Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2025/4583 E. 2026/3698 K.

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 19. Hukuk Dairesi SAYISI : 2022/1162 E., 2025/1446 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Bakırköy 12. Tüketici Mahkemesi SAYISI : 2021/155 E., 2021/606 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 09.06.2026 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir. Belli edilen günde gelen kimsenin olmadığı anlaşılmakla, sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA Davacılar vekili; müvekkillerinin davalı şirketler tarafından inşa edilen..... Konakları Projesinden konut satış sözleşmesine istinaden daire satın aldıklarını, Sözleşme ekinde sunulan vaziyet planı tanıtım broşürlerinde ve internet sitesinde bir kısım sosyal alan, spor alanları vaad edilse dahi eksik olarak yapıldığını, yapılan kısımların ayıplı olarak imal edildiğini, siteye ait gösterilen spor alanlarının siteye ait olmadığını, satış yapılırken sadece site sakinlerinin kullanımına ait olacağının söylendiğini, barbekü alanının site dışında tüm mahalle halkının kullanımında olduğunu, bu kısmın daha önce davalı tarafından kamuya terk edilen yer olduğunu, konu ile ilgili ... nolu dosyada tespit yapıldığını, çocuk oyun alanının site dışında olduğunu, misafir dairelerinin, çocuk kreşinin, akıllı otopark, akıllı karşılanma ile lüks lobilerin yapılmadığını, her daireye 1 otopark vaadinin yerine getirilmediğini, otopark alanlarının standart dışı olduğunu, yağan yağmurda otoparka su aktığını, süs havuzlarının çalışmadığını, kalorimetre sayacının daire içinde yapıldığını, arıza halinde müdahale şansının az olduğunu, daire içlerinde ses izolasyonunun yapılmadığını, site genelinde koku olduğunu, dış cephelerde problem bulunduğunu, fiskiyelerin çalışmadığını, 6 adet yönetime ait daireden 2 adet dairenin dekorasyonunun yapılmadığını, B1 blok dairelerin içinin natamam olduğunu, C1 Blokta bulunan dairelerde davlumbaz, ankastre ürünler vb. eksiklerin bulunduğunu, sitede hiçbir blokta resepsiyon oluşturulmadığını, bazı bloklarda kalorimetrelerin daire içlerinde olduğunu belirterek ayıplı ve eksik imalatlar nedeni ile her bir davacı için şimdilik 3.000,00 TL maddi tazminatın ayrıca sözleşmeye aykırılıklardan dolayı dairelerde oluşan değer kaybı nedeniyle şimdilik 3.000,00 TL bedelin tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. II. CEVAP Davalılar vekili; davanın zamanaşımına uğradığını, tespit dosyasının akabinde çekilen ihtarnamenin usule aykırı olduğunu, tüm eksikliklerin giderildiğini, iddia edildiği gibi eksik ve ayıplı işler nedeniyle değer kaybı oluşmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında düzenlenen sözleşmede otopark yapımı hususunda açıkça m², daire başına bir park alanı ve park alanları arasındaki mesafe noktalarında açık bir taahhüdün olmadığı, otopark yapımında eksik veya ayıplı bir işin bulunmadığı, sözleşmede taahhüt edilen kreş alanının davalı tarafından eksiksiz ve ayıpsız bir şekilde inşa edildiği ve ortak alan kullanımına sunulduğu ancak kreşin fiili durumda yönetim tarafından depo olarak kullanıldığı, bu durumda kreş olarak kullanılmamasında davalıların sorumluluğundan ve ayıplı ifadan bahsedilemeyeceği, kreşin faaliyete geçirilmesi, giderlerinin planlanması durumlarının kat maliklerinin ve site yönetiminin ortak kararları ile mümkün olacağı bunun da bu davanın konusunu teşkil etmeyeceği, belediyeye terk edilen alanda inşa edilen ortak yapılar dışındaki bu yapılardaki mevcut durumlara ve bilirkişi raporlarında tek tek belirlenen alanlara ve katalog görselleri yansımalarına bakıldığında eksik veya ayıplı bir ifaya rastlanmadığı, davacıların konutlarında oluşan bir değer kaybının da bulunmadığı, taraflar arasındaki sözleşme ve eki vaziyet planı ile tanıtım katalogları incelendiğinde, sözleşmede ortak alanlar dahilinde bağımsız bölüm sahiplerine müşterek olarak yararlandırılması taahhüt edilen barbekü alanının, çocuk oyun alanının, basketbol, voleybol, halı saha gibi spor alanlarının site içerisinde değil belediyeye terk edilen arazi üzerine davalılar tarafından inşa edilmiş olduğu, ancak vaziyet planında ve tanıtım kataloglarında bu alanların belediye alanında bulunacağının belirli olduğu, belediyeye ait alana çit çekilmek suretiyle vaziyet planında açıkça gösterilmiş olduğu, davacıların bu alanlardan diğer kat malikleri ile birlikte teslim anından bu yana sorunsuz ve kesintisiz bir şekilde yararlandıkları, teslim anında ihtirazi kayıt da ileri sürmedikleri, diğer kat maliklerinden oluşan ve keşif mahallinde dinlenen davalılar tanıklarının anlatımlarının da bu hususları maddi olarak somutlaştırdığı, diğer kat maliklerinin de tanık ifadelerinde belirttikleri üzere taşınmazların satışı anında bu ortak yapıların belediyeye ait alanda olacağı ve bu şekilde yararlandırılacakları hususlarında davalılar tarafından bilgilendirildikleri, artık davalının sözleşmede ortak alanlar kısmında geçen yararlandırma yükümlülüğünü yerine getirmediğinden bahsedilemeyeceği, davalıların satış anında hile ve aldatmaya başvurmadığı, bu ortak alanların belediyeye ait alan üzerinde kat maliklerine yararlandırılması neticesinde taşınmazlarda bir değer kaybının da olmadığı, aksine bilirkişi raporlarıyla da tespit edildiği üzere tesislerin ve ortak kullanımların, yapıların niteliği, kullanılan malzeme ve sunum kalitesine bakıldığında satış anında değer artışı yaratacağı, davacıların satın alma kararlarını etkileyen bir hususa rastlanmadığı, davacıların uzun zamandır kesintisiz ve ihtilafsız yararlandırıldıkları bu ortak alanların sözleşmede belirlendiği şekilde eksik ve ayıp olmadan ifa edilmiş olmasına rağmen belediyeye terk edilen alanda bulunması nedeni ile zararlarının doğduğunu ileri sürmelerinin iyiniyet ile bağdaşmadığı, davacıların belediyeye ait alanda bulunan ortak yapılardan ihtilafsız ve kesintisiz yararlandıkları, tüm dosya kapsamından davalıların eksik veya ayıplı ifasının bulunmadığı, bu nedenle davacıların maddi zararlarının, taşınmazlarda değer kaybının doğmadığı gerekçesiyle davasının reddine karar verilmiş; karara karşı, davacılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur. IV. İSTİNAF Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; Mahkemece alınan bilirkişi raporunun taraf, mahkeme ve istinaf kanun yolu denetimine olanak sağlayacak şekilde düzenlenip, hükme esas alınmaya yeterli olduğu, ortak alanlardaki ayıp ve kusurların giderildiğinin tespit edildiği, davacıların tapu malikleri olup taşınmazları satış yoluyla edildikleri, ayrı parselde bulunan sosyal tesislerin, davacıların daireleri ile aynı parselde bulunacağına dair davalıların taahhütlerinin bulunduğunun ispat edilemediği, dosyaya tek satış vaadi sözleşmesi sunulduğu, bu sözleşmede böyle bir vaadin yer almadığı gerekçesiyle davacılar vekilinin istinaf itirazlarının esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur. V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davacılar vekili; sözleşme ekinde sunulan vaziyet planı, tanıtım broşürlerinde ve internet sitesinde, bir kısım sosyal alan ve spor alanlarının sadece site sakinleri kullanımında olacağı vaadi ile satışlar yapıldığını, siteye ait gösterilen spor alanlarının siteye ait olmayıp kamuya terk edilen alanlarda olduğunu, daha önceden tespit dosyasında belirlenen eksiklerin müteahhit tarafından giderildiğini, bilirkişi raporlarının eksik ve yanlı olarak düzenlendiğini, denetime elverişli olmadığını, itirazlarının giderilmediğini ileri sürerek; kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, davacılar tarafından satın alınan dairelerde ve ortak alanlardaki ayıp ve eksik ifalar nedeniyle oluşan değer kaybının yüklenici olan davalılardan tahsili istemine ilişkindir. Temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere, ortak alanlardaki ayıp ve kusurların giderildiğinin tespit edilmesine, ayrı parselde bulunan sosyal tesislerin, davacıların daireleri ile aynı parselde bulunacağına dair davalıların taahhütlerinin bulunduğunun ispat edilemediğinden bahisle taşınmazda değer kaybı bulunmadığının anlaşılmasına göre, davacılar vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA, Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde temyiz eden davacılara iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,09.06.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.