Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 2025/16462 E. 2026/11779 K. – Ecrimisil

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2016/456 Esas, 2016/461 Karar KARAR : Direnme

Taraflar arasındaki ecrimisil davasında yapılan yargılama sonunda Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı ... vekilince temyiz edilmesi üzerine, Yargıtay (Kapatılan) 18. Hukuk Dairesince Mahkeme kararının bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemece bozmaya direnme kararı verilmiştir.

Mahkemece verilen direnme kararı davalı ... vekilince temyiz edilmekle; dosya Yargıtay Hukuk Genel Kuruluna sunulmuş, Yargıtay Hukuk Genel Kurulunca direnme uygun olup, davalı vekilinin diğer temyiz itirazları ile ilgili inceleme yapılmak üzere dosya Dairemize gönderilmiştir.

Süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin bilgi ve imzası haricinde diğer kat malikleri ..., ..., ... ve ... ile 06.06.2005 tarihinde aktedilen kira sözleşmesine dayanarak dava konusu İstanbul ili, ... ilçesi, ... köyü 8168 parsel sayılı kat mülkiyetine tâbi ana taşınmazın ortak alanı olan dördüncü kat hizasında dış cephesine baz istasyonu kurulmak sureti ile davalı tarafından tasarruf edildiğini, söz konusu tasarrufun müvekkili yönünden fuzuli işgal teşkil ettiğini, müvekkilinin haksız işgal tarihi ile bağımsız bölümü sattığı tarih olan 23.06.2011 tarihine kadarki dönem için ecrimisil alacağı talep etme hakkının doğduğunu ileri sürerek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile 5.000,00 TL belirsiz ecrimisil alacağının işgal tarihinden itibaren faizi ile birlikte davalı taraftan tahsiline karar verilmesini talep etmiş, 11.06.2013 tarihli dilekçesi ile talebini 9.832,88 TL olarak artırmıştır.

II. CEVAP Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkiline husumet yöneltilemeyeceğini, husumetin kira sözleşmesinde kiralayan sıfatı bulunan diğer kat maliklerine ait olduğunu, esas yönünden ise kira sözleşmesinin şahsi borç doğuran sözleşmelerden olmakla ödenmiş kiralardan payına düşenin diğer kat maliklerinden istenebileceğini, davacının 2005 yılından taşınmaz satışını yaptığı 23.06.2011 tarihine kadar geçen süre zarfında kullanıma itiraz etmeyerek zımnen muvafakat ettiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

III. MAHKEME KARARI Mahkemenin 15.04.2014 tarihli ve 2011/490 Esas, 2014/175 Karar sayılı kararı ile davalı şirketin, davacı kat malikine karşı ileri sürebileceği sözleşmesel ilişkinin mevcut olmadığı, davacı kat maliki açısından davalı şirketin tasarrufunun fuzuli işgal mahiyetinde olduğu gerekçesiyle davanın kabulü ile 06.06.2005 - 23.06.2011 dönemi için toplam 9.832,88 TL ecrimisil alacağının faiziyle birlikte davalı taraftan tahsili ile davacı tarafa ödenmesine karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ A. Bozma Kararı 1. Mahkemenin 15.04.2014 tarihli ve 2011/490 Esas, 2014/175 Karar sayılı kararına karşı süresi içinde davalı ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Yargıtay (Kapatılan) 18. Hukuk Dairesinin 09.06.2016 tarihli ve 2016/589 Esas, 2016/9271 Karar sayılı kararı ile ana gayrimenkuldeki ortak alanın ihbar edilen kat malikleri tarafından kiraya verilerek kira gelirinin alındığı, davalı ...Ş.'nin kiracı durumunda olduğu ve sözleşmede belirlenen kira bedelini ödediği, bu durumda sözleşmedeki edimini kiralayanlara karşı yerine getiren davalıya kira bedelinin ödenmesi konusunda husumet düşmeyeceği dikkate alınmadan, sözleşmedeki kiralayana yönelik olarak açılan davanın pasif husumet yokluğu nedeni ile reddine karar verilmesi gerekirken kabulüne karar verilmesinin doğru görülmediği gerekçesiyle karar bozulmuştur.

B. Mahkemece Verilen Direnme Kararı Mahkemenin 29.11.2016 tarihli ve 2016/456 Esas, 2016/461 Karar sayılı kararı ile öncelikle ana taşınmazın ortak alanlarının kullanımına yönelik olarak diğer kat malikleri ile yapılan kira sözleşmesinin hukuken geçerli olup olmadığı ve davacı yönünden bağlayıcı olup olmadığı hususunun tespiti gerektiği, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (634 sayılı Kanun) 4 üncü maddesine göre ana taşınmaza ait ana duvarların ortak yer niteliğinde olduğu, aynı Kanun'un 45 inci maddesine göre anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işlerinin ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabileceği gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.

C. Yargıtay (Kapatılan) 20. Hukuk Dairesince Yapılan İnceleme Sonucu Dosyanın Yargıtay Hukuk Genel Kuruluna Gönderilmesi Kararı Yargıtay (Kapatılan) 20. Hukuk Dairesinin 04.07.2017 tarihli ve 2017/7075 Esas, 2017/6162 Karar sayılı kararı ile bozma kararının usul ve kanuna uygun olduğu anlaşıldığından dosyanın temyiz incelemesi için Yargıtay Hukuk Genel Kuruluna gönderilmesine karar verilmiştir.

D. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Kararı Yargıtay Hukuk Genel Kurulu tarafından yapılan inceleme sonunda verilen 22.10.2025 tarihli ve 2017/5(18)-2822 Esas, 2025/671 Karar sayılı kararı ile ortak yerlerden olan anayapının dış duvarlarının kiralanması gibi önemli yönetim işleri konusunda kat malikleri tarafından oybirliği ile karar vermeleri gerektiğinden, kat maliklerinden bir kısmı ile imzalanan kira sözleşmesinin davacı kat malikine karşı ileri sürülemeyeceği, başka bir anlatımla davalı şirketin, davacı kat malikine karşı ileri sürebileceği sözleşmesel ilişkinin mevcut olmadığı, ayrıca ana yapının ortak alanlarının kiralanmasına ilişkin kat malikleri kurulu kararı bulunmadığı, baz istasyonu kurulmasından elde edilen kira gelirlerinin kiralayan kat maliklerinin banka hesaplarına ödeneceğinin kararlaştırıldığı anlaşılmakla davacı kat maliki açısından davalı şirketin tasarrufunun fuzuli işgal mahiyetinde olduğu sonucuna varıldığı gerekçesiyle direnme kararının yerinde olduğu, ne var ki, Özel Dairece davalı vekilinin diğer temyiz itirazları incelenmediğinden, bu yönde inceleme yapılmak üzere dosyanın Daireye gönderilmesine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ A. Temyiz Yoluna Başvuranlar Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde özetle; müvekkili firma tarafından verilen Elektronik Haberleşme hizmetinin özel hukuk kişisi eli ile yürütülen bir kamu hizmeti olduğunu, bu hizmetin yürütülebilmesi için, teknik açıdan uygun yerlere baz istasyonları kurulmasının bir zorunluluk olduğunu, baz istasyonunun teknik açıdan uygun yerlere kurulmadan bu hizmetin gereği gibi ifasının mümkün olmadığını, davacının iddialarının müvekkil şirketin kira sözleşmesi yapmış olduğu kiralayan taraf ile ilgili olduğundan davacı tarafın ecrimisil talepleri ile müvekkil şirkete karşı açmış oldukları davanın pasif husumet yokluğundan reddine karar verilmesi gerekirken davanın esasına girilerek karar verilmesinin hukuka aykırı olduğunu, müvekkili şirketin, sözleşmeden doğan kira borcunu kiralayana ödemekle kira borcundan kurtulduğunu, bu çerçevede taşınmazda kiracı olan müvekkilden ecrimisil veya başka bir ad altında alacak talep edilmeyeceğini, müvekkili şirketin kira sözleşmesine binaen kiracı sıfatı ile taşınmazda bulunduğunu, buna göre fuzuli şagil olmadığını ve kötü niyetli haksız işgalciden istenebilecek ecrimisilin müvekkilinden istenemeyeceğini, söz konusu kira sözleşmesinin genel hükümler başlıklı 7 nci maddesinin b bendinde açıkça kiralayanların mecurun kiralanması hususunda her türlü yetkiyi haiz olduklarını belirttiklerini, davacının kendisine ait taşınmazın haberi olmaksızın kiraya verilmesinden bahisle, kiralayanlara husumet yöneltmesi gerektiğini, müvekkili şirketin kötü niyetli olmadığından ecrimisil şartlarının oluşmadığını, davacı tarafça iyi niyet kaidelerine aykırı şekilde hiç bir ihtar çekmeksizin 5 yılı aşkın bir süre sonunda muvafakati olmadığından bahisle dava açılmasının iyi niyet kuralları ile de bağdaşmadığını belirterek kararın bozulmasına karar verilmesini istemiştir.

C. Gerekçe 1. Uyuşmazlık ve Hukukî Nitelendirme Uyuşmazlık, kat mülkiyetine tâbi ana taşınmazın ortak alanının kullanımından dolayı ecrimisil alacağı istemine ilişkindir.

2. Değerlendirme 1. Mahkemelerin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun geçici 3 üncü maddesinin atfıyla 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 26.09.2004 tarihli ve 5236 sayılı Kanun'la yapılan değişiklikten önceki 428 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukukî ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Davalı ... vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile Mahkeme kararının ONANMASINA,

Davalıdan peşin alınan temyiz harcının Hazineye irat kaydedilmesine,

22.06.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.