Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2025/5323 E. 2026/2247 K.

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi SAYISI : 2021/3786 E., 2025/1879 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 3. Tüketici Mahkemesi SAYISI : 2018/438 E., 2021/568 K.

Bölge Adliye Mahkemesinin kararı, davacı vekili ile davalı Banka vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili; müvekkili ile davalılardan ... şirketi arasında 22.09.2016 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi imzalandığını ve sözleşmeye konu bağımsız bölüm için 444.400,00 TL olarak satışının kararlaştırıldığı, bu tutarın 291.440,00 TL’si nakit olarak, 153.000,00 TL'si de davalı Bankadan alınan konut kredisi ile vadeler halinde ödeneceğinin kararlaştırıldığını, sözleşmeye konu konut projesinde kayda değer bir ilerleme olmadığını, firmanın ekonomik sıkıntıda olup, inşaat faaliyetlerinin durdurulduğunu ve ne zaman başlayacağının ise belirsiz olduğunu ileri sürerek; davacı ile davalı şirket arasında akdedilen Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmelerinin ve davalı Banka ile akdedilen bağlı kredi sözleşmesi niteliğindeki kredi sözleşmelerinin ayrı ayrı feshini, davacının borcunun bulunmadığının tespitini, davalı şirkete ödenen 291.440,00 TL ile davalı bankaya ödenen 43.265,00 TL'nin ödeme tarihinden itibaren mevduata işleyecek en yüksek faiziyle birlikte davalılardan tahsilini talep etmiştir. II. CEVAP 1.Davalı Banka vekili; davacıya kendisinin bulduğu ve belirlediği bir taşınmazın alımı ile ilgili olarak talebi üzerine müvekkili banka tarafından sadece konut finansmanı sağlanmış olup ayıp vs herhangi bir iddia ve talepten müvekkili bankanın sorumlu tutulmasının mümkün olmadığını, söz konusu konut finansmanı ilişkisinin bağlı kredi ilişkisi olmadığını, müvekkili bankanın davacının kullandığı konut kredisini belirli marka, belirli bir satıcı veya sağlayıcı ile yapılacak satış sözleşmesi şartı ile vermediğini, müvekkili bankanın kullandırmış olduğu krediyi dava konusu taşınmaza hasretmediğini, davacı tarafından alınacak herhangi bir konut için kullandırdığının açık olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.

2.Davalı Şirket vekili; projenin inşaatına başlandığını, projenin gecikme sebebinin ekonomik kriz ve mücbir sebep olduğunu, sözleşmenin 4.maddesi gereği davacının yükümlülüğünü yerine getirmediğini, alıcının ücretin tamamını ödemediğini savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; Davacı ile davalı şirket arasında ....Noterliğinde 12.18.2016 tarihinde Düzenleme Şeklinde Ön Ödemeli Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi imzalandığı, sözleşmenin konusunun İstanbul İli, Kadıköy İlçesi, ... Mahallesi, 3408 Ada, 3 parsel' de yer alan B blok 17. kat, 269 numaralı bağımsız bölümün oluşturduğu, bağımsız bölüm bedelinin KDV hariç, 444.400.00TL olarak kararlaştırıldığı, sözleşmede 4.440,00 TL peşinat verildiği, 153.000,00 TL'nin banka kredisi ile ödeneceği ve kalan 287.000,00 TL'nin vadelendirildiğinin belirtildiği, teslim süresinin sözleşme imzalama tarihinden itibaren 30 ay olduğu, teslim tarihinin en geç 23.07.2017 tarihi olarak kararlaştırıldığı, ruhsat tarihinin 23.01.2015 olduğu, davalılar arasında imzalanan garantörlük sözleşmesinin Amaç, Konu, Kapsamı başlıklı 2. maddesinde davalının İstanbul İli, Kadıköy İlçesi, ... Mahallesi, 3408 Ada, 3 parsel' de yer alan B blok 17. kat, 269 numaralı bağımsız bölümün de inşa edilecek taşınmazlardan satın alacak gerçek veya tüzel kişilerin kredi talep etmesi halinde kredi kullandırılmasına yönelik olduğu, anılan sözleşmeye bağlı olarak davacının davalı bankadan 153.000,00 TL tutarlı kredi kullandığı, kredinin davalı Şirketin yönlendirmesi ile yine davalı bankadan yapıldığı, kredi sözleşmesinde de uyuşmazlığa konu bağımsız bölümün yazılı olduğu, bu bağlamda kullanılan kredinin bağlı kredi olduğu konusunda bir tereddüt bulunmadığı, davacı peşinat dışında kullandığı bağlı kredi taksitleri yönünden de 48.450,00 TL ödeme yaptığı, alınan bilirkişi raporunda inşaat faaliyetine başlanıldığı, hafriyat ve temel işlerinin tamamlandığı, bodrum katlardan kaba inşaat yapıldığı bu aşamadan sonra faaliyetin sonlandırıldığının tespitine yer verildiği, 6502 sayılı Kanunun ön ödemeli konut satışı başlıklı 40 vd. maddelerine göre ... ruhsatı alınmadan tüketicilerle ön ödemeli konut satışının yapılamayacağı, sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılmasının zorunlu olduğu, tüketicinin devir veya teslim tarihine kadar herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkının bulunduğu, satıcının yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmezse tüketiciden herhangi bir bedel talep edemeyeceği düzenlendiği, bağımsız bölümün tapu kaydında birçok haciz bulunduğu, bu hususta bağımsız bölümün hukuki ayıplı olduğunun kabulünün gerektiği, bağımsız bölümün hukuki ayıplı olması ve inşaa faaliyetinin durmuş olması, sözleşmeye uygun olarak teslim edilmesi imkanı bulunmadığından davacının sözleşmeden dönme hakkının bulunduğu, aynen ifa ve mislen ifa imkanı bulunmadığından bu yöndeki talebin ve bağlı taleplerin reddine karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne, davacı ile davalı şirket arasında akdedilen 12.08.2016 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin feshine, davacı ile davalı banka arasında 22.09.2016 tarihli Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi çerçevesinde akdedilen ve bağlı kredi olduğu anlaşılan 22.09.2016 tarihli Konut Finansmanı sözleşmesinin feshine, feshedilen 12.08.2016 tarihli Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi ve 22.09.2016 tarihli Konut Finansmanı sözleşmesi çerçevesinde davacı tarafça yapılan toplam 330.350,00 TL ödemenin 153.000,00 TL'lik kısmının davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile dava tarihinden itibaren avans faiz işletilmek suretiyle davacıya verilmesine, dava tarihinden sonra ödenen 5.100 TL yönünden fazlaya ilişkin istemin reddine, davacının feshedilen bağlı kredi yönünden davalı Bankaya borçlu olmadığının tespitine karar verilmiş; harç, vekalet ücreti, yargılama gideri tavzihen düzeltilmiş, karara karşı, taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur. IV. İSTİNAF Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; Yerel mahkemece hükmün harç, vekalet ücreti ve yargılama gideri yönünden değiştirilmesi, düzeltilmesi veya hükme ekleme yapılması niteliğinde olduğundan tavzih kararının usul ve yasaya aykırı olduğu, davacının davalı ... ... A.Ş.ye 287.000,00 TL, davalı bankaya ise kullandığı kredi kapsamında dava tarihi itibariyle 48.450,00 TL ödemede bulunduğu, yapılan toplam ödemenin 335.450,00 TL olduğu, davacı ile davalılardan ... ... İnş. A.Ş. arasında imzalanan düzenleme şeklinde ön ödemeli konut satış sözleşmesinin geçerli bir sözleşme olduğu, yine davalı Banka ile garantör şirket arasında imzalanan 23.02.2015 tarihli sözleşme doğrultusunda davacı ile davalı banka arasında imzalanan konut finansmanı sözleşmesinin bağlı kredi niteliğinde olduğu, bağımsız bölümün sözleşmede kararlaştırılan teslim tarihi ile taşınmazın davacıya teslim edildiği tarih ve dava tarihi dikkate alındığında 1 yıllık hak düşürücü sürenin söz konusu olmadığı, taşınmazın tapu kaydındaki çok sayıda haciz şerhi ve ipotek şerhi ile birlikte hukuki ayıplı şekilde davacı tarafından adına tescilinin kabulünün beklenemeyeceği, davalı satıcının sözleşmedeki edimlerini yerine getirmediği, davacının sözleşmeden dönme ve ödediği bedelin iadesini istemekte haklı olduğu, düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin feshine karar verilmesinin yerinde olduğu, davacının davalı bankadan bağlı kredi kapsamında 153.000,00 TL kredi kullandığı, davalı banka bağlı kredi tutarı 153.000,00 TL ile sınırlı olmak kaydıyla hüküm altına alınan bedelden, diğer davalı ile birlikte davacıya karşı müteselsilen sorumlu olduğu, davacı gerçek kişi tüketici olup davalı satıcının davacı alıcıya konut amaçlı daire sattığı, davacının ticari avans faizi talep edemeyeceği, davalı banka bağlı kredi tutarı 153.000,00 TL ile sınırlı olmak kaydıyla hüküm altına alınan alacaktan sorumlu tutulmasına karar verildiğinden 153.000,00 TL üzerinden harç, yargılama gideri ve vekalet ücretinden sorumlu tutulmasına karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle gerekçe ve hüküm düzeltilmek suretiyle; davalı Banka vekilinin İlk Derece Mahkemesinin 14.09.2021 tarihli tavzih kararına yönelik istinaf başvurusunun kabulüne, tavzih kararının kaldırılmasına, davacı vekilinin tavzih talebinin reddine, davalı şirket vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine, davacı ile davalı Banka vekilinin istinaf başvurularının kısmen kabulüne, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın kısmen kabulüne, davacı ile davalı şirket arasında akdedilen ön ödemeli taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin feshine, davacı ile davalı banka arasında akdedilen ve bağlı kredi olduğu anlaşılan Konut Finansmanı sözleşmesinin feshine, feshedilen sözleşmeler çerçevesinde davacı tarafça ödenen toplam 335.450,00 TL'nin (davalı Bankanın 153.000,00 TL ile sınırlı sorumlu olmak kaydıyla) davalılardan dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili ve davalı Banka vekili temyiz isteminde bulunmuştur. V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri 1. Davacı vekili; davaya konu taşınmazın tapu tescili için açılan davanın bekletici mesele yapılmasını gerektiğini, davalılar aleyhine müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesi gerektiğini, bankanın sorumluluğuna dair taleplerinin incelenmeden karar verildiğini ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir. 2. Davalı Banka vekili; kullanılan kredinin bağlı kredi olmadığını, davacının peşinatı ödediği hususunun ispatlanmadığını, bilirkişi raporlarına itirazlarının dikkate alınmadığını, alacağa avans faizi istenemeyeceğini, davacının tüketici olmadığını ileri sürerek kararın bozulmasını talep etmiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin ayıplı ifa sebebiyle feshi, konut finansmanı kredi sözleşmesinin feshi, ödenen bedelin tahsili istemine ilişkindir. Davacı/alıcı ile davalı/satıcı şirket arasında İstanbul İli, Kadıköy İlçesi, ... Mahallesi, 3408 Ada, 3 nolu parselde yapılacak "... Projesi" B Blok 17.Kat, 269 nolu bağımsız bölümün %1 KDV dahil 444.400,00 TL bedelle satışı konusunda .... Noterliğinde 12.08.2016 tarihli düzenleme şeklinde "Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi" imzalandığı, satış vaadi sözleşmesinin 5.01 maddesinde yapımı taahhüt edilen bağımsız bölümün, teknik şartnameye uygun olarak satıcı tarafından inşa edilip, inşaat ... ruhsatı alınmasından itibaren, 30 ay içerisinde alıcıya "anahtar teslimi" olarak teslim edileceğinin belirtildiği, ... ruhsatının 23.01.2015 tarihinde onaylandığı, taşınmazın 16.05.2017 tarihinde teslim tutanağı ile davacıya teslim edildiği ancak taşınmazın tapu kaydında çok sayıda haciz şerhi ile 1 adet ipotek şerhinin bulunduğu, taşınmazın davacı adına tapuda tescil edilmediği böylece davalının sözleşmeden doğan edimini yerine getirmediği anlaşılmıştır. Davalı Banka ile garantör şirket arasında İstanbul İli, Kadıköy İlçesi, ... Mahallesi, 3408 Ada, 3 nolu parselde (...) kayıtlı ana taşınmaz üzerinde garantör tarafından inşa edilecek taşınmazlardan bağımsız bölüm satın alacak gerçek veya tüzel kişilerin taşınmaz satış/alış bedelinin bir kısmı için Banka'dan kredi talep etmesi halinde, kredi tahsis ve kullandırım koşullarının, Garantör ile Banka arasındaki ilişkilerin ve tarafların hak, sorumluluk ve yükümlülüklerinin belirlenmesi amacıyla 23.02.2015 tarihli sözleşme imzalanmıştır. Temyiz edilen kararın dayandığı bilgi ve belgelere, belirtilen gerekçeye, özellikle davacı ile davalılardan ... ... İnş. A.Ş. arasında imzalanan düzenleme şeklinde ön ödemeli konut satış sözleşmesinin yukarıda yer verilen hukuk kuralları gereği geçerli bir sözleşme olduğu, yine davalı Banka ile garantör ... ... İnş. A.Ş. arasında imzalanan 23.02.2015 tarihli sözleşme doğrultusunda davacı ile davalı banka arasında imzalanan konut finansmanı sözleşmesinin bağlı kredi niteliğinde olduğu, bağlı kredilerde, mal veya hizmet hiç ya da gereği gibi teslim veya ifa edilmez ise satıcı, sağlayıcı ve kredi verenin, tüketicinin satış sözleşmesinden dönme veya bedelden indirim hakkını kullanması hâlinde müteselsilen sorumlu olacağı anlaşılmakla, davacı vekilinin ve davalı Banka vekilinin temyiz itirazlarının reddine, usul ve yasaya uygun kararın onanmasına karar verilmiştir. VII. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA, Aşağıda yazılı bakiye temyiz karar harcının temyiz eden davalıya yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 16.04.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.