İstanbul 9. Asliye Ticaret Mahkemesi 2022/171 E. 2025/17 K.

T.C. İSTANBUL 9. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ ESAS NO:2022/171 Esas KARAR NO :2025/17 DAVA:Alacak (Taşınmaz Alım-Satımı Kaynaklı) DAVA TARİHİ:10/03/2022 KARAR TARİHİ:14/01/2025 Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Taşınmaz Alım-Satımı Kaynaklı) davasının yapılan açık yargılamasının sonunda; GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: Davacı vekilinin dava dilekçesinde özetle; taraflar arasında 04/01/2018 tarihinde "Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi" imzalandığını, işbu sözleşme ile dava konusu İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... Ada, 3 Parselde ... blokta kayıtlı bulunan konut niteliğindeki 4 adet taşınmazın satış bedeli, satış vaadine ilişkin ödeme şartları, teslimi, mülkiyetin devrine ilişkin şart ve koşullarının düzenlenmiş olduğunu, taraflar arasında; İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... Ada, 3 Parselde ... blokta kayıtlı bulunan konut niteliğindeki 4 adet taşınmaza ilişkin satış bedelinin toplam 1.616.000-TL olarak belirlenmiş; sözleşmenin Ek-1'de yer alan Bağımsız Bölüm, Alıcı ve Satış Vaadinde Bulunan Bilgileri ve Ödeme Planı gereğince Proje Teslim Tarihinin 31/10/2020 olarak belirtilmiş ve taraflarca taşınmazların 31/10/2020 tarihinde tesliminin gerçekleştirileceği hususunda mutabık kalındığını, ahde vefa ilkesi gereğince; birbirlerine karşı yükümlülükler üstlenerek borç ilişkisine giren tarafların, taahhüt ettikleri edimleri ifa etmesi gerektiğini, müvekkilinin sözleşme kapsamındaki tüm parasal ve sair yükümlülüklerini zamanında ve eksiksiz şekilde yerine getirmiş olduğunu, davalı şirket tarafından sözleşmeye konu 4 adet taşınmaz tesliminin sözleşmede de belirtildiği üzere 31/10/2020 tarihinde yapılması gerekirken, davalının; teslim ve tescil işlemleri için gerekli prosedürleri gerçekleştirmemiş olduğunu, taraflarınca davalı şirkete 02/11/2021 tarihinde .... Noterliği ... Yevmiye No'lu ihtarname gönderilmiş; taşınmazların teslim edilmemesi ve bu sebeple müvekkilinin uğramış olduğu zarar kapsamında taraflarca akdedilen sözleşme gereğince ceza-i şart ve uğranılan zararın ödenmesinin talep edilmiş olduğunu, Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi'nin 4.1. Zilyetliğin Devri (Anahtar Teslimi) maddesinde; "Ek.1'de belirtilen teslim tarihinden itibaren zilyetliğin devrinin veya Alıcı'nın adına tapuda tescilinin gerçekleşmemesi ve bu gecikmenin 6 (Altı) ayı aşması halinde ..., devam eden aylar için Bağımsız Bölüm'ün toplam satış bedelinin %0,3'ü (Binde Üç) tutarında aylık kira bedelini (ceza-i şart) ALICI'ya ödeyecektir. Bu gecikmenin 6 (altı) ayı aşması halinde, devam eden aylar için Alıcı ceza-i şartı aşan bir zararın varlığını ispat ettiği takdirde, aşan miktarı da ayrıca tazmin edebilir." zilyetliğin devrinin veya alıcı müvekkili adına tapuda tescilin gerçekleşmemesi durumunda davalı tarafından ödenecek olan ceza-i şart bedelinin belirtilmiş olduğunu, dava konusu konut niteliğindeki 4(dört) adet taşınmazın her biri için satış bedeli 404.000-TL olarak belirlenmiş olduğunu, müvekkili şirketin, sözleşmede Ek-1 de yer alan ödeme planına uygun şekilde taşınmazların bedeli ve sair yükümlülüklerini eksiksiz şekilde yerine getirmekle birlikte taraflar arasında yapılmış olan sözleşmeye istinaden, müvekkili şirketin sözleşmenin ekinde yer alan tüm ödemeleri zamanında gerçekleştirmiş olduğunu, sözleşme konusu 4(dört) adet taşınmaz için müvekkili tarafından sözleşme ekinde yer alan Ödeme Planı doğrultusunda toplam 1.616.000-TL ödeme yapılmış olduğunu, Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi'nin 4.1 maddesinin ikinci bendi gereğince gecikmenin 6(altı) ayı aşması halinde devam eden aylar için cezai şart toplam satış bedelinin %0,3'ü şeklinde belirlendiğinden ve teslim tarihinin 31/10/2020, gecikmenin 6 ayı aşmış olduğu tarihin de 01/05/2021 olduğundan; gecikmenin başlangıç tarihi olan 30/04/2021 tarihinden sonra devam eden aylar için; davalı tarafça ödenmesi gereken ceza-i şart ve cezai şartı aşan zarar miktarının bulunmakta olduğunu, müvekkili şirketin sözleşmeden doğan tüm yükümlülüklerini her ne kadar zamanında ve eksiksiz şekilde ifa etmişse de; dava konusu taşınmazların teslim ve tescil işlemleri davalı tarafından yerine getirilmemiş ve bu durumun müvekkili şirketin ceza-i şartı aşan miktarda kardan mahrum kalmasına sebebiyet vermiş olduğunu, mahrum kalınan kârın, hayatın olağan akışı çerçevesinde, genel hayat tecrübelerine göre malvarlığında meydana gelebilecek artışların zarar verici eylem nedeniyle kısmen veya tamamen önlenmesi sonucu meydana gelen zararı ifade ettiğini, davalı tarafın ifa yükümlülüğünü gereği gibi zamanında yerine getirmiş olsaydı sözleşme kapsamında 4 (dört) adet taşınmazın teslimi 31/10/2020 tarihinde yapılmış olacak ve her ne kadar müvekkili şirketin her bir taşınmaz için 404.000-TL bedel ödemişse de, muhitte bulunan taşınmazlarda yaşanan değer artışı sebebiyle müvekkili şirketin taşınmazların her birinden elde edeceği aylık kira gelirinin (taşınmaz bedelinin %0,3'ü olan) 1.212-TL 'den çok daha yüksek olacağını, kaldı ki müvekkilinin gerçek kişi olmamakla taşınmazları satın alma sebebinin tamamen yatırım amaçlı ve gelir elde etmeye yönelik olduğunun da ortada olduğunu, şöyle ki; müvekkili şirket ile davalı şirket arasından Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşme'si 04/01/2018 tarihinde imzalanmış olduğunu, her ne kadar gecikmenin 6(altı) ayı aşması halinde devam eden aylar için davalı tarafından "aylık kira bedeli" şeklinde ödenecek ceza-i şart miktarı taşınmaz bedelinin %0,3'ü olarak belirlenmiş ise de ... ... ... Projesi'nin teslim edilen dairelerinin emlak sitelerinde bulunan ilanları incelendiğinde; 1.5+1 konut niteliğinde, müvekkili şirket ile davalı arasında akdedilen sözleşmeye konu taşınmazlar ile birebir aynı niteliklere sahip taşınmazların kira bedelleri 3.900-TL ile 6.500-TL arasında değişkenlik gösterdiğinin anlaşılmakta olduğunu, taraflarca kararlaştırılan teslim tarihinden (31/10/2020) bu yana taşınmaz değerlerinde ve konut kiralarında görülen artış göz önünde bulundurulduğunda, Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi'nin 4.1 maddesinin ikinci bendi uyarınca; müvekkili şirketin sözleşme kapsamında satın almış olduğu 4 (dört) adet; 1.5+1 konut niteliğindeki dairenin zamanında teslim edilmemesinden dolayı davacının ceza-i şartı aşan miktar kadar ayrıca bir zararı olduğu ve bu zararın da davalıdan tahsili gerektiğinin izahtan vareste olduğunu, sözleşme kapsamında davalının ifa yükümlülüğünü yerine getirmemesi sebebiyle sorumlu tutulacağı ceza-i şart miktarının yanında, müvekkilinin mahrum kalmış olduğu olduğu ceza-i şart miktarını aşan kira gelirinin de davalıdan tahsilini talep ettiklerini, sonuç olarak davalı tarafın, sözleşmeden doğan ifa yükümlülüğünü hiçbir şekilde yerine getirmemiş; davalının mezkur taşınmazlarının davacı müvekkilinin lehine teslim ve tescil işlemlerini söz verdiği tarihte gerçekleştirmemiş olduğunu, söz konusu Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi 4.1 Zilyetliğin Devri (Anahtar Teslimi) maddesinin ikinci bendi gereğince 4 (dört) adet konut niteliğindeki sözleşmeye konu taşınmazlar için; ceza-i şart miktarı olarak sözleşmeye konu her bir taşınmaz için aylık 1.212-TL ve 4(dört) taşınmaz için aylık kira bedelinin toplamda 4.848-TL olmak üzere geciken aylar için tahakkuk eden cezai şart tutarını ve belirlenen cezai şartı aşan zarar miktarı olarak ortaya çıkan kira kaybı bedelini işleyecek ticari temerrüt faizi ile birlikte davalıdan tahsilini talep etme zarureti hasıl olduğunu, yukarıda açıklanan nedenlerle; davalı şirketin sözleşmeye aykırı olarak sözleşmeden doğan ifa yükümlülüğünü zamanında yerine getirmemesi sebebiyle; sözleşmeye konu taşınmazların sözleşme gereğince davalı tarafından davacıya teslim edilmesi gereken tarihten itibaren işleyecek ticari temerrüt faiziyle birlikte; HMK m.109 uyarınca fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla; İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... Ada, ...Parsel ... blokta kayıtlı konut niteliğindeki 4 (dört) adet taşınmazın davacı adına teslim ve tescil işlemlerinin yapılmamış olması sebebiyle Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi 4.1.1 Maddesi gereğince her bir daire için ayrı ayrı 5.000-TL olmak üzere şimdilik toplam 20.000-TL ceza-i şart miktarının ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi 4.1 Maddesinin ikinci bendi gereğince "cezai şartı aşan zarar miktarı" olarak müvekkili lehine, davacının mahrum kalmış olduğu olduğu ceza-i şart miktarını aşan kira geliri zararı için şimdilik her bir daire için ayrı ayrı 2.500-TL olmak üzere toplam 10.000-TL'nin davalıdan alınarak müvekkiline verilmesini, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davalı taraf üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep ile dava ettiği görüldü. Davalı vekilinin cevap dilekçesinde özetle; davacı tarafından harca esas değerin eksik gösterildiğinden eksik harcın tamamlanması için süre verilmesini, verilen süre içerisinde tamamlanmadığı takdirde davanın açılmamış sayılmasına karar verilmesini talep ettiklerini, müvekkili şirketin Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri ile yüklendiği edimleri tam ve eksiksiz olarak yerine getirmiş ve taşınmazları davacıya teslim etmiş olduğunu, bağımsız bölümlerin süresinde teslim edilmediğini kabul etmemekle birlikte Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesine göre teslim süresi henüz dolmadığından davacı tarafın sözleşme hükümlerine göre cezai şart talep etme hakkı bulunmamakta olduğunu, mart 2020 tarihinden itibaren ülkemizde covıd-19 salgın hastalığının mevcut olması nedeniyle cezai şart bedelleri ödenmeyeceğinden davacı tarafın davasının reddine karar verilmesi gerektiğini, davacı tarafın kira geliri talebinin kabul edilmesinin mümkün olmayıp haksız talebinin reddi ile davanın tümden reddine karar verilmesi gerektiğini, yukarıda açıklanan nedenlerle; yargılama sonunda ispatlanamayan davanın tümden reddini, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep ile cevap verdiği görüldü. DELİLLER VE GEREKÇE; Dava; Taraflar arasında akdedilen, 04/01/2018 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi nedeniyle teslim edilmesi gereken 4 adet taşınmazın, sözleşmede belirlenen süre geçtikten sonra teslim edilmesi nedeniyle, cezai şart alacağı ile davacı yanca uğranıldığı iddia olunan ceza-i şart miktarını aşan kira kaybı alacağının tahsili istemine ilişkindir. Somut davada, davanın tarafları arasında 04/01/2018 tarihli Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi akdedildiği, sözleme uyarınca İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... Ada, 3 Parsel'de kain ... Blok’da bulunan 7, 8, 11, 12 numaralı 4 adet dairenin her bir bağımsız bölüm için 404.000,00-TL olmak üzere toplam 1.616.000,00TL satım bedeli karşılığında davacıya satımının kararlaştırıldığı, taşınmazların dava tarihi olan 10.03.2022 tarihinde tapuda davacıya devrinin yapılmadığı anlaşılmıştır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile ilgili olarak kanunlarda açık bir tanıma rastlanmamaktadır. Bununla birlikte, kanun koyucu tarafından 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun (BK) 213 [6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 237], 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26, 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun 60/3 ve 89 ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 706 ve 1009 uncu maddeleri ile taşınmaz satış vaadi sözleşmelerine daha çok şekil ve şerh konuları itibariyle yer verilmiştir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri; bir taşınmazın ileride belirli şartlarla belirli bir kişiye satılması borcunu içeren; bir tarafa veya iki tarafa birden taşınmazın satış sözleşmesinin yapılmasını talep etme hakkı sağlayan bir ön sözleşme olarak tanımlanmıştır. Taşınmaz mülkiyetini devir borcunu doğuran sözleşmelere ilişkin TMK’nın "Hukuki işlem" başlıklı 706 ncı maddesi; "Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır. Ölüme bağlı tasarruflar ve mal rejimi sözleşmeleri, kendilerine özgü şekillere tabidir" şeklindedir. Borçlar Kanunu’nun 213 üncü maddesinde de, "Akdin şekli" başlığı altında; taşınmaz satımının geçerli olması için getirilen resmî senede bağlanması şartı, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri için de öngörülmüştür. Dosya kapsamında bir sureti yer alan ve taraflar arasında imzalanan 04/01/2018 tarihli Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi incelendiğinde; sözleşmenin Beyoğlu 48. Noterliğince düzenlendiği, yasadaki şekil şartlarına uygun olduğu anlaşılmıştır. Sözleşmenin 4. üncü maddesinde teslimin sözleşmenin imza tarihinden itibaren en geç 36 ay içinde yapılacağı kararlaştırılmıştır. Sözleşmenin 4.1. maddesinde; "... söz konusu bağımsız bölümü en geç Ek.1'de belirtilen teslim tarihine kadar Ek 3’deki teknik şartname standartlarında teslim etmeyi kabul ve taahhüt eder. ... Ek.1'de belirtilen teslim tarihini ancak 5. maddede yer alan mücbir sebeplerle uygun süre veya 36 ayı geçmemesi şartıyla Çevre ve Şehircilik Bakanlığının “il ve ilçelerde Çalışılmayan Günler” konulu genelgesi doğrultusunda , İstanbul ili için kabul edilen hava şartları nedeniyle çalışılmayan günler nedeniyle yılda en fazla 60 gün olacak şekilde uygun bir süre erteleyebilir. Ek.1'de belirtilen teslim tarihinden itibaren zilyetliğin devrinin veya Alıcı'nın adına tapuda tescilinin gerçekleşmemesi ve bu gecikmenin 6 (Altı) ayı aşması halinde ..., devam eden aylar için Bağımsız Bölüm'ün toplam satış bedelinin %0,3'ü (Binde Üç) tutarında aylık kira bedelini (ceza-i şart) ALICI'ya ödeyecektir. Bu gecikmenin 6 (altı) ayı aşması halinde, devam eden aylar için Alıcı ceza-i şartı aşan bir zararın varlığını ispat ettiği takdirde, aşan miktarı da ayrıca tazmin edebilir." Hukukumuzda cezai şartın türleri seçimlik cezai şart, ifaya eklenen cezai şart ve ifa yerine cezai şart (dönme cezası) olarak düzenlenmiştir. Sözleşmenin 4.üncü maddesinde yer alan düzenleme, ifaya ekli cezai şart mahiyetindedir. Cezai şart borçlunun, asıl borcunu ilerde, hiç veya gereği gibi ifa etmediği takdirde alacaklıya karşı ifa etmeyi önceden taahhüt ettiği edime denir. Bu nedenle cezai şart, asıl borca bağlı olarak ve ancak bu borcun ihlali ile doğabilecek olan fer'i bir edimdir. Borçlu cezai şart ödemeyi taahhüt etmişse, artık alacaklı herhangi bir zarara uğradığını iddia etmek veya zararının şümulünü ispat etmek zorunda kalmadan, tazminat elde etmek imkanını bulacaktır. Zira cezai şart borcun ihlali halinde verilmesi gereken, önceden kararlaştırılmış kesin miktarlı (maktu) bir tazminattır. Cezai şartın esas itibariyle iki temel amacı bulunmaktadır. Bunlardan biri, borçluyu ifaya zorlamak ve böylece asıl borcun ifasını teminat altına almak; diğeri de, borcun ifa edilmemesinden doğacak zararı önceden ve götürü şekilde tespit etmektir. 6098 sayılı TBK nun 179.ve devamı maddelerinde düzenlenen cezai şart, sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi halinde borçlunun belirli bir miktar para ödeme taahhüdüdür. Anılan maddenin 1. fıkrasında seçimlik cezai şart, 2. fıkrasında ise ifaya eklenen cezai şart düzenlenmiştir. Seçimlik cezai şartın düzenlendiği Borçlar Kanunu'nun 179. maddesinin 1. fıkrasında, "Bir sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi durumu için bir cezai şart kararlaştırılmışsa,aksi sözleşmeden anlaşılmadıkça alacaklı,ya borcun ya da cezanın ifasını isteyebilir.." hükmü mevcut olup, madde metninden de açıkça anlaşıldığı üzere sözleşme gereği hiç ya da gereği gibi yerine getirilmediği takdirde aksine kararlaştırma yoksa alacaklı ya edimin ifasını ya da cezai şartın ödenmesini isteyebilir. İkisini birarada talep etmesi mümkün değildir. Borçlar Kanunu'nun 179. maddesinin 2. fıkrasında düzenlenen "Ceza ,borcun belirlenen zaman veya yerde ifa edilmemesi durumu için kararlaştırılmışsa alacaklı,hakkından açıkça feragat etmiş veya ifayı çekincesiz olarak kabul etmiş olmadıkça,asıl borçla birlikte cezanın ifasını da isteyebilir.” hükmünü taşıyan ifaya eklenen cezai şartta ise, alacaklı akdin ifası ile birlikte cezai şartın ödenmesini de talep edebilir. 6098 Sayılı Kanun'un 179. maddesi emredici nitelikte olmadığından gecikmiş ifadan önce keşide edilen ihtarla gecikme cezası isteme hakkı saklı tutulmuş veya sözleşmede ceza koşulu talep edebilmek için ihtirazı kayda gerek olmadığı kararlaştırılmış veyahut da ifadan önce alacaklının bu hakkını saklı tuttuğu anlamına gelecek davranışları mevcut ise sonradan yapılan teslimde çekince konulmamış olsa dahi ceza koşulu isteme hakkı düşmez. 6098 Sayılı Kanun'un 180/2. maddesi gereğince, alacaklının uğradığı zarar kararlaştırılan ceza tutarını aşıyorsa alacaklı, borçlunun kusuru bulunduğunu ispat etmedikçe aşan miktarı isteyemez. 6098 Sayılı Kanun'un 117/1 maddesinde; "Muaccel bir borcun borçlusu, alacaklının ihtarıyla temerrüde düşer." denilmek suretiyle, temerrüdün muacceliyetten itibaren değil de. kural olarak alacaklının ihtarından itibaren gerçekleşeceği kabul edilmiştir ( Eren, Fikret: Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Ankara. 2017 s. 1121 ). Kanun koyucu maddenin 2. fıkrasında belirtilen hallerde temerrüdün oluşumu için ihtara gerek görmemiştir. Tarafların anlaşmasıyla borcun ifa edileceği gün belirlenmiş ise o gün ödeme yapılmaması hâlinde borçlu mütemerrit olmuş sayılacaktır. Tapu kayıtları celp edilmiş, tüm deliller toplandıktan sonra bilirkişiden rapor alınmasına karar verilmiştir. Mali müşavir bilirkişi ..., inşaat mühendisi bilirkişi Prof. Dr. ..., sözleşme uzmanı bilirkişi Prof. Dr. ... tarafından hazırlanan 28/12/2022 tarihli bilirkişi raporunda; "... 1)Davacının davalıdan, dava tarihi itibariyle, (10 ay x 4.848,00 TL =) 48.480,00 TL + (10 gün için 4.848,00 / 3 =) 1.616,00 TL = 50.096 TL tutarında Cezai Şart alacağına hak kazandığı; Davacı talebi gibi, her gecikilen aya (aylık gecikmeye) ilişkin 4.848,00 TL’lik Cezai Şart Alacağının, her bir gecikilen ayın sonundan itibaren işletilecek temerrüt faizi ile birlikte tahsili gerektiği; 10 günlük gecikmeden kaynaklanan 1.616,00 TL’lik cezai şart alacağının ise, 2022 yılı Şubat ayı sonundan itibaren işletilecek temerrüt faizi ile birlikte tahsili gerektiği; 2)Davacının davalıdan, dava tarihi itibariyle Cezai Şart Tutarını Aşan Kira Geliri Mahrumiyeti Zararı alacağının bulunup bulunmadığı hususunun tespite için Kurulumuza Gayrimenkul Değerlendirme Uzmanı bir Bilirkişinin atanmasının gerektiği; İşbu Bilirkişi tarafından davacının böyle bir zarara uğradığı tespit edilecek olursa; davacı talebi gibi, her gecikilen aya (aylık gecikmeye) ilişkin Cezai Şartı Aşan Kira Geliri Mahrumiyeti alacağının, her bir gecikilen ayın sonundan itibaren işletilecek temerrüt faizi ile birlikte tahsili gerektiği; 10 günlük gecikmeden kaynaklanan alacağın ise, 2022 yılı Şubat ayı sonundan itibaren işletilecek temerrüt faizi ile birlikte tahsili gerekeceği..." sonuç ve mütalaa edildiği görüldü. Taraf vekillerinin itirazlarının değerlendirilerek, bilirkişi heyetine Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Yük. Müh. ...'ın dahil edilerek ek rapor alınmasına ilişkin karar verilmiş, 16/10/2023 tarihli Bilirkişi ek raporunda; " ...Kök raporumuzda belirtildiği üzere 1.Davacının davalıdan, dava tarihi itibariyle, (10 ay x 4.848,00 TL =) 48.480,00 TL + (10 gün için 4.848,00 / 3 =) 1.616,00 TL = 50.096 TL tutarında Cezai Şart alacağına hak kazandığı; Davacı talebi gibi, her gecikilen aya (aylık gecikmeye) ilişkin 4.848,00 TL'lik Cezai Şart Alacağının, her bir gecikilen ayın sonundan itibaren işletilecek temerrüt faizi ile birlikte tahsili gerektiği; 10 günlük gecikmeden kaynaklanan 1.616,00 TL'lik cezai şart alacağının ise, 2022 yılı Şubat ayı sonundan itibaren işletilecek temerrüt faizi ile birlikte tahsili gerektiği; 2.Davacının, dava tarihi itibariyle, (10 ay x 15.400,00 TL =) 154.000,00 TL + (10 gün için 15.400,00 / 3 =) 5.133,33 TL = 159.133,33 TL tutarında kira bedelinden yoksun kaldığı hesaplanmıştır. İlgili kira bedeli 30/04/2023 tarihine kadar aylık toplam 15.400 TL olup, 30/04/2023 tarihi itibariyle aylık 19.250 TL’dir..." sonuç ve mütalaa edildiği görüldü. Taraf vekillerinin itirazlarının değerlendirilerek, ek rapor alınmasına ilişkin karar verilmiş, 26/06/2024 tarihli Bilirkişi ek raporunda; " ...Kök raporumuzda belirtildiği üzere Davacının davalıdan, dava tarihi itibariyle, (10 ay x 4.848,00 TL =) 48.480,00 TL + (10 gün için 4.848,00 / 3 =) 1.616,00 TL = 50.096 TL tutarında Cezai Şart alacağına hak kazandığı; Davacı talebi gibi, her gecikilen aya (aylık gecikmeye) ilişkin 4.848,00 TL'lik Cezai Şart Alacağının, her bir gecikilen ayın sonundan itibaren işletilecek temerrüt faizi ile birlikte tahsili gerektiği; 10 günlük gecikmeden kaynaklanan 1.616,00 TL'lik cezai şart alacağının ise, 2022 yılı Şubat ayı sonundan itibaren işletilecek temerrüt faizi ile birlikte tahsili gerektiği; Davacının, dava tarihi itibariyle, Aylık kira gelir kaybı cezai şart tutarından fazla olması nedeniyle ( 15.400,00 TL-4.848,00 TL=10.552,00 TL (10 ay x 10.552,00 TL =) 105.520,00 TL + (10 gün için 10.552,00 / 3 =) 3.517,33 TL = 109.069,33 TL tutarında kira gelir kaybı zararı hesaplanmıştır. İlgili kira bedeli 30/04/2023 tarihine kadar aylık toplam 15.400 TL olup, 30/04/2023 tarihi itibariyle aylık 19.250 TL’dir..." sonuç ve mütalaa edildiği görüldü. Dosya kapsamı ve tüm deliller birlikte değerlendirildiğinde; taraflar arasında akdedilen sözleşme, tapu kayıtları, tarafların ticari defterleri , ticari kayıtlarına göre alınan bilirkişi kök ve 26.06.2024 tarihli ek raporu hüküm kurmaya yeterli denetime elverişli görülmüştür. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin 4. maddesinde teslimin imza tarihinden itibaren en geç 36 ay içinde yapılacağı düzenlenmiştir. 4.1.1 maddesinde "Ek.1'de belirtilen teslim tarihinden itibaren zilyetliğin devrinin veya Alıcı'nın adına tapuda tescilinin gerçekleşmemesi ve bu gecikmenin 6 (Altı) ayı aşması halinde ..., devam eden aylar için Bağımsız Bölüm'ün toplam satış bedelinin %0,3'ü (Binde Üç) tutarında aylık kira bedelini (ceza-i şart) ALICI'ya ödeyecektir" düzenlemesi bulunmaktadır. Davacının sözleşme konusu 4 bağımsız bölümün bedelini ödediği, davalının dava tarihine kadar taşınmazları teslim etmediği bilirkişi raporu ile tespit edilmiştir. Ek1'de kararlaştırılan teslim tarihi 31.10.2021'dir. Sözleşmede 5. maddede yer alan mücbir sebeplerle veya 36 ayı geçmemesi şartıyla Çevre ve Şehircilik Bakanlığının “il ve ilçelerde Çalışılmayan Günler” konulu genelgesi doğrultusunda , İstanbul ili için kabul edilen hava şartları nedeniyle çalışılmayan günler nedeniyle yılda en fazla 60 gün olacak şekilde uygun bir süre erteleyebilir hükmünde bu nedenle yapılacak erteleme 36 ayı geçmemesi şartına bağlandığı için davalı vekilinin bu yöndeki iddiasına itibar edilmemiştir. Aynı şekilde Covid 19 salgını nedeniyle alınan tedbir ve kısıtlamaların sözleşmenin yerine getirilmesine engel oluşturacak nitelikte olduğu davalı tarafça ispat edilememiştir. Sözleşmede gecikmenin 6 ayı aşması ile bulunan 31.04.2021 tarihinden itibaren satış bedelinin %0,3'ü tutarında cezai şart alacağının doğacağı kararlaştırılmış olup TBK'nın 117/2 maddesi uyarınca temerrüdün oluşumu için ihtara gerek bulunmamaktadır. Sözleşmede devam eden aylar için alıcının ceza-i şartı aşan bir zararın varlığını ispat ettiği takdirde, aşan miktarı da ayrıca talep edebileceği düzenlenmiştir. Bilirkişi kurulunca dava tarihi itibariyle 10 ay 10 günlük sürede teslimin geciktiği, davacının 50.096 TL tutarında Cezai Şart alacağına hak kazandığı, cezai şartı aşan alacağın 109.069,33TL olduğunun mütaala edildiği, mahkememizce raporun dosya kapsamına uygun olduğu değerlendirilerek davanın kabulü ile 10 ay 10 günlük gecikme nedeniyle 4.848,00TL’ye gecikilen her ayın sonundan ( Mayıs 2021 -Şubat 2022 ayları dahil 10 ay) , 1.616,00TL’ye Şubat 2022 ayı sonundan itibaren işleyecek avans faizi ile toplam 50.096-TL ceza şart alacağının davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine, 109.069,33TL kira geliri kaybı alacağının 10.000,00TL’sinin dava tarihinden , 99.069,33TL’sinin 22.10.2024 ıslah tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine dair aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur. H Ü K Ü M : Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere; 1-Davanın kabulü ile 10 ay 10 günlük gecikme nedeniyle 4.848,00TL’ye gecikilen her ayın sonundan ( Mayıs 2021 -Şubat 2022 ayları dahil 10 ay) , 1.616,00TL’ye Şubat 2022 ayı sonundan itibaren işleyecek avans faizi ile toplam 50.096-TL ceza şart alacağının davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine, 2-109.069,33TL kira geliri kaybı alacağının 10.000,00TL’sinin dava tarihinden , 99.069,33TL’sinin 22.10.2024 ıslah tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine, 3-Karar tarihinde yürürlükte bulunan Harçlar Tarifesine göre, alınması gereken 10.872,58-TL. harçtan, peşin alınan 512,33-TL. harç + 2.220-TL. ıslah harcının toplamı olan 2.732,33-TL.'ndan mahsubu ile geriye kalan 8.140,25-TL. harcın davalıdan tahsili ile hazineye irad kaydına, 4-Karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince hesaplanan 30.000-TL. vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, 5-Davacı tarafından yapılan 80,70-TL. başvurma harcı + 512,33-TL. peşin harç + 2.220-TL. ıslah harcı + 8.000-TL. bilirkişi + 146,50-TL. tebligat-müzekkere giderleri olmak üzere toplam 10.959,53-TL. yargılama giderlerinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, 6-6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanununun 18/A-(11)-(13) maddesi ve Arabuluculuk Kanunu Yönetmeliği tarife hükümleri uyarınca Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenen 1.560-TL. arabuluculuk ücretinin tamamının, davalıdan tahsiliyle hazineye irat kaydına, 7-Davacı tarafından yatırılan bakiye gider avansından arta kalan kısmın karar kesinleştiğinde yatıran tarafa iadesine, Dair, davacı vekilinin ve davalı vekilinin yüzüne karşı, davalı vekilinin yokluğunda karşı gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içerisinde Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmek üzere mahkememize hitaben yazılmış, mahkememize ya da en yakın Asliye Ticaret Mahkemesine verilecek bir dilekçe ile gidilebilecek İSTİNAF yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.14/01/2025 Katip ... e-imzalıdır Hakim ... e-imzalıdır