İlk Derece Mahkemesi 2025/422 E. 2025/1037 K.

T.C. BAKIRKÖY 4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO : 2025/422 Esas KARAR NO : 2025/1037

DAVA : Alacak (Ticari Satımdan Kaynaklanan) DAVA TARİHİ : 08/05/2025 KARAR TARİHİ : 16/10/2025

Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Ticari Satımdan Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda, GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: Davacı vekili dava dilekçesinde; Müvekkili ile davalı şirket arasında 04.07.2019 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi akdedildiği, işbu sözleşme ile İstanbu ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, ... Parsel'de yer alan B Blok 150, 151, 152, 153 ve 154 bağımsız bölüm numaralı taşınmazın satışı konusunda anlaşıldığı, müvekkili işbu taşınmazların satış bedeli olarak 1.250.000,00 TL ödeme yapmayı, davalı şirket ise Aralık 2019'da taşınmazların fiilen teslimini kabul ettiği, daha sonra taraflar arasında 24.09.2021 tarihinde yapılan ek protokolle işbu satış vaadi sözleşmesinin diğer tüm hükümleri aynen geçerli olmak kaydıyla ek protokolün D-1. maddesinde fiilen teslim tarihi 31.12.2021 olarak değiştirildiği, müvekkili sözleşme gereği yapması gereken tüm ödemeleri yaptığı, taşınmazların tapu devirleri müvekkiline 26.11.2021 tarihinde yapıldığı, ancak fiili teslimler yapılmadığını, 02.03.2023 tarihinde davalı şirket tarafından müvekkiline iletilen maille taşınmazların 31.08.2022 tarihinde teslimine başlandığı bildirildiği, ancak taşınmazlar fiilen teslim alınmak üzere davalı şirkete gidildiğinde taşınmazlarda henüz elektrik bağlantısının tamamlanmadığı bildirildiği, bu husus yapılan daire kontrollerinde de görüldüğü, davalı şirketin taşınmazları eksiksiz teslim etme yükümlülüğü gereği eksiklikler tamamlanmadan taşınmazların teslim alınmayacağı davalı şirkete 03.04.2023 tarihinde ptt kargo ile tebliğ edilen ihtarnamede bildirildiği, eksikliklerin en kısa sürede tamamlanması ve taşınmazların teslimi talep edildiği, davalı şirket tarafından Bakırköy .... Noterliğinin 10.04.2023 tarih ve ... yevmiye numaralı cevabi ihtarnamesinde müvekkilinin teslim davetine icabet etmediği, bu nedenle taşınmazların teslim edilmiş sayıldığı bildirilmişse de izah edildiği üzere davalı şirketin eksiksiz teslim etme borcu nedeniyle taşınmazların teslim edilmiş sayılması mümkün olmadığı, nitekim devam eden süreçte müvekkili, 19.07.2024 tarihinde tekrar davalı şirkete başvurduğu, bu kez elektrik bağlantısının sağlandığı, taşınmazın eksiksiz olarak teslim edileceği bildirildiği, ancak geç teslimden dolayı müvekkilinin dava açma ve sözleşmeden doğan haklarını engellemek amacıyla müvekkiline teslim formu imzalatılmak istendiği, müvekkilinin TBK 179 gereği haklarını kullanmasını engellemek amacıyla tamamen kötü niyetli imzalatılmak istenen bu form yerine, bu ibarelerin yer almadığı bir teslim formu düzenlenmeyi, ya da ihtirazi kayıt koymayı teklif eden müvekkilinin talepleri geri çevrilmiş ve taşınmazlar kendisine teslim edilmemiş olduğu, işbu nedenle bu kez taraflarınca İstanbul .... Noterliğinin 26.07.2024 tarih ve ... yevmiye numaralı ihtarnamesi ile taşınmazların eksiksiz ve şartsız olarak teslim edilmesi, teslim esnasında müvekkilinin dava ve sözleşmesel haklarını kullanmasını engelleyecek yazılı veya sözlü beyanını almayı şart koşan işlemlerden kaçınılması ihtar edildiği, her ne kadar davalı şirket tarafından Bakırköy .... Noterliğinin 07.08.2024 tarih ve ... yevmiye numaralı ihtarnamesi ile daha önceki cevabi ihtarnamesinde yer aldığı şekilde cevap verilmişse de taleplerinin karşılanmadığını, taraflarınca ptt kep sistemi üzerinden bu kez 27.11.2024 tarihinde tüm süreç tekrar izah edilerek neticede müvekkili aleyhine ibareler içeren tutanaklara imza atması yönünde müvekkili zorlanmadan taşınmazların fiilen teslimi ve teslim tarihine kadar sözleşmede belirlenen aylık 1/400 oranında cezai şartın ödenmesi talep ve ihtar edildiği, şirket tarafından taleplerine bir dönüş yapılmadığı, bunun üzerine taraflarınca bu kez 13.12.2024 tarihinde sözleşme konusu taşınmazların eksiksiz teslimi ve geç teslim nedeniyle kararlaştırılan cezai şartın ödenmesi talebiyle arabuluculuk başvurusu yapıldığı, ancak bu başvuru da sonucunda anlaşamama olarak neticelendiği, devamında şirket tarafından taşınmazların talepleri gibi ihtirazi kayıt koyarak taraflarına teslim edilebileceği bildirildiği, 16.01.2025 tarihinde taşınmazlar taraflarınca teslim edilmiş ancak cezai şart bedeli ödemesi yapılmadığı, taraflarca akdedilen satış sözleşmesinin V-2)f maddesinde altı aylık cezai hükümsüzlük ek süre sonunda taşınmazın teslim edilmemesi halinde davalı şirketin müvekkiline her ay için satış bedelinin 1/400'ü kadar cezai şart ödeyeceği açıkça kararlaştırıldığı, ayrıca taraflar arasındaki sözleşme her ne kadar noterde düzenleme şeklinde yapılmamışsa da bilindiği ve Yargıtayın birçok kararına konu olduğu üzere sözleşme konusu taşınmazların tapu devrinin resmi şekilde yapıldığı, bu nedenle geçersiz olan sözleşmenin geçerlilik kazandığının açık olduğu, açıklanan nedenlerle fiilen teslim tarihi 31.12.2021 olarak kararlaştırılan, ancak teslimin tam ve eksiksiz yapılması yükümlülüğüne uygun davranmayan, devamında müvekkilinin TBK 179. Maddeden kaynaklanan haklarını kullanmasını engellemek amacıyla tüm taleplerinden vazgeçtiğine dair teslim formu imzalatmak isteyen, müvekkili tarafından formun imzalanmaması üzerine teslim edilmeyen, neticede yapılan arabuluculuk görüşmesi de anlaşamama olarak sonlandıktan sonra ihtirazi kayıt koyarak taşınmazları teslim alabileceğini bildiren davalı şirketin, kararlaştıran fiilen teslim tarihi olan 31.12.2021 tarihinden taşınmazları tam ve eksiksiz, ihtirazi kaydı kabul ederek teslim ettiği 16.01.2025 tarihine kadar aylık taşınmazların satış bedelinin 1/400'ü oranında cezai şart ödemesi gerektiğinin açık olduğu, tüm bu nedenlerle fazlaya ilişkin haklarını saklı tutarak müvekkili ve davalı şirket arasında akdedilen 04.07.2019 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi gereği 6100 sayılı yasanın 107. Maddesi uyarınca belirlendiğinde arttırılmak kaydıyla şimdilik 1.000,00 TL cezai şart bedelinin ticari avans faiziyle birlikte davalıdan tahsilini dava ve talep etmiştir. Davalı vekili cevap dilekçesinde; Müvekkili şirket ile davacı arasında 04.07.2019 tarihinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi imzalandığı, davacı bu sözleşme ile müvekkili şirketin yapımını üstlendiği İstanbul ili, ... İlçesi,... köyü, ... Parsel 4-5-1 Pafta da kayıtlı bulunan .... Projesindeki B Blok 150,151,152,153,154 Numaralı bağımsız bölümleri satın almayı vaad ve taahhüt ettiği, müvekkili şirket, 26.11.2021 tarihinde dava konusu bağımsız bölümlerin tapularını davacıya tapuda devrettiği, müvekkili şirket tarafından davacıya 05.08.2022 tarihinde taşınmazları teslim alması için davet mektubu hem İngilizce hem Türkçe olarak gönderildiği, bu davet mektubu da davacıya 15.08.2022 tarihinde teslim edilmiş ancak davacı kendisine verilen süre içinde taşınmazları süresi içerisinde teslim almadığını, yine taşınmaza ait iskan belgesi de alındığı, taraflar arasında Türkçe ve Arapça olmak üzere ek protokol yapıldığı ve konu ek protokolün 2. Sayfa 2. Maddesi kapsamında teslim süresi tarafların ortak iradeleri ve ödemelerdeki gecikmeler de hesaba katılarak 31.12.2021 tarihine ertelendiği, taraflar bu hususta mutabık olduğu, dolayısıyla 04.07.2019 tarihinde kararlaştırılan süre tarafların açık rızası ile 31.12.2021 tarihine ertelendiği, bu ek protokolde belirtilen teslim süresine ek olarak 90 günlük cezasız gecikme dönemi ve gecikmeye sebep olacak diğer tüm sözleşme hükümleri de ayrıca ekleneceği hususunda taraflar anlaşmaya vardıklarını, davacının talebi kabul edilse dahi davacının cezai şart niteliğinde ki kira talep edebileceği son tarih 15.08.2022 olduğu, ancak davacı ilk olarak müvekkiline gönderdiği yazıda elektrik bağlantısının yapılmadığını ve bu iddia edilen eksikliğin giderilmesini talep ettiği, bu yazı müvekkiline tebliğ edilmiş ve müvekkili tarafından da davacıya karşı 10.04.2023 tarihinde Bakırköy ....Noterliği vasıtasıyla cevap ihtarı gönderildiği, yine bu ihtarda davacı vekilinin UETS adresine tebliğ edildiği, müvekkili tarafından gönderilen ihtarname ile ek protokolle belirlenen süreden de önce müvekkilinin teslim niyetinde olduğu ancak davacı tarafın davete icabet etmediği belirtildiği, müvekkili firma ısrarla davacı tarafın teslim davetine icabet göstermesini istemiş ve ısrarla bu hususta yani taşınmazın teslim alınması hususunda davacıya 3. Kez ihtarname keşide etmiş ve tebliğ etmiş, gönderilen ihtarnameler, yazışmalar ve telefon konuşmaları dahi müvekkilinin teslim için ne denli gayret gösterdiğini ancak alıcının temerrütte ısrar ettiğini ispatlar niteliğinde olduğunu, sözleşme gereği ihtar tarihine kadar taraflarına yazılı bir beyanda bulunmadığından ve kira alacağı için yazılı beyan şartı arandığından dolayı teslim tarihi de dikkate alındığında davacının kira kaybı talebinde bulunması mümkün olmadığı, sözleşme süresinin zamanına eklenecek sürelere geçmeden önce bu hususun dikkate alınmasının ve süre incelemesi yapılmadan davanın bu nedenle reddedilmesi gerektiği, zamanaşımı itirazlarının bulunduğunu, haksız,kötü niyetli ve hukuki dayanaktan yoksun davanın öncelikle usulden reddine, mahkeme aksi kanaate ise esastan reddini talep etmiştir. ARAŞTIRMA; 1- Esenyurt Kaymakamlığı'nın 12/05/2025 Tarih, .... sayılı yazısı ile; ilgili taşınmazların, şerh ve bayanlarını gösterir takyidatlı tapu kaydı ve edinimine ilişkin resmi senet suretlerinin getirtildiği, 2-Bakırköy .... Noterliği'nin 13/05/2025 Tarih, ...Muh. Sayılı yazısı ile; 10/04/2023 tarih ... yevmiye no'lu ihtarname işlemi ve tebliğ şerhinin fotokopileri getirtilmiştir. 3-Bakırköy .... Noterliği'nin 13/05/2025 Tarih, ... Muh. Sayılı yazısı ile; 07/08/2024 tarih ... yevmiye no'lu ihtarname işlemi ve tebliğ şerhinin fotokopileri getirtilmiştir. 4-... A.Ş.'nin 13/05/2025 Tarihli yazısı ile; dava konusu taşınmazların tesisat listesi getirtilmiştir. 5-İstanbul Büyükşehir Belediyesi Başkanlığı Abone İşleri .... Bölge Daire Başkanlığı'nın 14/05/2025 Tarih, ... sayılı yazısı. 6-Başakşehir Vergi Dairesi Müdürlüğü'nün 14/05/2025 Tarih, ... sayılı yazısı. 7-İstanbul Ticaret Sicili Müdürlüğü'nün 14/05/2025 Tarih, ... sayılı yazısı ile; davacının tacir araştırılması yapılmış. 8-... Dağıtım A.Ş.'nin 20/05/2025 Tarihli yazısı. 9-İstanbul Esnaf ve Sanatkarlar Odaları Birliği'nin 22/05/2025 Tarih, .... sayılı yazısı. 10-... Anonim Şirketi'nin 02/06/2025 Tarih, ... sayılı yazısı ile; dava konusu taşınmazlara ait doğalgaz bağlantısının ne zaman yapıldığı ve abonelik bilgileri getirtilmiştir. 11-... Anonim Şirketi'nin 07/07/2025 Tarih, ... sayılı yazısı. DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE; Dava, taraflar arasında yapılan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı olarak taşınmazların geç teslim edildiği iddiası ile cezai şart alacağı talebine ilişkindir. Taraflar arasındaki uyuşmazlığın, davacının sözleşmeye göre satın aldığı taşınmazların davacıya zamanında teslim edilip edilmediği, geç teslim durumu var ise cezai şart talep edip edemeyeceği, varsa cezai şart alacağının miktarının tespiti noktalarında toplandığı anlaşılmıştır. HMK'nun 1.maddesi "Mahkemelerin görevi, ancak kanunla düzenlenir. Göreve ilişkin kurallar, kamu düzenindendir." hükmünü içermekte olup görev hususu dava şartlarındandır. HMK'nun 115.maddesi " Mahkeme ,dava şartlarının mevcut olup olmadığını, davanın her aşamasında kendiliğinden araştırır." hükmüne haizdir. TTK'nun 4.maddesinde bentler halinde sayılan ve tarafların tacir olup olmadıklarına bakılmaksızın belirtilen tür davaların mutlak ticari davaya vücut vereceği ve Ticaret Mahkemelerinin görev alanına gireceği, havale, vedia ve fikir ve sanat eserlerine ilişkin haklardan doğan uyuşmazlığın ticari dava sayılabilmesi için uyuşmazlığın taraflardan birinin ticari işletmesiyle ilgili olması koşulu aranmayacağı (TTK 4.1,son cümle), nispi ticari davalarla ilgili olarak ise TTK 4.1 maddesinde yer alan hükme göre "her iki tarafın da ticari işletmesiyle ilgili hususlardan doğan hukuk davalarının" ticari dava sayılacağı, taraflardan yanlız birinin ticari işletmesi ile ilgili olarak yasada sayılanlar dışında sözleşmelerden doğan uyuşmazlıkların, ticari davaya vücut vermeyeceği, taraflardan birinin ticari işletmesini ilgilendiren bu tür sözleşmelerin, her ne kadar TTK 19.2 uyarınca diğer taraf içinde ticari iş sayılırsa da bu durumun, davanın TTK 4.1'e göre nispi ticari dava sayılmasını gerektirmeyeceği anlaşılmıştır. Somut olayda, dava, taraflar arasındaki uyuşmazlık gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı cezai şart alacağı talebine ilişkin olup, niteliği itibariyle mutlak ticari davalardan değildir. Nispi ticari dava sayılabilmesi için de, tarafların tacir olması ve uyuşmazlığın her iki tarafın ticari işletmesinden kaynaklanması gerekmektedir. Davada davalı ticaret şirketi olsa da, davacının mahkememizce yapılan araştırmaya göre tacir olmadığı ve herhangi bir ticari işletmesinin bulunmadığı gelen kayıtlardan anlaşılmıştır. Davacı yabancı ülke vatandaşı olup, pasaport kayıtlarına göre de meslek olarak "emekli" olduğunun yazılı olduğu görülmüştür. Görev, dava şartı olması sebebiyle mahkemece yargılamanın her aşamasında re’sen dikkate alınır. HMK'nın "Asliye Hukuk Mahkemelerinin Görevi" başlıklı 2. maddesine göre; "Dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın malvarlığı haklarına ilişkin davalarla, şahıs varlığına ilişkin davalarda görevli mahkeme, aksine bir düzenleme bulunmadıkça asliye hukuk mahkemesidir." Yapılan açıklamalar ve belirtilen yasal düzenlemeler çerçevesinde, somut olay değerlendirildiğinde, taraflar arasındaki hukuki ilişkinin gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine ilişkin olup, mutlak ticari davalardan olmadığı, nispi ticari dava olabilmesi için ise, her iki tarafın tacir olması ve uyuşmazlığın her iki tarafın da ticari işletmesinden kaynaklanması gerektiği, somut olayda ise, davacının tacir olmadığı ve herhangi bir ticari işletmesinin bulunmadığı, bu nedenle nispi ticari dava olarak da nitelendirilemeyeceği, netice itibariyle açılan davada Asliye Hukuk Mahkemelerinin görevli olduğu anlaşılmakla ve görev hususunun kamu düzenine ilişkin olaması nedeniyle yargılamanın her aşamasında mahkeme tarafından resen dikkate alınması gerektiği gözetilerek, Mahkememizin görevsizliği ile davanın usulden reddine karar verilmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur. HÜKÜM;Yukarıda gerekçesi açıklandığı üzere; 1-Davada HMK'nın 114/1-c maddesinde düzenlenen "Mahkemenin görevli olması" dava şartının yokluğu nedeniyle, HMK nun 115/2 maddesi gereğince DAVANIN USULDEN REDDİNE, görevli mahkemenin Büyükçekmece Asliye Hukuk Mahkemesi olduğuna, 2-Görevsizlik kararının istinaf yasa yoluna başvurulmadan kesinleşmesi durumunda, kesinleşmesinden itibaren 2 HAFTALIK SÜRE içerisinde dosyanın görevli mahkemeye gönderilmesinin talep edilmesi halinde, dosyanın görevli Büyükçekmece Asliye Hukuk Mahkemesine GÖNDERİLMESİNE; 3-Görevsizlik kararının istinaf yasa yolundan geçmek suretiyle kesinleşmesi durumunda, istinaf başvurusunun reddi kararının tebliği tarihinden itibaren 2 HAFTALIK SÜRE içerisinde talep edilmesi halinde, dosyanın görevli Büyükçekmece Asliye Hukuk Hukuk Mahkemesine GÖNDERİLMESİNE, 4-Dosyanın görevli mahkemeye gönderilmesi için mahkememize süresinde müracaat edildiği takdirde, yargılama giderlerinin HMK 331/2 maddesi uyarınca görevli mahkemece karara bağlanmasına, 5-Dosyanın yetkili mahkemeye gönderilmesi için mahkememize süresinde müracaat edilmemesi halinde, HMK 20 maddesi gereğince davanın açılmamış sayılmasına karar verileceği ile HMK 331/2 maddesi gereği talep edilmesi halinde dosya üzerinden davaya bir başka mahkemede devam edilmediği tespiti yapılıp davacının yargılama giderlerini ödemeye mahkûm edileceğinin İHTARINA, Dair, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 341 vd. maddeleri gereğince (5235 sayılı Kanunun 2. maddesi de dikkate alınarak) davacı vekili ve davalı vekilinin yüzlerine karşı, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde mahkememize verilecek veya başka bir mahkeme aracılığıyla gönderilecek dilekçe ile İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi ilgili Hukuk Dairesi nezdinde istinaf kanun yolu açık olmak üzere açıkça okunup usulen anlatıldı. 16/10/2025

Katip ... e-imzalıdır

Hakim ... e-imzalıdır