Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2025/5277 E. 2026/2465 K.

MAHKEMESİ : İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 21. Hukuk Dairesi SAYISI : 2025/1176 E., 2025/1708 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Milas 2. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2023/173 E., 2025/92 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili; müvekkilinin davalı ile 2005 yılında Muğla ili Milas İlçesi ... Mahallesi, 2. ... Mevkii 8 61... parsel 3. Kat 14 No'lu bağımsız bölüm taşınmazın alım satımı konusunda anlaştıklarını, 29.04.2005 tarihinde dava konusu taşınmazın satış bedelini müvekkilinin davalı ...'ye peşin olarak ödeyerek tescil işlemini gerçekleştirdiğini, müvekkilinin söz konusu taşınmazı satın aldığı tarihten itibaren oturmaya başladığını, taşınmazın bulunduğu Milas ilçesinde artçı sarsıntıların sık yaşandığını, ... Belediyesi İmar Şehircilik Müdürlüğü tarafından ilgili taşınmazda yapılan tespitler sonucunda 01.10.2019 tarihli kararı ile taşınmaz riskli olduğundan 60 gün içerisinde yıkılmasının ve tahliyesinin istendiğini, müvekkilinin ... Belediyesinin tahliye kararı üzerine evini tahliye etmek zorunda kaldığını, Beton Test Çekici Deney Raporu ile binanın betonunun kaliteli olmadığı ve deniz kumundan yapıldığının tespit edildiğini, müvekkilinin satın aldığı yapının ayıplı mal olduğunun laboratuvar testi sonucunda da tespit edildiğini, müvekkilinin başka oturabileceği evi olmadığından ev kiraladığını ve kirada oturmaya devam ettiğini, davalının müvekkiline gizli ayıplı mal satması nedeniyle uğramış olduğu zararlardan sorumlu olduğunu, alıcının 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun(TBK) 227. maddesi gereği seçimlik hakları bulunduğunu, bu haklar çerçevesinde müvekkilinin gönderdiği .... Noterliği 12.06.2020 tarih ve ... yevmiye numaralı ihtarname ile davalıdan kanun gereği ayıplı malın ayıpsız şekilde teslim edilmesini ya da tebliğ tarihi ile Muğla ili Milas İlçesi ... Mahallesi, 2. ... Mevkii 8 61... parsel 3. Kat 14 No'lu bağımsız bölümün 2020 yılına ait güncel ayıpsız değerinin verilmesi talep ettiğini, ancak müvekkili tarafından gönderilen işbu ihtarnameye cevap verilmediğini, satıcının bu durumu bilmemesi durumunda bile ayıptan sorumlu olacağını ve tekeffül hükümleri gereğince oluşan zararı karşılaması gerektiğini ileri sürerek; taşınmazın gizli ayıplı olduğunun tespitine, davalı taraftan gizli ayıp neticesinde ilgili taşınmazın gizli ayıpsız değerinin müvekkiline dava tarihinden başlatılmak üzere mevduata uygulanan en yüksek faizi ile birlikte ödenmesine, müvekkilinin bu süreçte ödemiş olduğu kira bedellerinin 16.11.2019 kira başlangıç tarihinden itibaren en yüksek faizi ile birlikte müvekkiline ödenmesine, Belediye tarafından ilgili taşınmazın yıkım işlemleri gerçekleşirse tüm masrafların davalıya yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir. II. CEVAP Davalı vekili; dava konusu taşınmazı müvekkilinin inşa etmediğini, müvekkilinin dava konusu taşınmazı bir başkasından satın aldığını, müvekkilinin sebep olduğu bir ayıbın söz konusu olmadığını, davanın zamanaşımı nedeni ile reddine karar verilmesini talep ettiklerini, kabul anlamına gelmemekle birlikte davacının taşınmazda oturduğu sürenin toplam kira tutarının hesaplanmasını ve davacı lehine tazminata hükmedilmesi halinde tazminat tutarından indirilmesi gerektiğini savunarak davanın reddini istemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; bilirkişi raporunda riskli yapı olarak tespit edilen ve yıkılan yapıdaki kusurun gizli ayıp olarak nitelendirilmesi gerektiğinin belirtildiği, bu kapsamda satıcı davalının gizli ayıp nedeniyle davacıya karşı sorumlu olduğu ve davacının seçimlik haklarını kullanabileceğinin açık olduğu, davacının sözleşmeden dönme mahiyetindeki seçimlik hakkını talep ettiği gözetilerek, yıkımdan sonra dava konusu taşınmazda davacının arsa payının mevcudiyetini koruduğu bu nedenle yıkım konusu taşınmazın dava tarihli ayıpsız değerinden davacının arsa payına düşen kısmın dava tarihli değerinin mahsubu ile belirlenen bedelin davacıya ödenmesi gerektiği gerekçesiyle davanın kabulü ile; 110.925,00 TL tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine, 8.725,00 TL kira bedelinin ihtar tarih olan 12.06.2020 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davalıdan tahsili ile davacıya ...'ya ödenmesine, karar verilmiş, karara karşı süresi içinde davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulmuştur. IV. İSTİNAF Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur. V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davalı vekili; dava konusu taşınmazı müvekkilinin inşa etmediğini, davacı ve müvekkili arasında dava konusu taşınmazın inşaası hakkında bir sözleşme bulunmadığını, tapu kayıtlarından da görüleceği üzere müvekkilininde dava konusu taşınmazı bir başkasından aynı şekilde satın aldığını, dava konusu taşınmazı inşaa edenin ... Yapı Kooperatifi olduğunu, müvekkilinin sebep olduğu bir ayıp söz konusu olmadığını, davacının, taşınmazı satın alma sırasında gözden geçirme yükümlülüğüne, ilgili kurumlardan binanın durumu hakkında bilgi alma yükümlülüğüne uymadığı gibi ihbar yükümlülüğüne de uymadığını, zamanaşımı def’inde bulunduklarını, dava konusu taşınmazın müvekkili tarafından davacıya 2005 yılında satıldığını, davacının 2005 yılından bu yana taşınmazda fiilen oturduğunu, davanın yasal süre geçtikten sonra açıldığını, yeterli inceleme yapılmadığını ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, taşınmaz satış sözleşmesi uyarınca ayıp nedenine dayalı olarak talep edilen alacak istemine ilişkindir.

Davacı, davalıdan 29.04.2005 tarihinde satın aldığı taşınmazın ayıplı olması nedeniyle taşınmazın gizli ayıplı olduğunun tespiti ile ayıpsız değerinin ödenmesi ve ödemek zorunda kaldığı kira bedelinin tahsili için eldeki davayı açmıştır. Davalı, süresinde verdiği cevap dilekçesi ile taşınmazın yüklenicisi olmadığını, taşınmazı yükleniciden satın aldığını, zamanaşımı itirazında bulunarak davanın reddini savunmuştur. Davalı, dava konusu taşınmazın yüklenicisi olmadığından dava 4077 Sayılı Kanun hükümlerine tabi değildir. Genel hükümlere göre 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun bu konudaki 198, 2 07... . maddeleri uygulanacaktır. Anılan maddelere göre, alıcı, teslim aldığı malı işlerin olağan akışına göre, imkân bulunur bulunmaz gözden geçirmek ve satıcının sorumluluğunu gerektiren bir ayıp gördüğü zaman bunu satıcıya derhal (uygun süre içinde) ihbar etmekle yükümlüdür. Bunu ihmal ettiği takdirde, satılanı kabul etmiş sayılır. Ancak, satılanda olağan bir gözden geçirme ile meydana çıkarılamayacak bir ayıp bulunması halinde, bu ayıp sonradan meydana çıkarsa, bu durumu da hemen satıcıya bildirmediği takdirde yine satılanı bu ayıp ile birlikte kabul etmiş sayılır. O halde, gizli ayıpların, dava zamanaşımı süresi içinde ve ayıp ortaya çıktıktan sonra derhal (dürüstlük kuralına uygun olan en kısa sürede), ihbar edilmesi; ayıbın açık mı, yoksa gizli mi olduğunun tayininde ise, ortalama (vasat) bir tüketicinin bilgisinin dikkate alınması, gerekmektedir. 818 sayılı Borçlar Kanunu’ nun 198. maddesinde öngörülen süre içinde ihbar edilmeyen ayıplar için dava açılamaz, ayrıca alıcı iğfal etmeyen satıcıya karşı davanın aynı Kanun'un 207. maddesinde öngörülen süre içerisinde açılması gerekir. Bu açıklamalar ışığında somut olaya bakıldığında; davacı alıcının yüklenici olmayan davalı satıcıdan 29.04.2005 tarihinde bağımsız bölümü satın aldığı, taşınmazlarla ilgili olarak tesbit yaptırmadığı, eldeki davasını 28.09.2020 tarihinde açtığı anlaşılmaktadır. Davalı satıcının davacı alıcıyı iğfal ettiğine dair dosyada delil bulunmadığından davanın zamanaşımı süresi geçtikten sonra açıldığı anlaşılmıştır. Hal böyle olunca, İlk Derece Mahkemesince, zamanaşımı nedeniyle davanın reddine karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve kanuna aykırı olup, kararın bozulmasına karar verilmiştir. İlk Derece Mahkemesi kararının, yukarıda açıklanan nedenlerle bozulmasına karar verilmiş olduğundan, HMK'nın 373/1. maddesi uyarınca, iş bu karara karşı yapılan istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının da kaldırılmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; 1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 373/1 maddesi uyarınca ORTADAN KALDIRILMASINA, 2. İlk Derece Mahkemesi kararının aynı Kanun'un 371. maddesi uyarınca temyiz eden davalı yararına BOZULMASINA, Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde temyiz edene iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 27.04.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.