Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2025/4401 E. 2026/3697 K.

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 57. Hukuk Dairesi SAYISI : 2025/1039 E., 2025/1433 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul 2. Tüketici Mahkemesi SAYISI : 2024/129 E., 2025/328 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalılar vekilleri tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 09.06.2026 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir. Belli edilen günde gelen davacı vekili Avukat .... ile davalı ... vekili Avukat .... ve diğer davalı ... vekili Avukat ...'in sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili; davacı ile davalılar arasında düzenlenen 06.11.2015 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi gereğince, Köy ..... adlı projeden 1 03... numaralı dubleks taşınmazı 1.143.000 TL bedelle satın aldığını, gayrimenkulün 03.11.2018 tarihinde teslim edildiğini, bir kaç ay sonra mutfak duvarlarının, süpürgelik ve parkelerin ıslak ve şişmiş olduğunu, bu durumun tekrarlandığını, bu nedenle kiracı ile sorun yaşandığını, taşınmazın vaat edilen donatılarının tamamlanmadığını, projede yeşil alan olarak bırakılacağı söylenen alanlara ek binalar yapıldığını, taşınmaz satın alınırken izletilen tanıtım videosu, broşürler ve anlatımlar ile halihazır durum arasında çok büyük farklılıklar nedeniyle gayrimenkulün ayıplı olduğunu, zarara uğradığını beyan ederek 100.000 TL'nin davalılardan tahsiline karar verilmesini talep etmiş, 29.09.2022 tarihli dilekçeyle, dava değerini değer kaybına ilişkin olarak toplamda 141.167,00 TL’ye yükseltmiştir. II. CEVAP 1. Davalı ... Mühendislik A.Ş. vekili; Köy ... projesinin 3 adet birbirinden bağımsız etaptan oluştuğunu, dava konusu bağımsız bölümün yer aldığı 1. etapta sosyal donatı alanı niteliğinde olan açık yüzme havuzu, kapalı yüzme havuzu, basketbol ve futbol sahası, tenis kortu, sosyal tesis, çocuk oyun alanlarının eksiksiz bir şekilde inşa edildiğini, diğer yandan tüm etapların kullanacağı kapalı havuz, sosyal tesis, çocuk oyun alanları, basketbol, futbol ve voleybol sahaları, tenis kortundan oluşan sosyal donatı alanları inşasının tamamlandığını, 1. etap sakinlerinin kullanımına açıldığını, kafe, restoran, alışveriş alanları, ... ve sağlık merkezinin ise, dava konusu taşınmazın yer aldığı ve yaşamın başladığı 1. etaptan bağımsız farklı bir parselde yer alan, yapımının tamamlanması halinde hem projenin tüm etaplarının hem de çevredeki diğer konutların sakinlerinin bedeli karşılığında faydalanacağını, bu alanların projede yer alan konutların teslimi ile birlikte tamamlanacağına dair bir taahhüdünün bulunmadığını, taraflar arasındaki Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin (18.5) maddesine göre, yayınlanan ilan, broşür vb. yayınlarda kullanılan ifadelerin tanıtım ve bilgi amaçlı olduğunu, taahhüt niteliğinde olmadığını, davacının değer kaybı iddialarına diğer parsellerdeki imalatların tamamlanmasını dayanak yapmak istemesinin kabul edilemez olduğunu, dava konusu taşınmazın üst kat giderinin tıkanmış olması sebebi ile mutfak tavan kısmında akıntı olduğunu, sorunun davalı şirket tarafından garanti kapsamında onarıldığını savunarak, davanın reddini istemiştir. 2. Davalı ... Konut A.Ş. vekili; davacının tüketici olduğunu, kendisine husumet yöneltilemeyeceğini, sosyal donatılara ilişkin iddialarının açık ayıp olduğunu, dava konusu taşınmazın 03.11.2018 tarihli teslim tutanağı ile davacıya teslim edildiğini, herhangi bir ayıp ihbarından bulunulmadığını, üstelik teslim tarihinden neredeyse 2 yıl sonra huzurdaki davayı açmış olduğunu, bu nedenle davacının iddialarının gizli ayıp olarak kabul edilse bile, davacının davalı ... A.Ş.'ye karşı derhal ihbar yükümlülüğünü yerine getirmediğini savunarak, davanın reddini istemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacının bağımsız bölümde su akmasına ilişkin ayıp hususunda alınan 03.01.2022 tarihli bilirkişi raporu uyarınca, taşınmazda tadilatın yapılmasından bahisle değer kaybı olmadığına kanaat getirildiği, davacı tüketicinin, kendisine teslim edileceğini sözleşme ve tanıtım materyalleri ile taahhüt edildiğini iddia ettiği sosyal donatı alanlarının yapılmamasına ilişkin taleplerinin ise ayıp ihbarı koşuluna bağlı olmadığı, projede ..., sağlık merkezi ve eğitim alanı olarak ayrılan yerlerin dava dışı şahıslara satıldığı, .... planlandığı yerde ruhsat almış projeden farklı bir projenin inşasının olduğu, yürüyüş, koşu, bisiklet parkuru ve caminin taşınmazın yer aldığı parselin dışına yapılmış olduğu, sosyal alanların kapasite olarak yetersiz olduğu gerekçesiyle taşınmazda oluşan değer kaybı oranı yerinde görülmekle, davanın kabulüne, 141.167,00 TL'nin 100.000,00 TL'sinin dava, 41.167,00 TL'nin ıslah tarihinden itibaren işleyecek bankalara uygulanan en yüksek mevduat faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacıya verilmesine karar verilmiş; karara karşı davalılar vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuşlardır. IV. İSTİNAF Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; katalog ve tanıtım materyallerinden, dava konusu taşınmazın yer aldığı projenin büyük ölçekli, kapsamlı ve bütün bir proje olarak lanse edildiği, ... alanındaki parselde imar durumu ve proje kapsamında ve ruhsatı alınmış başka inşaatların devam ettiği, yürüyüş, koşu ve bisiklet parkuru ile caminin dava konusu taşınmazın yer aldığı parsel dışında yapılmış olduğu, ..., İlkokul ve Sağlık Merkezinin ise hiç yapılmadığının bilirkişi raporu ile tespit edildiği, bilirkişi raporlarının aynı davalılara karşı, aynı projeden dolayı, aynı gerekçelerle açılan ve istinaf aşamasından geçerek kesinleşen dava dosyaları ve kararlar ile de uyumlu, denetlemeye elverişli olduğu, davalıların tacir olduğundan ticari faiz ödemeleri gerektiği, davacı tarafın ıslah dilekçesine göre faiz kararının yerinde olduğu, gerekçesiyle davalılar vekillerinin istinaf başvurularının ayrı ayrı esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, davalılar vekilleri temyiz isteminde bulunmuşlardır. V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri 1. Davalı ... Konut A.Ş. vekili; Tüketici Mahkemesinin görevli olmadığını, husumet yöneltilmeyeceğini, sözleşmede sorumsuzluk kaydı bulunduğunu, bu kaydın haksız şart olmadığını, ayıp ihbarında bulunulmadığını, sosyal donatıların tamamlanması halinde davacının sebepsiz zenginleşeceğini ileri sürerek; kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir. 2. Davalı ... Mühendislik A.Ş. vekili; Tüketici Mahkemesinin görevli olmadığını, ayıp ihbarında bulunulmadığını, sosyal donatıların tamamlanması halinde davacının sebepsiz zenginleşeceğini ileri sürerek; kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, satın alınan taşınmazdaki ayıp ve eksik ifalar nedeniyle oluşan değer kaybının davalılardan tahsili istemine ilişkindir. Temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere, davacının tüketici olmasına, taşınmazın kiraya verilmesinin bu durumu değiştirmeyeceğine, davanın süresinde açılmasına, 6502 sayılı Kanun'a göre ayıp ihbarında bulunmaya gerek bulunmamasına, taraflar arasında noterde düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde satıcının ve satış vaadinde bulunanın ... Konut A.Ş. ile ... Mühendislik A.Ş. olarak gösterilmesine, aynı Sözleşmenin (18.5) maddesine göre, yayınlanan ilan, broşür vb. yayınlarda kullanılan ifadelerin tanıtım ve bilgi amaçlı olduğu, taahhüt niteliğinde olmadığı şeklinde belirtilmişse de, bu hükmün haksız şart niteliğinde olmasına, katalog ve tanıtım materyallerinden, dava konusu taşınmazın yer aldığı projenin büyük ölçekli, kapsamlı ve bütün bir proje olarak lanse edilmekle ... alanındaki parselde imar durumu ve proje kapsamında ve ruhsatı alınmış başka inşaatların devam etmesi, yürüyüş, koşu ve bisiklet parkuru ile caminin dava konusu taşınmazın yer aldığı parsel dışında yapılmış olduğu, ..., İlkokul ve Sağlık Merkezinin ise hiç yapılmadığı, buna göre taahhüt edilen sosyal donatıların taahhüt edildiği şekilde yapılmadığından bahisle taşınmazda değer kaybı bulunduğunun anlaşılmasına göre, davalılar vekillerinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA, 40.000,00 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin davalılardan alınıp davacıya verilmesine, Aşağıda yazılı bakiye temyiz karar harçlarının temyiz edenlere yükletilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 09.06.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.