebeplerle; Davalı vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA,

Davalıdan peşin alınan temyiz harcının Hazineye irat kaydedilmesine,

22.06.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.